Mise à jour de l'activité et valorisation du portefeuille
7 Février 2024
Phoenix Spree Deutschland Limitée
(la "Société", le "Groupe" ou "DSP")
Mise à jour de l'activité et valorisation du portefeuille
Phoenix Spree Deutschland (LSE : PSDL.LN), la société d'investissement cotée au Royaume-Uni spécialisée dans l'immobilier résidentiel berlinois, annonce une mise à jour sur l'activité commerciale et la valorisation du portefeuille d'immeubles de placement détenu par la Société et ses filiales (le « Portefeuille » ) au 31 décembre 2023.
Résumé financier:
Métrique financière : | 31 décembre | 30 Juin 2023 | 31 décembre | 30 Juin 2022 |
Valorisation du portefeuille, au (? millions) | ? 675.6 | ? 714.3 | ? 775.9 | ? 812.4 |
Valorisation au mètre carré, au (?) | ? 3,598 | ? 3,808 | ? 4,082 | ? 4,318 |
Notarisations de copropriété pendant la période | ? 7.2 | ? 2.0 | ? 4.7 | ? 3.0 |
Résumé :
Fort marché locatif
· Croissance La pénurie de biens locatifs disponibles à Berlin continue de stimuler une forte croissance du marché locatif.
· Nouveauté les locations de l'ensemble du portefeuille ont été signées avec une prime moyenne de 31 pour cent par rapport aux loyers en vigueur, soit 13.7 ? par m², un nouveau record et une augmentation de 5.9 pour cent par rapport à 2022.
· Postes vacants EPRA à Berlin de 1.6 pour cent (2022 : 2.4 pour cent) à un niveau record.
· Nouveau barème des loyers (Mietspiegel), qui devrait être publié en mai 2024 et entraîner une croissance significative des loyers sur place.
Les ventes de copropriétés s’accélèrent
· Copropriétés notariées à vendre au cours du deuxième semestre 2 pour 2023 millions d'euros, soit une augmentation de 5.2 % par rapport au deuxième semestre 206, ce qui donne lieu à des ventes totales de 2 millions d'euros pour 2022.
· Un bon début d'année 2024 à ce jour, avec 4 copropriétés supplémentaires notariées pour une valeur cumulée de 1.9 M€.
· Écart important entre la valorisation au m² des logements en copropriété par rapport aux équivalents locatifs, avec des prix de vente au m² de 4,885 3,587 ? par logement vacant contre une moyenne du portefeuille de XNUMX XNUMX ? par m² pour les logements locatifs détenus au sein du portefeuille.
· Dans ce contexte, la Société évalue les options, notamment au niveau de son financement, pour augmenter significativement le nombre de copropriétés mises en vente en 2024.
Le marché de l'investissement reste morose
· La confiance des acheteurs et les volumes de transactions restent fragiles ; à données comparables, la valeur du portefeuille a diminué de 5.3 pour cent au cours du deuxième semestre 2 (2023 pour cent par rapport à décembre 11.9), reflétant une augmentation des rendements du marché, partiellement compensée par la croissance des loyers.
· Comme annoncé précédemment, l'engagement de financement à terme de PSD pour le projet de développement d'Erkner a été résilié, supprimant ainsi l'obligation pour la société de financer 13 millions d'euros supplémentaires de paiements de développement en 2024. Environ 1.2 million d'euros de droits de mutation immobilière précédemment encourus devraient être récupérés.
· La stratégie visant à accroître les ventes d'actifs (tant sous forme de copropriétés individuelles que d'actifs multi-logements), à réduire la dette et, ultimement, à restituer aux investisseurs le capital excédentaire résultant des cessions demeure la priorité de la Société.
Le marché de la location reste solide
Les conditions du marché locatif restent solides. La poursuite de l’immigration nette et la hausse des coûts d’accession à la propriété, qui ont contraint les acheteurs potentiels à rester plus longtemps dans le système de location, continuent d’accroître la demande. Dans le même temps, la hausse des coûts de financement et de construction remet en question la rentabilité des nouvelles constructions. Moins de nouveaux projets de construction résidentielle sont lancés et de nombreux projets déjà lancés sont reportés ou annulés. Les déséquilibres entre l’offre et la demande sur le marché locatif berlinois ont atteint leur paroxysme ces dernières années.
Dans ce contexte, les loyers de marché atteignent des niveaux records, avec de nouvelles les locations de l'ensemble du portefeuille ont été signées avec une prime moyenne de 31 pour cent par rapport aux loyers en vigueur, soit 13.7 ? par m² (une augmentation de 5.9 pour cent par rapport à 2022). Le loyer moyen de l'ensemble du portefeuille s'élève désormais à 10.4 ? par m², soit une augmentation à données comparables de 4.1 pour cent par rapport à 2022, avec un taux d'inoccupation à un plus bas historique. La pénurie d’appartements disponibles devrait entraîner une diminution des nouvelles locations en 2024. Par conséquent, nous prévoyons que les augmentations de loyers sur place seront un moteur plus important de la croissance globale des loyers à l’avenir.
La société a salué la publication par le Département sénatorial du développement urbain, de la construction et du logement d'un nouveau Mietspiegel berlinois transitoire (indice des loyers). Annoncé le 15 juin 2023, il remplace le précédent indice des loyers de 2021 et tous les loyers de tous les locataires éligibles ont été ajustés pour refléter les augmentations autorisées.
Un nouveau Mietspiegel qualifié devrait être publié à la mi-2024 et devrait permettre de nouvelles augmentations de loyer autorisées pour les locataires éligibles, soutenant ainsi la croissance des loyers à partir du troisième trimestre 2024.
Reprise ventes en copropriété
Le second semestre 2023 a été marqué par une reprise significative des ventes de copropriétés. Cette évolution s'explique par des signes timides d'amélioration de la confiance des acheteurs, une augmentation du nombre de copropriétés mises en vente, des ajustements de prix ciblés et une plus grande visibilité sur les taux des prêts bancaires à terme pour les acheteurs.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, 25 unités en copropriété ont été notariées pour la vente pour une valeur globale de 7.2 millions d'euros (2022 : 4.7 millions d'euros). Cela représente une augmentation de 53 pour cent par rapport à l'année précédente, avec une augmentation significative des notarisations au cours du second semestre de l'exercice (S1 2023 : 2.0 millions d'euros). Depuis la fin de l'exercice, la Société a notarié 4 autres copropriétés, représentant une valeur de 1.9 M?.
La valeur notariée moyenne au m² réalisée pour les logements au cours de l'exercice s'élève à 3,976 XNUMX ?, soit une prime moyenne de 4.1 pour cent par rapport à la valeur comptable moyenne au 31 décembre 2022, les logements vacants atteignant une valeur de vente moyenne de 4,885 4 ? par m². Cette prime est inférieure à celle historiquement atteinte, suite aux baisses de prix intervenues au second semestre de l'exercice pour stimuler la demande. Il est important de noter dans ce contexte que seulement 73 pour cent du portefeuille de la société est déjà évalué en copropriété. Le portefeuille de PSD comprend en outre XNUMX pour cent d'unités légalement divisées en copropriétés mais non évaluées en tant que telles et, sous réserve de certaines contraintes dans les accords de financement du Groupe, pourraient être mises sur le marché pour augmenter sensiblement les volumes de ventes.
Le marché de l'investissement reste fragile
L’exercice clos le 31 décembre 2023 a été caractérisé par des taux d’intérêt historiquement élevés et un affaiblissement de l’économie allemande. La confiance des acheteurs et les volumes de transactions d’investissement sont restés fragiles, et les prix ont chuté à mesure que les rendements locatifs augmentent. Dans ce contexte, la Société a fait état d'une baisse de la valorisation de ses immeubles au cours de l'exercice.
Au 31 décembre 2023, le Portefeuille est valorisé à 675.6 millions d'euros. Cette valorisation représente une valeur moyenne au mètre carré de 3,598 3.3 ? et un rendement brut en pleine occupation de 35.1 pour cent. Le portefeuille comprend sept propriétés multifamiliales évaluées comme des copropriétés, d'une valeur globale de 31 millions d'euros (2022 décembre 30.1 : six propriétés ; 11.9 millions d'euros). À périmètre constant, après ajustement de l'impact des cessions, la valorisation du portefeuille a diminué de 31 pour cent au cours de l'année jusqu'au 2023 décembre 17. Cela représente une baisse de 2022 pour cent depuis le pic des prix de juin XNUMX.
À l'exception de la Donaustrasse, la dernière acquisition notariée par la Société en 2022, dont la valeur a augmenté de 26 pour cent, tous les actifs locatifs du portefeuille ont connu des baisses de valorisation en raison de l'augmentation des rendements, partiellement compensées par la croissance des loyers.
Même si de nouvelles baisses de valorisation ne peuvent être exclues en 2024, les évolutions récentes concernant les perspectives en matière de taux d’intérêt ont été positives, avec un consensus croissant selon lequel les taux d’intérêt ont atteint un sommet et sont sur une tendance à la baisse. Malgré cela, La confiance des acheteurs sur le marché de l’investissement pour les immeubles individuels et les portefeuilles d’immeubles reste fragile, avec des volumes d’investissement en 2023 inférieurs de plus de 60 % à ceux de 2022. En 2023, la Société a commercialisé une proportion importante de son portefeuille sous forme de ventes de bâtiments uniques. Toutefois, les conditions du marché n'étaient pas propices à la réalisation de ventes qui, selon le conseil, représentent la juste valeur des actifs. Les quelques transactions convenues n'ont généralement pas abouti à des ventes. Cependant, le début de l'année 2024 a montré certains signes d'amélioration de la confiance des acheteurs avec des offres acceptées sur deux immeubles d'une valeur combinée de 7.4 millions d'euros. Les deux soumissionnaires se sont vu accorder des périodes d'exclusivité pour mener à bien les processus de diligence raisonnable.
Stratégie et perspectives
Notre activité principale de location devrait continuer à prospérer, avec des déséquilibres structurels qui sous-tendent une croissance forte et accélérée des loyers, complétée par des augmentations de loyer attendues pour les locataires éligibles au second semestre 2024 suite à l'introduction du nouveau Mietspiegel.
Même si les conditions du marché de l'investissement restent difficiles, l'activité récente sur le marché des copropriétés a été encourageante. Depuis sa cotation en 2015, la Société a posé les bases d'un programme de revente sélective d'immeubles à appartements en logements individuels. Cette stratégie a été conçue pour tirer parti de l'arbitrage important qui existait sur le marché entre la valeur moyenne au m² d'un immeuble berlinois et la valeur de revente d'un appartement individuel en copropriété.
Depuis sa cotation, la Société a progressivement augmenté la proportion de propriétés au sein du portefeuille qui ont été légalement divisées en copropriétés. En 2021, une nouvelle législation a été introduite, limitant la possibilité pour les propriétaires de diviser leurs propriétés en copropriétés. Cette législation n'est pas rétroactive et n'a pas d'impact sur les actifs de PDS déjà divisés. Inévitablement, ces mesures ont accru la rareté des copropriétés disponibles à la vente, aggravant encore davantage la pénurie d’offre. De plus, depuis le début du ralentissement actuel de l’immobilier, la prime de valorisation des unités en copropriété par rapport à leurs équivalents locatifs s’est considérablement accrue. Avec plus de 1,900 77 unités, représentant XNUMX pour cent du portefeuille, désormais divisées en copropriétés, PSD occupe une position unique sur le marché coté pour bénéficier de cette tendance.
Etant donné que le cours actuel de l'action implique une valeur des appartements locatifs du Portefeuille de l'ordre de 2,750 2023 ? par mètre carré, contre un prix de vente moyen des copropriétés en 3,976 de XNUMX XNUMX ? par mètre carré, la Société est en cours de discussions avec ses prêteurs et examiner d'autres options stratégiques qui permettront d'augmenter considérablement le nombre d'unités individuelles pouvant être mises en vente à l'avenir.
La Société n'a aucun prêt venant à échéance avant septembre 2026 et, avec de l'argent générés par les ventes futures d'actifs qui devraient être utilisés principalement pour rembourser la dette, le Conseil reste convaincu que la Société sera en mesure de refinancer son encours de dette bien avant son échéance.
Résultats annuels
La Société a l'intention de publier ses résultats annuels pour les douze mois clos le 31st Décembre 2023 le 30 avril 2024.
Pour plus d'informations, veuillez contacter:
Phoenix Spree Deutschland Limited +44 (0) 20 3937 8760
Stuart Jeune
Numis Securities Limited (Société Broker) +44 (0) 20 7260 1000
David Benda
Teneo (RP financier) +44 (0) 20 7353 4200
Lizzie Neige
Faye Callow
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