RÉSULTATS PRÉLIMINAIRES POUR L'EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2023
Empiric Student Property plc
("Empirique" ou la "Entreprise" ou, conjointement avec ses filiales, le "Réservation de groupe")
RÉSULTATS PRÉLIMINAIRES POUR L'EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2023
Plan de transformation offrant des indicateurs opérationnels de pointe et des rendements attractifs
Empiric Student Property plc (ticker : ESP), propriétaire et exploitant de logements étudiants haut de gamme dirigés par des studios et alignés sur des universités de premier plan, a le plaisir d'annoncer ses résultats préliminaires pour l'exercice clos le 31 décembre 2023.
Duncan Garrood, PDG d'Empiric Student Property plc, a déclaré :
« Au cours de ce qui a été une autre année record pour la société, nous avons enregistré une forte croissance des loyers et rempli nos chambres plus tôt que jamais. La satisfaction des clients s'est encore améliorée et continue d'être parmi les plus élevées du secteur avec notre marque Hello Student récompensée par la certification Platinum Operator. par Global Student Living, reconnu par l'industrie, combinée à une offre insuffisante de logements étudiants de haute qualité et bien situés dans les villes les plus prisées, cette dynamique continue de générer une augmentation des nouvelles réservations et une plus grande demande pour nos chambres. Cette dynamique s'est poursuivie au cours de la nouvelle année de ventes. , et nous positionne bien pour la croissance".
Faits saillants financiers
| 31 Décembre 2022 | 31 décembre |
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Compte de résultat |
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Résultat EPRA (en millions de livres sterling) | 20.6 | 24.1 | + 17.0% |
Résultat EPRA par action (p) | 3.4 | 4.0 | + 17.6% |
Marge brute (%) | 67.1 | 68.7 | +1.6 % de points |
Dividende par action (p) | 2.75 | 3.5 | + 27.3% |
Bilan |
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Rendement comptable total (%) | 10.5 | 7.6 | -2.9% pts |
EPRA NTA par action (p) | 115.4 | 120.7 | + 4.6% |
Valorisation du portefeuille (en millions de livres sterling) | 1,078.9 | 1,097.9 | +3.0% LfL |
Trésorerie et facilités engagées non tirées (en millions de livres sterling) | 95.81 | 82.5 | -13.9% |
LTV EPRA (%) | 32.7 | 30.6 | -2.1% pts |
1 Dont 20.0 millions de livres sterling garantis après le 31 décembre 2022
La croissance des bénéfices entraîne une augmentation de 27 % du dividende sur l'ensemble de l'année
· Les revenus ont augmenté de 10.3 % pour atteindre 80.5 millions de livres sterling (2022 : 73.0 millions de livres sterling)
· EPRA BPA a augmenté de 17.6% à 4.0p (2022 : 3.4p)
· Valorisation du portefeuille de 1,097.9 3.0 M£ en hausse de XNUMX% à périmètre constant (net des investissements)
· Rendement initial net de 5.5% (2022 : 5.2%)
· EPRA NTA par action a augmenté de 4.6% à 120.7p (2022 : 115.4p)
· Dividende total payé et payable pour l'année de 3.5p, en avance sur l'objectif initial
· Rendement comptable total de 7.6% (2022 : 10.5%)
Performance opérationnelle soutenue par la meilleure campagne de rebooker de tous les temps
· Croissance des loyers à périmètre constant de 10.5% pour l'année universitaire 2023/24, soutenue par une tarification dynamique
· Taux d'occupation des revenus atteint à 99 % pour l'année universitaire 2023/24
· Taux d'occupation des revenus de 99 % pour l'exercice 2023 (2022 : 90 %)
· La stratégie de clustering continue de générer une amélioration des marges opérationnelles, qui ont augmenté à 68.7 % (2023 : 67.1 %)
Gérer activement le portefeuille immobilier
· Programme de cession non stratégique matériellement achevé avec 43.4 millions de livres sterling générés par la vente de six propriétés conformément à la valeur comptable et plus de 30.0 millions de livres sterling sous offre
· L'acquisition finalisée après la fin de l'année d'un ancien immeuble de bureaux dans le centre de Bristol pour 5.6 millions de livres sterling devrait ajouter plus de 50 lits supplémentaires à ce cluster de villes clés pour l'année universitaire 2025/26.
· 556 chambres récemment rénovées et espaces d'agrément associés livrés pour l'année universitaire 2023/24, et 350 chambres supplémentaires rénovées sont prévues pour l'année universitaire 2024/25
· Lancement réussi du deuxième site exclusif Postgrad à Nottingham et la poursuite des progrès sur une éventuelle coentreprise comme moyen d'accélérer le déploiement de ce produit et la libération de capitaux propres pour la croissance
Un bilan solide
· Valeur du prêt EPRA à 30.6 % (2022 : 32.7 %), confortablement dans l'objectif à long terme de 35 %
· Coût moyen pondéré de la dette 4.3 % (2022 : 4.0 %), 88 % avec protection des taux d'intérêt
· Trésorerie et facilités engagées non tirées de 82.5 millions de livres sterling
· La maturité moyenne pondérée de la dette sera étendue de 3.9 ans à 5.7 ans après refinancement
Offrir un service client exceptionnel
· Hello Student reçoit la certification Platinum Operator aux Global Student Living Awards 2023
· Amélioration continue du Net Promoter Score de +27 à +30.5, ce qui se compare favorablement à la moyenne des logements étudiants spécialement construits de +13 et +8 pour les résidences universitaires.
L'entreprise responsable
· La mise en œuvre de la stratégie net zéro a commencé avec l'achèvement de quatre propriétés neutres en carbone début 2024 et des plans ambitieux en place pour l'année à venir.
· 6.9 millions de livres sterling supplémentaires investis dans des travaux de sécurité incendie en 2023, avec 69 % du portefeuille certifié EWS1
· Plus de 50 % du portefeuille est désormais noté EPC B ou mieux, un niveau atteint un an plus tôt que prévu
La dynamique se poursuit pour le cycle de vente de l’année universitaire 2024/25
· Fort lancement de réservations, avec un taux d'occupation des revenus supérieur à 60 % actuellement assuré,
· Croissance des loyers à périmètre comparable attendue supérieure à 6%
· Cibler une occupation des revenus > 97 %
Présentation des résultats à 09.00hXNUMX (GMT) aujourd'hui
Pour accéder à la webdiffusion en direct, veuillez vous inscrire ici :
https://stream.brrmedia.co.uk/broadcast/65956576b012a6d30b47471d
POUR PLUS D'INFORMATIONS SUR L'ENTREPRISE, VEUILLEZ CONTACTER :
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Le LEI de la Société est 213800FPF38IBPRFPU87.
De plus amples informations sur Empiric sont disponibles sur le site Web de la Société à l'adresse www.empiric.co.uk.
Notes:
Empiric Student Property plc est l'un des principaux fournisseurs et exploitants de logements étudiants modernes, principalement en location directe et haut de gamme, desservant les principales universités britanniques. Investissant à la fois dans des actifs d'exploitation et de développement, Empiric est une entreprise immobilière opérationnelle entièrement intégrée pour étudiants, axée sur les hébergements de studio haut de gamme gérés via sa plateforme d'exploitation Hello Student, qui est attrayante pour les segments d'étudiants aisés en pleine croissance.
La Société, un fonds de placement immobilier (« REIT ») géré en interne et constitué en Angleterre et au Pays de Galles, coté sur le segment de cotation premium de la liste officielle de la Financial Conduct Authority, a été admis à la négociation sur le marché principal des titres cotés de la Financial Conduct Authority. Bourse de Londres en juin 2014. La Société est classée comme une société commerciale cotée au titre du chapitre 6 des règles de cotation du Royaume-Uni et, en tant que telle, n'est pas un fonds d'investissement alternatif (« FIA ») aux fins de la directive sur les gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (« Alternative Investment Fund Managers Directive »). AIFMD") et n'est pas tenu de fournir aux investisseurs un document d'informations clés ("KID") conformément à la réglementation sur les produits d'investissement packagés de détail et fondés sur l'assurance ("PRIIPs").
Clause de non-responsabilité
Ce communiqué comprend des déclarations prospectives par nature. Les déclarations prospectives impliquent des risques, des incertitudes et d'autres facteurs connus et inconnus qui peuvent faire en sorte que les résultats, performances ou réalisations réels d'Empiric Student Property plc soient sensiblement différents des résultats, performances ou réalisations futurs exprimés ou sous-entendus par ces déclarations prospectives. . Toute information contenue dans ce communiqué sur le prix auquel les actions ou autres titres d'Empiric Student Property plc ont été achetés ou vendus dans le passé, ou sur le rendement de ces actions ou autres titres, ne doit pas être considérée comme un guide des futures performance.
Examen du chef de la direction
Sur la base de 2022, l’entreprise a de nouveau réalisé une année de réalisations records, culminant par une très solide performance financière et opérationnelle. Alimentés par la pénurie aiguë de logements étudiants bien situés et de haute qualité dans les principales villes universitaires du Royaume-Uni, nous avons réussi à remplir nos chambres rapidement et grâce à notre capacité de tarification dynamique, nous avons atteint une croissance des loyers du quartile supérieur.
L'année 2023 a été marquée par notre meilleure campagne de rebooking de tous les temps, avec 22 % des chambres vendues à des étudiants qui séjournaient déjà chez nous ; une validation tangible de la satisfaction client et de la valeur inhérente à notre proposition de service. Dans l'ensemble, nous avons atteint un taux d'occupation supérieur à 99 pour cent pour l'année universitaire 2023/24 et cette dynamique s'est poursuivie jusqu'au démarrage du programme de vente pour l'année universitaire à venir.
Une croissance exceptionnelle des loyers à périmètre constant de 10.5 pour cent a été obtenue, dépassant les attentes à plusieurs reprises au cours du cycle de vente. Cela témoigne de notre stratégie de vente de chambres en location directe et de notre système de tarification dynamique désormais bien intégré. Soutenue par une forte croissance des loyers, la valorisation de notre portefeuille a encore augmenté de XNUMX% à données comparables. Le bilan est en bonne santé, avec un niveau d'endettement prudent, largement conforme à notre objectif à long terme, et le risque de refinancement a été bien géré.
Nous avons été heureux d'augmenter nos distributions à nos actionnaires de 27 pour cent sur un an et de générer un rendement comptable total de 7.6 pour cent.
Les fondamentaux du marché demeurent solides
Le déséquilibre entre l’offre et la demande persiste sans relâche. Les taux de participation dans le secteur de l'enseignement supérieur au Royaume-Uni restent historiquement élevés, avec plus de 2.2 millions d'étudiants à temps plein. La Chine reste le domicile dominant des étudiants internationaux, mais l'évolution des tendances démographiques démontre l'attrait d'un enseignement supérieur britannique relativement abordable pour un nombre croissant d'étudiants provenant d'autres marchés internationaux, en particulier de l'Inde. Le Royaume-Uni reste une destination de choix pour un enseignement supérieur de haute qualité et abordable.
Une nette fuite vers la qualité se poursuit, avec des tarifs plus élevés, typiquement du Russell Group, les universités connaissant d'année en année une croissance des acceptations au détriment des universités aux tarifs moyens et inférieurs. Cela valide notre stratégie consistant à concentrer notre portefeuille sur ces villes, porteuses de croissance et encourageant les investissements.
Le recours aux études de troisième cycle s'est considérablement développé, aidé par le système de prêts étudiants, les changements de visa et le désir d'acquérir des qualifications supplémentaires, tout en répondant au besoin des universités britanniques de générer des revenus supplémentaires. Un quart de tous les étudiants étudient désormais à temps plein au niveau postuniversitaire.
L'année a vu une augmentation nette du nombre de lits de logements étudiants spécialement conçus (« PBSA ») de seulement 8,760 400,000, la plus faible depuis une décennie. Cela met en évidence les défis rencontrés, notamment la planification, les coûts de construction et l’augmentation des taux d’intérêt. Les changements législatifs ont chassé du marché plus de XNUMX XNUMX propriétés locatives privées, contribuant ainsi au déclin des HMO, notre principal marché concurrentiel. Cela a poussé davantage d’étudiants, en particulier d’étudiants nationaux, à se tourner vers des opérateurs PBSA comme nous.
Stimuler la croissance du taux d’occupation et des loyers
L’investissement dans nos capacités opérationnelles, réalisé au cours des deux dernières années, continue de produire des résultats.
L'internalisation de nos capacités nous a permis de donner la priorité à nos clients et d'offrir une expérience de haute qualité, ce qui a été primordial dans le développement de nos priorités stratégiques et l'amélioration des performances des loyers. Notre indicateur de performance clé à cet égard est le Net Promoter Score du Global Student Living Index. Cette année, notre marque opérationnelle, Hello Student, a réussi une nouvelle amélioration à +30.5 (2022 : +27), surpassant ainsi largement le score de référence All Private Halls qui a obtenu un score de +13. De plus, Global Student Living a décerné à Hello Student la distinction Platinum Operator, décernée uniquement à un très petit nombre d'opérateurs PBSA, une norme de certification que nous sommes extrêmement fiers d'avoir atteinte et qui reflète notre engagement envers un client personnel et de haute qualité. proposition de services. Nous nous efforçons d'aider nos clients à tirer le meilleur parti de leur expérience universitaire en rendant leur vie aussi simple et épanouissante que possible.
Un excellent service client stimule la demande pour nos chambres. 22 % de nos chambres pour l'année universitaire 2023/24 ont été vendues à des étudiants qui séjournaient déjà chez nous, contribuant ainsi à créer un sentiment de communauté et nous permettant d'éliminer les coûts associés à l'acquisition de clients et les coûts de rotation associés pour un quart de nos chambres. . Il s’agit d’une grande réussite étant donné qu’au moins un tiers des étudiants terminent leur parcours d’études supérieures chaque année.
Le changement stratégique du portefeuille des emplacements secondaires au profit de regroupements de qualité premium propriétés dans des villes de premier ordre et sous-approvisionnées, à proximité d'universités de premier plan, nous avons bien positionné le portefeuille pour capitaliser sur notre capacité de tarification dynamique, maximisant ainsi les revenus par rapport à la demande sous-jacente.
Au début de l'année universitaire 2023/24, nous avions vendu plus de 99 pour cent de nos chambres, obtenant une croissance des loyers à données comparables de 10.5 pour cent, soit une hausse significative de XNUMX pour cent de notre prix de base.
Nous continuons d’attirer une plus grande proportion d’étudiants britanniques que lors des années pré-Covid. Pour l'année universitaire 2023/24, les étudiants britanniques représentent 49 pour cent de toutes les réservations, le reste comprenant 32 pour cent de Chinois et 19 pour cent d'autres internationaux. Malgré la rhétorique du gouvernement britannique concernant la restriction des demandes de visa pour les étudiants internationaux, et en particulier pour les personnes à leur charge, ce groupe démographique a peu changé au cours des trois dernières années, soulignant notre concentration sur les universités de premier plan et la nature de nos hébergements dirigés par des studios.
Nous continuerons de cibler les marchés internationaux sur lesquels nous sommes sous-pondérés par rapport aux opportunités disponibles.
Gestion immobilière active
Début 2021, nous avons élaboré un plan visant à céder un modeste portefeuille d’actifs non essentiels. À l'époque, les actifs identifiés pour la cession représentaient environ 10 pour cent du portefeuille, soit un peu plus de 100 millions de livres sterling en valeur. En outre, 16 pour cent du portefeuille ont été réservés à une rénovation approfondie afin d'aligner la qualité de l'hébergement sur ce qui est considéré comme offrant une expérience client conforme à la marque.
À la fin de 2023, nous avions cédé des propriétés évaluées à 101.2 millions de livres sterling, dont six propriétés évaluées à 43.4 millions de livres sterling ont été vendues en 2023, avec plus de 30.0 millions de livres sterling restant sous offre. Dans l'ensemble, les cessions réalisées à ce jour ont été réalisées avec une prime de XNUMX pour cent par rapport à leur valeur comptable respective au point de vente. Ce programme étant désormais matériellement terminé, nous prévoyons une évolution plus normalisée du portefeuille à l’avenir.
Le produit du programme de cession a été largement déployé dans notre portefeuille de base, soit pour financer le programme de rénovation, les acquisitions, notre programme en cours de travaux de sécurité incendie ou pour le remboursement anticipé de la dette en attendant la substitution.
En 2021, nous avons présenté un plan de rénovation quinquennal d'un coût estimé à 36 millions de livres sterling. Au 31 décembre 2023, les propriétés destinées à une rénovation approfondie étaient réduites à 21.4 % de la valeur du portefeuille, avec 250 millions de livres sterling investis à ce jour. Le programme annuel de rénovation est en cours et vise la livraison de 350 à 2023 lits par an. Le cycle de rénovation pour 254 s'est déroulé comme prévu, livrant 220 lits entièrement rénovés et les espaces de commodités associés sur six sites principaux avant la nouvelle année universitaire, tandis que 2023 chambres supplémentaires ont bénéficié d'une légère rénovation. De plus, notre deuxième site exclusif Postgrad aux Talbot Studios à Nottingham a été achevé et a accueilli les étudiants à partir de septembre XNUMX.
L'une de nos plus grandes propriétés, Brunswick Apartments, Southampton, a été fermée pour la durée de l'année universitaire 2023/24 pour rénovation. Cette propriété de 173 lits rouvrira aux étudiants à partir de septembre 2024 après une rénovation complète des chambres et des commodités, ainsi que des travaux liés à la sécurité incendie, à l'efficacité énergétique et au zéro émission nette.
Diverses opportunités d'acquisition étaient à différents stades de négociation, y compris en cours d'offre au 31 décembre 2023. Ces acquisitions sont complémentaires à notre stratégie de base, dans des endroits où nous avons une présence opérationnelle existante et auront un effet relutif sur les bénéfices. En février 2024, nous avons eu le plaisir de finaliser l'acquisition d'un ancien immeuble de bureaux à Bristol, fermement situé au centre de notre cluster existant au sein de la ville. Ce bâtiment sera reconfiguré pour offrir des logements étudiants de haute qualité que nous prévoyons de livrer pour l'année universitaire 2025/26.
Des propriétés d'acquisition évaluées à plus de 20.0 millions de livres sterling restent proposées dans les villes universitaires de premier plan.
Après avoir passé beaucoup de temps en 2023 à effectuer une diligence raisonnable sur le marché des études supérieures dans nos villes clés et à identifier un portefeuille de semences correctement aligné, des conversations avec un petit nombre de parties intéressées ont commencé fin 2023. L'objectif de ces conversations était d'établir la profondeur de Nous souhaitons former une coentreprise afin d'accélérer le déploiement de ce produit et ainsi développer notre activité. Ces conversations se poursuivent, y compris des visites de sites et des réunions de direction, alors que nous progressons désormais vers l'identification de la partie avec laquelle nous pourrions entrer dans une période de négociation exclusive et de diligence raisonnable. Nous continuerons à tenir les investisseurs informés des progrès.
Soutenir nos clients et fournir un service cohérent
Chaque domaine de notre activité est encouragé et motivé à offrir une philosophie axée sur le client. Nous restons parfaitement conscients qu'avec la hausse des loyers, nos clients attendent une expérience et une valeur de plus en plus élevées.
Notre application Étudiant a continué de fournir une plate-forme pour un engagement client plus important et plus rapide et un moyen d'améliorer notre offre de services. Nous sommes en mesure de répondre aux demandes de service client de manière plus rapide et structurée. Les étudiants ont la possibilité de suivre nos progrès vers la résolution des problèmes soulevés, de recevoir des informations relatives au site, d'être avertis lorsque des colis sont disponibles pour la collecte, lorsque des événements sociaux sont organisés ou de faciliter le réseautage. De plus, cette année, lors du renouvellement annuel des clients, l'application a joué un rôle clé pour faciliter le processus d'enregistrement, en supprimant un temps administratif considérable et en améliorant l'expérience client globale. Heureusement, nous avons été nominés pour le prix de la meilleure expérience d'enregistrement en 2024.
La preuve la plus substantielle du service client et la référence que nous utilisons au sein de notre entreprise est le Net Promoter Score du Global Student Living Index. Nous sommes fiers d'annoncer que notre score NPS s'est encore amélioré cette année, passant de +27 à +30.5. Pour mettre cela en contexte, le dernier score NPS pour tous les logements étudiants privés construits à cet effet était de +13, tandis que le score pour les résidences universitaires était de +8. Parmi nos clients, 85 pour cent nous donnent une note bonne ou très bonne, ce qui se compare très bien à certains des prestataires de services britanniques les plus performants.
Le bien-être de nos clients est pour nous d’une importance primordiale. Accueillir de jeunes adultes pendant ce qui est pour la plupart une période très difficile de leur vie est une responsabilité que nous avons envers nos clients et leurs parents. Pour soutenir davantage notre prestation de services dans ce domaine important, nous avons nommé un responsable du bien-être qui apporte son expertise en tant qu'instructeur accrédité en secourisme en santé mentale et agent de liaison en matière de violence sexuelle et qui jouera un rôle essentiel dans l'intégration de la formation en secourisme en santé mentale sur tous nos sites. Nous prenons extrêmement au sérieux le bien-être de notre équipe et de nos clients.
Nous étions fiers de voir nos efforts dans le domaine reconnus lorsque nous avons été certifiés opérateur Platine par Global Student Living en juin 2023.
Développer nos collaborateurs
Au cœur de notre activité se trouvent les personnes qui conçoivent, soutiennent et offrent une expérience client et des bâtiments exceptionnels. En récompensant, en formant et en développant nos collaborateurs, nous veillons à ce que notre marque reste à la pointe du service et de l'expérience client.
Il existe de bonnes raisons de se concentrer sur le développement, la rétention et l’engagement des employés. Au cours de l'année, nous avons augmenté notre taux de rétention à 85 pour cent, ce qui est extrêmement élevé dans le secteur des services, tandis que les promotions internes représentaient plus de 50 pour cent de tous les postes vacants de niveau non-entrée.
Nous sommes fiers d'être membres de la Real Living Wage Foundation, ce qui signifie que nos employés les moins bien payés sont payés au-dessus du salaire minimum et ont reçu des augmentations de salaire atténuant l'inflation. À une époque de pressions accrues sur le coût de la vie, nous étions heureux d'être en mesure de soutenir nos employés, avec des augmentations de rémunération moyennes de 4.4 pour cent en 2024.
Après avoir investi dans nos employés, leur bien-être et diverses initiatives d'engagement, nous sommes heureux d'annoncer que le score d'engagement de nos collègues était de 85 pour cent, ce qui continue de se comparer favorablement à la moyenne nationale.
Sécurité
Nous avons la responsabilité de garantir la sécurité de toutes les personnes qui vivent, travaillent ou visitent nos bâtiments. Nous veillons à ce que nos bâtiments soient conformes non seulement à toutes les réglementations en vigueur, mais également aux meilleures pratiques du secteur.
Cette année encore, l'accent a été mis sur la sécurité incendie. Après avoir alloué 46 millions de livres sterling à un programme quinquennal d'initiatives en matière de sécurité incendie, nous avons continué à faire progresser les travaux en fonction des risques. En 2023, nous avons investi 6.9 millions de livres sterling supplémentaires pour atteindre la dernière norme de certification EWS1, portant l'investissement total à ce jour dans ce domaine à 24.5 millions de livres sterling, un investissement qui se reflète pleinement dans les évaluations immobilières. Au 31 décembre 2023, 69 % du portefeuille avait obtenu la certification EWS1 et nous restons sur la bonne voie pour atteindre les objectifs énoncés dans le plan quinquennal.
Nos bâtiments continuent d'être inspectés régulièrement pour garantir que nous identifions et éliminons les dangers. Pour évaluer les bâtiments, nous avons fait appel à des consultants spécialisés pour entreprendre des évaluations approfondies de la sécurité générale, des dangers, de la prévention des risques d'incendie et des systèmes d'eau.
En réponse aux préoccupations concernant l'utilisation du béton cellulaire renforcé autoclavé (« RAAC »), nous avons chargé des géomètres externes et des ingénieurs en structure de nous aider à effectuer un examen à l'échelle du portefeuille en fonction du type de construction et de l'âge du bâtiment. Les inspections sur place n'ont identifié ce matériau dans aucune de nos propriétés à risque moyen ou élevé.
Devenir une entreprise durable
Suite à la publication en 2022 de notre stratégie complète Net Zero, l’année a vu un certain nombre d’éléments de base mis en place pour faciliter la mise en œuvre de ce plan.
Le conseil d'administration a convenu d'une allocation initiale de capital de 12.0 millions de livres sterling pour des initiatives vertes, axées principalement sur la décarbonation, la gestion des risques EPC et la conduite du changement de comportement. La Société a lancé un appel d'offres et nommé des conseillers en énergie au cours de l'année 2023, ainsi qu'un chef de projet énergétique, qui apporte une vaste expérience préalable dans la mise en œuvre d'initiatives de décarbonation sur les sites opérationnels. Début 2024, quatre autres sites décarbonés ont été livrés et quatre autres sont en cours. Des progrès notables ont été réalisés dans la gestion du risque EPC, avec 51 % de nos sites désormais notés EPC B ou mieux, un objectif atteint plus d'un an plus tôt que prévu dans notre plan stratégique Net Zero, démontrant notre concentration sur la livraison.
L'entreprise reste déterminée à atteindre Net Zero d'ici 2033. Dans le cadre de ce parcours, notre plan, comprenant des objectifs intermédiaires pour les deux prochaines années, sera soumis au vote consultatif des actionnaires lors de la prochaine assemblée générale annuelle.
Stratégie et perspectives
À l’approche de 2024, les perspectives pour notre entreprise et pour le secteur dans son ensemble semblent très solides. Ayant déjà obtenu un taux d'occupation de plus de 60 % pour l'année universitaire 2024/25, nous sommes convaincus de réaliser une autre année réussie du point de vue de l'occupation. À mesure que l’inflation s’atténue, nous nous attendons à une croissance des loyers également, mais nous pensons qu’une croissance des loyers à périmètre constant supérieure à XNUMX pour cent peut être réalisée cette année.
Notre objectif stratégique se tourne désormais vers l’amélioration de l’efficacité opérationnelle grâce à la croissance. L'acquisition ou le développement de nouveaux sites dans des villes de premier plan, proches de sites existants bien situés, nous permettront d'exploiter notre stratégie de clustering et de tirer davantage parti des avantages d'échelle. De plus, nous continuons d’explorer les possibilités d’accélérer le déploiement de notre produit de troisième cycle.
Conformément à l'accent continu mis sur l'amélioration de l'expérience client, nous prévoyons d'investir dans un nouveau système ERP de bout en bout et dans la mise à niveau du site Web associé destiné aux clients en 2024. Cela améliorera encore l'expérience de réservation et permettra aux clients de réserver plus facilement une chambre avec nous. De plus, nous continuerons d'investir dans nos collaborateurs pour garantir le maintien de la stabilité et de l'engagement et nous consacrerons davantage de temps à la cartographie des talents pour soutenir notre avenir. Enfin, nous poursuivrons le déploiement de notre marque sur des sites clés, ce qui contribuera à réduire le coût d'acquisition de clients et à améliorer les marges opérationnelles.
Après avoir augmenté l'objectif de dividende au dernier trimestre 2023 à 3.5 pence par action et déclaré aujourd'hui un dividende conforme à ce plan, le Conseil reste confiant dans l'objectif d'un dividende minimum de 3.5 pence par action pour l'exercice 2024.
Duncan Garrood
Chief Executive Officer
13 Mars 2024
Revue de fonctionnement
Vue d’ensemble
Les conditions de marché actuelles sont les plus solides que nous ayons connues ces dernières années. L'offre nouvelle de logements de haute qualité et bien situés, en particulier dans les villes les plus prisées, est limitée et n'a pas pu suivre le rythme de la participation étudiante croissante. La demande a été récemment exacerbée par le déclin de l'offre de HMO, qui, associé à la pression constante sur le coût de la vie, rend notre modèle à prix forfaitaire tout compris de plus en plus attractif.
Le cycle de location pour l'année universitaire 2023/24 a suivi huit à dix semaines d'avance par rapport à l'année précédente au cours du premier semestre 2023, nos chambres se remplissant plus rapidement que jamais. Une demande sans précédent, couplée à notre modèle de location directe, nous a permis de capter l'inflation de la croissance des loyers sur toute la période de location. Une croissance à périmètre constant de 10.5 pour cent a été réalisée, dépassant les attentes à plusieurs reprises au cours du cycle de vente.
Un solide programme de rebooker a contribué de manière significative à la rapidité avec laquelle nous avons rempli nos chambres et a fourni la plateforme permettant de bénéficier d'une tarification dynamique. Au début de l’année, nous avions visé 20 pour cent pour l’année universitaire 2023/24. Au total, 22 pour cent de nos chambres ont été vendues à des étudiants vivant déjà chez nous, certains de nos emplacements les plus solides atteignant des taux supérieurs à 30 pour cent.
Aperçu du portefeuille
Une synthèse du portefeuille du Groupe est présentée ci-dessous, segmentée conformément à l'opinion de notre évaluateur sur la qualité. Près de 95 pour cent du portefeuille est désormais aligné sur des emplacements Prime ou Super Prime.
Depuis le 31 décembre 2022, la valeur du portefeuille a augmenté de 2023 pour cent à données comparables. Cela est le résultat de la croissance continue des revenus obtenue pour l'année universitaire 24/30, compensée par un affaiblissement des rendements, principalement dans les emplacements secondaires et une augmentation du coût des travaux de sécurité incendie. Dans l'ensemble, le rendement initial net du portefeuille a augmenté de 5.5 points de base pour atteindre 5.7 pour cent. Cette évolution des rendements reflète une activité réduite sur le marché de l'investissement, principalement due à une augmentation du coût du capital, ainsi qu'à une approche plus prudente de l'évaluateur quant à la croissance future des revenus jusqu'à ce qu'ils soient suffisamment sécurisés. Avec un rendement réversif de 2024 pour cent, il existe une certitude qu'à mesure que le cycle de location avance pour la nouvelle année universitaire 25/XNUMX, cette prime de risque devrait être supprimée.
La croissance à périmètre constant de 9.0 pour cent se reflète dans un ajustement de XNUMX millions de livres sterling effectué au cours du premier semestre de l'exercice pour refléter l'augmentation du coût des travaux de sécurité incendie. Cela fait suite à un vaste exercice d'appel d'offres pour nos plus grandes propriétés où des travaux doivent être effectués sur leurs systèmes de murs extérieurs (« EWS »). Cette augmentation est principalement due à la forte demande d'entrepreneurs spécialisés, à l'augmentation du coût des échafaudages et aux révisions nécessaires à la suite d'enquêtes intrusives plus approfondies. Pour arriver à la valeur marchande du portefeuille, l'évaluateur a appliqué une déduction livre pour livre pour le coût prévu de ces travaux. Comme beaucoup d’autres investisseurs immobiliers, nous avons entamé des demandes d’indemnisation contre un certain nombre d’entrepreneurs principaux. Étant donné la nature de la conversion et de la rénovation d'un grand nombre de nos propriétés, la probabilité de succès est plus incertaine et aucune déduction n'a été prévue pour les coûts de remise en état.
Segmentation de la qualité des évaluateurs | Propriétés | Lits opérationnels | Valeur marchande en millions de livres sterling | Valeur marchande % |
Régional super prime | 25 | 2,473 | 500.5 | 45.6 |
Premier régional | 45 | 4,331 | 520.5 | 47.4 |
London | 1 | 79 | 19.7 | 1.8 |
71 | 6,883 | 1,040.7 | 94.8 | |
Secondaire | 9 | 1,025 | 57.2 | 5.2 |
Total | 80 | 7,908 | 1,097.9 | 100.0 |
Une revue de la segmentation du portefeuille a été réalisée début 2021, chaque immeuble étant attribué un segment stratégique reflétant le style d'investissement du Groupe, comme suit :
· Segment A: Propriétés correctement configurées, conformes à la marque et alignées sur les universités de premier plan.
· Segment B : Des propriétés qui répondent fondamentalement à nos critères clés mais nécessitent une rénovation approfondie pour devenir à la hauteur de la marque. Si une rénovation approfondie ne devrait pas permettre d'atteindre notre objectif de rendement du TRI de 9 à 11 pour cent, alors la propriété est destinée à la vente.
· Segment C : Propriétés bien situées regroupées autour d'une propriété du segment A qui sont configurées d'une manière qui se prête mieux à une conversion vers notre nouvelle marque Postgrad by Hello Student, ceci est généralement basé sur la combinaison de chambres, la taille et les équipements.
· Segment D : Ces propriétés ne sont généralement pas d'une taille ou d'une configuration qui se prêterait à devenir un projet central du segment A ou du segment C, sont généralement situées dans une ville à actifs uniques dans laquelle les avantages du regroupement ne peuvent pas être facilement réalisés et/ou ne sont pas alignés sur un université de premier plan. Ceux-ci sont donc considérés comme non essentiels et destinés à être éliminés.
Nous avons constaté un retour de l'activité sur le marché de l'investissement après une période de perturbations au dernier trimestre 2022, ce qui nous a permis de faire progresser rapidement notre programme de cessions non essentielles, en particulier au premier semestre.
Nous avons conclu avec succès la cession de six propriétés au cours de l'année, générant au total 43.4 millions de livres sterling, avec des prix légèrement supérieurs à leurs valeurs comptables respectives. Les ventes représentent au total 620 lits opérationnels et ont réduit d'une part les villes dans lesquelles la Société est présente opérationnellement.
Au 31 décembre 2023, d'autres propriétés évaluées à plus de 30.0 millions de livres sterling restent en offre, qui, une fois terminées, concluront le programme de vente non essentiel qui a débuté en mars 2021 et a généré à ce jour un produit brut de 101.2 millions de livres sterling.
Alors que nous recyclons le capital provenant d’emplacements secondaires ou de villes où nous ne disposons pas d’une échelle suffisante, nous visons à améliorer les performances opérationnelles et les rendements grâce au regroupement. Les progrès réalisés au cours des 12 derniers mois nous ont permis d'améliorer notre marge brute de deux points de pourcentage supplémentaires cette année, passant de 67 pour cent sur l'année au 31 décembre 2022 à 69 pour cent.
Segmentation stratégique | Segment A en millions de livres sterling | Segment B en millions de livres sterling | Segment C M£ | Segment D M£ | Total | NI % |
Portefeuille opérationnel | 794.2 | 84.7 | 154.3 | 45.9 | 1,079.1 | 5.5 |
Portefeuille commercial | 9.7 | 1.4 | 1.4 | 3.3 | 15.8 | 7.7 |
Portefeuille de développement | - | - | - | 3.0 | 3.0 |
|
Total | 803.9 | 86.1 | 155.7 | 52.2 | 1,097.9 |
|
31 décembre 2023 (%) | 73.2 | 7.8 | 14.2 | 4.8 | 100.0 |
|
31 décembre 2022 (%) | 67.8 | 11.8 | 13.3 | 7.1 | 100.0 |
|
Notre programme annuel de rénovation continue de viser la livraison de 250 à 350 lits par an, l'investissement dans les chambres rénovées générant généralement des TRI compris entre 9 et 11 pour cent.
Le cycle annuel de cette année a livré 231 chambres entièrement rénovées et espaces d'agrément associés répartis sur quatre sites principaux, prêts pour la rentrée universitaire 2023/24 en septembre, tandis que 325 chambres supplémentaires ont bénéficié d'une légère rénovation. Les rénovations en cours se sont poursuivies au quatrième trimestre 2023 sur nos sites de Leeds, Cardiff et Birmingham.
En septembre 2023, nous avons livré notre deuxième site exclusif de troisième cycle aux Talbot Studios à Nottingham. Cela fait suite au succès de notre projet pilote qui a ouvert ses portes à Édimbourg en novembre 2022.
Comme annoncé précédemment, nous avons pris la décision de fermer l'une de nos plus grandes propriétés, Brunswick Apartments, Southampton pour la durée de l'année universitaire 2023/24. Les travaux ont débuté en septembre 2023 sur cet établissement de 173 lits, qui rouvrira aux étudiants à partir de septembre 2024 après une rénovation complète des chambres et l'ajout de nouvelles commodités, ainsi que des travaux de sécurité incendie, d'efficacité énergétique et de Net Zero. La propriété se vend bien pour l'année universitaire 2024/25 avec un prix global actuellement supérieur aux attentes.
Programme de dépenses en capital
Les progrès réalisés par rapport à notre programme quinquennal de rénovation, de travaux de sécurité incendie et d'initiatives vertes sont présentés ci-dessous. Le plan révisé reflète l'augmentation du coût des travaux EWS annoncée au premier semestre 2023. En ce qui concerne notre programme de travaux de sécurité incendie, toutes les propriétés ont été étudiées et 69 pour cent du portefeuille a été certifié.
Remise à neuf | Travaux de sécurité incendie | Initiatives vertes | |
Plan quinquennal (2021 - 2025) | 36.1 | 37.0 | 12.0 |
Révision des prévisions de coûts pour les travaux du SAP | - | 9.0 | - |
Plan révisé | 36.1 | 46.0 | 12.0 |
Investi à ce jour | 21.4 | 24.5 | 1.7 |
Investissement prévu pour 2024 | 13.5 | 14.2 | 6.0 |
En plus de ce qui précède, les travaux en cours sur le cycle de vie continuent de nécessiter environ 4.0 millions de livres sterling par an.
Portefeuille commercial
Nous avons continué à gérer activement le parc commercial de 35 logements qui se situe généralement en dessous de notre portefeuille opérationnel, avec la réalisation d'un certain nombre de projets créateurs de valeur. Les transactions notables incluent la finalisation d'un accord de location avec un opérateur de supermarché asiatique pour une durée de dix ans à Bristol. Cet accord facilitera également le développement d’un nouvel espace de gym à l’arrière de l’unité. Un renouvellement de bail de cinq ans a été obtenu avec une chaîne nationale de boulangeries à Liverpool, au prix d'un loyer modéré.
Plusieurs initiatives de gestion d'actifs sont prévues pour 2024 pour générer de la valeur et améliorer l'offre étudiante sur place. Fin 2023, un renouvellement de bail de 12 mois à Bristol a été convenu pour garantir qu'un locataire existant puisse poursuivre ses activités avant d'occuper un espace commercial voisin au sein du domaine. Après avoir acquis la possession vacante de cette unité plus grande, nous avons conclu des conditions convenues avec un restaurant coréen pour prendre un bail de 15 ans qui facilitera l'ajout d'une nouvelle zone d'accueil et d'étude pour les étudiants.
Nous continuerons de chercher à reconfigurer tous les baux admissibles pour lesquels les clauses contractuelles du locataire sont solides, notamment avec nos locataires de dépanneurs nationaux.
Acquisitions et développements
Un certain nombre d'opportunités d'acquisition attractives restent proposées au 31 décembre 2023 dans des villes universitaires de premier plan, complémentaires à notre stratégie de base et qui auront un effet relutif sur les résultats.
Après la fin de l'année, nous avons eu le plaisir de finaliser l'une de ces opportunités, un ancien immeuble de bureaux à Bristol. La propriété extrêmement bien située se situe fermement au centre de notre cluster existant au sein de la ville. Ce bâtiment sera reconfiguré pour fournir plus de 50 nouveaux lits PBSA de haute qualité que nous prévoyons de livrer pour l'année universitaire 2025/26.
Le programme de cession non stratégique étant désormais matériellement achevé, nous prévoyons une nouvelle croissance sélective par le biais d'acquisitions au cours du premier semestre 2024.
Début 2024, nous prévoyons de soumettre une demande de permis de construire concernant notre site de Victoria Point, à Manchester. La ville continue de souffrir d’une grave sous-offre de lits PBSA et a toujours obtenu de bons résultats pour nous du point de vue de la croissance du taux d’occupation et des loyers. Le plan directeur, s'il est approuvé, prévoit une rénovation complète de l'actif existant ainsi qu'une extension de plus de 200 lits.
Analyse financier
2023 a été une année solide pour le Groupe sur tous les indicateurs financiers clés. Les revenus ont dépassé les 80.0 millions de livres sterling, soutenus en partie par une augmentation de loyer de 10.5 % à périmètre constant pour l'année universitaire 2023/24, le domaine étant effectivement plein pour la deuxième année universitaire consécutive. La marge brute a augmenté à 69 pour cent et les frais administratifs ont été maintenus dans les niveaux indicatifs de 14.0 millions de livres sterling, continuant de s'améliorer en proportion du chiffre d'affaires.
Le bilan est en bonne santé avec un EPRA LTV tombant à 30.6 pour cent et un risque de refinancement maîtrisé jusqu'en 2028.
Les dividendes payés et déclarés au cours de l'exercice, associés à une croissance de la valeur de l'actif corporel net EPRA de 5.3 pence par action, ont généré un rendement comptable total de 7.6 pour cent.
Compte de résultat
| Portefeuille de base £ m | Non essentiel (seau D) £ m | 2023 £ m | 2022 £ m |
Revenu | 74.7 | 5.8 | 80.5 | 73.0 |
Frais de propriété | (22.1) | (3.1) | (25.2) | (24.0) |
Bénéfice brut | 52.6 | 2.7 | 55.3 | 49.0 |
marge brute | 70% | 47% | 69% | 67% |
Dépenses administratives | (14.0) | (13.4) | ||
Le bénéfice d'exploitation | 41.3 | 35.6 | ||
Réévaluation | 30.1 | 45.6 | ||
(Pertes)/gains sur cessions | (0.6) | 1.5 | ||
Perte de valorisation des dérivés à la valeur de marché | (0.2) | - | ||
Coûts financiers nets | (17.2) | (15.0) | ||
Bénéfice IFRS | 53.4 | 67.7 | ||
EBITDA | 42.1 | 36.3 | ||
Moyenne pondérée d’actions ordinaires (m) | 603.4 | 603.3 | ||
BPA IFRS (pence) | 8.8 | 11.2 | ||
EPRA EPS (pence) | 4.0 | 3.4 |
Les revenus ont augmenté de 7.5 millions de livres sterling, soit 10.3 pour cent. Le taux d'occupation combiné pour 2023 était de 99 pour cent et l'année a bénéficié d'une croissance mixte des loyers à périmètre constant de 7.0 pour cent. La cession d'actifs non essentiels a réduit les revenus de 2.2 millions de livres sterling.
De solides progrès ont été réalisés pour atteindre une marge brute de 70 pour cent, avec une amélioration de deux points de pourcentage de la marge brute à 69 pour cent. Les actifs non essentiels ont continué à peser négativement sur la marge brute au cours de l'année, mais comme démontré ci-dessus, en excluant ces actifs, une marge brute de 70 pour cent a été atteinte.
Même si la pression inflationniste sur les coûts s’est poursuivie, les coûts des services publics sont restés fixes tout au long de 2023, atténuant ainsi la volatilité sur une ligne clé de coûts opérationnels. Les coûts des services publics restent entièrement fixes jusqu’en septembre 2024, après quoi nous disposons actuellement d’une certitude sur les prix pour 50 % de la consommation supposée d’octobre 2024 à mars 2026, un niveau que nous chercherons à étendre et à augmenter à mesure que des opportunités se présenteront.
Les dépenses administratives ont augmenté de 0.6 million de livres sterling, soit 4.5 pour cent, globalement conforme à l'IPC pour l'année, confortablement couvertes par une forte croissance des loyers.
Les charges financières ont augmenté comme prévu, les taux variables clôturant l'année en hausse d'environ 170 points de base par rapport au 31 décembre 2022. Sur la dette tirée du Groupe, 12 % restent exposés à la volatilité des taux d'intérêt.
La croissance des loyers a soutenu une hausse de la valorisation du portefeuille de 30.1 millions de livres sterling, contribuant de manière significative au bénéfice IFRS de l'année de 53.4 millions de livres sterling.
Bilan
| 2023 £ m | 2022 £ m |
Propriété (valeur marchande) | 1,097.9 | 1,078.9 |
Emprunts bancaires tirés | (360.3) | (391.2) |
Encaisse | 40.5 | 55.8 |
Dette nette | (319.8) | (335.4) |
Autres passifs nets | (43.9) | (42.7) |
Actif net | 734.2 | 700.8 |
Nombre d'actions dilué | 608.0 | 607.2 |
EPRA NTA par action (pence) | 120.7 | 115.4 |
Propriété LTV | 29.1% | 31.1% |
LTV EPRA | 30.6% | 32.7% |
La forte croissance des loyers a soutenu un gain de réévaluation du portefeuille de 30.1 millions de livres sterling pour l'année. Cela a été attribué à la forte croissance des loyers dans les principales villes universitaires alignées sur le Russell Group, notamment Manchester, York, Newcastle, Bristol et Édimbourg, qui ont toutes connu une croissance de valorisation à deux chiffres ou proche. La valeur liquidative a augmenté de 5.3 pence par action, soit 4.6 pour cent, principalement en raison du mouvement de valorisation, le résidu étant attribué au bénéfice, net des dividendes versés.
Evolution de la valeur liquidative | £ m |
31 Décembre 2022 | 700.8 |
Résultats EPRA | 24.1 |
Réévaluation à périmètre constant | 30.8 |
Les dividendes versés | (20.7) |
Autre | (0.8) |
31 Décembre 2023 | 734.2 |
Valorisation du portefeuille
2023 £ m | 2022 £ m | Gain1 £ m | Modifier % | |
Portefeuille immobilier à périmètre constant | 1,097.9 | 1,035.3 | 30.6 | 3.0 |
Cessions | - | 43.6 | (0.5) | |
Valorisation du portefeuille | 1,097.9 | 1,078.9 | 30.1 |
1Net des investissements et des amortissements des baux principaux
À périmètre constant, hors cessions et investissements, la valeur du portefeuille a augmenté de 30.6 millions de livres sterling. Le rendement initial net est passé de 5.2 pour cent à 5.5 pour cent, l’évaluateur appliquant une approche plus prudente en 2023 et n’appliquant pas les rendements de base aux revenus futurs jusqu’à ce qu’ils soient suffisamment garantis. Le rendement réversif est passé à 5.7 pour cent, démontrant le potentiel de croissance des valorisations inhérent au portefeuille. Malgré cela, l’évolution des rendements vers l’extérieur a été compensée par la croissance significative des loyers.
Dans le budget du printemps 2024, le gouvernement britannique a annoncé la suppression du Multiple Dwellings Relief (« MDR ») en abrogeant l'annexe 6B de la loi de finances 2023. La suppression du MDR augmentera les hypothèses de coûts d'acquisition appliquées aux évaluations du portefeuille immobilier anglais du Groupe. Des hypothèses de coût d'acquisition complet sont déjà en place pour un certain nombre d'évaluations immobilières du Groupe et ce changement ne s'applique pas actuellement aux propriétés écossaises ou galloises. En supposant que cela se produira avec le temps, l'impact estimé de ce changement est une réduction de 35 millions de livres sterling de la valorisation globale du portefeuille au 31 décembre 2023.
Le programme de cession a été matériellement achevé au cours de l’année. Au total, 43.4 millions de livres sterling ont été générés par les actifs cédés en 2023. Après coûts de cession, une perte nette sur cessions de 0.6 million de livres sterling a été réalisée.
Les dépenses d'investissement au cours de l'année se sont élevées à 32.5 millions de livres sterling, principalement liées aux travaux de rénovation et au programme en cours visant à améliorer la sécurité incendie.
Dette
Les emprunts tirés ont diminué de 30.9 millions de livres sterling au cours de l'exercice, principalement suite à l'application du produit de la cession, en attendant leur substitution. À la date de clôture, le coût moyen pondéré de la dette était de 4.3 pour cent et la durée pondérée jusqu'à l'échéance de 3.9 ans.
La première d'une tranche de deux refinancements de 124.9 millions de livres sterling achevée après la fin de l'année. Cette première tranche a refinancé toutes les échéances de dette à court terme, principalement à taux variable. La deuxième tranche devrait être achevée au deuxième trimestre 2024, prolongeant l'échéance de 2025 jusqu'en 2031. Une fois achevée, le Groupe sera protégé à 100 pour cent contre la volatilité des taux d'intérêt, avec un coût pondéré anticipé de la dette de 4.6 pour cent et un durée jusqu'à l'échéance de 5.7 ans. Le risque de refinancement sera alors atténué jusqu’en 2028.
Le ratio prêt immobilier s'est établi à 29.1 pour cent, en baisse par rapport à 31.1 pour cent à la fin de l'exercice précédent, reflétant la performance de la valorisation et l'utilisation de liquidités excédentaires pour le remboursement anticipé de facilités de dette flexibles. L'EPRA LTV, qui comprend les dettes nettes, a également diminué de 30.7 pour cent à XNUMX pour cent et constituera désormais la principale mesure du LTV du Groupe.
La dette nette par rapport à l'EBITDA s'élevait à 7.6, contre 9.2 au 31 décembre 2022, avec une trésorerie et des facilités engagées disponibles de 82.5 millions de livres sterling.
Toutes les clauses restrictives des prêts ont été pleinement respectées au cours de l'année.
Cashflow
| 2023 £ m | 2022 £ m |
Flux de trésorerie d'exploitation | 43.7 | 43.6 |
Dépenses en capital | (34.0) | (49.1) |
Cessions immobilières | 42.6 | 39.7 |
Revenus financiers | 0.2 | - |
Flux nets de trésorerie liés aux activités d'investissement | 8.8 | (9.4) |
Les dividendes versés | (20.2) | (16.7) |
Emprunts nets (remboursés)/tirés | (31.0) | 14.6 |
Charges financières | (16.6) | (13.4) |
Financement des flux de trésorerie | (67.8) | (15.5) |
Le flux de trésorerie net | (15.3) | 18.7 |
Le programme de cession d'actifs non essentiels s'est poursuivi en 2023, générant un produit net des coûts de cession de 42.6 millions de livres sterling. Ces sommes ont été en grande partie réinvesties dans le programme de rénovation du portefeuille de base et de sécurité incendie, le solde étant utilisé pour le remboursement anticipé des facilités de dette flexibles.
Les liquidités versées pour financer les paiements de dividendes excluent 0.5 million de livres sterling de retenue à la source qui ont été versées à HM Revenue & Customs en janvier 2024.
Les sorties de trésorerie liées au règlement des frais financiers ont augmenté en ligne avec les taux d'intérêt applicables aux facilités de dette résiduelles à taux variable du Groupe.
Continuité
Le Conseil accorde une attention particulière à l'opportunité d'adopter l'hypothèse de continuité d'exploitation lors de l'établissement des comptes consolidés du Groupe.
À la lumière de la position de liquidité du Groupe, de son modeste niveau d'endettement et de ses engagements en capital de 1.7 million de livres sterling, les administrateurs ont conclu que, dans des scénarios défavorables raisonnablement possibles, il reste des ressources adéquates et des mesures d'atténuation disponibles pour continuer à fonctionner jusqu'au 31 décembre 2025 au moins. , soit une période d'au moins 12 mois à compter de la date d'approbation de ces états financiers. Les Administrateurs ont donc conclu qu'il restait approprié d'adopter la base de continuité d'exploitation pour la préparation du rapport annuel et des comptes pour l'exercice clos le 31 décembre 2023.
L'attention est attirée sur la note 1.4 des états financiers et sur la déclaration de viabilité de la Société pour plus de détails sur la conclusion atteinte.
Dividendes
Un solde intérimaire de dividende de 0.9375 pence par action a été déclaré pour le dernier trimestre 2023, portant le total des dividendes payés et payables au titre de 2023 à 3.5 pence. Cela représente un paiement de 87.5 pour cent sur le BPA EPRA. Le dividende sera versé sous forme de Distribution de Revenus Fonciers le 19 avril 2024 aux actionnaires inscrits au registre au 5 avril 2024.
Donald Grant
Directeur financier et développement durable
13 Mars 2024
EPRA et autres mesures alternatives de performance
Nos performances conformes aux mesures standard de l’industrie
Informations EPRA
Ce qui suit est un résumé des mesures de performance EPRA incluses dans les résultats du Groupe. Tel que défini par les recommandations de bonnes pratiques de l'EPRA, il s'agit d'un ensemble d'informations standard pour le secteur immobilier conçues pour assurer la cohérence des rapports.
Mesure EPRA | Définition de la mesure | Remarque/référence | 2023 | 2022 |
Gains (en millions de livres sterling) | Les sociétés sous-jacentes aux résultats des activités opérationnelles | 8 | 24.1 | 20.6 |
Actifs corporels nets (NTA) | La valeur sous-jacente de l'entreprise en supposant qu'elle achète et vend des actifs | 9 | 120.7 | 115.4 |
Valeur nette de cession (NDV) | La valeur de l'entreprise en supposant que les actifs sont vendus et que les passifs sont réglés et non détenus jusqu'à l'échéance | 9 | 122.5 | 117.9 |
Valeur nette de reconstitution (VNR) | La valeur des actifs à long terme, les actifs et les passifs ne devraient pas se cristalliser dans des circonstances normales. | 9 | 126.8 | 121.8 |
Rendement initial net | Revenus locatifs moins frais d'exploitation divisés par la valeur marchande du bien, majorés des frais d'acquisition | Vous trouverez ci-dessous | 5.0% | 5.2% |
Ratio des coûts (y compris les coûts directs de vacance) | Frais administratifs et de fonctionnement, y compris les coûts de vacance directe divisés par les revenus locatifs bruts. | Vous trouverez ci-dessous | 49% | 51% |
Ratio de coûts (hors coûts directs d'inoccupation) | Frais administratifs et de fonctionnement hors frais de vacance directe divisés par les revenus locatifs bruts | Vous trouverez ci-dessous | 48% | 47% |
Revenus locatifs à périmètre constant (par rapport à l'année universitaire) | Compare la croissance des revenus locatifs en exploitation et non en développement, tout au long de l'année en cours et comparative | Analyse financier | 10.5% | 5.2% |
À capital égal | Compare la croissance des valeurs en capital du portefeuille du Groupe qui était contrôlé par le Groupe et aux deux dates de clôture, nette des investissements et hors immeubles en développement | Analyse financier | 3.0% | 2.4% |
Prêt à la valeur | Ratio de la dette nette, y compris dettes nettes, sur la somme des actifs nets, y compris créances nettes, du Groupe, exprimé en pourcentage | Vous trouverez ci-dessous | 30.6% | 32.7% |
Taux de vacance | Valeur locative marchande estimée (VRE) des espaces vacants divisée par la VRE de l'ensemble du portefeuille | Vous trouverez ci-dessous | 0.8% | 3.1% |
Autres mesures alternatives de performance
Une mesure alternative de performance (« APM ») est une mesure financière de la performance financière, de la situation financière ou des flux de trésorerie historiques ou futurs d'une entité qui n'est pas une mesure financière définie ou spécifiée dans les Normes internationales d'information financière (« IFRS »).
Les APM sont présentés pour fournir des informations utiles aux lecteurs et ont été, ou sont toujours, conformes aux normes de l'industrie. Le tableau ci-dessous présente les APM supplémentaires non dérivés de l'EPRA inclus dans le rapport et les comptes annuels.
Mesurer | Définition de la mesure | Remarque/référence | 2023 | 2022 |
Retour total | Croissance de l'EPRA NTA plus dividendes versés en pourcentage de l'EPRA NTA d'ouverture | 31 | 7.6% | 10.5% |
Dette nette (M£) | Emprunts moins trésorerie et équivalents de trésorerie | 31 | 319.8 | 335.4 |
Prêt immobilier à valoriser | Dette nette divisée par la valeur vénale de l'immobilier | 31 | 29.1% | 31.1% |
Couverture de dividendes | Résultat EPRA rapporté aux dividendes déclarés de l'exercice | 31 | 114% | 124% |
Taux de distribution des dividendes | Dividendes déclarés relatifs au résultat EPRA | 31 | 88% | 81% |
Réservation de groupe | ||
EPRA Net Initial Yield (« NIY ») et NIY rechargé | Année terminée 31 Décembre 2023 £ m | Année terminée 31 Décembre 2022 £ m |
Propriété d'investissement | 1,097.9 | 1,078.9 |
Moins : propriété en développement | (3.0) | (3.3) |
Portefeuille immobilier complété | 1,094.9 | 1,075.6 |
Allocation pour frais d'achat | 37.1 | 38.5 |
Valorisation majorée du portefeuille immobilier finalisé | 1,132.0 | 1,114.1 |
Revenus locatifs de trésorerie annualisés | 81.7 | 81.6 |
Dépenses immobilières | (25.2) | (24.0) |
Loyers nets annualisés | 56.5 | 57.6 |
Ajouter : expiration du loyer fictif, périodes de franchise de loyer ou autres incitations au bail | 0.1 | 0.1 |
Loyer net annualisé majoré | 56.6 | 57.7 |
EPRA NIY | 5.0% | 5.2% |
NIY rechargé EPRA | 5.0% | 5.2% |
Ratios de coûts EPRA |
| |
Ligne de charges d'exploitation par compte de résultat IFRS | 25.2 | 24.0 |
Coûts administratifs | 14.0 | 13.4 |
Frais de location du terrain | - | - |
Coûts EPRA (y compris les coûts directs de vacance) | 39.2 | 37.4 |
Coûts directs des postes vacants | (0.4) | (3.2) |
Coûts EPRA (hors coûts directs de vacance) | 38.8 | 34.2 |
Revenus locatifs bruts moins loyers fonciers - selon IFRS | 80.5 | 73.0 |
Moins : les frais de service et les frais de service, composantes du loyer brut | - | - |
Revenus locatifs bruts | 80.5 | 73.0 |
Ratio de coûts EPRA (y compris coûts directs de vacance) | 49% | 51% |
Ratio de coûts EPRA (hors coûts directs de vacance) | 48% | 47% |
Prêt à valeur EPRA (« LTV ») |
| |
Emprunts bancaires tirés | 360.3 | 391.2 |
Dettes nettes | 16.8 | 17.8 |
Moins de liquidités détenues en fin d'année | (40.5) | (55.8) |
Emprunts nets | 336.6 | 353.2 |
Immeubles de placement à la juste valeur | 1,072.5 | 1,061.9 |
Biens destinés à la vente | 22.4 | 13.7 |
Propriété en développement | 3.0 | 3.3 |
Immobilisations incorporelles | 3.1 | 1.9 |
Valeur de la propriété | 1,101.0 | 1,080.8 |
LTV EPRA | 30.6% | 32.7% |
Analyse des dépenses d'investissement de l'EPRA
| 2023 | 2022 |
Acquisitions | - | 19.3 |
Développement | 0.3 | - |
Immeubles de placement |
| |
Espace locatif supplémentaire | - | 15.2 |
Aucun espace louable supplémentaire | 32.2 | 15.2 |
Investissements totaux | 32.5 | 49.7 |
Conversion de la comptabilité d'exercice à la comptabilité de caisse | (0.1) | (2.5) |
Investissements totaux sur base cash | 32.4 | 47.2 |
Taux de vacance EPRA
| 2023 | 2022 |
Valeur locative estimée des espaces vacants (en millions de livres sterling) | 0.7 | 2.6 |
Valeur locative estimée de l'ensemble du portefeuille (en millions de livres sterling) | 86.2 | 83.6 |
Taux de vacance EPRA (%) | 0.8% | 3.1% |
Énoncé des responsabilités des administrateurs
La déclaration des responsabilités des administrateurs a été préparée en relation avec le rapport annuel 2023 du Groupe. Certaines parties du rapport annuel ne sont pas incluses dans cette annonce.
Nous confirmons au meilleur de notre connaissance :
· les états financiers du Groupe, qui ont été préparés conformément aux normes IFRS, donnent une image fidèle de l'actif, du passif, de la situation financière et du résultat du Groupe ; et
· le rapport stratégique comprend un compte rendu fidèle de l'évolution et de la performance de l'activité et de la situation du Groupe.
Signé au nom du Conseil le 13 mars 2024 par :
SUBVENTION DONALD
Directeur
État consolidé du résultat global
Notes | Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Continuation des opérations |
| ||
Revenu | 2 | 80.5 | 73.0 |
Frais de propriété | 3 | (25.2) | (24.0) |
Bénéfice brut | 55.3 | 49.0 | |
Dépenses administratives | 4 | (14.0) | (13.4) |
Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 11 | 30.1 | 45.6 |
Le bénéfice d'exploitation | 71.4 | 81.2 | |
Charges financières | 5 | (17.4) | (15.0) |
Revenus financiers | 5 | 0.2 | - |
Mouvement de la juste valeur des dérivés | (0.2) | - | |
(Perte)/gain net sur cession d'immeubles de placement | (0.6) | 1.5 | |
Bénéfice avant impôt sur le revenu | 53.4 | 67.7 | |
impôt sur les sociétés | 7 | - | - |
Bénéfice de l'exercice et résultat global total | 53.4 | 67.7 | |
Bénéfice par action exprimé en pence par action | 8 |
| |
Basic | 8.8 | 11.2 | |
Dilué | 8.8 | 11.1 |
État consolidé de la situation financière
Notes | At | At | |
ACTIF |
| ||
Actifs non courants |
| ||
Immeubles de placement - Actifs opérationnels | 11 | 1,072.7 | 1,062.4 |
Immeubles de placement - Actifs de développement | 11 | 3.0 | 3.3 |
Immobilisations corporelles | 13 | 0.8 | 1.1 |
Immobilisations incorporelles | 12 | 3.1 | 1.9 |
Droit d'utilisation de l'actif | 1.2 | 1.3 | |
Total des actifs non courants | 1,080.8 | 1,070.0 | |
Actifs actuels |
| ||
Clients et autres débiteurs | 14 | 6.5 | 7.0 |
Actifs classés comme détenus en vue de la vente | 15 | 22.4 | 13.7 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 16 | 40.5 | 55.8 |
Juste valeur du dérivé | 0.1 | - | |
Total des actifs courants | 69.5 | 76.5 | |
Total des actifs | 1,150.3 | 1,146.5 | |
PASSIF |
| ||
Passif à court terme |
| ||
Fournisseurs et autres créditeurs | 17 | 23.4 | 24.8 |
Emprunts | 18 | 56.5 | - |
Responsabilité locative | 0.1 | 0.1 | |
Revenus différés | 17 | 34.9 | 33.1 |
Total du passif à court terme | 114.9 | 58.0 | |
Passifs non courants |
| ||
Emprunts | 18 | 300.2 | 386.5 |
Responsabilité locative | 1.0 | 1.2 | |
Total des passifs non courants | 301.2 | 387.7 | |
Total du passif | 416.1 | 445.7 | |
Actif net total | 734.2 | 700.8 | |
Équité |
| ||
Capital social appelé | 19 | 6.0 | 6.0 |
Partage de prime | 20 | 0.3 | 0.3 |
Réserve pour réduction de capital | 21 | 424.1 | 444.7 |
Gains conservés | 303.8 | 249.8 | |
Total des capitaux propres | 734.2 | 700.8 | |
Total capitaux propres et passifs | 1,150.3 | 1,146.5 | |
Valeur liquidative par action de base (pence) | 9 | 121.7 | 116.1 |
Valeur liquidative par action diluée (pence) | 9 | 120.8 | 115.4 |
EPRA NTA par action (pence) | 9 | 120.7 | 115.4 |
Ces comptes ont été arrêtés par le Conseil d'administration du 13 mars 2024 et signés en son nom par :
SUBVENTION DONALD
Directeur
État de la situation financière de la société
| Notes | At 31 décembre 2023 £ m | At 31 décembre 2022 £ m |
Immobilisations |
| ||
Investissements dans des filiales | 30 | 222.6 | 222.6 |
Immobilisations corporelles | 13 | 0.7 | 1.0 |
Immobilisations incorporelles | 12 | 3.1 | 1.9 |
Droit d'utilisation de l'actif | 1.2 | 1.3 | |
Total des immobilisations | 227.6 | 226.8 | |
Actifs actuels |
| ||
Créances sur les engagements du Groupe | 14 | 391.4 | 400.5 |
Clients et autres débiteurs | 14 | 0.7 | 0.3 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 16 | 2.4 | 4.3 |
Total des actifs courants | 394.5 | 405.1 | |
Créanciers actuels |
| ||
Montants dus aux engagements du Groupe | 17 | 111.0 | 87.8 |
Fournisseurs et autres créditeurs | 17 | 3.4 | 3.1 |
Responsabilité locative | 0.1 | 0.1 | |
Total des créanciers actuels | 114.5 | 91.0 | |
Actifs totaux moins passifs courants | 507.6 | 540.9 | |
Actifs courants nets | 280.0 | 314.1 | |
Créanciers non courants |
| ||
Responsabilité locative | 1.0 | 1.2 | |
Total des créanciers non courants | 1.0 | 1.2 | |
Actif net total | 506.6 | 539.7 | |
Capital et réserves |
| ||
Capital social appelé | 19 | 6.0 | 6.0 |
Partage de prime | 20 | 0.3 | 0.3 |
Réserve pour réduction de capital | 21 | 424.1 | 444.7 |
Gains conservés | 76.2 | 88.7 | |
Capital total et réserves | 506.6 | 539.7 |
La Société a enregistré une perte pour l'exercice de 13.1 millions de livres sterling (2022 : bénéfice de 45.9 millions de livres sterling).
Ces comptes ont été arrêtés par le Conseil d'administration du 13 mars 2024 et signés en son nom par :
SUBVENTION DONALD
Directeur
État consolidé de l'évolution des capitaux propres
Exercice clos le 31 décembre 2023 | Appelé partage le capital £ m | Partage de prime £ m | Réserve pour réduction de capital £ m | Retenu bénéfices £ m | Total équité £ m |
Solde au 1er janvier 2023 | 6.0 | 0.3 | 444.7 | 249.8 | 700.8 |
Bénéfice de l'année | - | - | - | 53.4 | 53.4 |
Résultat global total de l'année | - | - | - | 53.4 | 53.4 |
Paiements fondés sur des actions | - | - | - | 0.7 | 0.7 |
Transfert de réserves | - | - | 0.1 | (0.1) | - |
Dividendes | - | - | (20.7) | - | (20.7) |
Montants comptabilisés directement en capitaux propres | - | - | (20.6) | 0.6 | (20.0) |
Solde au 31 décembre 2023 | 6.0 | 0.3 | 424.1 | 303.8 | 734.2 |
Solde au 1er janvier 2022 | 6.0 | 0.3 | 459.9 | 181.4 | 647.6 |
Bénéfice de l'année | - | - | - | 67.7 | 67.7 |
Résultat global total de l'année | - | - | - | 67.7 | 67.7 |
Paiements fondés sur des actions | - | - | - | 0.7 | 0.7 |
Dividendes | - | - | (15.2) | - | (15.2) |
Montants comptabilisés directement en capitaux propres | - | - | (15.2) | 0.7 | (14.5) |
Solde au 31 décembre 2022 | 6.0 | 0.3 | 444.7 | 249.8 | 700.8 |
État des variations des capitaux propres de la société
Exercice clos le 31 décembre 2023 | Appelé Partager £ m | Partage de prime £ m | Capital réduction réserve £ m | Retenu bénéfices £ m | Total équité £ m |
Solde au 1er janvier 2023 | 6.0 | 0.3 | 444.7 | 88.7 | 539.7 |
Perte pour l'année | - | - | - | (13.1) | (13.1) |
Résultat global total de l'année | - | - | - | (13.1) | (13.1) |
Paiements fondés sur des actions | - | - | - | 0.7 | 0.7 |
Transfert de réserves | - | - | 0.1 | (0.1) | - |
Dividendes | - | - | (20.7) | - | (20.7) |
Montants comptabilisés directement en capitaux propres | - | - | (20.6) | 0.6 | (20.0) |
Solde au 31 décembre 2023 | 6.0 | 0.3 | 424.1 | 76.2 | 506.6 |
Solde au 1er janvier 2022 | 6.0 | 0.3 | 459.9 | 42.1 | 508.3 |
Bénéfice de l'année | - | - | - | 45.9 | 45.9 |
Résultat global total de l'année | - | - | - | 45.9 | 45.9 |
Paiements fondés sur des actions | - | - | - | 0.7 | 0.7 |
Dividendes | - | - | (15.2) | - | (15.2) |
Montants comptabilisés directement en capitaux propres | - | - | (15.2) | 0.7 | (14.5) |
Solde au 31 décembre 2022 | 6.0 | 0.3 | 444.7 | 88.7 | 539.7 |
État consolidé des flux de trésorerie
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation |
| |
Bénéfice avant impôt sur le revenu | 53.4 | 67.7 |
Frais de paiements fondés sur des actions | 0.9 | 0.7 |
Dépréciation et amortissement | 0.8 | 0.6 |
Charges financières | 17.4 | 15.0 |
Revenus financiers | (0.2) | - |
Perte/(gain) sur cession d'immeubles de placement | 0.6 | (1.5) |
Variation de la juste valeur des immeubles de placement | (30.1) | (45.6) |
Variation de juste valeur du dérivé | 0.2 | - |
43.0 | 36.9 | |
(Augmentation)/diminution des créances commerciales et autres créances | 0.3 | 0.2 |
(Diminution)/augmentation des dettes commerciales et autres dettes | (2.0) | 3.3 |
Augmentation des revenus locatifs différés | 2.4 | 3.2 |
0.7 | 6.7 | |
Flux de trésorerie nets générés par l'exploitation | 43.7 | 43.6 |
Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement |
| |
Achats d'immobilisations corporelles | - | (1.0) |
Achats d'actifs incorporels | (1.6) | (0.9) |
Achat et développement d'immeubles de placement | (32.4) | (47.2) |
Produit de cession d'actifs destinés à la vente, net des frais de vente | 13.6 | 26.7 |
Produit de cession d'immeubles de placement, net des frais de vente | 29.0 | 13.0 |
Revenus financiers | 0.2 | - |
Flux de trésorerie nets provenant/(utilisés dans) des activités d'investissement | 8.8 | (9.4) |
Flux de trésorerie provenant des activités de financement |
| |
Les dividendes versés | (20.2) | (16.7) |
Emprunts bancaires tirés | - | 36.2 |
Emprunts bancaires remboursés | (30.9) | (20.0) |
Frais de montage de prêt payés | (0.1) | (1.6) |
Dette de location payée | (0.3) | (0.1) |
Prime de plafonnement des taux d’intérêt | (0.3) | - |
Charges financières | (16.0) | (13.3) |
Flux nets de trésorerie utilisés dans les activités de financement | (67.8) | (15.5) |
(Diminution)/augmentation de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | (15.3) | 18.7 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie en début d'année | 55.8 | 37.1 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de l'année | 40.5 | 55.8 |
Notes aux états financiers
1. CONVENTIONS COMPTABLES
1.1 Période de compte
Les états financiers consolidés du Groupe portent sur la période de reporting du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.
Les états financiers consolidés comprennent les résultats d'Empiric Student Property plc (la « Société ») et de ses filiales et ont été approuvés par le Conseil pour publication le 13 mars 2024. La Société est une société anonyme constituée et domiciliée en Angleterre et au Pays de Galles. Les actions ordinaires de la Société sont admises à la liste officielle de la UK Listing Authority, une division de la Financial Conduct Authority, et négociées à la Bourse de Londres. L'adresse enregistrée de la Société est indiquée dans les informations sur la Société.
1.2 Base de préparation
Les états financiers consolidés du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 comprennent les résultats d'Empiric Student Property plc (la « Société ») et de ses filiales (ensemble, le « Groupe »). Les comptes du Groupe et de la Société Mère ont été préparés sur une base de continuité d'exploitation. Les états financiers du Groupe ont été préparés conformément aux normes comptables internationales adoptées au Royaume-Uni. Les états financiers de la société mère ont été préparés conformément à la norme FRS 101, Financial Reporting Standards Reduction Framework.
Les états financiers du Groupe ont été préparés sur la base du coût historique, à l'exception des immeubles de placement et des instruments financiers dérivés qui ont été évalués à la juste valeur. Les états financiers consolidés sont présentés en livres sterling qui est également la monnaie fonctionnelle de la Société et du Groupe.
La Société a appliqué l'exemption autorisée en vertu de l'article 408(1b) de la Loi sur les sociétés de 2006 et n'a donc pas présenté son propre état du résultat global dans ces états financiers. Le bénéfice du Groupe pour l'exercice comprend une perte après impôts de 13.1 millions de livres sterling (2022 : bénéfice de 45.9 millions de livres sterling) pour la Société, qui se reflète dans les états financiers de la Société.
Les informations financières contenues dans ce communiqué ne constituent pas les comptes statutaires du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 ni pour l'exercice clos le 31 décembre 2022 mais sont dérivées de ces comptes. Les comptes statutaires du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2022 ont été remis au Registre des Sociétés. Les comptes statutaires du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 seront remis au Registre des Sociétés en temps utile. Le commissaire aux comptes a-t-il fait rapport sur les comptes de décembre 2023 et de décembre 2022 ? les rapports étaient sans réserve, ne comportaient aucune référence à des questions sur lesquelles l'auditeur avait attiré l'attention en insistant sans nuancer leur rapport et ne contenaient aucune déclaration au titre de l'article 498 de la loi sur les sociétés de 2006.
1.3 Exemptions de divulgation adoptées
Lors de la préparation des états financiers de la Société Mère, nous avons profité de toutes les exemptions de divulgation conférées par FRS 101. Les états financiers de la Société Mère ne comprennent pas :
· certaines informations comparatives comme l'exigent par ailleurs les normes comptables internationales ;
· un état des flux de trésorerie ;
· l'effet des futures normes comptables non encore adoptées ; et
· divulgation des transactions entre parties liées avec d'autres membres en propriété exclusive du Groupe dirigé par Empiric Student Property plc.
En outre, et conformément à FRS 101, d'autres exemptions de divulgation ont été adoptées car des informations équivalentes sont incluses dans les états financiers consolidés d'Empiric Student Property plc. Les états financiers de la société mère ne comprennent pas certaines informations concernant :
· Instruments financiers (autres que certaines informations requises suite à l'enregistrement des instruments financiers à la juste valeur) ; et
· Évaluation à la juste valeur (à l'exception de certaines informations requises suite à l'enregistrement des instruments financiers à la juste valeur).
1.4 Continuité d'exploitation
Au 31 décembre 2023, la trésorerie et les facilités engagées non tirées du Groupe s'élevaient à 82.5 millions de livres sterling et ses engagements en capital à 1.7 million de livres sterling.
Le taux d'occupation est un facteur clé de rentabilité et de flux de trésorerie et, au 13 mars 2024, le taux d'occupation, sur la base des réservations anticipées pour la prochaine année universitaire 2024/25, était de 61 pour cent, contre 65 pour cent pour l'année universitaire 2023/24 au 16 mars 2023. .
Dans le cadre de la modélisation de continuité d'exploitation et de viabilité du Groupe, certains scénarios sont envisagés pour modéliser l'impact sur la liquidité. Tous les engagements du Groupe sont actuellement conformes et nous envisageons que le respect puisse continuer à être atteint dans un scénario défavorable raisonnablement grave. Le portefeuille du Groupe pourrait actuellement résister à une baisse de 24 pour cent des valorisations immobilières avant qu'une violation des clauses de prêt/valeur ne soit déclenchée. Le ratio moyen de couverture des intérêts du Groupe sur toutes les facilités est de 2.0 fois, alors que la marge brute est actuellement 3.2 fois supérieure aux coûts financiers totaux, offrant un bon degré de confort.
Au 31 décembre 2023, le Groupe disposait de quatre facilités totalisant 103.1 millions de livres sterling arrivant à échéance au cours de la période de continuité d'exploitation. Sur ce montant, 57.7 millions de livres sterling, représentant trois facilités distinctes, devaient expirer en 2024 et 45.4 millions de livres sterling devaient arriver à échéance en novembre 2025. Le 7 mars 2024, le Groupe a signé un nouvel accord de facilité de sept ans (le « Nouveau Crédit » ) et a attiré un premier montant de 44.4 millions de livres sterling. Le produit de cette utilisation initiale, ainsi qu’un paiement en espèces de 13.7 millions de livres sterling, ont refinancé toutes les expirations de 2024. La nouvelle facilité prévoit un engagement non contraignant de tirer 80.5 millions de livres sterling supplémentaires, ce qui devrait avoir lieu en mai 2024, dont le produit refinancera l'échéance de novembre 2025. Dans le cas très improbable où le Groupe ne serait pas en mesure de tirer l'engagement non contraignant de la nouvelle facilité, des arrangements de refinancement alternatifs seront conclus pour répondre à l'expiration de novembre 2025 plus près de cette date. La nouvelle facilité sera entièrement couverte, atténuant ainsi l'exposition à la volatilité des taux d'intérêt. Une fois conclu, il n’y aura plus d’échéances de dette avant avril 2028.
Le Groupe modélise régulièrement des tests prospectifs de covenants pour toutes ses facilités de dette. Toute préoccupation future serait discutée avec les prêteurs avant une éventuelle violation des clauses restrictives, les facilités étant renégociées dans la mesure où les facteurs sont sous le contrôle du Groupe. Les accords de facilité contiennent généralement des dispositions correctives prévoyant un paiement anticipé, des dépôts en espèces ou un renforcement de la sécurité, qui peuvent être nécessaires pour atténuer une violation potentielle. Les emprunts du Groupe restent répartis sur une gamme de prêteurs et d'échéances, afin de minimiser la concentration des risques.
Les Administrateurs ont examiné les principaux risques du Groupe et les scénarios pessimistes graves mais plausibles dans l'évaluation de la continuité d'exploitation du Groupe et de la Société pour la période allant jusqu'au 31 décembre 2025. Les Administrateurs ont notamment pris en compte :
· une baisse significative des revenus, tant en termes d'occupation que de taux de croissance ;
· une inflation de 5 pour cent, nettement supérieure au taux cible de 2 pour cent de la Banque d'Angleterre ;
· les coûts des services publics augmentent de 1.5 fois les attentes actuelles du marché (lorsque les accords de fixation des prix ne sont pas en place) ;
· la probabilité que la nouvelle facilité se conclue comme prévu, refinançant toutes les facilités de dette arrivant à échéance en 2024 et 2025 ;
· les taux d’intérêt flottants augmenteront de 1.0 pour cent par rapport aux prévisions actuelles, début 2024, avant la finalisation des opérations de refinancement ;
· un choc de valorisation immédiat de moins 10 pour cent dans les évaluations immobilières ;
· individuellement, le niveau auquel les clauses bancaires seraient mises sous pression ; et
· suspension temporaire des dividendes
En outre, les administrateurs ont envisagé des mesures d'atténuation potentielles du scénario pessimiste qui incluent, sans s'y limiter, l'utilisation des réserves de liquidités existantes, de nouvelles cessions d'actifs, la mise en gage en garantie de propriétés non financées et la suspension des dépenses d'investissement non engagées.
Après enquête, les Administrateurs s'attendent raisonnablement à ce que le Groupe et la Société disposent des ressources adéquates pour poursuivre leur existence opérationnelle jusqu'au 31 décembre 2025. En outre, après avoir réévalué les principaux risques du Groupe et de la Société, les Administrateurs ont jugé approprié d'adopter la base de continuité d'exploitation pour la préparation de ces états financiers.
1.5 Estimations et jugements comptables importants
La préparation des états financiers du Groupe nécessite que la direction fasse des estimations et des jugements qui affectent les montants déclarés des revenus, des dépenses, des actifs et des passifs, ainsi que la divulgation des passifs éventuels, à la date de clôture. Toutefois, l'incertitude entourant ces estimations et jugements pourrait entraîner des résultats nécessitant un ajustement significatif de la valeur comptable de l'actif ou du passif concerné au cours des périodes futures.
Estimations
Dans le cadre de l'application des méthodes comptables du Groupe, la direction a effectué les estimations suivantes, qui ont l'effet le plus significatif sur les montants comptabilisés dans les états financiers consolidés :
(a) Juste évaluation des immeubles de placement
La valeur marchande d'un immeuble de placement est déterminée, par un expert externe indépendant en évaluation immobilière, comme étant le montant estimé contre lequel un bien immobilier devrait être échangé à la date de l'évaluation dans le cadre d'une transaction sans lien de dépendance. Les propriétés ont été évaluées sur une base individuelle. Les experts en valorisation utilisent des techniques de valorisation reconnues et les principes de la norme IFRS 13.
Les évaluations ont été préparées conformément aux RICS Valuation - Global Standards (incorporant les International Valuation Standards) et au supplément national britannique (le « Livre rouge »). Les facteurs pris en compte comprennent les conditions actuelles du marché, le résultat opérationnel sous-jacent net, les loyers périodiques, la durée et l'emplacement des baux, ainsi que les coûts estimés à encourir dans le cadre du programme EWS du Groupe. Les principales méthodes et hypothèses utilisées par les évaluateurs pour estimer la juste valeur des immeubles de placement sont présentées dans la note 11.
Pour les propriétés en cours de développement, la juste valeur est calculée en estimant la juste valeur de la propriété achevée en utilisant la technique de capitalisation des revenus moins les coûts estimés jusqu'à l'achèvement et une marge appropriée du développeur.
Jugements
Dans le cadre de l'application des méthodes comptables du Groupe, la direction a porté les jugements suivants, qui ont l'effet le plus significatif sur les montants comptabilisés dans les états financiers consolidés :
(b) Contrats de location simple – le Groupe en tant que bailleur
Le Groupe possède des immeubles de placement qui font l'objet de différentes catégories de baux avec les locataires. Les jugements par type de bail sont détaillés ci-dessous :
· Baux étudiants : Ces baux ayant tous une durée inférieure à un an, le Groupe conserve tous les risques et avantages significatifs liés à la propriété de ces immeubles et comptabilise ainsi ces baux en locations simples.
· Baux commerciaux : Le Groupe a déterminé, sur la base d'une évaluation des termes et conditions des accords, notamment les conditions de location, les exigences d'assurance et les paiements minimaux de location, qu'il conserve tous les risques et avantages significatifs liés à la propriété de ces immeubles et compte donc pour les baux en tant que contrats de location simple.
Résumé des méthodes comptables importantes
Base de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Société et de ses filiales au 31 décembre 2023. Les filiales sont les entités dans lesquelles le contrôle est obtenu lorsque le Groupe est exposé, ou a droit, à des rendements variables de son implication dans l'entité émettrice et a la capacité d’influencer ces rendements grâce à son pouvoir sur l’entité émettrice.
Plus précisément, le Groupe contrôle une société émettrice si, et seulement si, elle possède :
(a) le pouvoir sur l'entité faisant l'objet d'un investissement (c'est-à-dire les droits existants qui lui confèrent la capacité actuelle de diriger les activités pertinentes de l'entité faisant l'objet d'un investissement) ;
(b) l'exposition, ou les droits, à des rendements variables découlant de son implication dans l'entité émettrice ; et
(c) la capacité d'utiliser son pouvoir sur l'entité émettrice pour affecter ses rendements.
Le Groupe réévalue s'il contrôle ou non une entité détenue si les faits et circonstances indiquent qu'il y a des changements dans un ou plusieurs des trois éléments de contrôle. La consolidation d'une filiale commence lorsque le Groupe obtient le contrôle de la filiale et cesse lorsque le Groupe perd le contrôle de la filiale.
Les états financiers des filiales sont préparés pour la même période de reporting que la Société Mère, selon des méthodes comptables cohérentes. Tous les soldes, transactions intra-Groupe ainsi que les gains et pertes latents résultant de transactions intra-Groupe sont intégralement éliminés.
Actifs financiers
Le Groupe classe ses actifs financiers dans l'une des catégories décrites ci-dessous, en fonction de l'objectif pour lequel l'actif a été acquis.
Juste valeur par le biais du résultat net
Ceux-ci sont comptabilisés au bilan à la juste valeur avec les variations de juste valeur comptabilisées à l'état du résultat global dans la ligne produits ou charges financières. Le Groupe ne détient aucun actif détenu à des fins de transaction et ne classe volontairement aucun actif financier à la juste valeur par résultat.
Coût amorti
Ces actifs proviennent principalement de la fourniture de biens et de services aux clients (par exemple les créances commerciales). Ils sont initialement comptabilisés à la juste valeur augmentée des coûts de transaction directement attribuables à leur acquisition ou à leur émission et sont ensuite comptabilisés au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif, diminué des provisions pour dépréciation.
Les provisions pour dépréciation des créances commerciales sont comptabilisées selon l'approche simplifiée d'IFRS 9 en utilisant les pertes de crédit attendues sur la durée de vie. Au cours de ce processus, la probabilité de non-paiement de la créance commerciale est évaluée. Cette probabilité est ensuite multipliée par le montant de la perte attendue résultant du défaut pour déterminer la perte de crédit attendue sur la durée de vie des créances commerciales. Pour les créances commerciales, qui sont présentées nettes des provisions pour dépréciation, ces provisions sont enregistrées dans un compte de provision distinct, la perte étant comptabilisée en coût des ventes dans l'état du résultat global. Dès confirmation que la créance commerciale ne sera pas recouvrable, la valeur comptable brute de l'actif est dépréciée de la provision correspondante.
Les provisions pour dépréciation des créances intersociétés sont comptabilisées sur la base d’un modèle prospectif de pertes de crédit attendues. La méthodologie utilisée pour déterminer le montant de la provision est basée sur l'existence ou non d'une augmentation significative du risque de crédit depuis la comptabilisation initiale de l'actif financier. Pour ceux pour lesquels le risque de crédit n'a pas augmenté de manière significative depuis la comptabilisation initiale de l'actif financier, les pertes de crédit attendues sur 12 mois sont comptabilisées en réduction des revenus d'intérêts bruts. Pour ceux pour lesquels le risque de crédit a augmenté de manière significative, les pertes de crédit attendues sur la durée de vie ainsi que les revenus d'intérêts bruts sont comptabilisés. Pour ceux qui sont déterminés comme étant dépréciés, les pertes de crédit attendues sur la durée de vie ainsi que les revenus d'intérêts sur une base nette sont comptabilisés.
De temps à autre, le Groupe choisit de renégocier les termes des créances commerciales dues auprès de clients avec lesquels il a eu de bons antécédents commerciaux. De telles renégociations entraîneront des changements dans le calendrier des paiements plutôt que des changements dans les montants dus et, par conséquent, les nouveaux flux de trésorerie attendus sont actualisés au taux d'intérêt effectif d'origine et toute différence en résultant par rapport à la valeur comptable est comptabilisée dans l'État des comptes. Résultat global (bénéfice d'exploitation).
Les actifs financiers du Groupe évalués au coût amorti comprennent les clients et autres débiteurs ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie dans l'état de la situation financière.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les liquidités détenues en dépôt auprès des banques.
Passifs financiers
Le Groupe classe ses passifs financiers dans l'une des deux catégories suivantes, en fonction de l'objet pour lequel le passif a été acquis.
Juste valeur par le biais du résultat net
Ceux-ci sont comptabilisés dans l'état de la situation financière à la juste valeur et les variations de juste valeur sont comptabilisées dans l'état du résultat global.
Autres passifs financiers
Les autres passifs financiers comprennent les éléments suivants :
· Les emprunts bancaires, qui sont initialement comptabilisés à la juste valeur nette de tous coûts de transaction directement attribuables à l'émission de l'instrument. Ces passifs portant intérêts sont ensuite évalués au coût amorti selon la méthode du taux d’intérêt effectif, qui garantit que toute charge d’intérêts sur la période jusqu’au remboursement est à un taux constant sur le solde du passif comptabilisé dans l’état de la situation financière consolidé. Aux fins de chaque passif financier, les charges d'intérêts comprennent les coûts de transaction initiaux et toute prime payable au remboursement, ainsi que tout intérêt ou coupon payable pendant que le passif est en cours.
· Les dettes commerciales et autres passifs monétaires à court terme, qui sont initialement comptabilisés à la juste valeur puis comptabilisés au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Actifs incorporels
Les immobilisations incorporelles sont initialement comptabilisées au coût, puis comptabilisées au coût diminué du cumul des amortissements et des pertes de valeur.
L'amortissement a été imputé à l'état consolidé du résultat global selon la méthode linéaire sur dix ans.
Propriété d'investissement
Les immeubles de placement comprennent les biens immobiliers détenus pour générer des revenus locatifs ou pour valoriser le capital. Cela inclut les biens en cours de développement plutôt que ceux destinés à la vente dans le cours normal des affaires.
Les immeubles de placement sont initialement évalués au coût incluant les frais de transaction et sont inclus dans les états financiers sous condition d'échange sans condition. Les frais de transaction comprennent les droits de mutation, les honoraires professionnels et les commissions initiales de location pour amener le bien à l'état nécessaire à son exploitation.
Une fois achetés, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les gains ou les pertes découlant des variations de juste valeur sont inclus dans l'état consolidé du résultat global de la période au cours de laquelle ils surviennent.
Un immeuble cesse d'être comptabilisé comme immeuble de placement et est transféré à sa juste valeur en immeuble destiné à la vente lorsqu'il répond aux critères d'IFRS 5. Selon IFRS 5, l'actif doit être disponible pour la vente immédiate dans son état actuel sous réserve uniquement des conditions qui sont usuelles et coutumières pour la vente de tels actifs et sa vente doit être hautement probable.
Les immeubles de placement sont décomptabilisés lorsqu'ils ont été cédés ou définitivement retirés de l'usage et qu'aucun avantage économique futur n'est attendu de leur cession. L'immeuble de placement est décomptabilisé lors d'un échange sans condition. La différence entre le produit net de la cession et la valeur comptable de l'actif entraînerait soit des gains, soit des pertes lors de la mise hors service ou de la cession des immeubles de placement. Tout gain ou perte est comptabilisé dans le gain/(perte) net sur la cession d'immeubles de placement dans l'état consolidé du résultat global au cours de la période de mise hors service ou de cession.
Immobilisations corporelles
Toutes les immobilisations corporelles sont comptabilisées au coût historique diminué des amortissements. Le coût historique comprend les dépenses directement imputables à l'acquisition de l'actif.
L'amortissement a été imputé à l'état consolidé du résultat global sur la base suivante :
· Agencements et agencements : base linéaire sur sept ans ; et
· Matériel informatique : linéaire sur trois ans.
Revenus locatifs
Le Groupe est bailleur en matière de locations simples. Les revenus locatifs découlant des contrats de location simple sur les immeubles de placement sont comptabilisés selon la méthode linéaire sur la durée du bail et sont inclus dans les revenus locatifs bruts de l'état consolidé du résultat global en raison de leur nature opérationnelle.
Les avantages incitatifs aux locataires sont comptabilisés en réduction des revenus locatifs de manière linéaire sur la durée du bail. La durée du bail est la période non résiliable du bail ainsi que toute durée supplémentaire pour laquelle le locataire a la possibilité de poursuivre le bail, lorsque, au début du bail, les administrateurs sont raisonnablement certains que le locataire exercera cette option. .
Les montants reçus des locataires pour résilier les baux ou pour compenser des vétustés sont comptabilisés dans l'état consolidé du résultat global lorsque le droit de les recevoir naît.
Lorsqu'un étudiant demande un remboursement de loyer et qu'il répond aux critères nécessaires, y compris quitter la propriété, le Groupe ne comptabilise aucun autre revenu lié à cette location.
Informations sectorielles
Les Administrateurs sont d'avis que le Groupe est engagé dans un seul segment d'activité, à savoir l'investissement dans les locations étudiantes et commerciales, au Royaume-Uni.
Paiements basés sur des actions
Lorsque des options sur actions sont attribuées à des employés ou à des administrateurs, la juste valeur des options à la date d'attribution est imputée à l'état consolidé du résultat global sur la période d'acquisition des droits. Les conditions d'acquisition non liées au marché sont prises en compte en ajustant le nombre d'instruments de capitaux propres dont l'acquisition est attendue à chaque date de clôture afin qu'in fine, le montant cumulé comptabilisé sur la période d'acquisition soit basé sur le nombre d'options qui seront finalement acquises. Les conditions de non-acquisition et les conditions d'acquisition du marché sont prises en compte dans la juste valeur des options attribuées. Tant que toutes les autres conditions d'acquisition sont remplies, une charge est facturée, que les conditions d'acquisition du marché soient ou non remplies.
Partage le capital
Les actions ordinaires sont classées en capitaux propres. Les coûts externes directement attribuables à l'émission d'actions sont comptabilisés en déduction des capitaux propres.
Imposition
Le Groupe étant un REIT britannique, les bénéfices générés par l'activité de location immobilière ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni.
L'impôt sur les bénéfices et les pertes hors activité de location immobilière comprend les impôts exigibles et différés. L'impôt est comptabilisé dans l'état consolidé du résultat global, sauf dans la mesure où il se rapporte à des éléments comptabilisés comme un mouvement direct des capitaux propres, auquel cas il est également comptabilisé comme un mouvement direct des capitaux propres.
L'impôt exigible correspond au total de l'impôt sur les sociétés attendu à payer au titre de tout revenu imposable non-SPI pour l'année et de tout ajustement au titre des périodes précédentes, sur la base des taux d'imposition applicables aux périodes.
Les impôts différés sont calculés au titre des différences temporelles entre la valeur comptable des actifs et des passifs à des fins de reporting financier et leurs bases fiscales, sur la base des taux d'impôt en vigueur ou quasi en vigueur à la date de clôture.
Les passifs d'impôts différés sont comptabilisés en totalité sauf dans la mesure où ils se rapportent à la comptabilisation initiale d'actifs et de passifs non acquis lors d'un regroupement d'entreprises. Les actifs d'impôts différés ne sont comptabilisés que dans la mesure où il est considéré comme probable que le Groupe obtiendra un avantage fiscal lorsque les différences temporelles sous-jacentes se résorberont.
1.6 Impact des nouvelles normes comptables et des changements de méthodes comptables
A la date d'autorisation de ces comptes, les normes comptables suivantes ont été publiées et ne sont pas encore applicables au Groupe :
· IAS 1 Classification des passifs en courants ou non courants
· IFRS 16 Contrats de location : passif locatif dans le cadre d'une vente et d'une cession-bail
Les normes ou interprétations ci-dessus, non encore applicables, ne devraient pas avoir d'impact significatif sur les états financiers consolidés du Groupe.
2. REVENUS
Réservation de groupe | ||
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Revenus locatifs étudiants | 79.0 | 71.4 |
Revenus de location commerciale | 1.5 | 1.6 |
Total des revenus | 80.5 | 73.0 |
3. CHARGES IMMOBILIÈRES
Réservation de groupe | ||
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Coûts directs du site (propriétés génératrices de revenus) | 5.0 | 5.7 |
Services technologiques | 0.7 | 0.6 |
Bureau de chantier et services publics | 14.3 | 12.2 |
Contrats de nettoyage et de service | 3.3 | 3.3 |
Réparations et entretien | 1.9 | 2.2 |
Dépenses immobilières totales | 25.2 | 24.0 |
4. FRAIS ADMINISTRATIFS
Réservation de groupe | ||
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Salaires et rémunérations des administrateurs | 8.8 | 7.4 |
Honoraires juridiques et professionnels | 1.4 | 2.3 |
Autres frais administratifs | 1.3 | 1.6 |
Dépréciation et amortissement | 0.8 | 0.6 |
dépenses informatiques | 1.0 | 0.8 |
13.3 | 12.7 | |
Honoraires du commissaire aux comptes |
| |
Honoraires payables pour l'audit des résultats annuels du Groupe | 0.3 | 0.4 |
Honoraires payables pour l'audit des résultats semestriels du Groupe | 0.1 | - |
Honoraires à payer pour l'audit des filiales du Groupe | 0.2 | 0.1 |
Total des honoraires du commissaire aux comptes1 | 0.6 | 0.5 |
Coûts d’acquisition avortés | 0.1 | 0.2 |
Dépenses administratives totales | 14.0 | 13.4 |
1Les honoraires d'audit et connexes pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 comprennent 0.1 million de livres sterling découlant de l'audit pour l'exercice clos le 31 décembre 2022.
5. COTS FINANCIERS NET
Réservation de groupe | ||
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Charges financières |
| |
Charges d'intérêt sur les emprunts bancaires | 16.2 | 14.0 |
Amortissement des frais de transaction de prêt | 1.2 | 1.0 |
17.4 | 15.0 | |
Revenus financiers |
| |
Intérêts perçus sur les dépôts bancaires | 0.2 | - |
Coûts financiers nets | 17.2 | 15.0 |
6. EMPLOYÉS ET DIRECTEURS
Réservation de groupe | Entreprise | |||
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Salaires et traitements | 12.3 | 10.7 | 5.2 | 4.4 |
Frais de retraite | 0.7 | 0.5 | 0.5 | 0.2 |
Bonus en espèces | 1.3 | 0.9 | 0.9 | 0.5 |
Paiements fondés sur des actions | 0.9 | 0.7 | 0.9 | 0.7 |
Assurance nationale | 1.4 | 1.1 | 0.6 | 0.6 |
16.6 | 13.9 | 8.1 | 6.4 | |
Moins : frais de personnel Hello Student inclus dans les dépenses immobilières | (7.7) | (6.5) | - | - |
Montants inclus dans les frais d'administration | 8.9 | 7.4 | 8.1 | 6.4 |
Le nombre mensuel moyen d'employés : |
|
| ||
Société de gestion | 5 | 8 | 5 | 8 |
Administration - Entreprise | 60 | 52 | 60 | 52 |
Opérations - Hello Student Management Limited | 293 | 280 | - | - |
358 | 340 | 65 | 60 |
Rémunération des administrateurs | Réservation de groupe | |
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Salaires et honoraires | 1.0 | 1.1 |
Frais de retraite | 0.1 | 0.1 |
Bonus | 0.5 | 0.3 |
Paiements fondés sur des actions | 0.6 | 0.6 |
2.2 | 2.1 |
Un résumé des émoluments des administrateurs, y compris les informations requises par le Companies Act 2006, est présenté dans le rapport sur la rémunération des administrateurs.
7. IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
Le Groupe est devenu un REIT le 1er juillet 2014 et, par conséquent, ne paie pas d'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni sur ses bénéfices et gains provenant de son activité de location immobilière éligible au Royaume-Uni, à condition qu'il remplisse certaines conditions. Les bénéfices et gains non éligibles du Groupe continuent d'être soumis à l'impôt sur les sociétés comme d'habitude.
Afin d’obtenir et de conserver le statut de REIT, plusieurs conditions doivent être remplies dès l’entrée dans le régime et de manière continue, notamment :
· au début de chaque exercice comptable, l'actif de l'activité de location immobilière (majoré d'éventuelles liquidités et de certains investissements facilement réalisables) doit représenter au moins 75 % de la valeur totale des actifs du Groupe ;
· au moins 75 % des bénéfices totaux du Groupe doivent provenir de l'activité de location immobilière en franchise d'impôt ; et
· au moins 90 % du bénéfice exonéré d'impôt de l'activité de location immobilière (hors gains) de la période comptable doit être distribué.
En outre, l’exonération totale de l’impôt sur les sociétés au Royaume-Uni concernant les bénéfices de l’entreprise de location immobilière ne sera pas disponible si le ratio des coûts de financement des bénéfices concernant l’activité de location immobilière est inférieur à 1.25.
Les Administrateurs ont l'intention que le Groupe continue d'être un REIT dans un avenir prévisible, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de comptabiliser d'impôts différés au titre des différences temporelles liées à l'activité de location immobilière.
Réservation de groupe | ||
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Impôt courant |
| |
Charge d'impôt sur le revenu pour l'année | - | - |
Ajustement par rapport à l'année précédente | - | - |
Charge totale d'impôt exigible au compte de résultat | - | - |
Taxe différée |
| |
Total de la charge d'impôt différé au compte de résultat | - | - |
Charge totale d'impôt exigible au compte de résultat | - | - |
L’impôt fixé pour l’année est inférieur au taux normal de l’impôt sur les sociétés de l’année |
| |
Bénéfice de l'année | 53.4 | 67.7 |
Bénéfice avant impôt multiplié par le taux de l’impôt sur les sociétés au Royaume-Uni de 23.5 % (2022 : 19 %) | 12.5 | 12.9 |
Bénéfices de location de biens immobiliers exonérés dans l'année | (9.1) | (6.4) |
Réévaluations immobilières exonérées dans l’année | (7.1) | (8.7) |
Les effets de: |
| |
Dépenses non admissibles | 0.1 | 0.2 |
Pertes fiscales non utilisées de l'année en cours | 3.6 | 2.0 |
Charge totale d'impôt exigible au compte de résultat | - | - |
Aucun actif d’impôt différé n’a été comptabilisé au titre des pertes fiscales brutes de 48.8 millions de livres sterling (2022 : 34.5 millions de livres sterling), des déductions pour immobilisations accélérées de 3.8 millions de livres sterling (2022 : 2.7 millions de livres sterling) et des paiements fondés sur des actions de 2.1 millions de livres sterling (2022 : 1.5 millions de livres sterling). 13.1 million de livres sterling) au motif que l'entreprise ne devrait pas générer de bénéfices imposables au cours des périodes futures sur lesquels ces montants pourraient être imputés. Par conséquent, un actif d’impôt différé de 2022 millions de livres sterling (9.7 : XNUMX millions de livres sterling) n’a pas été comptabilisé au titre de ces différences temporaires.
Une augmentation du taux d'imposition des sociétés au Royaume-Uni de 19 % à 25 % (à compter du 1er avril 2023) a été pratiquement adoptée le 24 mai 2021, c'est pourquoi un taux hybride de 23.5 % a été utilisé. En raison du statut de la Société en tant que REIT britannique, cela ne devrait pas augmenter sensiblement la charge d'impôts courants futurs de la Société. L'impôt différé au 31 décembre 2023 a été calculé sur la base de ces taux, reflétant le calendrier attendu de résorption des différences temporaires associées.
8. BÉNÉFICE PAR ACTION
Le nombre d'actions utilisé pour le calcul du résultat de base par action est basé sur le nombre moyen d'actions pondéré dans le temps au cours de l'année.
Le BPA de base est calculé en divisant le bénéfice attribuable aux actionnaires ordinaires par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de l'exercice.
Le BPA dilué est calculé en utilisant le nombre moyen pondéré d’actions ajusté pour prendre en compte la conversion de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
L'EPRA EPS, présenté sur la base recommandée pour les sociétés immobilières par l'EPRA, est une mesure clé des résultats opérationnels du Groupe et est utilisée par le Conseil d'administration pour évaluer les paiements de dividendes du Groupe.
Le calcul de chacune des mesures exposées ci-dessous :
Calcul du BPA de base £ m | Calcul du BPA dilué £ m | Calcul du BPA de base EPRA £ m | Calcul du BPA dilué EPRA £ m | |
Année au 31 décembre 2023 | ||||
Résultat selon l'état du résultat global IFRS | 53.4 | 53.4 | 53.4 | 53.4 |
Ajustements à supprimer : | ||||
Perte sur cession d'immeubles de placement | - | - | 0.6 | 0.6 |
Variations de juste valeur des immeubles de placement | - | - | (30.1) | (30.1) |
Perte sur instruments financiers dérivés | 0.2 | 0.2 | ||
Mes Revenus | 53.4 | 53.4 | 24.1 | 24.1 |
Nombre moyen pondéré d'actions (m) | 603.4 | 603.4 | 603.4 | 603.4 |
Ajustement pour options d'achat d'actions des salariés (m) | - | 4.6 | - | 4.6 |
Nombre total de parts (m) | 603.4 | 608.0 | 603.4 | 608.0 |
Bénéfice par action (pence) | 8.8 | 8.8 | 4.0 | 4.0 |
Calcul du BPA de base £ m | Calcul du BPA dilué £ m | Calcul du BPA de base EPRA £ m | Calcul du BPA dilué EPRA £ m | |
Année au 31 décembre 2022 | ||||
Résultat selon l'état du résultat global IFRS | 67.7 | 67.7 | 67.7 | 67.7 |
Ajustements à supprimer : | ||||
Plus-value sur cession d'immeubles de placement | - | - | (1.5) | (1.5) |
Variations de juste valeur des immeubles de placement (note 11) | - | - | (45.6) | (45.6) |
Mes Revenus | 67.7 | 67.7 | 20.6 | 20.6 |
Nombre moyen pondéré d'actions (m) | 603.3 | 603.3 | 603.3 | 603.3 |
Ajustement pour options d'achat d'actions des salariés (m) | - | 3.9 | - | 3.9 |
Nombre total de parts (m) | 603.3 | 607.2 | 603.3 | 607.2 |
Bénéfice par action (pence) | 11.2 | 11.1 | 3.4 | 3.4 |
9. VALEUR NETTE D'INVENTAIRE PAR ACTION
Les principes des trois mesures EPRA sont rappelés ci-dessous :
Valeur nette de réintégration (« NRV ») EPRA : suppose que les entités ne vendent jamais d'actifs et vise à représenter la valeur requise pour rétablir les actifs de l'entité.
EPRA Net Tangible Assets (« NTA ») : suppose que les entités achètent et vendent des actifs, ce qui cristallise des impôts différés inévitables.
Valeur nette de cession EPRA (« NDV ») : représente la valeur pour les actionnaires dans le cadre d'un scénario de cession, dans lequel les impôts différés, les instruments financiers et certains autres ajustements sont calculés pour la totalité de leur passif, nets de tout impôt en résultant. Le Groupe étant une société de placement immobilier, aucun ajustement n'est effectué au titre des impôts différés.
Le Groupe considère l'EPRA NTA comme la mesure la plus pertinente et celle-ci est utilisée comme principale mesure de l'ANR du Groupe.
Un rapprochement des trois métriques EPRA NAV de l'IFRS NAV est présenté dans le tableau ci-dessous.
Exercice clos le 31 décembre 2023 | Valeur nette | Mesures EPRA NAV | ||
IFRS £ m | EPRA NTA £ m | EPRA NRV £ m | EPRA NDV £ m | |
Actif net par relevé | 734.2 | 734.2 | 734.2 | 734.2 |
Ajustements | ||||
Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | - | 10.5 |
Juste valeur du dérivé | - | (0.1) | (0.1) | - |
Frais de l'acheteur1 | - | - | 37.1 | - |
Actif net utilisé dans le calcul par action | 734.2 | 734.1 | 771.2 | 744.7 |
Nombre d'actions en circulation | ||||
Capital social émis (m) | 603.4 | 603.4 | 603.4 | 603.4 |
Capital social émis plus options pour les salariés (m) | 608.0 | 608.0 | 608.0 | 608.0 |
Valeur nette d'inventaire par action | ||||
Valeur liquidative de base par action (pence) | 121.7 | |||
Valeur liquidative diluée par action (pence) | 120.8 | 120.7 | 126.8 | 122.5 |
Exercice clos le 31 décembre 2022 | Valeur nette | Mesures EPRA NAV | ||
IFRS £ m | EPRA NTA £ m | EPRA NRV £ m | EPRA NDV £ m | |
Actif net par état de la situation financière | 700.8 | 700.8 | 700.8 | 700.8 |
Ajustements | ||||
Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | - | 15.3 |
Frais de l'acheteur1 | - | - | 38.5 | - |
Actif net utilisé dans le calcul par action | 700.8 | 700.8 | 739.3 | 716.1 |
Nombre d'actions en circulation | ||||
Capital social émis (m) | 603.4 | 603.4 | 603.4 | 603.4 |
Capital social émis plus options pour les salariés (m) | 607.2 | 607.2 | 607.2 | 607.2 |
Valeur nette d'inventaire par action | ||||
Valeur liquidative de base par action (pence) | 116.1 | |||
Valeur liquidative diluée par action (pence) | 115.4 | 115.4 | 121.8 | 117.9 |
1 EPRA NTA et EPRA NDV reflètent les valeurs IFRS qui sont nettes des frais d'acquisition. Les éventuels frais d'acquisition déduits de la valeur vénale sont réintégrés dans le calcul de la VNR EPRA.
10. DIVIDENDES VERSÉS
Groupe et Entreprise | ||
Année terminée 31 décembre 2023 £ m | Année terminée 31 décembre 2022 £ m | |
Acompte sur dividende de 0.625 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 31 décembre 2021 |
| 3.8 |
Acompte sur dividende de 0.625 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 31 mars 2022 |
| 3.8 |
Acompte sur dividende de 0.625 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 30 juin 2022 |
| 3.8 |
Acompte sur dividende de 0.625 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 30 septembre 2022 |
| 3.8 |
Acompte sur dividende de 0.875 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 31 décembre 2022 | 5.3 | |
Acompte sur dividende de 0.8125 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 31 mars 2023 | 4.9 | |
Acompte sur dividende de 0.8125 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 30 juin 2023 | 4.9 | |
Acompte sur dividende de 0.9375 pence par action ordinaire au titre du trimestre clos le 30 septembre 2023 | 5.6 | |
20.7 | 15.2 |
Au 31 décembre 2023, 0.5 million de livres sterling relatifs à la retenue à la source sur le dividende au titre du trimestre clos le 30 septembre 2023 ont été comptabilisés dans les dettes fournisseurs (2022 : néant). Le 13 mars 2024, la Société a déclaré un dividende de 0.9375 pence par action, payable le 19 avril 2024.
11. BIENS DE PLACEMENT
Exercice clos le 31 décembre 2023 | Réservation de groupe | ||||
Investissement propriété pleine propriété £ m | Investissement propriété bail emphytéotique £ m | Total des actifs opérationnels £ m | Propriété en développement £ m | Total un investissement propriété £ m | |
Au 1er janvier 2023 | 920.4 | 142.0 | 1,062.4 | 3.3 | 1,065.7 |
Dépenses en capital | 29.7 | 2.8 | 32.5 | - | 32.5 |
Vente d'immeuble de rapport | (12.0) | (18.2) | (30.2) | - | (30.2) |
Transfert vers un actif destiné à la vente | (22.4) | - | (22.4) | - | (22.4) |
Variation de juste valeur au cours de l'exercice | 24.3 | 6.1 | 30.4 | (0.3) | 30.1 |
Au 31 décembre 2023 | 940.0 | 132.7 | 1,072.7 | 3.0 | 1,075.7 |
Exercice clos le 31 décembre 2022 | Réservation de groupe | ||||
Investissement propriété pleine propriété £ m | Investissement propriété Long bail £ m | Total opérationnel actif £ m | Biens immobiliers sous développant £ m | Total un investissement propriété £ m | |
Au 1er janvier 2022 | 835.5 | 131.7 | 967.2 | 28.7 | 995.9 |
Dépenses en capital | 12.9 | 2.3 | 15.2 | 15.2 | 30.4 |
Acquisitions immobilières | 19.3 | - | 19.3 | - | 19.3 |
Reclassement | (8.6) | 8.6 | - | - | - |
Transfert des développements réalisés | 52.9 | - | 52.9 | (52.9) | - |
Vente d'immeuble de rapport | (11.8) | - | (11.8) | - | (11.8) |
Transfert vers un actif destiné à la vente | (13.7) | - | (13.7) | - | (13.7) |
Variation de juste valeur au cours de l'exercice | 33.9 | (0.6) | 33.3 | 12.3 | 45.6 |
Au 31 décembre 2022 | 920.4 | 142.0 | 1,062.4 | 3.3 | 1,065.7 |
Conformément à la norme IAS 40, la valeur comptable des immeubles de placement correspond à leur juste valeur déterminée par des évaluateurs externes indépendants. Cette valorisation a été réalisée par CBRE Limited, en tant qu'évaluateur externe, et a été préparée au 31 décembre 2023, conformément aux normes d'évaluation et d'évaluation de la RICS, sur la base de la valeur de marché. Les propriétés ont été évaluées sur une base individuelle. Cette valeur a été intégrée dans les états financiers.
L'évaluation de tous les actifs immobiliers utilise des données de marché et inclut des hypothèses concernant les attentes en matière de revenus et de rendements que les investisseurs s'attendraient à obtenir sur ces actifs au fil du temps. Ces hypothèses reflètent également le niveau élevé des taux d’intérêt actuels et le contexte inflationniste élevé. De nombreux facteurs économiques et de marché externes, tels que les attentes en matière de taux d’intérêt, les rendements obligataires, la disponibilité et le coût du financement et l’attrait relatif de l’immobilier par rapport à d’autres classes d’actifs, pourraient conduire à une réévaluation des hypothèses utilisées pour arriver aux évaluations actuelles. Dans des conditions défavorables, cette réévaluation peut entraîner une réduction de la valeur des biens immobiliers et une perte de la valeur liquidative.
Le tableau ci-dessous rapproche la juste valeur de l'immeuble de placement selon l'état consolidé de la situation financière et celle de l'immeuble de placement selon l'évaluation indépendante effectuée pour chaque fin d'exercice.
Réservation de groupe | ||
Comme à 31 décembre 2023 £ m | Comme à 31 décembre 2022 £ m | |
Valeur selon le rapport d'évaluation indépendant | 1,097.9 | 1,078.9 |
Ajouter : Bail principal | 0.2 | 0.5 |
Déduire : Actifs classés comme détenus en vue de la vente | (22.4) | (13.7) |
Juste valeur selon l'état de la situation financière consolidé | 1,075.7 | 1,065.7 |
Hiérarchie de la juste valeur
Le tableau suivant présente la hiérarchie d’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement :
Date d'évaluation 31 décembre 2023 | Total £ m | Cité prix entrées marchés (Niveau 1) £ m | Important observable entrées (Niveau 2) £ m | Important inobservable entrées (Niveau 3) £ m |
Actifs évalués à la juste valeur : | ||||
Propriété étudiante | 1,082.1 | - | - | 1,082.1 |
Propriété commerciale | 15.8 | - | - | 15.8 |
Au 31 décembre 2023 | 1,097.9 | - | - | 1,097.9 |
Date d'évaluation 31 décembre 2022 | Total £ m | Prix indiqués inactif marchés (Niveau 1) £ m | Important observable entrées (Niveau 2) £ m | Important inobservable entrées (Niveau 3) £ m |
Actifs évalués à la juste valeur : | ||||
Propriété étudiante | 1,046.5 | - | - | 1,046.5 |
Propriété commerciale | 19.2 | - | - | 19.2 |
Au 31 décembre 2022 | 1,065.7 | - | - | 1,065.7 |
Il n’y a eu aucun transfert entre le niveau 1 et le niveau 2 au cours de l’année, ni entre le niveau 2 et le niveau 3 au cours de l’année.
Les évaluations ont été préparées sur la base de la valeur de marché qui est définie dans les normes d'évaluation RICS, comme :
"Le montant estimé pour lequel une propriété devrait être échangée à la date d'évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants dans le cadre d'une transaction sans lien de dépendance après une commercialisation appropriée dans laquelle les parties ont chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte."
La valeur de marché telle que définie dans les normes d'évaluation RICS est l'équivalent de la juste valeur selon les IFRS.
Les descriptions et définitions suivantes concernent les techniques d'évaluation et les principales données non observables utilisées pour déterminer les justes valeurs. Les techniques d'évaluation des biens étudiants utilisent un flux de trésorerie actualisé avec les entrées suivantes :
(a) Données non observables : revenus locatifs
Le loyer auquel l'espace pourrait être loué dans les conditions du marché en vigueur à la date d'évaluation. Fourchette de 96 £ par semaine à 493 £ par semaine avec un loyer hebdomadaire moyen pondéré de 219 £ (31 décembre 2022 : 91 £ à 461 £ par semaine, moyenne pondérée de 184 £).
(b) Données non observables : croissance des loyers
L'augmentation moyenne estimée du loyer est basée à la fois sur les estimations du marché et sur les accords contractuels. Hypothèse de croissance des loyers de 6.2 % utilisée dans les évaluations (31 décembre 2022 : croissance de 5.2 %).
(c) Données non observables : rendement initial net
Le rendement initial net est défini comme le revenu net initial exprimé en pourcentage de la valeur marchande (ou du prix d'achat, le cas échéant) majoré des frais d'achat standards.
Fourchette : 4.5%-8.9%, avec une moyenne pondérée de 5.5% (31 décembre 2022 : 4.5%-8.7%, moyenne pondérée de 5.2%).
(d) Données non observables : État physique de la propriété
Nous avons indiqué que nous consacrerions 46.0 millions de livres sterling aux travaux de santé et de sécurité sur une période de cinq ans jusqu'en 2026. L'hypothèse de CBRE est que 33.0 millions de livres sterling de ce coût devraient désormais être reflétés dans l'évaluation de fin d'année en ce qui concerne les travaux sur les travaux externes. systèmes de murs et coupe-feu sur les bâtiments de plus de 11 mètres.
(e) Entrée non observable : autorisation d'urbanisme
Le site de développement de FISC, Canterbury, est en attente d'un accord de planification pour la phase 2. CBRE a déterminé la juste valeur comme prix de vente d'un développement en cours comprenant une marge bénéficiaire, une remise et des facteurs de risque pour mener à bien le projet.
(f) Sensibilités de mesure des intrants significatifs non observables
La valorisation du portefeuille du Groupe est soumise au jugement et est par nature subjective. En conséquence, l’analyse de sensibilité suivante a été préparée par l’évaluateur. Pour les besoins de l’analyse de sensibilité, le Groupe considère son portefeuille immobilier comme un ensemble homogène d’immeubles.
Au 31 décembre 2023 | % D'augmentation 15 en coût du SAP vos contrats £ m | -3% de variation en location revenu £ m | +3% de variation en location revenu £ m | -0.25% Change en rendement £ m | + 0.25% Change en rendement £ m |
(Diminution)/augmentation de la juste valeur des immeubles de placement | (4.9) | (45.1) | 45.0 | 55.5 | (50.5) |
Au 31 décembre 2022 | % D'augmentation 15 en coût du SAP Accès £ m | -3% de variation en location revenu £ m | +3% de variation en location revenu £ m | -0.25% Change en rendement £ m | + 0.25% Change en rendement £ m |
(Diminution)/augmentation de la juste valeur des immeubles de placement | (3.4) | (43.3) | 45.6 | 54.3 | (47.2) |
(g) Les principales hypothèses concernant les immeubles commerciaux sont le rendement initial net, le loyer actuel et la croissance des loyers. Une évolution défavorable de 3 % du loyer passant et de 0.25 % du rendement initial net diminuerait la valeur de l'immeuble de placement de 95.6 millions de livres sterling ou une évolution favorable augmenterait la valeur de l'immeuble de placement d'un total de 100.5 millions de livres sterling (2022 : 90.5 millions de livres sterling). et 99.9 millions de livres sterling respectivement).
12. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Exercice clos le 31 décembre 2023 | Groupe et Entreprise |
Développement de NAVision £ m | |
Costs | |
Au 1er janvier 2023 | 3.0 |
Récents | 1.6 |
Au 31 décembre 2023 | 4.6 |
Amortissement | |
Au 1er janvier 2023 | (1.1) |
Frais pour l'année | (0.4) |
Au 31 décembre 2023 | (1.5) |
Valeur comptable nette | |
Au 31 décembre 2023 | 3.1 |
Exercice clos le 31 décembre 2022 | Groupe et Entreprise |
Développement de NAVision £ m | |
Costs | |
Au 1er janvier 2022 | 2.2 |
Récents | 0.8 |
Au 31 décembre 2022 | 3.0 |
Amortissement | |
Au 1er janvier 2022 | (0.9) |
Frais pour l'année | (0.2) |
Au 31 décembre 2022 | (1.1) |
Valeur comptable nette | |
Au 31 décembre 2022 | 1.9 |
13. IMMOBILIERS, INSTALLATIONS ET ÉQUIPEMENTS
Réservation de groupe | Entreprise | |||||
Exercice clos le 31 décembre 2023 | Les luminaires et installations £ m | L'ordinateur l'équipements £ m | Total £ m | Les luminaires et installations £ m | Équipement informatique £ m | Total £ m |
Costs | ||||||
Au 1er janvier 2023 | 1.7 | 0.6 | 2.3 | 1.7 | 0.3 | 2.0 |
Récents | 0.1 | - | 0.1 | - | - | - |
Au 31 décembre 2023 | 1.8 | 0.6 | 2.4 | 1.7 | 0.3 | 2.0 |
Dépréciation | ||||||
Au 1er janvier 2023 | (0.8) | (0.4) | (1.2) | (0.8) | (0.2) | (1.0) |
Frais pour l'année | (0.3) | (0.1) | (0.4) | (0.2) | (0.1) | (0.3) |
Au 31 décembre 2023 | (1.1) | (0.5) | (1.6) | (1.0) | (0.3) | (1.3) |
Valeur comptable nette | ||||||
Au 31 décembre 2023 | 0.7 | 0.1 | 0.8 | 0.7 | - | 0.7 |
Exercice clos le 31 décembre 2022 | Réservation de groupe | Entreprise | ||||
Les luminaires et installations £ m | L'ordinateur l'équipements £ m | Total £ m | Les luminaires et installations £ m | Équipement informatique £ m | Total £ m | |
Costs | ||||||
Au 1er janvier 2022 | 0.9 | 0.4 | 1.3 | 0.9 | 0.2 | 1.1 |
Récents | 0.8 | 0.2 | 1.0 | 0.8 | 0.1 | 0.9 |
Au 31 décembre 2022 | 1.7 | 0.6 | 2.3 | 1.7 | 0.3 | 2.0 |
Dépréciation | ||||||
Au 1er janvier 2022 | (0.6) | (0.3) | (0.9) | (0.6) | (0.2) | (0.8) |
Frais pour l'année | (0.2) | (0.1) | (0.3) | (0.2) | - | (0.2) |
Au 31 décembre 2022 | (0.8) | (0.4) | (1.2) | (0.8) | (0.2) | (1.0) |
Valeur comptable nette | ||||||
Au 31 décembre 2022 | 0.9 | 0.2 | 1.1 | 0.9 | 0.1 | 1.0 |
14. COMMERCE ET AUTRES CRÉANCES
Réservation de groupe | Entreprise | |||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | 31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Créances clients | 1.4 | 1.4 | - | - |
Autres créances | 1.6 | 2.2 | 0.3 | 0.1 |
Prépaiements | 3.3 | 3.2 | 0.4 | 0.1 |
TVA récupérable | 0.2 | 0.2 | - | 0.1 |
6.5 | 7.0 | 0.7 | 0.3 | |
Créances sur les engagements du Groupe | - | - | 391.4 | 400.5 |
6.5 | 7.0 | 392.1 | 400.8 |
Dans la Société, les montants dus par les entreprises du Groupe sont classés comme étant dus dans un délai d'un an en raison de leurs accords juridiques avec le débiteur. Toutefois, ils pourraient être récupérés après plus d'un an si la situation du débiteur ne permettait pas un remboursement sur demande.
Les créances commerciales de 1.4 million de livres sterling au 31 décembre 2023 (2022 : 1.4 million de livres sterling) sont présentées nettes de la provision pour dépréciation des créances commerciales de 2.1 millions de livres sterling (2022 : 1.9 million de livres sterling).
Les mouvements sur la provision Groupe pour dépréciation des créances commerciales sont les suivants :
Réservation de groupe | ||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Au 1er janvier | (1.9) | (1.5) |
Augmentation de la provision pour dépréciation des créances | (0.2) | (0.4) |
Au 31 décembre | (2.1) | (1.9) |
La provision pour dépréciation des créances commerciales est évaluée à chaque période de reporting. Lorsque des créances commerciales sont nées au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, une provision pour dépréciation est considérée en appliquant le taux historique auquel les créances commerciales ont été jugées irrécouvrables, et en l'appliquant au chiffre d'affaires de cet exercice. Lorsque des créances commerciales sont nées au cours d'un exercice antérieur, une provision pour dépréciation égale à la valeur de ces créances commerciales est comptabilisée.
Les provisions pour créances dépréciées ont été incluses dans les charges immobilières du compte de résultat. Les montants imputés à la provision pour dépréciation sont généralement radiés lorsqu'il n'y a aucune attente de recouvrement.
L'exposition maximale au risque de crédit à la date de clôture est la valeur comptable de chaque catégorie de créances mentionnée ci-dessus ainsi que sa trésorerie et ses équivalents de trésorerie. Le Groupe ne détient aucun collatéral en garantie, même si dans certains cas les étudiants se portent garants.
La direction estime que la concentration du risque de crédit concernant les créances commerciales est limitée en raison du fait que la clientèle du Groupe est large et indépendante les unes des autres et qu'elle réside dans les locaux du Groupe. Nous avons ainsi une communication régulière avec eux.
Au 31 décembre 2023, il n’y a pas de créances commerciales significatives en souffrance à la clôture de l’exercice et aucune analyse chronologique des créances commerciales n’a été incluse. La valeur comptable des créances commerciales et autres créances classées au coût amorti se rapproche de la juste valeur. La Société a procédé à un examen des pertes de crédit attendues sur les montants dus par les engagements du Groupe ; aucune provision n’a été constituée au cours de l’exercice (2022 : XNUMX £). Il n'existe aucune obligation de sécurité liée à ces sommes dues par les entreprises du Groupe.
15. ACTIFS DÉTENUS EN VUE DE LA VENTE
La direction considère que trois immeubles (2022 : un immeuble) répondent aux conditions relatives aux actifs destinés à la vente selon la norme IFRS 5 : Actifs non courants détenus en vue de la vente. La juste valeur combinée dans ces états financiers est de 22.4 millions de livres sterling (2022 : 13.7 millions de livres sterling). Les actifs étant activement commercialisés, la direction s'attend à ce que les ventes soient finalisées en 2024.
Tous les actifs destinés à la vente relèvent du « niveau 3 » tel que défini par les IFRS. Il n’y a eu aucun transfert au sein de la hiérarchie de juste valeur au cours de l’exercice.
16. TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE
Réservation de groupe | Entreprise | |||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | 31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 40.5 | 55.8 | 2.4 | 4.3 |
17. COMMERCE ET AUTRES DETTES
Réservation de groupe | Entreprise | |||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | 31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Dettes commerciales | 1.3 | 1.9 | 0.3 | 0.6 |
Autres dettes | 4.2 | 5.4 | 0.2 | 0.3 |
Accumulation | 17.9 | 17.5 | 2.9 | 2.2 |
23.4 | 24.8 | 3.4 | 3.1 | |
Dettes envers les entreprises du Groupe | - | - | 111.0 | 87.8 |
23.4 | 24.8 | 114.4 | 90.9 |
Les Administrateurs considèrent que la valeur comptable des dettes commerciales et autres dettes se rapproche de leur juste valeur.
Les sommes dues aux entreprises du Groupe sont sans intérêts et remboursables sur demande.
Au 31 décembre 2023, il y avait des revenus locatifs différés de 34.9 millions £ (2022 : 33.1 millions £), qui étaient des revenus locatifs qui avaient été facturés et qui se rapportent à des périodes futures.
18. EMPRUNTS BANCAIRES
Un récapitulatif des emprunts bancaires tirés et non tirés au cours de l’année est présenté ci-dessous :
Réservation de groupe | |||||||
Banque emprunts tiré 31 décembre 2023 £ m | Banque emprunts non tiré 31 décembre 2023 £ m | Total 31 décembre 2023 £ m | Banque emprunts tiré 31 décembre 2022 £ m | Banque emprunts non tiré 31 décembre 2022 £ m | Total 31 décembre 2022 £ m | ||
Au 1er janvier | 391.2 | 20.0 | 411.2 | 375.0 | 67.5 | 442.5 | |
Emprunts bancaires remboursés | (30.9) | 24.6 | (6.3) | (20.0) | (11.3) | (31.3) | |
Annulation partielle du crédit renouvelable | - | (22.6) | (22.6) | - | - | - | |
Facilité non garantie refinancée | - | 20.0 | 20.0 | - | - | - | |
Emprunts bancaires tirés dans l'année | - | - | - | 36.2 | (36.2) | - | |
Au 31 décembre | 360.3 | 42.0 | 402.3 | 391.2 | 20.0 | 411.2 | |
À la fin de l'année, le Groupe disposait d'un total de 42.0 millions de livres sterling d'emprunts non tirés sur deux facilités de crédit confirmées (2022 : une facilité de 20 millions de livres sterling). La durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de la dette du Groupe à la fin de l'exercice est de 3.9 ans (2022 : 4.8 ans). Voir la note 26 pour plus de détails sur un refinancement connexe après la fin de l'exercice.
Les emprunts bancaires sont garantis par des charges sur les immeubles de placement individuels détenus par certaines filiales détentrices d'actifs. Ces actifs ont une juste valeur de 1,074.9 31 millions de livres sterling au 2023 décembre 2022 (1,042.9 : XNUMX XNUMX millions de livres sterling). Dans certains cas, les prêteurs détiennent également des charges sur les actions des filiales et des holdings intermédiaires de ces filiales.
Les éventuels frais associés au montage des emprunts bancaires non amortis à la clôture de l'exercice sont compensés par les montants tirés sur les facilités comme indiqué dans le tableau ci-dessous :
Réservation de groupe | ||
Non courant | 31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m |
Solde reporté | 391.2 | 330.0 |
Total des emprunts bancaires dans l'année | - | 36.2 |
Emprunts bancaires devenus non courants dans l'exercice | - | 45.0 |
Moins : emprunts bancaires devenant courants dans l'année | (57.7) | - |
Moins : Emprunts bancaires remboursés dans l’année | (30.9) | (20.0) |
Emprunts bancaires tirés : à plus d’un an | 302.6 | 391.2 |
Moins : coûts non amortis | (2.4) | (4.7) |
Emprunts bancaires à plus d'un an | 300.2 | 386.5 |
Courant | Réservation de groupe | |
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Solde reporté | - | 45.0 |
Total des emprunts bancaires dans l'année | - | - |
Moins : emprunts bancaires devenant non courants dans l'année | - | (45.0) |
Emprunts bancaires devenus courants dans l'année | 57.7 | - |
Emprunts bancaires tirés : à moins d’un an | 57.7 | - |
Moins : coûts non amortis | (1.2) | - |
Emprunts bancaires à moins d'un an | 56.5 | - |
Maturité des emprunts bancaires
Réservation de groupe | ||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Remboursable en moins d'un an | 57.7 | - |
Remboursable entre un et deux ans | 45.4 | 64.0 |
Remboursable entre deux et cinq ans | 206.1 | 70.0 |
Remboursable en plus de cinq ans | 51.1 | 257.2 |
Emprunts bancaires | 360.3 | 391.2 |
Toutes les installations du Groupe ont une charge d'intérêt payable trimestriellement. Deux des facilités ont des frais d'intérêt basés sur une marge supérieure à SONIA tandis que les frais d'intérêt des autres facilités sont fixés à 4.0 %, 3.5 %, 3.2 %, 3.6 % et 3.2 %. Le taux moyen pondéré payable par le Groupe sur son portefeuille de dettes à la fin de l'année était de 4.3 % (2022 : 4.0 %).
Juste valeur des emprunts à taux fixe
Le Groupe considère que tous les prêts bancaires relèvent du « Niveau 3 » tel que défini par la norme IFRS 13 « Évaluation de la juste valeur ». La valeur nominale des emprunts à taux variable est considérée comme une approximation raisonnable de la juste valeur. Cependant, la juste valeur des emprunts à taux fixe à la date de clôture a été calculée en actualisant les flux de trésorerie au titre des accords concernés à des taux d'intérêt indicatifs pour des instruments de dette similaires en utilisant des taux indicatifs fournis par des prêteurs ou des conseillers, qui sont considérés comme non observables.
Réservation de groupe | ||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Valeur comptable des emprunts à taux fixe | 270.9 | 277.2 |
Ajustement de la juste valeur | (10.5) | (15.3) |
Juste valeur des emprunts à taux fixe | 260.4 | 261.9 |
Le Groupe dispose d'emprunts bancaires d'une valeur comptable totale de 360.3 millions de livres sterling, y compris la valeur comptable des emprunts à taux fixe de 270.9 millions de livres sterling. La juste valeur équivalente à la date de clôture de la dette à taux fixe était de 260.4 millions de livres sterling (2022 : 261.9 millions de livres sterling). Le taux d'actualisation a été déterminé après avoir pris en compte le coût moyen pondéré du capital, un taux d'actualisation de propriété sans effet de levier, le taux du marché et le rapport prêt/valeur.
Une augmentation du taux d'actualisation de vingt points de base entraînerait une diminution de la juste valeur des emprunts à taux fixe de 1.0 million de livres sterling. Une diminution du taux d'actualisation de vingt points de base entraînerait une augmentation de la juste valeur des emprunts à taux fixe de 1.0 million de livres sterling.
19. CAPITAL SOCIAL
Groupe et Entreprise | Groupe et Entreprise | |||
31 décembre 2023 Numéro | 31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 Numéro | 31 décembre 2022 £ m | |
Solde reporté | 603,351,880 | 6.0 | 603,203,052 | 6.0 |
Options sur actions exercées (y compris équivalence de dividendes) | 85,803 | - | 148,828 | - |
Solde reporté | 603,437,683 | 6.0 | 603,351,880 | 6.0 |
Au cours de l'exercice, 85,803 4 actions ont été émises le 2023 août XNUMX. Celles-ci concernaient l'exercice d'options dans le cadre du plan de bonus différé.
20. PRIME DE PARTAGE
La prime d'émission concerne les montants souscrits au capital social au-delà de la valeur nominale :
Groupe et Entreprise | ||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Solde reporté | 0.3 | 0.3 |
Solde reporté | 0.3 | 0.3 |
21. RÉSERVE POUR RÉDUCTION DE CAPITAL
Groupe et Entreprise | ||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Solde reporté | 444.7 | 459.9 |
Transfert de réserves | 0.1 | - |
Moins les acomptes sur dividendes déclarés et payés selon la note 10 | (20.7) | (15.2) |
Solde reporté | 424.1 | 444.7 |
Le compte de réserve de réduction de capital est une réserve distribuable.
Se reporter à la note 10 pour plus de détails sur la déclaration de dividendes aux actionnaires.
22. CONTRATS DE LOCATION
Le total total des créances minimales futures au titre des contrats de location simple non résiliables sur les immeubles de placement est le suivant :
Réservation de groupe | ||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Moins d'un an | 20.1 | 56.2 |
Entre un et deux ans | 1.2 | 1.5 |
Entre deux et trois ans | 1.1 | 1.4 |
Entre trois et quatre ans | 0.9 | 1.3 |
Entre quatre et cinq ans | 0.7 | 1.1 |
Plus de cinq ans | 5.9 | 6.0 |
Total | 29.9 | 67.5 |
Ce qui précède concerne les locations à court terme assurées (AST) et les baux commerciaux en vigueur au 31 décembre 2023 et ayant commencé au 31 décembre 2023. Au 34.9 décembre 31, 2022 millions de livres sterling des futurs paiements minimaux de location avaient été reçus en espèces, mais sont non inclus dans les chiffres ci-dessus (31.1 décembre XNUMX : XNUMX millions £ de loyers reçus en espèces inclus dans la catégorie à moins d'un an).
23. PASSIF ÉVENTUEL
Il n’y avait aucun passif éventuel au 31 décembre 2023 (31 décembre 2022 : XNUMX £).
24. ENGAGEMENTS EN CAPITAL
Le Groupe s'était engagé contractuellement à dépenser 1.7 million de livres sterling au 31 décembre 2023 (31 décembre 2022 : 2.3 millions de livres sterling) pour le développement et l'amélioration futurs des immeubles de placement.
25. INFORMATIONS RELATIVES AUX PARTIES LIÉES
Personnel de gestion clé
Les principaux dirigeants sont considérés comme constituant le conseil d’administration. Veuillez vous référer à la note 6 pour plus de détails sur la rémunération des principaux dirigeants.
Partage le capital
Le 4 août 2023, 85,803 XNUMX actions ont été émises au profit d'un ancien Administrateur de la Société dans le cadre du Plan de Bonus Différé.
Paiements basés sur des actions
Le 14 avril 2023, la Société a attribué des options à coût nul sur un total de 1,233,081 722,233 510,848 (Duncan Garrood 2023 27 et Donald Grant XNUMX XNUMX) actions ordinaires dans le cadre du plan d'intéressement à long terme d'Empiric Student Property plc pour l'exercice XNUMX. Les détails de l'actionnariat des administrateurs et des dividendes reçus sont inclus dans le rapport de rémunération des administrateurs. Le détail des actions attribuées et exercées est détaillé en note XNUMX.
26. ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA SUITE
Le 8 janvier 2024, 11 filiales du Groupe ont été mises en liquidation volontaire dans le cadre normal de leurs activités. Veuillez vous référer à la note 30 pour plus de détails.
Le 16 février 2024, le Groupe a finalisé l'acquisition du 32-36 College House, Bristol pour un montant de 5.6 millions de livres sterling.
Le 6 mars 2024, le gouvernement britannique a annoncé la suppression du Multiple Dwellings Relief (« MDR ») en abrogeant l'annexe 6B de la loi de finances 2023. La suppression du MDR augmentera les hypothèses de coût d'achat appliquées aux évaluations des investissements du Groupe et détenus en vue de la vente. propriétés. Des hypothèses de coût d'acquisition complet sont déjà en place pour un certain nombre d'évaluations immobilières du Groupe et ce changement ne s'applique pas actuellement aux propriétés écossaises ou galloises. En supposant que ce soit le cas, l'impact estimé de ce changement est une réduction de 35 millions de livres sterling de la valorisation globale des propriétés d'investissement et détenues en vue de la vente au 31 décembre 2023.
Le 6 mars 2024, le Groupe a remboursé une facilité de dette arrivant à échéance de 13.7 millions de livres sterling et le 7 mars 2024, le Groupe a finalisé le refinancement de deux autres facilités de dette arrivant à échéance pour un total de 44.0 millions de livres sterling. Une nouvelle facilité, actuellement utilisée à hauteur de 44.4 millions de livres sterling, expirera en mars 2031. Suite à l'acquisition d'un plafond de taux d'intérêt de 1.7 millions de livres sterling, le refinancement devrait augmenter le coût moyen pondéré de la dette du Groupe de 4.3 pour cent à 4.6 pour cent. cent.
27. PAIEMENTS BASÉS SUR DES ACTIONS
La Société gère deux plans de rémunération fondés sur des actions et réglés en actions pour les dirigeants exécutifs (plans de prime annuelle différée et plans LTIP) et certains membres de l'équipe de direction senior (« SLT ») qui participent au plan LTIP. Les détails des régimes sont inclus dans le rapport du comité de rémunération. Le Groupe gère également un programme Save As You Earn (SAYE) pour les salariés.
Le 14 avril 2023, la Société a attribué des options à coût nul sur un total de 1,233,081 722,233 510,848 (Duncan Garrood 2023 XNUMX et Donald Grant XNUMX XNUMX) actions ordinaires dans le cadre du plan d'intéressement à long terme d'Empiric Student Property plc pour l'exercice XNUMX.
Au cours de l'exercice, la Société a attribué des options à coût nul sur un total de 343,885 2023 actions ordinaires aux membres de la SLT dans le cadre du plan d'intéressement à long terme d'Empiric Student Property plc pour l'exercice XNUMX.
Au cours de l'exercice, la Société a attribué des options sur un total de 183,742 0.79 actions ordinaires dans le cadre du programme Save As You Earn au prix d'exercice de 1 £. La date la plus rapprochée à laquelle les options pourront être exercées est le 2026er juillet XNUMX.
Au cours de l'exercice, la Société a attribué 125,483 XNUMX actions gratuites différées à Duncan Garrood, président-directeur général.
Parmi les options à coût nul, 88,273 1.2 peuvent actuellement être exercées. La durée de vie contractuelle résiduelle moyenne pondérée de ces options était de 2022 an (2.0 : XNUMX ans).
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, le montant comptabilisé relatif à ces plans d'options s'élevait à 0.7 million de livres sterling (2022 : 0.7 million de livres sterling).
Les récompenses bénéficient de l’équivalence des dividendes. Le Comité de Rémunération déterminera au plus tard au moment de l’acquisition si l’équivalent du dividende sera fourni sous forme d’espèces et/ou d’actions.
31/12/2023 | 31/12/2022 | 31/12/2021 | 31/12/2020 | 31/12/2019 | 31/12/2018 | |
Numéro exceptionnel avancé | 3,756,874 | 3,446,320 | 2,314,539 | 1,250,045 | 1,051,708 | 1,477,817 |
Accordé pendant la période | 1,886,191 | 2,430,279 | 1,725,577 | 1,064,494 | 604,134 | 439,022 |
Acquis et exercés au cours de la période | (80,116) | (127,492) | (35,779) | - | (129,253) | (139,325) |
Caché au cours de la période | (696,850) | (1,992,233) | (558,017) | - | (276,544) | (725,806) |
Numéro impayé reporté | 4,866,099 | 3,756,874 | 3,446,320 | 2,314,539 | 1,250,045 | 1,051,708 |
La juste valeur à la date d'attribution des options à coût nul dans le cadre des attributions du RILT et des attributions bonifiées annuelles a été évaluée à l'aide du modèle d'évaluation de Monte Carlo.
Les informations suivantes sont pertinentes pour la détermination de la juste valeur des options attribuées au cours de l’exercice, pour celles liées à des conditions d’acquisition basées sur le marché :
|
| Actions gratuites différées | LTIP (conditions basées sur le marché) | LTIP (conditions de rendement total) | Prix SAYE |
(une) | Cours de bourse à la date d'attribution du | £0.94 | £0.94 | £0.94 | £0.91 |
(B) | Prix d'exercice de | £ néant | £ néant | £ néant | £0.79 |
(c) | Période d'acquisition | 3 ans | 3 ans | 3 ans | 3 ans |
(D) | Volatilité attendue de | N/D | 27.5% | N/D | 30.2% |
(E) | Taux sans risque de | N/D | 3.5% | N/D | 3.8% |
L’hypothèse de volatilité repose sur une analyse statistique des cours quotidiens des actions des sociétés de comparaison au cours des trois dernières années. | |||||
Les conditions de performance TSR ont été prises en compte lors de l'appréciation de la juste valeur des options. |
28. GESTION DES RISQUES FINANCIERS
Instruments financiers
Les principaux actifs et passifs financiers du Groupe sont ceux qui découlent directement de ses opérations : clients et autres débiteurs, fournisseurs et autres créditeurs ; et la trésorerie et les équivalents de trésorerie. Vous trouverez ci-dessous une comparaison par classe des valeurs comptables et de la juste valeur des instruments financiers du Groupe présentés dans les états financiers :
Rapprochement des passifs avec les flux de trésorerie liés aux activités de financement
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Emprunts bancaires et dettes locatives en début d'année | 387.8 | 372.0 |
Flux de trésorerie provenant des activités de financement |
| |
Emprunts bancaires tirés | - | 36.2 |
Emprunts bancaires remboursés | (30.9) | (20.0) |
Dette de location payée | (0.2) | (0.2) |
Frais de montage de prêt payés | (0.1) | (1.6) |
Mouvements hors caisse |
| |
Amortissement des frais de montage de prêt | 1.2 | 1.0 |
Comptabilisation des dettes locatives | - | 0.4 |
Emprunts bancaires et dettes locatives en fin d'exercice | 357.8 | 387.8 |
Gestion des risques
La Société et le Groupe sont exposés au risque de marché (y compris le risque de taux d'intérêt), au risque de crédit et au risque de liquidité.
Le conseil d'administration veille à la gestion de ces risques.
Le conseil d'administration examine et approuve les politiques de gestion de chacun de ces risques qui sont résumées ci-dessous.
(a) Risque de marché
Le risque de marché est le risque que la juste valeur des instruments financiers fluctue en raison des variations des prix du marché. Les instruments financiers détenus par la Société et le Groupe et affectés par le risque de marché sont principalement les avoirs bancaires de la Société et du Groupe.
(b) Risque de crédit
Le risque de crédit est le risque de perte financière pour la Société et le Groupe si un client ou une contrepartie à un instrument financier ne respecte pas ses obligations contractuelles. La Société et le Groupe sont exposés à des risques de crédit du fait à la fois de ses activités de location et de ses activités de financement, y compris les dépôts auprès des banques et des institutions financières.
Le Groupe a mis en place une politique de crédit selon laquelle chaque nouveau locataire est évalué sur la base d'une carte de crédit détaillée au moment de la conclusion d'un contrat de location.
L'examen du Groupe inclut une notation externe, lorsqu'elle est disponible, et dans certains cas des références bancaires.
Le Groupe détermine les concentrations de risque de crédit par un suivi mensuel de la solvabilité des clients existants et par une revue mensuelle de l'analyse chronologique des créances commerciales.
Le risque de crédit découle également de la trésorerie et des équivalents de trésorerie ainsi que des dépôts auprès des banques et des institutions financières. Pour les banques et les institutions financières, seules les parties indépendantes notées avec une note minimale « B » sont acceptées.
Des informations supplémentaires concernant les clients et autres créances, qui ne sont ni en souffrance ni dépréciées, sont fournies dans la note 14.
(i) Créances des locataires
Les créances des locataires, principalement les loyers des locataires, sont présentées au bilan consolidé nettes des provisions pour créances douteuses et font l'objet d'un suivi au cas par cas. Le risque de crédit est principalement géré en exigeant des locataires qu'ils paient les loyers à l'avance et en effectuant des tests sur la solidité des clauses restrictives avant l'acquisition.
(ii) Risque de crédit lié aux instruments financiers et aux dépôts en espèces
L'un des principaux risques de crédit de la Société et du Groupe concerne les banques et les institutions financières. Le Conseil d'Administration estime que le risque de crédit sur les dépôts à court terme et les soldes de trésorerie des comptes courants est limité car les contreparties sont des banques, qui sont des prêteurs engagés envers la Société et le Groupe, avec des notations de crédit élevées attribuées par les agences internationales de notation de crédit.
Notations de crédit (Moody's) | À long terme | Outlook |
Groupe AIB | A3 | Stable |
Canada Vie | Aa3 | Stable |
Mutuelle de masse | Aa3 | Stable |
Veuves écossaises | A2 | Stable |
Banque Lloyds Plc | Aa3 | Stable |
NatWest | Aa3 | Stable |
(c) Risque de liquidité
Le risque de liquidité découle de la gestion par la Société et le Groupe du fonds de roulement et, à l'avenir, des charges financières et des remboursements du principal de tout emprunt, dont 56.5 millions de livres sterling arrivent à échéance en 2024. Il s'agit du risque que la Société et le Groupe rencontrent des difficultés à faire face à leurs obligations financières à mesure qu'elles arrivent à échéance, car la majorité des actifs de la Société et du Groupe sont des investissements immobiliers et ne sont donc pas facilement réalisables. L'objectif de la Société et du Groupe est de s'assurer qu'ils disposent de fonds disponibles suffisants pour leurs opérations et de financer leurs dépenses d'investissement. Ceci est réalisé grâce à un suivi continu des flux de trésorerie prévus et réels par la direction.
Le contrôle de la liquidité est également facilité par l'examen trimestriel des clauses restrictives habituellement imposées par les prêteurs, telles que les ratios prêt/valeur et de couverture des intérêts. Le ratio prêt/valeur est généralement exprimé comme le capital impayé du prêt exprimé en pourcentage de l'évaluation approuvée par le prêteur des propriétés sous-jacentes garanties dans le cadre de la facilité. Les ratios de couverture des intérêts reflètent les coûts quantiques ou financiers (historiques ou prévus) sous la forme d'un multiple des bénéfices récurrents, normalement une mesure du bénéfice brut. Dans le cadre de la modélisation de la viabilité du Groupe, certains scénarios sont envisagés pour modéliser l'impact sur la liquidité. Tous les covenants du Groupe sont actuellement conformes et nous envisageons de continuer à les respecter dans un scénario défavorable raisonnablement sévère. Le portefeuille du Groupe pourrait actuellement résister à une baisse de 24 pour cent des valorisations immobilières avant qu'une rupture des clauses de ratio prêt/valeur ne soit déclenchée. Le ratio moyen de couverture des intérêts du Groupe sur toutes les facilités est de 2.0 fois, alors que la marge brute est actuellement supérieure à 3.0 fois le total des coûts financiers, offrant un bon degré de confort.
Les emprunts bancaires seraient renégociés avant tout manquement potentiel aux covenants, dans la mesure où les facteurs sont sous le contrôle du Groupe. Les accords de facilité contiennent généralement des dispositions correctives prévoyant un paiement anticipé, des dépôts en espèces ou un renforcement de la sécurité, le cas échéant, pour atténuer toute violation potentielle. Les emprunts du Groupe sont répartis sur une gamme de prêteurs et d'échéances afin de minimiser toute concentration potentielle de risque.
Le tableau suivant présente les obligations contractuelles (représentant les flux de trésorerie contractuels non actualisés) des passifs financiers :
Réservation de groupe | ||||||
Sur demande £ m | Moins de 3 mois £ m | Entre 3 et 12 mois £ m | Entre 1 et 5 années £ m | Plus de 5 ans £ m | Total £ m | |
Au 31 décembre 2023 | ||||||
Emprunts bancaires et intérêts | - | 17.6 | 54.8 | 286.3 | 54.6 | 413.3 |
Fournisseurs et autres créditeurs | - | 23.4 | - | - | - | 23.4 |
- | 41.0 | 54.8 | 286.3 | 54.6 | 436.7 |
Réservation de groupe | ||||||
Sur demande £ m | Moins de 3 mois £ m | Entre 3 et 12 mois £ m | Entre 1 et 5 années £ m | Plus de 5 ans £ m | Total £ m | |
Au 31 décembre 2022 | ||||||
Emprunts bancaires et intérêts | - | 3.9 | 11.7 | 178.3 | 266.4 | 460.3 |
Fournisseurs et autres créditeurs | - | 24.8 | - | - | - | 24.8 |
- | 28.7 | 11.7 | 178.3 | 266.4 | 485.1 |
Entreprise | ||||||
Sur demande £ m | Moins de 3 mois £ m | Entre 3 et 12 mois £ m | Entre 1 et 5 années £ m | Plus de 5 ans £ m | Total £ m | |
Au 31 décembre 2023 | ||||||
Emprunts bancaires et intérêts | - | - | - | - | - | - |
Fournisseurs et autres créditeurs | - | 3.4 | - | - | - | 3.4 |
- | 3.4 | - | - | - | 3.4 |
Entreprise | ||||||
Sur demande £ m | Moins de 3 mois £ m | Entre 3 et 12 mois £ m | Entre 1 et 5 années £ m | Plus de 5 ans £ m | Total £ m | |
Au 31 décembre 2022 | ||||||
Emprunts bancaires et intérêts | - | - | - | - | - | - |
Fournisseurs et autres créditeurs | - | 3.1 | - | - | - | 3.1 |
- | 3.1 | - | - | - | 3.1 |
29. GESTION DU CAPITAL
Les principaux objectifs de la gestion du capital du Groupe sont de garantir qu'il reste une entreprise en activité et qu'il continue de se qualifier pour le statut de UK REIT.
Le conseil d'administration surveille et examine le capital du Groupe afin de promouvoir le succès à long terme de l'entreprise, de faciliter l'expansion et de maintenir des rendements durables pour les actionnaires.
Le capital est constitué des actions ordinaires, des autres réserves de capital et du report à nouveau.
30. INVESTISSEMENTS DANS DES FILIALES
Les entités listées ci-dessous sont considérées comme des filiales de la Société au 31 décembre 2023, les actions émises étant des actions ordinaires. Toutes les filiales sont enregistrées à l'adresse suivante : 1st Floor Hop Yard Studios, 72 Borough High Street, Londres, SE1 1XF.
Dans chaque cas, le pays de constitution est l’Angleterre et le Pays de Galles.
Entreprise | ||
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Au 1 janvier | 222.6 | 187.6 |
Ajouts dans l'année | - | 41.4 |
Cessions | - | (6.4) |
Solde au 31 décembre | 222.6 | 222.6 |
Au cours de l'année 2022, un certain nombre de filiales ont été déplacées au sein du Groupe, en raison de réorganisations liées aux structures de dette ; il s'agissait tous de mouvements hors trésorerie par lesquels la société mère renonçait aux dettes intersociétés détenues par ses filiales en échange de l'émission d'actions supplémentaires.
Entreprise | Statut | La propriété | Activité principale |
Brunswick Contracting Limited | Actif** | 100% | Contrats immobiliers |
Empiric (Alwyn Court) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Chapelle des baptistes) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Bath Canalside) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Bath James House) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Bath JSW) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Bath Oolite Road) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Bath Piccadilly Place) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Birmingham Emporium) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Birmingham) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Bristol St Mary's) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Bristol St Mary's) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Bristol) Leasing Limitée | Dormant* | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empirique (Bristol) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Buccleuch Street) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Franciscains de Canterbury) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Canterbury Pavilion Court) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Cardiff Wndsr House) Leasing Limitée | Dormant | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Cardiff Wndsr House) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Centro Court) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Claremont Newcastle) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (College Green) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Développements) Limitée | Actif | 100% | Gestion de développement |
Empiric (Durham St Margarets) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Edge Apartments) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Édimbourg KSR) Leasing Limited | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Édimbourg KSR) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Edinburgh South Bridge) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (École Exeter Bishop Blackall) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Exeter Bonhay Road) Leasing Limitée* | Dormant* | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Exeter Bonhay Road) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Exeter City Service) Limitée | Dormant | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Exeter DCL) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Exeter Isca Lofts) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Exeter LL) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Falmouth Maritime Studios) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Falmouth Ocean Bowl) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empirique (Falmouth Ocean Bowl) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (École de ballet de Glasgow) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Glasgow Bath St) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Bristol CH) Limitée | Actif | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Glasgow George Square) Limitée | Dormant | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Glasgow George St) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Glasgow George St) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Glasgow) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empirique (Glasgow) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Hatfield CP) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Huddersfield Oldgate House) Leasing Limitée | Dormant* | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Huddersfield Oldgate House) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Huddersfield Snow Island) Leasing Limitée | Actif | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empirique (Lancaster Penny Street 1) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Lancaster Penny Street 2) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Lancaster Penny Street 3) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Leeds Algernon) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Leeds Mary Morris) Limitée | Dormant* | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leeds Pennine House) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leeds St Marks) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester 134 New Walk) Limité | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester 136-138 New Walk) Limité | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester 140-142 New Walk) Limité | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester 160 Upper New Walk) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester Bede Park) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester De Montfort Square) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (usine de bonneterie Leicester) limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester Peacock Lane) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester Shoe & Boot Factory) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Leicester West Walk) Limitée | Dormant* | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Liverpool Art School/Maple House) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Liverpool Chatham Lodge) Limitée | Dormant* | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Liverpool Grove Street) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Liverpool Hahnemann Building) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Liverpool Octagon/Hayward) Limité | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Londres Camberwell) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Londres Francis Gardner) Limited | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (London Road) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Manchester Ladybarn) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Manchester Victoria Point) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Newcastle Metrovick) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Northgate House) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Nottingham 95 Talbot) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Nottingham Frontage) Leasing Limitée | Dormant* | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Nottingham Frontage) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Oxford Stonemason) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Picturehouse Apartments) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Portobello House) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Bibliothèque de Portsmouth Elm Grove) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Portsmouth Europa House) Leasing Limitée | Actif | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Portsmouth Europa House) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Portsmouth Kingsway House) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Registre de Portsmouth) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Provincial House) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Maison provinciale) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Reading Saxon Court) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Reading Saxon Court) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Snow Island) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Southampton Emily Davies) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Southampton) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (Southampton) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (St Andrews Ayton House) Leasing Limitée | Actif** | 100% | Crédit-bail immobilier |
Empiric (St Andrews Ayton House) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric (St Peter Street) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Investissements empiriques (huit) limités | Dormant | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Empirique (Stirling Forthside) Limitée | Dormant* | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Stoke Caledonia Mill) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Summit House) Limitée | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Talbot Studios) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (Trippet Lane) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (Twickenham Grosvenor Hall) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empirique (York Foss Studios 1) Limité | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (York Lawrence Street) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Empiric (York Percy's Lane) Limitée | Actif** | 100% | Investissement foncier |
Acquisitions empiriques limitées | Actif | 100% | Investissement foncier |
Empiric Investment Holdings (deux) limitée | Actif | 100% | Société d'investissements |
Empiric Investment Holdings (Eight) Limited | Actif | 100% | Société d'investissements |
Empiric Investment Holdings (Four) Limited | Actif | 100% | Société d'investissements |
Empiric Investment Holdings (Five) Limited | Actif | 100% | Société d'investissements |
Empiric Investment Holdings (Six) Limitée | Actif** | 100% | Société d'investissements |
Empiric Investment Holdings (Seven) Limitée | Actif** | 100% | Société d'investissements |
Investissements empiriques (One) Limited | Dormant | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Investissements empiriques (deux) limités | Actif | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Investissements empiriques (trois) limités | Actif** | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Investissements empiriques (quatre) limités | Actif | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Investissements empiriques (cinq) limités | Actif | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Investissements empiriques (six) limités | Actif** | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Investissements empiriques (Seven) Limited | Actif** | 100% | Société de portefeuille immédiate |
Bonjour Student Management Limited | Actif | 100% | Gestion immobilière |
Empiric Student Property Trustees Limitée | Dormant | 100% | Administrateur |
* Société en liquidation depuis le 8 janvier 2024
**Ces sociétés demandent une exemption d'audit en vertu des articles 489A à 479C de la Loi sur les sociétés de 2006.
31. MESURES DE RENDEMENT ALTERNATIVES
Le tableau ci-dessous présente nos mesures de performance alternatives.
marge brute - Bénéfice brut exprimé en pourcentage des revenus locatifs. Un KPI commercial pour surveiller l'efficacité avec laquelle nous gérons nos bâtiments.
Réservation de groupe | ||
Marge brute | 31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m |
Revenu | 80.5 | 73.0 |
Dépenses immobilières | (25.2) | (24.0) |
Bénéfice brut | 55.3 | 49.0 |
Marge brute calculée comme le bénéfice brut/revenu | 68.7% | 67.1% |
Rendement comptable total - La croissance de l'EPRA NTA par action majorée du dividende par action mesuré en pourcentage. Un indicateur clé de l'activité permettant de suivre le niveau de rendement global généré par le Groupe.
Rendement comptable total | Réservation de groupe | |
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
EPRA NTA par action en début d’année | 115.4 | 106.7 |
EPRA NTA par action en fin d'année | 120.7 | 115.4 |
Croissance de l'EPRA NTA par action sur la période | 5.3 | 8.7 |
Dividende par action versé dans l'année | 3.4 | 2.5 |
Dividendes plus croissance de l'EPRA NTA | 8.7 | 11.2 |
Rendement comptable total calculé comme suit : Dividendes plus EPRA NTA Croissance en année par action/NTA au début de l'année | 7.6% | 10.5% |
Prêt immobilier à valeur (« LTV ») - Une mesure de gearing. Jusqu'en 2023, il s'agissait de la mesure clé du gearing du Groupe, afin de garantir que le groupe reste en ligne avec son objectif à long terme de < 35 pour cent.
Prêt immobilier à valeur (« LTV ») | Réservation de groupe | |
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | |
Emprunts bancaires tirés | 360.3 | 391.2 |
Moins de liquidités détenues en fin d'année | (40.5) | (55.8) |
Emprunts nets | 319.8 | 335.4 |
Évaluation des biens | 1,097.9 | 1,078.9 |
LTV de la propriété calculée comme l'endettement net / l'évaluation de la propriété | 29.1% | 31.1% |
Couverture de dividendes - une mesure du résultat EPRA rapporté aux dividendes déclarés au titre de l'année. Cela représente 114 pour cent pour l’année (2022 : 124 pour cent).
Taux de distribution des dividendes - une mesure des dividendes rapportés au résultat EPRA. Cela représente 88 pour cent pour l’année (2022 : 81 pour cent).
Record historique de cinq ans
31 décembre 2023 £ m | 31 décembre 2022 £ m | 31 décembre 2021 £ m | 31 décembre 2020 £ m | 31 décembre 2019 £ m | |
Revenu | 80.5 | 73.0 | 56.0 | 59.4 | 70.9 |
Coûts directs | (25.2) | (24.0) | (23.1) | (22.7) | (23.4) |
Bénéfice brut | 55.3 | 49.0 | 32.9 | 36.7 | 47.5 |
marge brute | 68.7% | 67.1% | 58.8% | 61.8% | 67.0% |
Dépenses administratives | (14.0) | (13.4) | (10.6) | (9.8) | (9.2) |
Le bénéfice d'exploitation | 41.3 | 35.6 | 22.3 | 26.9 | 38.3 |
Réévaluation immobilière | 30.1 | 45.6 | 17.6 | (37.6) | 29.2 |
Coûts financiers nets | (17.2) | (15.0) | (12.4) | (13.3) | (12.7) |
Mouvement de la juste valeur des dérivés | (0.2) | - | - | - | - |
Gain/(perte) sur cessions | (0.6) | 1.5 | 1.7 | - | - |
Bénéfice/(perte) net | 53.4 | 67.7 | 29.2 | (24.0) | 54.8 |
EPRA EPS (pence) | 4.0 | 3.4 | 1.7 | 2.3 | 4.2 |
Valorisation du portefeuille* | 1,098.1 | 1,079.4 | 995.9 | 1,005.1 | 1,029.1 |
Emprunts | (356.7) | (386.5) | (371.0) | (385.3) | (349.8) |
Autres actifs/(passifs) nets | (7.2) | 7.9 | 22.7 | 13.5 | (14.5) |
Actif net | 734.2 | 700.8 | 647.6 | 633.3 | 664.8 |
EPRA NTA | 734.1 | 700.8 | 647.6 | 633.3 | 664.8 |
EPRA NTA par action | 120.7 | 115.4 | 106.8 | 104.6 | 110.0 |
Actions en cause | 603,437,683 | 603,351,880 | 603,203,052 | 603,160,940 | 603,160,940 |
Coût moyen pondéré de la dette | 4.3% | 4.0% | 3.0% | 2.9% | 3.2% |
Maturité moyenne pondérée de la dette | 3.9 ans | 4.8 ans | 4.9 ans | 5.9 ans | 6.6 ans |
Propriété LTV | 29.1% | 31.1% | 33.1% | 35.4% | 32.9% |
LTV EPRA | 30.6% | 32.7% |
* Comprend les propriétés classées comme destinées à la vente et en cours de développement
Glossaire
Mesures alternatives de performance (« APM ») - Des mesures de performance complémentaires aux normes IFRS pour permettre aux utilisateurs du Rapport Annuel de mieux comprendre la performance sous-jacente du portefeuille immobilier du Groupe.
Engagement des collègues - Calculé à partir des résultats de nos enquêtes semestrielles sur l'engagement des collègues.
Entreprise - Empiric Student Property plc.
Couverture de dividendes - Résultat EPRA divisé par les dividendes déclarés au titre de l'exercice.
Taux de distribution des dividendes - Dividendes déclarés relatifs au résultat EPRA.
EPRA - Association européenne de l'immobilier public.
EPS de base EPRA - Résultat EPRA divisé par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de la période (se référer à la Note 8).
EPS dilué EPRA - Résultat EPRA divisé par le nombre moyen pondéré d'actions de la période, en tenant compte de toutes les actions potentiellement émissables.
Gains EPRA - le résultat IFRS après impôts hors réévaluations des immeubles de placement et de développement, des gains/pertes sur cessions d'immeubles de placement et des variations de juste valeur des instruments financiers.
Prêt à valeur EPRA - une mesure du gearing, calculée comme les emprunts bruts sans déduction des coûts de financement non amortis, moins la trésorerie et ajustés des créances ou dettes nettes et des actifs incorporels, divisés par la valorisation brute du portefeuille.
Valeur nette de cession EPRA (« NDV ») - Représente la valeur des actionnaires dans un scénario de cession. La valeur de l'entreprise en supposant que les actifs sont vendus et que les passifs sont réglés et non détenus jusqu'à l'échéance.
Valeur Nette de Réinvestissement EPRA (« VNR ») - La valeur des actifs à long terme, actifs et passifs, ne devrait pas se cristalliser dans des circonstances normales.
Actifs corporels nets de l'EPRA (« NTA ») - Suppose la valeur sous-jacente de l'entreprise en supposant qu'elle achète et vend des actifs.
marge brute - Bénéfice brut exprimé en pourcentage du chiffre d'affaires.
Réservation de groupe - Empiric Student Property plc et ses filiales.
Bonjour étudiant - Notre marque et notre plateforme d'exploitation orientées client.
HMO - Maisons à occupation multiple.
IFRS - Normes internationales d'information financière.
BPA IFRS - Résultat IFRS divisé par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de la période.
Croissance des loyers à périmètre constant - Compare la croissance des revenus locatifs des actifs opérationnels, tout au long de l'année en cours et de l'année comparative, et exclut les acquisitions, cessions et développements.
Valorisation à périmètre constant (brut) - Compare l'évolution des valeurs en capital du portefeuille permanent du Groupe entre la fin de l'exercice précédent et la fin de l'exercice en cours, hors acquisitions et cessions.
Valorisation à périmètre constant (net) - Compare la croissance des valeurs en capital du portefeuille permanent du Groupe entre la fin de l'exercice précédent et la fin de l'exercice en cours, hors acquisitions, cessions, dépenses d'investissement et immeubles en développement.
Prêt immobilier en valeur ou Property LTV - Emprunts nets de trésorerie, en pourcentage de la valorisation du portefeuille.
Valeur liquidative ou VNI - La valeur liquidative correspond à l'actif net dans l'état de la situation financière.
LNPP - Logements étudiants spécialement conçus.
Postgrad - Les étudiants de troisième cycle qui ont terminé avec succès un cours de premier cycle et entreprennent des études complémentaires à un niveau plus avancé.
RCF - Facilité de crédit renouvelable.
FPI - Confiance dans l'investissement immobilier.
Occupation des revenus - Calculé comme le pourcentage de notre revenu brut annualisé que nous avons réalisé pour une année universitaire.
RICS - Institution royale des géomètres agréés.
SONIA - Sterling Over Night Index Average est la référence efficace pour les swaps indexés au jour le jour pour les transactions non garanties sur le marché de la livre sterling. Le SONIA lui-même est un taux sans risque.
Rendement comptable total - La croissance de l'EPRA NTA sur la période majorée des dividendes versés au titre de la période exprimés en pourcentage de l'EPRA NTA d'ouverture.
Coût moyen pondéré de la dette - Dette pondérée par la valeur multipliée par le taux d'intérêt.
Maturité moyenne pondérée de la dette - La durée moyenne pondérée de nos emprunts à la date de clôture.
Informations sur l'entreprise et conseillers d'entreprise
Empiric Student Property plc
Studios Hop Yard au 1er étage
72, rue principale de l'arrondissement
Londres, SE1 1XF
t + 44 (0) 20 8078 8791
Plus d'informations sur
www.empiric.co.uk
Numéro d'enregistrement de la société: 08886906
Incorporée au Royaume-Uni
(Enregistré en Angleterre)
Empiric Student Property plc est une société publique à responsabilité limitée par actions
Siège social
Studios Hop Yard au 1er étage
72, rue principale de l'arrondissement
Londres, SE1 1XF
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Administration
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Duncan Garrood (directeur général)
Donald Grant (directeur financier et développement durable)
Alice Avis (Administrateur non exécutif, Administrateur indépendant référent)
Martin Ratchford (directeur non exécutif)
Clair Preston-Beer (directrice non exécutive)
Broker et conseiller financier conjoint
Jefferies International Ltée
100 Bishopsgate
Londres, EC2N 4JL
Broker et conseiller financier conjoint
Peel Hunt LLP
Étage 7th
100 Liverpool Street
Londres, EC2M 2AT
Conseiller juridique de la société
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4 Plus Londres Riverside
Londres, SE1 2AU
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Secrétaires Apex LLP
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