Résultats annuels 2023
FPI régionale limitée
(« REIT régional », le « Groupe » ou la « Société »)
Résultats annuels 2023
Performance opérationnelle résiliente dans des conditions macroéconomiques difficiles
Regional REIT (LSE : RGL), le spécialiste des bureaux régionaux annonce aujourd'hui ses résultats complets pour l'exercice clos le 31 décembre 2023.
Faits saillants financiers :
Performance de valorisation résiliente dans un environnement difficile, avec une baisse de valorisation du portefeuille à périmètre constant de 9.3 % au cours de l'année, surperformant largement la baisse de -17.4 % de l'indice MSCI Rest of UK offices.
Un niveau élevé de recouvrement des loyers a été atteint au cours de l'année. Au 15 mars 2024, la collecte des loyers était forte, avec des recouvrements pour l'exercice 2023 atteignant 99.0%, date équivalente en 2023 où 98.7% avaient été collectés.
Le loyer pour l’année s’élevait à 67.8 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 71.8 millions de livres sterling)
Valorisation du portefeuille de 700.7 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 789.5 millions de livres sterling)
Le rendement initial net a augmenté à 6.2% (31 décembre 2022 : 6.0%), le rendement équivalent était de 9.9% (31 décembre 2022 : 9.0%) et le rendement de réversion était de 10.8% (31 décembre 2022 : 10.2%)
EPRA BPA de 5.23p par action (« pps ») pour l'année (31 décembre 2022 : 6.6pps)
Dividende couvert de 5.25 pps (31 décembre 2022 : 6.6 pps). Depuis la fin de l'année, la Société a déclaré un dividende pour le quatrième trimestre 2023 de 1.20 pp, garantissant ainsi la conformité du REIT.
EPRA NTA par action 56.4pps (31 décembre 2022 : 73.5pps) ; NAV IFRS de 59.3 pp (31 décembre 2022 : 78.1 pp)
Le coût de la dette du Groupe (couverture incluse) reste faible à 3.5%, identique à la période précédente. 100 % de ce montant a été fixé, échangé ou plafonné
Durée moyenne pondérée de la dette 3.5 ans (31 décembre 2022 : 4.5 ans) ; la première échéance étant août 2024 pour l’obligation de détail de 50 millions de livres sterling. D'importants travaux préparatoires ont été entrepris à ce jour concernant les options de refinancement par dette et par actions.
LTV net 55.1 % (31 décembre 2022 : 49.5 %) avant coûts non amortis. Le Conseil continue de viser un ratio LTV net de 40 %
Faits saillants opérationnels:
Au cours de la période, la Société a réalisé 88 nouvelles locations. Une fois entièrement occupés, ceux-ci généreront un revenu locatif brut supplémentaire de 3.8 millions de livres sterling par an.
Les notations des Certificats de Performance Energétique (« EPC ») ont été revues sur 98.4 % du portefeuille. À ce jour, les notes EPC moyennes pondérées se sont améliorées, passant de 56.9 % à 73 % EPC C et supérieur.
À la fin de la période, 92.1% (31 décembre 2022 : 91.8%) de la valorisation du portefeuille étaient des bureaux, 3.1% des commerces (31 décembre 2022 : 3.6%), des industriels 3.2% (31 décembre 2022 : 3.1%) et 1.7% autres ( 31 décembre 2022 : 1.4%)
Le portefeuille reste diversifié avec 144 immeubles (31 décembre 2022 : 154), 1,483 31 unités (2022 décembre 1,552 : 978 31) et 2022 locataires (1,076 décembre XNUMX : XNUMX XNUMX)
En termes de revenus, les actifs de bureaux représentaient 91.3% des revenus locatifs bruts (31 décembre 2022 : 91.5%) et 4.2% (31 décembre 2022 : 4.5%) étaient des commerces. Le solde était composé d'industriels, 2.8% (31 décembre 2022 : 2.6%), et autres, 1.7% (31 décembre 2022 : 1.3%)
Les cessions au cours de l'année ont totalisé 25.0 millions de livres sterling (nettes de coûts), reflétant un rendement initial net moyen de 4.5 % (7.9 % hors propriétés vacantes).
À la fin de la période, la répartition de la valorisation du portefeuille par région était la suivante : Angleterre 78.4 % (31 décembre 2022 : 78.3 %), Écosse 16.2 % (31 décembre 2022 : 16.7 %) et le solde de 5.4 % (31 décembre 2022 : 6.0 %). %) était au Pays de Galles
Taux d’occupation EPRA de 80.0% (31 décembre 2022 : 83.4%)
La Société a soumis sa troisième évaluation Global Real Estate Sustainability Benchmark (« GRESB »), ce qui lui a valu une note accrue de 66 à 60.
Fin de la période post
Cessions
· Depuis le 31 décembre 2023, la Société a réalisé huit cessions et deux ventes partielles pour un total total de 13.4 millions de livres sterling (avant coûts), conformément à l'évaluation de fin d'année 2023.
Le programme de cession actuel comprend 58 actifs totalisant environ 130 millions de livres sterling :
· une cession contractée pour 405,000 XNUMX £ ;
· 10 cessions totalisant env. 22 millions de livres sterling sous offre et en due diligence juridique ;
· 9 autres cessions pour un total d'env. 20 millions de livres sterling sont en négociation ;
· 24 autres cessions pour un total d'env. 42 millions de livres sterling sont sur le marché ; et
· 14 cessions potentielles totalisant env. 46 millions de livres sterling sont en préparation pour le marché
Locations
Depuis le 1er janvier 2024, le Groupe a échangé quatre baux notables avec de nouveaux locataires totalisant 45,891 0.8 pieds carrés s'élevant à 10.7 million de livres sterling par an (« pa ») de revenus locatifs une fois entièrement occupés, réalisant une augmentation des loyers de 2023 % par rapport à décembre. ERV 90,418. En outre, cinq baux notables ont été renouvelés pour un montant de 1.3 5.2 pieds carrés et 2023 million de livres sterling par an (« pa ») de revenus locatifs, ce qui représente une augmentation des loyers de XNUMX % par rapport aux VRE de décembre XNUMX.
Les baux nouveaux et renouvelés remarquables sont présentés ci-dessous :
· Centre d'innovation Clearblue, Bedford - SPD Development Co Ltd a renouvelé son bail jusqu'en septembre 2033, avec un revenu locatif de 825,000 14.18 £ par an (58,167 £/pied carré) sur XNUMX XNUMX pieds carrés d'espace.
· La Fondation Chester Business Park, Chester - GB Group Plc a renouvelé son bail jusqu'en juillet 2028, avec une option de résiliation en juillet 2026, à un revenu locatif de 289,500 18.21 £ par an (15,902 £/pied carré) sur XNUMX XNUMX pieds carrés de surface.
· Bâtiment Lightyear, aéroport de Glasgow, Glasgow - Heathrow Airport Ltd a loué 15,154 2039 pieds carrés d'espace jusqu'en mars 2034, avec option de résiliation en 264,618, pour un loyer de 17.46 XNUMX £ par an (XNUMX £/pied carré).
· Parc Villa, Bristol - Serco Ltd a loué 10,035 2031 pieds carrés d'espace jusqu'en septembre 2029, avec option de résiliation en 230,000, pour un loyer de 22.92 XNUMX £ par an (XNUMX £/pied carré).
· Maison d'Oakland, Manchester - Please Hold (UK) Ltd a loué 10,926 2029 pieds carrés d'espace jusqu'en mars 2027, avec option de rupture en 147,501, pour un loyer de 13.50 5,450 £ par an (2025 £/pied carré). De plus, Please Hold (UK) Ltd a renouvelé le bail existant (68,125 12.50 pieds carrés) jusqu'en mars XNUMX, à un loyer de XNUMX XNUMX £ par an (XNUMX £/pied carré).
· Parc d'activités Delta, Swindon - Améliorer International Ltd a loué 9,776 2034 pieds carrés d'espace jusqu'en février 2029, avec option de résiliation en 185,744, pour un loyer de 19.00 XNUMX £ par an (XNUMX £/pied carré).
· Equinox Nord, Almondsbury, Bristol - Qualcomm Technologies Int Ltd a renouvelé son bail jusqu'en mars 2029, avec une option de résiliation en mars 2027, pour un revenu locatif de 97,155 15.00 £ par an (6,477 £/pied carré) sur XNUMX XNUMX pieds carrés d'espace.
· Parc d'activités Cardiff Gate, Cardiff - SMS Energy Services Ltd a renouvelé son bail jusqu'en février 2025 avec un revenu locatif de 61,908 14.00 £ par an (4,422 £/pied carré) sur XNUMX XNUMX pieds carrés d'espace.
Stephen Inglis, PDG de London and Scottish Property Investment Management, le gestionnaire d'actifs, a commenté :
L'année 2023 a été une autre période active pour la Société, au cours de laquelle nous avons réalisé 88 nouvelles locations, soit 7.1 % au-dessus de la valeur locative estimée (ERV) de l'expert externe de la Société à la fin de l'année 2023. En outre, dans le cadre du programme de cession d'actifs de la Société visant à réduire le LTV, les cessions au cours de l'année se sont élevées à 25 millions de livres sterling (nettes de coûts).
Depuis le 31 décembre 2023, la Société a réalisé huit cessions et deux ventes partielles pour un total total de 13.4 millions de livres sterling (avant coûts), conformément à l'évaluation de fin d'année 2023. Actuellement, il y a quelque 58 actifs à différents stades de cession, pour un montant d'environ 130 millions de livres sterling.
D’importants travaux préparatoires ont été entrepris à ce jour en ce qui concerne les options sur dette et sur actions pour le refinancement de l’obligation de détail d’un montant de 50 millions de livres sterling à échéance d’août 2024. Nous sommes impatients de fournir une mise à jour en temps utile. »
prochains événements
22 mai 2024 | Mise à jour des échanges pour le premier trimestre 2024 et annonce des perspectives |
10 Septembre 2024 | Annonce des résultats intermédiaires |
13 Novembre 2024 | Mise à jour sur les échanges du premier trimestre 3 |
- PREND FIN -
Enquêtes
FPI régionale limitée |
|
Demandes de presse via Buchanan | |
ARA Europe Marchés Privés Limitée | Tel: + 44 (0) 20 7845 6100 |
Conseiller en Investissement du Groupe | |
Adam Dickinson, relations avec les investisseurs | |
Gestion d'investissements immobiliers à Londres et en Écosse | Tel: + 44 (0) 141 248 4155 |
Asset Manager du Groupe | |
Stephen Inglis | |
Communication Buchanan | Tel: + 44 (0) 20 7466 5000 |
RP financière | |
Charles Ryland, Henry Wilson, George Beale |
À propos du FPI régional
À propos du FPI régional
Regional REIT Limited (« Regional REIT » ou la « Société ») et ses filiales (le « Groupe ») est une société de placement immobilier basée au Royaume-Uni (« Royaume-Uni ») lancée en novembre 2015. Elle est gérée par London & Scottish. Property Investment Management Limited, le gestionnaire d'actifs, et ARA Europe Private Markets Limited, le conseiller en investissement.
Le portefeuille immobilier commercial de Regional REIT est entièrement composé d'actifs britanniques générateurs de revenus et, principalement, de bureaux situés dans les centres régionaux en dehors de l'autoroute M25. Le portefeuille est géographiquement diversifié, avec 144 propriétés et 978 occupants au 31 décembre 2023, avec une valorisation d'environ 700.7 millions de livres sterling.
Regional REIT poursuit son objectif d'investissement en investissant, en gérant activement et en cédant des actifs immobiliers régionaux de base et de base plus. Il vise à offrir un rendement total attrayant à ses actionnaires, en ciblant plus de 10 % par an, en mettant fortement l'accent sur les revenus soutenus par des perspectives de croissance du capital supplémentaires.
Les actions de la Société ont été admises à la liste officielle de la Financial Conduct Authority du Royaume-Uni et aux négociations sur le London Stock Exchange le 6 novembre 2015. Pour plus d'informations, veuillez visiter le site Internet du Groupe à l'adresse www.regionalreit.com.
Points clés financiers
Exercice clos le 31 décembre 2023
Axé sur le revenu - les achats opportunistes et les ventes stratégiques, associés à une gestion intensive des actifs, continuent de garantir un revenu à long terme.
Évaluation de portefeuille | 700.7 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 789.5 millions de livres sterling) |
VNI IFRS par action | 59.3p (31 décembre 2022 : 78.1p) |
EPRA* NTA par Action | 56.4p (31 décembre 2022 : 73.5p) |
Résultat EPRA* par action | 5.2p (31 décembre 2022 : 6.6p) |
Diviser par partage | 5.25p (31 décembre 2022 : 6.6p) |
Ratio prêt/valeur net** | 55.1% (31 décembre 2022 : 49.5%) |
Coût moyen pondéré de la dette** | 3.5% (31 décembre 2022 : 3.5%) |
Durée moyenne pondérée de la dette** | 3.5 ans (31 décembre 2022 : 4.5 ans) |
L'Association européenne de l'immobilier public (« EPRA »)
La mission de l'EPRA est de promouvoir, développer et représenter le secteur immobilier public européen. En tant que membre de l'EPRA, nous soutenons pleinement les recommandations de l'EPRA en matière de bonnes pratiques. Des mesures spécifiques de l'EPRA peuvent être trouvées dans les faits saillants financiers et opérationnels de la Société, avec des informations supplémentaires et des calculs à l'appui dans le rapport annuel complet.
* L'Association européenne de l'immobilier public (EPRA)
** Mesures alternatives de performance. Les détails sont fournis dans le rapport annuel complet.
POINTS CLÉS Opérationnels
Exercice clos le 31 décembre 2023
Centré sur les revenus avec une gestion d’actifs intensive.
Propriétés | 144 |
Unités | 1,483 |
Locataires | 978 |
Rouleau de loyer | £ 67.8m |
Portefeuille par région et secteur (en valeur) | |
Angleterre et Pays de Galles | 83.8% |
Bureaux | 92.1% |
Produit de cession immobilière (net de frais) | £ 25.0m |
Nombre de propriétés | 10 |
Occupation EPRA par ERV* | 80.0% |
WAULT à expiration | 4.7 ans |
WAULT au premier break par ERV* | 2.8 ans |
* Mesures alternatives de performance. Les détails sont fournis dans le rapport annuel complet.
Points clés des performances
Exercice clos le 31 décembre 2023
Un accent clé sur la distribution de dividendes élevés aux actionnaires.
Dividendes déclarés par Action | centime par action |
2023 | 5.25 |
2022 | 6.60 |
2021 | 6.50 |
2020 | 6.40 |
2019 | 8.25 |
2018 | 8.05 |
2017 | 7.85 |
2016 | 7.65 |
2015 | 1.00 |
Total EPRA Return (depuis l'introduction en bourse) (EPRA NTA et dividende déclaré) | centime par action |
décembre 2023 | 112.7 |
décembre 2022 | 124.2 |
décembre 2021 | 141.2 |
décembre 2020 | 136.3 |
décembre 2019 | 142.9 |
décembre 2018 | 137.5 |
décembre 2017 | 119.9 |
décembre 2016 | 113.2 |
décembre 2015 | 107.8 |
Introduction en bourse novembre 2015 | 100.0 |
12.7% | |||
Rendement total annuel EPRA attribuable aux actionnaires | 1.5% |
^Admission : 6 novembre 2015.
Membre de l'indice FTSE All-Share depuis mars 2016.
Membre de l'indice FTSE EPRA NAREIT UK depuis juin 2016.
Les termes sont définis dans le glossaire du rapport annuel.
Déclaration du président
« Dans un environnement difficile pour les FPI, la Société a maintenu une performance opérationnelle résiliente, soutenue par les équipes de gestion d'actifs et d'immeubles qui continuent de fournir des espaces dynamiques, permettant à nos locataires de prospérer sur le long terme.
Kévin McGrath, Président
Vue d’ensemble
Dans un environnement difficile pour les FPI, la Société a continué de constater une augmentation du retour des locataires au bureau avec une moyenne de 4.1 jours par semaine et une augmentation des demandes d'espace dans l'ensemble du portefeuille. L'enquête d'Asset Manager a montré une augmentation de 71.4 % de l'occupation active des bureaux* dans l'ensemble du portefeuille (juin 2023 : 65.4 %) et que l'occupation active actuelle représente 102 % des niveaux d'occupation d'avant la pandémie et devrait encore croître. Cependant, la Société n'a pas été à l'abri de l'environnement macro-économique plus large, l'inflation continuant d'avoir un impact sur les coûts et les occupants potentiels, à leur tour, ont adopté une position attentiste en ce qui concerne les besoins en bureaux ou la réduction des effectifs à court terme, ce qui s'est reflété dans la réduction du bénéfice EPRA. à 5.23p (31 décembre 2022 : 6.6p) avec un dividende par action de 5.25p (31 décembre 2022 : 6.6p).
L'attention du Conseil à court terme s'est portée sur l'échéance de l'obligation de détail éligible à 50.0 % de 4.5 millions de livres sterling, arrivant à échéance en août 2024. À la date de cette déclaration, le choix par le Conseil de l'option de refinancement la plus appropriée est toujours soumis à des conditions commerciales et considérations pratiques, même si des progrès significatifs ont été réalisés dans les options envisagées.
Dans un environnement difficile de taux d'intérêt « plus élevés pendant plus longtemps », les valeurs immobilières dans la plupart des secteurs ont été touchées, mais la société a surperformé contre une baisse de -17.4 % pour l'indice MSCI Rest of UK offices. Dans ce contexte, les initiatives entreprises par le gestionnaire d'actifs ont atténué une partie de la baisse plus large des valorisations. Cependant, la valeur du portefeuille de la Société a encore diminué de 11.2 % à 700.7 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 789.5 millions de livres sterling) ; après retraitement des acquisitions, cessions et investissements, soit une baisse de 9.3% à périmètre constant.
En 2023, la Société a continué à progresser vers la réduction du LTV de la Société grâce à la poursuite du programme de cession d'actifs. Bien que les conditions de marché soient restées limitées avec une activité transactionnelle limitée, des cessions sélectionnées d'actifs non essentiels ont été réalisées pour un montant de 25.0 millions de livres sterling (nets de coûts) et des rendements initiaux nets de 4.5 % (7.9 % hors unités vacantes). En outre, le programme glissant de dépenses en capital a continué d'être exécuté, atténuant en partie la baisse plus large de la valorisation boursière et étant ciblé sur des projets non spéculatifs générateurs de bénéfices. Au cours de l'année, le programme glissant s'est élevé à 10.2 millions de livres sterling (net après coûts) (31 décembre 2022 : 10.0 millions de livres sterling). Aucune acquisition n'a été réalisée en 2023, reflétant notre concentration sur la réduction des risques liés à l'offre à court et moyen terme.
Les loyers sont restés robustes à 67.8 millions de livres sterling (2022 : 71.8 millions de livres sterling) et le taux d’occupation EPRA s’élève à 80 % (2022 : 83.4 %). Au 31 décembre 2023, le rendement initial net du portefeuille s'élevait à 6.2% (2022 : 6.0%). Les revenus locatifs entièrement occupés ont été estimés à ERV 87.0 millions de livres sterling (2022 : 92.0 millions de livres sterling) avec un rendement équivalent de 9.9 % (2022 : 9.0 %).
La Société continue de bénéficier de niveaux de collecte de loyers robustes, atteignant 99.0 % pour la période allant jusqu'au 15 mars 2024 (2022 : période équivalente de 98.7 %).
* Si une entreprise dispose de 100 bureaux, en moyenne, pendant les heures de bureau, 71.4 % des bureaux seraient activement occupés, le reste étant inoccupé en raison d'absences pour vacances, maladie ou absence du bureau pour affaires.
5.25 pps Dividende 2023 (2022 : 6.60 pps) |
234.5 millions £ de dividendes ont été déclarés depuis la création |
Valorisation du portefeuille de 700.7 millions de livres sterling |
Ressources financières
L'EPRA NTA de la Société a été réduite à 290.8 millions £ (IFRS NAV : 306.1 millions £) au 31 décembre 2023, en baisse par rapport à 379.2 millions £ (IFRS NAV : 402.9 millions £) au 31 décembre 2022. Ceci est le résultat des mesures mentionnées précédemment. réévaluation du portefeuille d'immeubles de placement qui reflète l'environnement de marché difficile. Nous avons conservé un solde de trésorerie solide de 34.5 millions de livres sterling au 31 décembre 2023 (31 décembre 2022 : 50.1 millions de livres sterling), dont 30.2 millions de livres sterling ne sont pas affectés (31 décembre 2022 : 41.3 millions de livres sterling).
La position d'endettement composée à 100.0 % de dette à taux d'intérêt fixe et couverte a permis à la Société d'atténuer la volatilité des taux et de garantir que le coût moyen pondéré de la dette reste stable à 3.5 % à fin 2023 (31 décembre 2022 : 3.5 %). Comme mentionné précédemment, l'échéance de l'obligation de détail éligible à 50 % de 4.5 millions de livres sterling en août 2024 a fait l'objet d'une attention particulière du conseil d'administration. L'option de refinancement la plus appropriée reste soumise à des considérations commerciales et pratiques, même si d'importants travaux préparatoires ont été entrepris à ce jour en ce qui concerne les options sur dette et sur actions, qui restent à l'étude.
L'environnement difficile d'évaluation de l'immobilier en 2023 a donné lieu à des emprunts nets Net Loan-to-Value (LTV) de 55.1 % au 31 décembre 2023, contre 49.5 % au 31 décembre 2022. La Société continue d'exécuter son programme de cession et ses actifs actifs. initiatives de gestion visant à réduire le LTV à notre objectif à long terme d'environ 40 %.
Durabilité
Je suis ravi de partager les progrès considérables réalisés par le groupe de travail ESG tout au long de l'année, conduisant à une amélioration de 10 % du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) de la société, passant de 60 à 66, obtenant ainsi deux statuts Green Star. En outre, nous avons constaté des améliorations dans notre accréditation de développement durable EPRA et nos notations EPC dans l’ensemble du portefeuille. Les notations EPC C+ ont atteint 73.7 % (contre 55.9 % au 31 décembre 2022), et les notes EPC B plus et Exempt ont augmenté à 42.1 % (contre 23.6 % au 31 décembre 2022). Cela nous rapproche de l’objectif de la norme minimale d’efficacité énergétique (« MEES ») de l’EPC B, bien avant 2030.
La Société a mené un exercice de référence pour accéder à la performance carbone et former une trajectoire carbone de 1.5 degré. Avec cela, nous prévoyons d’élaborer des plans d’action au niveau des actifs pour faire face aux risques. Pour 2024, nous prévoyons d’étendre les efforts de collecte de données sur les occupants afin que notre ligne de base et notre trajectoire de 1.5 degré puissent être entreprises avec une plus grande précision. L’objectif final pour 2024 est de pouvoir développer un objectif aligné sur l’initiative scientifique basée sur les objectifs (SBTI).
Environnement de marché
L'investissement dans l'immobilier commercial s'est élevé à 36.7 milliards de livres sterling en 2023, selon une étude de Lambert Smith Hampton (« LSH »), soit 34.5 % de moins que les volumes enregistrés en 2022 et 23.5 % de moins que la moyenne quinquennale. Cependant, l’amélioration des volumes d’investissement au dernier trimestre suggère que le marché a atteint son plus bas niveau en 2023, signalant les premiers stades d’une tendance à la hausse et une raison d’être optimiste pour 2024.
Dans l'ensemble, les investissements dans les bureaux régionaux à travers le Royaume-Uni ont atteint 2.4 milliards de livres sterling en 2023, et bien que les investissements dans les bureaux régionaux en 2023 aient été inférieurs de 40.2 % à la tendance, l'optimisme sur les marchés régionaux continue d'être soutenu par de forts niveaux d'emploi et une baisse du nombre d'emplois. de salariés travaillant exclusivement à domicile. Comme le démontre les volumes d’investissement du quatrième trimestre 4, supérieurs de 2023 % à ceux du trimestre précédent, atteignant 62.1 milliard de livres sterling.
Selon les données mensuelles de MSCI, la croissance de la valeur locative a bien résisté pour le reste des marchés de bureaux au Royaume-Uni au cours des 12 mois clos en décembre 2023, avec une croissance de 2.3 %. A l’inverse, les bureaux du centre de Londres ont connu une croissance modeste de 1.7 % sur la même période.
Dividendes
Le dividende continue de représenter une composante importante du rendement total pour les actionnaires. Au cours de la période sous revue, la Société a déclaré des dividendes totaux de 5.25 points de pourcentage (2022 : 6.6 points de pourcentage), garantissant ainsi le respect du régime HMRC REIT. Depuis sa création, la Société a déclaré des dividendes s'élevant à 57.55 pp et à ce jour, la Société a distribué environ 234 millions de livres sterling de dividendes.
Performance
Pour la période sous revue, le rendement total pour les actionnaires de la Société s'est élevé à -31.7 %, contre un rendement de 10.7 % pour l'indice de rendement total FTSE EPRA NAREIT UK sur la même période.
Le rendement total EPRA depuis la cotation le 6 novembre 2015 était de 12.7% (2022 : 24.2%) et le rendement total annualisé de l'EPRA était de 1.5% par an (2022 : 3.1% par an). Le rendement total pour les actionnaires était de -30.7 %, contre -8.1 % pour l'indice de rendement total FTSE EPRA NAREIT UK.
Accords de gestion
Le Conseil d'administration a annoncé le 13 avril 2023 qu'ARA Asset Management Limited avait acquis une participation majoritaire dans London & Scottish Property Investment Management (« Asset Manager »), Stephen Inglis conservant une participation minoritaire significative. L'ensemble du personnel du gestionnaire d'actifs est resté inchangé, y compris Stephen Inglis en tant que PDG du gestionnaire d'actifs, qui a veillé à ce qu'il n'y ait aucune interruption des services fournis à Regional REIT.
Le Conseil d'administration a annoncé le 11 octobre 2023 qu'ARA Europe Private Markets Limited (« ARA Europe ») avait été nommée conseiller en investissement de la Société, après avoir acquis ce rôle auprès de Toscafund Asset Management LLP (« Toscafund »).
Le Conseil estime que la nomination d'ARA Europe renforcera la force et les capacités globales au profit de la stratégie à long terme de la Société.
Les deux accords de gestion se poursuivent selon les conditions existantes jusqu'en novembre 2026. Toscafund reste le gestionnaire de fonds d'investissement alternatif (« AIFM ») de la société à titre provisoire jusqu'à ce qu'ARA reçoive sa licence AIFM.
Assemblée générale annuelle
L'avis de convocation à l'AGA 2024 sera publié sur notre site Internet et sera diffusé aux actionnaires conformément aux exigences des statuts de la Société.
Tous les administrateurs seront réélus lors de l'AGA 2024 conformément aux statuts de la Société et au Code AIC. Les administrateurs veillent à maintenir leur développement professionnel continu conformément aux exigences de leurs professions respectives et reçoivent régulièrement des informations du secrétaire général et d'autres conseillers.
Le Conseil n'a pas l'intention de nommer de nouveaux administrateurs à court terme et intégrera des discussions pour assurer un rafraîchissement ordonné du Conseil dans sa planification actuelle de la succession.
Le conseil d'administration attend avec impatience de rencontrer les actionnaires lors de l'AGA.
Engagement des actionnaires et des parties prenantes
En fin de compte, la satisfaction de nos locataires et des autres parties prenantes influencera notre performance. Notre objectif est de fournir constamment des environnements de travail exceptionnels, répondant à des besoins divers, qu'il s'agisse d'une petite unité flexible ou d'un siège social de premier plan, favorisant ainsi un environnement dans lequel nos locataires peuvent s'épanouir.
L'implication active auprès de nos locataires est un aspect essentiel de nos initiatives de gestion d'actifs, nous permettant de comprendre leurs besoins et de reconnaître à la fois les opportunités et les défis. Nous encourageons activement une communication transparente et collaborative avec nos locataires, en favorisant un environnement qui facilite l'amélioration continue de nos espaces de travail et garantit des avantages mutuels. Cette approche collaborative s’étend à nos parties prenantes, visant à améliorer notre efficacité opérationnelle.
La Société accueille favorablement l'engagement avec ses actionnaires et plus de détails sur la Société peuvent être trouvés sur le site Web de la Société www.regionalreit.com. De plus amples informations sur l’engagement des actionnaires et des parties prenantes sont disponibles dans le rapport annuel complet.
Outlook
Bien que l'activité économique dans les régions du Royaume-Uni continue de s'améliorer, le Conseil s'attend à ce que les défis macroéconomiques perdurent à court terme, notamment en ce qui concerne la disponibilité des financements, compte tenu du resserrement prolongé de la politique monétaire. Sur le plan opérationnel, la Société continue de bien performer, tenant compte des facteurs qui sont sous son contrôle, comme le démontre la solide collecte des loyers.
L'objectif du Conseil reste de continuer à offrir des espaces dynamiques pour permettre à nos locataires actuels et futurs la capacité de croître et de prospérer, conduisant à une augmentation du taux d'occupation et, par conséquent, à une réduction des coûts de possession associés aux espaces vacants. Nous sommes impatients d'augmenter la masse locative du portefeuille, qui sous-tend les distributions de dividendes trimestrielles ; et l'exécution des plans de gestion des actifs de la Société pour stimuler la valeur des propriétés à long terme.
Kévin McGrath
Président
25 Mars 2024
Rapport du gestionnaire d'actifs et du conseiller en investissement
« 2023 a été une autre période active pour la société, au cours de laquelle nous avons finalisé 88 nouvelles locations, soit 7.1 % au-dessus de l'ERV. De plus, la société a cédé 25 millions de livres sterling d'actifs pour soutenir le bilan et réduire le LTV de la société.
Stephen Inglis
PDG de London & Scottish Property Investment Management,
Asset Manager
Vue d’ensemble
En 2023, l’environnement de marché difficile auquel nous avons assisté tout au long de 2022 pour les REIT s’est poursuivi. Le secteur a continué d’être axé sur le sentiment, les investisseurs prudents ayant évité les domaines du secteur de l’immobilier commercial qu’ils jugeaient moins attrayants. Le marché des bureaux a encore une fois subi de plein fouet la tempête, ce qui s'est reflété dans la valorisation du portefeuille de la Société. en baisse de 9.3 % entre le 31 décembre 2022 et le 31 décembre 2023 à données comparables, même si cette baisse est nettement supérieure à la baisse de 17.4 % de l'indice MSCI Rest of UK offices. Cela s'est traduit par une nouvelle hausse de notre LTV, qui atteint 55.1% en fin de période. Bien que ce chiffre soit supérieur à notre objectif, il est important de noter que la position de la dette est composée à 100 % de dette à taux d'intérêt fixe et couverte, le coût moyen pondéré de la dette restant stable à 3.5 % à fin 2023.
La Société prend des mesures pour ramener le LTV à l'objectif d'environ 40 % et a cédé certains actifs tout en arrêtant ses activités d'acquisition. Au cours de l'année, la Société a cédé des actifs pour un montant total de 25 millions de livres sterling, reflétant un rendement initial net moyen de 4.5 %.
La performance opérationnelle a été solide avec 88 nouvelles locations réalisées en 2023, totalisant 242,908 3.8 m², qui, une fois entièrement occupées, rapporteront un revenu locatif brut d'environ 15.70 million d'euros. XNUMX millions de livres sterling et équivaut à un loyer moyen par pied carré de XNUMX £.
En outre, la collecte des loyers est une fois de plus restée forte, avec un taux de 99.0 % atteint au cours de l’exercice 23, mieux que les périodes de référence précédentes. Cela peut être attribué à notre sélection rigoureuse de locataires bénéficiant d'un crédit de qualité investissement sur lequel on peut compter tout au long des cycles économiques les plus difficiles.
De plus, au moment de la rédaction de cet article, la Société s'est concentrée sur l'identification des options de refinancement pour l'échéance à court terme de l'obligation de détail éligible en août 2024, qui sont les plus appropriées tant sur le plan commercial que pratique pour la Société.
Points clés de 2023
Niveau élevé de recouvrement des loyers
Atteint un niveau élevé de perception des loyers. Au 15 mars 2024, la collecte des loyers a continué de se renforcer, avec une collecte pour l'exercice 2023 augmentant à 99.0 %, en tenant compte des loyers mensuels et des plans de collecte convenus, ce qui est similaire à la date équivalente en 2023 où 98.7 % avaient été collectés.
88 nouvelles locations
88 nouvelles locations réalisées en 2023, totalisant 242,908 3.8 m², qui, une fois entièrement occupées, rapporteront un revenu locatif brut d'env. XNUMX millions de livres sterling.
25.0 millions £ de cessions
Les cessions en 2023 se sont élevées à 25.0 millions de livres sterling (nettes de coûts), reflétant un rendement initial net moyen de 4.5 % (7.9 % hors propriétés vacantes).
Augmentation du loyer moyen
Le loyer moyen par pied carré loué a augmenté de 1.3 %, passant de 13.65 £ par pied carré en décembre 2022 à 13.82 £ par pied carré en décembre 2023. Les données mensuelles MSCI montrent une croissance des loyers de 1.5 % pour le reste des bureaux du Royaume-Uni sur la même période.
Diminution de la valeur du capital
La valeur comparable du portefeuille diminue de 5.9% du 30 juin 2023 au 31 décembre 2023 après ajustement des investissements, acquisitions et cessions de la période (5.5% hors ajustement des investissements). Les données mensuelles MSCI montrent une baisse de la valeur du capital de 11.0 % pour le reste des bureaux du Royaume-Uni au cours de la même période.
Augmentation du score GRESB
La Société a soumis sa troisième évaluation Global Real Estate Sustainability Benchmark (« GRESB »), ce qui lui a valu une note accrue de 66 par rapport à 60.
Activité d'investissement sur le marché de l'immobilier commercial au Royaume-Uni
2023 s'est avérée être une année difficile pour l'investissement sur le marché de l'immobilier commercial au Royaume-Uni, avec un investissement global dans l'immobilier commercial de 36.7 milliards de livres sterling en 2023, selon une étude de Lambert Smith Hampton (« LSH »).1, 34.5% en dessous des volumes enregistrés en 2022, et 23.5% en dessous de la moyenne quinquennale. Cependant, l'amélioration des volumes d'investissement au dernier trimestre suggère que le marché a atteint son plus bas niveau en 2023, signalant les premiers stades d'une tendance à la hausse et une raison d'être optimiste pour 2024. Les volumes d'investissement au dernier trimestre 2023 ont atteint 10.2 milliards de livres sterling, en hausse de 13.8. % par rapport au trimestre précédent et le niveau le plus élevé enregistré depuis le troisième trimestre 3. L'investissement au quatrième trimestre 2022 a poussé les volumes d'investissement au deuxième semestre 4 à 2023 milliards de livres sterling, soit 2 % de plus qu'au premier semestre 2023. De plus, les recherches de Savills suggèrent que l'optimisme pour l'avenir peut provenir de la baisse attendue du taux de base britannique au second semestre 19.1, qui devrait se traduire par des achats opportunistes en 8.2.
Les régions du Royaume-Uni en dehors de Londres ont attiré 3.7 milliards de livres sterling d'investissements au quatrième trimestre 4, soit 2023 % de plus que le trimestre précédent, mais 17.0 % de moins que la moyenne trimestrielle sur cinq ans. Les investissements au quatrième trimestre ont porté le total annuel 14.5 à 4 milliards de livres sterling, soit 2023 % de moins que le niveau enregistré en 13.3. Les recherches de LSH soulignent l'importance des marchés régionaux, les régions surperformant par rapport à Londres. À 22.5 milliards de livres sterling, l'investissement dans des actifs uniques sur les marchés régionaux du Royaume-Uni au quatrième trimestre 2022 était 2.7 % supérieur au niveau d'investissement dans le Grand Londres – bien au-dessus de la marge trimestrielle moyenne sur cinq ans de 4 %. Deux régions qui ont connu des niveaux d’investissement robustes en 2023 sont le sud-est et le nord-ouest de l’Angleterre. L'investissement total dans le Sud-Est a atteint 34.7 milliards de livres sterling. Les données de LSH montrent que 5.2 milliards de livres sterling ont été investis dans le nord-ouest de l’Angleterre. Il convient de noter que le seul marché régional qui a enregistré des volumes d’investissement supérieurs à la moyenne quinquennale était les West Midlands, avec un investissement annuel de 2023 milliards de livres sterling en 2.9.
Les volumes d'investissement sur le marché des bureaux régionaux au Royaume-Uni ont atteint 0.8 milliard £ au quatrième trimestre 4, soit 2023 % de plus que le trimestre précédent. Dans l'ensemble, les investissements dans les bureaux régionaux ont atteint 62.1 milliards de livres sterling en 2.4. Bien que les investissements dans les bureaux régionaux en 2023 aient été inférieurs de 2023 % à la tendance, l'optimisme sur les marchés régionaux continue d'être soutenu par de forts niveaux d'emploi et une baisse du nombre d'employés travaillant exclusivement à partir de maison. Les données les plus récentes de l'ONS montrent que le taux d'emploi au Royaume-Uni est resté stable à 40.2 % au cours des trois mois précédant décembre 75.0.2. En outre, les données de l'ONS montrent que malgré l'augmentation du travail hybride suite au Covid-19, la grande majorité des gens ne travaillent pas à domicile, avec seulement 12 % des travailleurs déclarant travailler exclusivement à domicile, contre 26 % auparavant. % à la mi-janvier 2022. De plus, les personnes âgées de 16 à 29 ans étaient moins susceptibles de travailler exclusivement à domicile, avec seulement 6 % déclarant ne pas se rendre au travail.3.
1 Lambert Smith Hampton, UKIT T4 2023
2 Aperçu du marché du travail, Royaume-Uni, décembre 2023
3 ONS, Opinions publiques et tendances sociales, Grande-Bretagne : 17 au 29 mars 2023, juin 2023
Les investissements étrangers sur le marché immobilier britannique représentaient un peu moins de la moitié (48.8 %) de l’investissement total en 2023, selon les données de LSH. LSH estime que le total des investissements à l’étranger en 2023 a atteint 17.2 milliards de livres sterling, soit 32.8 % de moins que les volumes de 2022 et 25.1 % de moins que les volumes quinquennaux. moyenne. Cependant, l'amélioration des volumes d'investissement au dernier trimestre 2023 reflète la confiance des investisseurs internationaux dans l'immobilier commercial britannique. Les investissements à l'étranger au quatrième trimestre 4 se sont élevés à 2023 milliards de livres sterling, soit 5.1 % au-dessus des niveaux du troisième trimestre, mais 39.4 % en dessous de la moyenne trimestrielle sur cinq ans. Les investisseurs internationaux ont été des acheteurs nets au quatrième trimestre pour le quatrième trimestre consécutif, avec des achats nets de 3 milliards de livres sterling, soit environ 16.1 milliard de livres sterling. 4% au-dessus de la tendance. Il convient de noter que les investissements étrangers ont été largement soutenus par les acheteurs nord-américains, qui ont représenté la plus grande part des entrées internationales au quatrième trimestre pour le sixième trimestre consécutif.
L'étude de LSH souligne que les investisseurs nord-américains ont acheté pour 1.9 milliard de livres sterling d'immobilier commercial au Royaume-Uni au quatrième trimestre 4. De plus, les investisseurs du Moyen-Orient ont acheté 2023 milliard de livres sterling au dernier trimestre 0.8, soit le volume trimestriel le plus élevé des trois dernières années.
Demande professionnelle sur le marché des bureaux régionaux au Royaume-Uni
Avison Young estime que la demande d'espace de bureau sur neuf marchés de bureaux régionaux4 totalisait 7.1 millions de pieds carrés en 2023 ; 11.7% en dessous du niveau de souscription enregistré en 2022 et 6.0% en dessous de la moyenne quinquennale. Cela dit, il convient de noter que la demande placée en 5 était supérieure de 2023 % à celle enregistrée en 24.9. La demande placée au dernier trimestre 2020 était supérieure de 2023 % à la moyenne quinquennale, soit 1.4 million de pieds carrés, ce qui marque le chiffre de demande placée trimestrielle le plus élevé en 1.9. Environ 2023 % de la demande placée au quatrième trimestre 63.2 a été réalisée dans les centres-villes, dont 4 % sur le marché hors ville - les marchés du centre-ville et de périphérie étaient en ligne avec la tendance trimestrielle du quatrième trimestre 2023. Avison Young souligne que les occupants recherchent de plus en plus d'espaces de meilleure qualité pour attirer et retenir les talents.
La demande professionnelle a été tirée par le secteur professionnel, qui représentait la plus forte proportion de demande placée en 23.4, soit 2023 %. Après le secteur professionnel, le secteur des services publics, de l'éducation et de la santé et le secteur de la technologie, des médias et des télécommunications représentaient la deuxième et troisième plus grande proportion de demande placée dans les villes régionales, soit 16.1% et 15.4%
respectivement. Les recherches de Savills montrent que ces secteurs étaient également les secteurs les plus actifs avant Covid de 2015 à 2019.5.
Selon les données de CoStar, il y a eu une augmentation de la disponibilité pour tous les parcs de bureaux régionaux, l'offre totale ayant augmenté de 2.4 % en 2023 pour atteindre 82.0 millions de pieds carrés. Cependant, il convient de souligner que l'offre reste inférieure de 2.0 % à la moyenne sur 10 ans. . La disponibilité du parc de bureaux prime a connu une augmentation plus importante par rapport à l'année précédente, augmentant de 2.7 % contre 2.3 % pour le parc de bureaux secondaires. Selon Savills, le taux de vacance global des bureaux régionaux sur dix marchés régionaux du Royaume-Uni6 a augmenté de 12.4% en 2022 à 13.0% en 2023, soit 2.8% en dessous de la moyenne de long terme7.
En outre, on estime qu'environ 4.2 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux sont actuellement en construction sur les marchés régionaux des Big Nine, Manchester, Bristol et Glasgow représentant respectivement 24.8 %, 22.7 % et 12.6 %. Environ 30.2 % des immeubles de bureaux actuellement en construction sont déjà préloués. De plus, 3.3 millions de pieds carrés (78.7 %) devraient être achevés en 2024.
Le gestionnaire d'actifs estime que les fondamentaux du marché professionnel restent solides malgré la récente baisse des valeurs en capital. Dans l'ensemble, il semble y avoir un décalage entre le marché de l'investissement et le marché professionnel. Le gestionnaire d'actifs estime que le marché a atteint son plus bas niveau en 2023, signalant les premiers stades d'une tendance à la hausse et une raison d'être optimiste pour 2024.
4 Neuf marchés de bureaux régionaux mentionnés par Avison Young comprennent : Birmingham, Bristol, Cardiff, Édimbourg, Glasgow, Leeds, Liverpool, Manchester et Newcastle.
5 Savills : Aperçu du marché des bureaux régionaux, T4 2023
6 Les dix marchés de bureaux régionaux mentionnés par Savills comprennent : Aberdeen, Birmingham, Bristol, Cambridge, Cardiff, Édimbourg, Glasgow, Leeds, Manchester et Oxford.
7 Savills : Aperçu du marché des bureaux régionaux, T4 2022
Croissance des loyers sur le marché des bureaux régionaux au Royaume-Uni
ASelon les données mensuelles de MSCI, la croissance de la valeur locative a bien résisté pour le reste des marchés de bureaux au Royaume-Uni au cours des 12 mois clos en décembre 2023, avec une croissance de 2.3 %. A l’inverse, les bureaux du centre de Londres ont connu une croissance modeste de 1.7 % sur la même période.8. Les chiffres les plus récents de MSCI montrent qu'il existe des preuves d'une croissance soutenue des loyers dans la majorité des marchés de bureaux régionaux. Selon l'indice mensuel MSCI digest, les bureaux du reste du Royaume-Uni et du Mid-Town & West End ont enregistré la plus forte croissance des loyers en décembre 2023. Avison Young s'attend à ce que la croissance des loyers se poursuive sur la plupart des marchés pour le reste de 2024 et 2025.9. La demande d'espaces de bureaux de qualité a exercé une pression à la hausse sur les loyers, avec une croissance de 5.0 % enregistrée sur les neuf grands marchés régionaux en 2023, soit 27.2 % au-dessus du chiffre de croissance moyen des loyers sur cinq ans. Les loyers faciaux moyens s'élèvent désormais à 36.50 £ par pied carré, selon une étude d'Avison Young.
Une étude de Savills souligne que l'optimisme sur les marchés professionnels devrait être alimenté par le nombre limité de mises en chantier en 2023 et 2024, ce qui entraînera à son tour une pression à la baisse sur les taux d'inoccupation et entraînera une croissance des loyers. De plus, la croissance des loyers et la positivité entourant les rendements de sortie rétabliront la confiance non seulement parmi les investisseurs opportunistes, mais aussi parmi un public plus diversifié. éventail d’investisseurs en 2025. Par la suite, cela déclenchera une reprise des rendements qui reflète le type de reprise observée lors des cycles précédents, selon Savills.10.
Actifs des bureaux du FPI régional
Le taux d'occupation EPRA des bureaux régionaux du Groupe a diminué à 79.2 % (2022 : 82.8 %). Une comparaison à périmètre constant du taux d'occupation EPRA des bureaux régionaux du Groupe, au 31 décembre 2023 par rapport au 31 décembre 2022, montre un taux d'occupation de 79.2 % (2022 : 84.2 %). WAULT jusqu’à la première pause était de 2.6 ans (2022 : 2.7 ans) ; WAULT à données comparables jusqu'à la première pause de 2.6 ans (2022 : 2.7 ans).
8 MSCI, Colliers, Aperçu de l'immobilier au Royaume-Uni, février 2024
9 Avison Young, Big Nine T4 2023, février 2024
10 Savills, Le marché en quelques minutes, janvier 2024
Portefeuille immobilier
Au 31 décembre 2023, le portefeuille immobilier du Groupe était évalué à 700.7 millions de livres sterling (2022 : 789.5 millions de livres sterling), avec un loyer de 67.8 millions de livres sterling (2022 : 71.8 millions de livres sterling) et un taux d'occupation EPRA de 80.0 % (2022 : 83.4 millions de livres sterling). %).
À périmètre constant, au 31 décembre 2023 par rapport au 31 décembre 2022, le taux d'occupation EPRA s'élève à 80.0 % (2022 : 84.7 %).
Le portefeuille comptait 144 immeubles (2022 : 154), avec 1,483 2022 logements (1,552 : 978 2022) et 1,076 locataires (87.0 : 31 2023). Si le portefeuille était entièrement occupé chez Colliers International Property Consultants Ltd, selon les loyers du marché, les revenus locatifs s'élèveraient à 2022 millions de livres sterling par an au 92.0 décembre XNUMX (XNUMX : XNUMX millions de livres sterling).
Au 31 décembre 2023, le rendement initial net du portefeuille était de 6.2% (2022 : 6.0%), le rendement équivalent était de 9.9% (2022 : 9.0%) et le rendement de réversion était de 10.8% (2022 : 10.2%).
Portefeuille immobilier par secteur
|
| Évaluation | % par | Sq. pi. | Occupation (EPRA) | WAULT à la première pause | Revenus locatifs bruts | Loyer moyen | VRE | Taux de capital | Rendement initial net | Équivalent rendement | Réversible rendement |
Secteur | Propriétés | (M£) | évaluation | (M) | (%) | (ans) | (M£) | (£psf) | (M£) | (£psf) | (%) | (%) | (%) |
Bureaux | 122 | 645.0 | 92.1 | 5.5 | 79.2 | 2.6 | 61.9 | 14.72 | 81.6 | 117.14 | 6.1 | 10.0 | 11.0 |
Au detail | 15 | 21.9 | 3.1 | 0.3 | 93.6 | 3.5 | 2.9 | 11.55 | 2.4 | 81.93 | 8.9 | 9.2 | 9.5 |
Industrie | 4 | 22.1 | 3.2 | 0.4 | 86.2 | 5.0 | 1.9 | 5.27 | 2.1 | 52.76 | 5.9 | 7.6 | 8.0 |
Autre | 3 | 11.7 | 1.7 | 0.1 | 100.0 | 10.3 | 1.1 | 12.36 | 0.9 | 120.86 | 7.1 | 8.5 | 7.0 |
Total | 144 | 700.7 | 100.0 | 6.3 | 80.0 | 2.8 | 67.8 | 3.82 | 87.0 | 111.40 | 6.2 | 9.9 | 10.8 |
Portefeuille immobilier par région | |||||||||||||
|
| Évaluation | % par | Sq. pi. | Occupation (EPRA) | WAULT à la première pause | Revenus locatifs bruts | Loyer moyen | VRE | Taux de capital | Rendement initial net | Équivalent rendement | Réversible rendement |
Région | Propriétés | (M£) | évaluation | (M) | (%) | (ans) | (M£) | (£psf) | (M£) | (£psf) | (%) | (%) | (%) |
Écosse | 33 | 113.8 | 16.2 | 1.2 | 72.4 | 4.0 | 10.7 | 13.31 | 16.5 | 98.62 | 5.1 | 10.4 | 11.7 |
Du Sud-Est | 26 | 126.5 | 18.1 | 0.9 | 83.7 | 2.1 | 12.3 | 16.46 | 15.5 | 135.77 | 6.4 | 9.6 | 10.6 |
Nord-Est | 21 | 112.5 | 16.0 | 1.0 | 77.2 | 3.0 | 9.8 | 13.03 | 13.1 | 113.59 | 5.4 | 9.7 | 10.5 |
Midlands | 26 | 142.7 | 20.4 | 1.4 | 85.2 | 3.1 | 15.2 | 13.29 | 17.8 | 101.40 | 6.4 | 9.9 | 10.9 |
Nord Ouest | 18 | 97.7 | 13.9 | 0.9 | 73.4 | 2.0 | 9.1 | 13.50 | 12.1 | 108.71 | 5.9 | 10.0 | 11.1 |
Sud-Ouest | 14 | 69.8 | 10.0 | 0.5 | 85.9 | 2.1 | 6.7 | 16.81 | 7.9 | 147.44 | 8.3 | 10.0 | 10.6 |
Pays de Galles | 6 | 37.8 | 5.4 | 0.4 | 90.4 | 3.5 | 3.8 | 10.22 | 4.0 | 86.85 | 7.9 | 8.8 | 9.1 |
Total | 144 | 700.7 | 100.0 | 6.3 | 80.0 | 2.8 | 67.8 | 13.82 | 87.0 | 111.40 | 6.2 | 9.9 | 10.8 |
* Les tableaux peuvent ne pas totaliser en raison des arrondis
Top 15 des investissements (valeur de marché) au 31 décembre 2023
Biens immobiliers | Secteur | Locataires clés | Valeur marchande (M£) | % du portefeuille | Superficie locative mètre carré | Occupation EPRA (%) | Loyer brut annualisé (M£) | % des revenus locatifs bruts | WAULT jusqu'à la première pause (années) |
300, rue Bath, Glasgow | Bureaux | Université de Glasgow, Glasgow Tay House Centre Ltd, Fairhurst Group LLP, London & Scottish Property Investment Management | 19.4 | 2.8% | 156,853 | 87.2% | 1.2 | 1.8% | 1.9 |
Parc d'entreprise Hampshire, Eastleigh | Bureaux | Aviva Central Services UK Ltd, Lloyd's Register EMEA, Complete Fertility Ltd, Silverstream Technologies (UK) Ltd | 19.0 | 2.7% | 84,043 | 100.0% | 1.8 | 2.7% | 3.2 |
Cour d'aigle, Coventry Road, Birmingham | Bureaux | Virgin Media Ltd, Rexel UK Ltd | 18.8 | 2.7% | 132,416 | 62.8% | 1.3 | 1.9% | 3.4 |
Parc d'activités Beeston, Nottingham | Bureau/Industriel | Metropolitan Housing Trust Ltd, SMS Electronics Ltd, Heart Internet Ltd SMS Product Services Ltd | 16.5 | 2.3% | 215,330 | 78.6% | 1.4 | 2.1% | 4.6 |
Maison Norfolk, Smallbrook Queensway, Birmingham | Bureaux | Global Banking School Ltd, Accenture (Royaume-Uni) Ltd | 16.3 | 2.3% | 118,530 | 98.9% | 1.9 | 2.9% | 6.8 |
800 Aztèque Ouest, Bristol | Bureaux | NNB Generation Company (HPC) Ltd, EDF EPR Engineering UK Ltd | 16.3 | 2.3% | 73,292 | 100.0% | 1.5 | 2.3% | 1.2 |
Manchester Green, Manchester | Bureaux | Chiesi Ltd, Ingredion UK Ltd, Assetz SME Capital Ltd, Contemporary Travel Solutions Ltd | 16.3 | 2.3% | 107,760 | 79.3% | 1.4 | 2.1% | 2.7 |
Orbis 1, 2 et 3, Pride Park, Derby | Bureaux | First Source Solutions UK Ltd, DHU Health Care CIC, Tentamus Pharma (UK) Ltd | 14.8 | 2.1% | 121,883 | 100.0% | 1.8 | 2.7% | 3.4 |
Parc du Capitole, Leeds | Bureaux | Hermes Parcelnet Ltd, BDW Trading Ltd | 13.4 | 1.9% | 98,340 | 41.6% | 0.7 | 1.1% | 4.1 |
Parc d'activités Linford Wood, Milton Keynes | Bureaux | IMServ Europe Ltd, Aztech IT Solutions Ltd, Autotech Recruit Ltd | 13.3 | 1.9% | 107,352 | 79.9% | 1.3 | 2.0% | 1.8 |
Maison d'Oakland, Manchester | Bureaux | Please Hold (UK) Ltd, AMLondon Fashion Ltd, CVS (Commercial Valuers & Surveyors) Ltd | 13.1 | 1.9% | 161,502 | 74.3% | 1.0 | 1.5% | 1.9 |
Rue Portland, Manchester | Bureaux | Evolution Money Group Ltée, Mott MacDonald Ltée, NCG (Manchester) Ltée, Simard Ltée | 13.0 | 1.9% | 55,787 | 95.9% | 1.1 | 1.6% | 1.9 |
L'Éclair - Glasgow Aéroport de Glasgow | Bureaux | Rolls-Royce Submarines Ltd, Loganair Ltd, Cefetra Ltd, Taylor Wimpey UK Ltd | 12.3 | 1.8% | 73,499 | 88.4% | 1.1 | 1.6% | 4.7 |
Origine 1 et 2 Crawley | Bureaux | Knights Professional Services Ltd, DMH Stallard LLP, Spirent Communications Plc, Travelopia Holdings Ltd | 11.7 | 1.7% | 45,855 | 100.0% | 1.1 | 1.6% | 1.0 |
Bâtiments 2, parc de bureaux Bear Brook, Aylesbury | Bureaux | Utmost Life and Pensions Ltd, Musarubra UK Filiale 3 Ltd, Agria Pet Insurance Ltd | 10.9 | 1.5% | 61,642 | 94.5% | 1.0 | 1.5% | 3.5 |
Total |
|
| 224.9 | 32.1% | 1,614,084 | 84.6% | 19.7 | 29.1% | 3.2 |
* Les tableaux peuvent ne pas totaliser en raison des arrondis
Top 15 des locataires (part des revenus locatifs) au 31 décembre 2023
Locataire | Biens immobiliers | Secteur | WAULT jusqu'à la première pause (années) | Superficie locative mètre carré | Loyer brut annualisé (en millions de livres sterling) | % des revenus locatifs bruts |
EDF Energie SA | 800 Aztèque Ouest, Bristol Maison Endeavour, Sunderland | Fourniture d'électricité, de gaz, de vapeur et de climatisation | 4.3 | 109,114 | 1.7 | 2.5% |
Global Banking School Ltd. | Maison Norfolk, Smallbrook Queensway, Birmingham | Éducation | 8.5 | 73,628 | 1.4 | 2.1% |
Shell Energy Retail Ltd. | Maison Colomb, Coventry | Fourniture d'électricité, de gaz, de vapeur et de climatisation | 0.0 | 53,253 | 1.4 | 2.0% |
Virgin Média Ltée | Cour d'aigle, Coventry Road, Birmingham Parc Southgate, Peterborough | Information et communication | 3.4 | 75,309 | 1.3 | 2.0% |
Secrétaire d'État aux Communautés et aux Gouvernements locaux | 1 Place Burgage, Place Marchand, Wakefield Maison Albert Edward, Preston Maison Bennett, Stoke-On-Trent Maison d'Oakland, Manchester Parc d'activités au bord de l'eau, Swansea | Secteur public | 3.6 | 108,915 | 1.1 | 1.6% |
First Source Solutions UK Ltd. | Orbis 1, 2 et 3, Pride Park, Derby | Activités de services administratifs et de soutien | 3.3 | 62,433 | 1.0 | 1.5% |
E.ON UK Plc | Deux Newstead Court, Nottingham | Fourniture d'électricité, de gaz, de vapeur et de climatisation | 1.3 | 99,142 | 0.9 | 1.4% |
Société de génération NNB (HPC) Ltd | 800 Aztèque Ouest, Bristol | Fourniture d'électricité, de gaz, de vapeur et de climatisation | 1.6 | 41,743 | 0.9 | 1.3% |
SPD Développement Co Ltd | Centre d'innovation Clearblue, Bedford | Activités professionnelles, scientifiques et techniques | 1.8 | 58,167 | 0.8 | 1.2% |
Aviva Central Services UK Ltd. | Parc d'entreprise Hampshire, Eastleigh | Autres activités de services | 0.9 | 42,612 | 0.8 | 1.1% |
Cinémas Odéon Ltée | Complexe de loisirs Kingscourt, Dundee | Information et communication | 11.8 | 41,542 | 0.8 | 1.1% |
Inspection des soins | Maison Boussole, Dundee Maison Quadrant, Dundee | Secteur publique | 4.3 | 51,852 | 0.7 | 1.0% |
SpaMedica Limitée | 1175 Century Way, Thorpe Park, Leeds Maison Albert Edward, Preston Fairfax House, Wolverhampton Southgate Park, Peterborough The Foundation Chester Business Park, Chester | Activités de santé humaine et d'action sociale | 2.5 | 40,529 | 0.6 | 0.9% |
Université de Glasgow | 300, rue Bath, Glasgow | Éducation | 0.7 | 29,885 | 0.6 | 0.9% |
Homeserve Membership Ltd | 1175 Century Way, Thorpe Park, Leeds Maison d'aspect, Bennerley Road, Nottingham | Construction | 2.7 | 37,818 | 0.6 | 0.9% |
Total | 3.5 | 925,942 | 14.5 | 21.5% |
*Les tableaux peuvent ne pas totaliser en raison des arrondis.
Répartition du portefeuille immobilier par secteurs et régions par valorisation et revenus au 31 décembre 2023
Au 31 décembre 2023, 92.1% (2022 : 91.8%) du portefeuille en valeur de marché était constitué de bureaux et 3.1% (2022 : 3.6%) de commerces. Le reste était composé d'industriels, 3.2% (2022 : 3.1%) et d'autres, 1.7% (2022 : 1.4%). Par région du Royaume-Uni, au 31 décembre 2023, l’Écosse représentait 16.2 % (2022 : 16.7 %) du portefeuille et l’Angleterre 78.4 % (2022 : 78.3 %) ; le solde de 5.4 % (2022 : 5.0 %) se trouvait au Pays de Galles. En Angleterre, les plus grandes régions étaient les Midlands, le Sud-Est et le Nord-Est.
Par revenu
Au 31 décembre 2023, 91.3% (2022 : 91.5%) du portefeuille en termes de revenus étaient des bureaux et 4.2% (2022 : 4.5%) des commerces. Le reste était composé d'industriels, 2.8% (2022 : 2.6%), et d'autres, 1.7% (2022 : 1.3%). Par région du Royaume-Uni, au 31 décembre 2023, l’Écosse représentait 15.8 % (2022 : 16.5 %) du portefeuille et l’Angleterre 78.6 % (2022 : 78.2 %) ; le solde de 5.6 % se trouvait au Pays de Galles (2022 : 5.3 %). En Angleterre, les plus grandes régions étaient les Midlands, le Sud-Est et le Nord-Est.
Profil d'expiration du bail
Le WAULT sur le portefeuille est de 4.7 ans (2022 : 4.7 ans) ; WAULT jusqu’à la première pause est de 2.8 ans (2022 : 3.0 ans). Au 31 décembre 2023, 15.9% (2022 : 14.5%) des revenus provenaient de baux à échéance inférieure à un an, 10.7% (2022 : 14.0%) entre un et deux ans, 33.3% (2022 : 29.5%) entre deux et cinq ans et 40.1 % (2022 : 42.0 %) après cinq ans.
Profil de revenu à l’expiration du bail | % du loyer |
0-1 ans | 15.9% |
1-2 ans | 10.7% |
2-5 ans | 33.3% |
plus de 5 ans | 40.1% |
Total | 100.0% |
Source : LSPIM
Locataires par classification industrielle type au 31 décembre 2023
Au 31 décembre 2023, 12.2% des revenus provenaient des locataires du secteur de l'information et de la communication (2022 : 12.2%), 11.5% du secteur des activités professionnelles, scientifiques et techniques (2022 : 14.2%), 10.4% du secteur administratif et secteur des activités de services de soutien (2022 : 11.3%), 8.7% du secteur des activités financières et d'assurance (2022 : 9.4%) et 8.0% du commerce de gros et de détail (2022 : 8.3%). L'exposition restante est largement répartie.
Aucun locataire ne représente plus de 2.5 % de la masse locative du Groupe au 31 décembre 2023, le plus important étant de 2.5 % (2022 : 2.4 %).
Analyse financier
Valeur nette d'inventaire
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, l'EPRA NTA* du Groupe a diminué à 290.8 millions £ (IFRS NAV : 306.1 millions £) contre 379.2 millions £ (IFRS NAV : 402.9 millions £) au 31 décembre 2022, ce qui équivaut à une diminution dans l'EPRA NTA dilué de 17.1pps à 56.4pps (IFRS : 59.3pps). C'est après les dividendes déclarés au cours de l'année s'élevant à 5.70 pp.
La diminution de l'EPRA NTA de 88.4 millions de livres sterling depuis le 31 décembre 2022 est principalement due à une réduction de 73.3 millions de livres sterling de la réévaluation du portefeuille immobilier détenu au 31 décembre 2023 ; 13.0 millions de livres sterling provenant du traitement comptable modifié conformément à IAS 40 paragraphe 50, reconnaissant que le paiement anticipé ne peut pas être récupéré lors de la vente des immeubles de placement (voir note 3.1.1 ci-dessous) ; et une perte réalisée de 0.7 million de livres sterling sur la cession de propriétés.
La valorisation du portefeuille d'immeubles de placement au 31 décembre 2023 s'élève à 700.7 millions de livres sterling (2022 : 789.5 millions de livres sterling). La baisse de la valorisation immobilière depuis la fin de l'exercice décembre 2022 reflète une réévaluation immobilière de 73.3 millions £, des cessions immobilières nettes de 25.0 millions £ et une perte sur cessions de 0.7 million £, compensées par des dépenses ultérieures de 10.2 millions £.
Au global, à périmètre constant, la valeur du patrimoine a diminué de 9.3% sur l'année.
Le tableau ci-dessous présente les acquisitions, cessions et investissements des périodes respectives :
Année terminée | Année terminée | ||
31 décembre 2023 | 31 décembre 2022 | ||
(M£) | (M£) | ||
Acquisitions | |||
Net (après frais) | 0.1 | 79.3 | |
Brut (avant frais) | 0.0 | 74.7 | |
Cessions |
| ||
Net (après frais) | 25.0 | 84.1 | |
Brut (avant frais) | 26.1 | 90.0 | |
Dépenses en capital |
| ||
Net (après vétusté) | 10.2 | 10.0 | |
Brut (avant vétusté) | 11.0 | 10.9 |
* De plus amples détails sur les nouvelles mesures de performance de l'EPRA sont disponibles dans le rapport annuel.
L’EPRA NTA par action a diminué à 56.4pps (2022 : 73.5pps). L’EPRA NTA est réconcilié dans le tableau ci-dessous :
| £ m | Penny par action |
Ouverture EPRA NTA (31 décembre 2022) | 379.2 | 73.5 |
Revenus nets locatifs et fonciers | 53.7 | 10.4 |
Administration et autres dépenses | (10.6) | (2.1) |
Perte sur cession d'immeubles de placement | (0.7) | (0.1) |
Variation de juste valeur des immeubles de placement | (86.4) | (16.7) |
Modification de la valeur du droit d'usage | (0.1) | (0.0) |
EPRA NTA après perte d’exploitation | 335.1 | 65.0 |
Charge financière nette | (16.1) | (3.1) |
Gain réalisé sur instruments financiers dérivés | 1.2 | 0.2 |
Imposition | 0.0 | 0.0 |
EPRA NTA avant dividendes versés | 320.2 | 62.1 |
Les dividendes versés | (29.4) | (5.7) |
Clôture EPRA NTA (31 décembre 2022) | 290.8 | 56.4 |
Le tableau peut ne pas totaliser en raison des arrondis
Au 31 décembre 2023, le nombre total d'actions émises s'élève à 515,736,583 XNUMX XNUMX.
Compte de résultat
Le bénéfice d'exploitation avant gains et pertes sur actifs immobiliers et autres investissements pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 s'est élevé à 43.1 millions de livres sterling (2022 : 51.2 millions de livres sterling). Perte après financement et avant impôts de 67.5 millions de livres sterling (2022 : perte de 65.2 millions de livres sterling). L’année 2023 inclut le rôle des loyers pour les immeubles détenus à partir du 31 décembre 2022, ainsi que le rôle des loyers partiels pour les immeubles cédés en cours d’année.
Les revenus locatifs et immobiliers se sont élevés à 70.1 millions £, hors revenus de charges de service récupérables et autres éléments similaires (2022 : 76.3 millions £), en raison d'une diminution du rôle de loyer détenu au cours de l'exercice jusqu'au 31 décembre 2023.
Plus de 80 % des revenus locatifs ont été encaissés dans les 30 jours suivant la date d'échéance et la provision pour créances douteuses de l'année s'est élevée à 0.5 million de livres sterling (2022 : libération de 0.4 million de livres sterling).
Les coûts immobiliers non récupérables, hors revenus de charges de service récupérables et autres coûts similaires, se sont élevés à 16.4 millions de livres sterling (2022 : 13.7 millions de livres sterling) et les loyers se sont élevés à 67.8 millions de livres sterling (2022 : 71.8 millions de livres sterling).
Les pertes réalisées sur la cession d'immeubles de placement se sont élevées à 0.7 million de livres sterling (2022 : perte de 8.6 millions de livres sterling). La perte sur les cessions provenait de la cession globale de 10 propriétés et de quatre ventes partielles au cours de la période, pour lesquelles des plans de gestion d'actifs individuels avaient été réalisés et/ou étaient d'une taille d'actif sous-optimale. La variation de juste valeur des immeubles de placement constitue une perte
de 73.3 millions de livres sterling (2022 : perte de 113.2 millions de livres sterling), et un ajustement de 13.0 millions de livres sterling provenant du lissage des loyers, en raison du fait que le Groupe reconnaît désormais la juste valeur des immeubles de placement comme égale à l'évaluation de l'évaluateur immobilier indépendant de 700.7 millions de livres sterling, qui est présenté net des acomptes résultant du lissage des loyers.
Les dépenses d’investissement nettes se sont élevées à 10.3 millions de livres sterling (2022 : 10.0 millions de livres sterling). Le gain sur la cession des actifs liés au droit d’utilisation s’est élevé à néant (2022 : 0.1 million de livres sterling). La variation de valeur des actifs liés aux droits d’utilisation s’élève à une charge de 0.1 million de livres sterling (2022 : charge de 0.2 million de livres sterling).
Les revenus d’intérêts se sont élevés à 0.1 million de livres sterling (2022 : 0.1 million de livres sterling).
Les charges financières s’élèvent à 16.2 millions de livres sterling (2022 : 17.3 millions de livres sterling). La diminution est due au remboursement de 20.0 millions de livres sterling d’emprunts nets en 2023.
Le ratio de coûts EPRA*, y compris les coûts directs des postes vacants, s'élève à 38.5% (2022 : 32.8%). L'augmentation du ratio de coûts reflète apparemment l'augmentation des autres charges immobilières et des coûts irrécupérables. Le ratio de coûts EPRA, hors coûts directs des postes vacants, s'élève à 16.4% (2022 : 16.2%). Les frais courants pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 étaient de 7.5% (2022 : 5.3%) et de 3.2% hors frais nuls (2022 : 2.6%).
Le rendement total EPRA depuis la cotation au 31 décembre 2023 s'élève à 12.7 % (2022 : 24.2 %), avec un taux annualisé de 1.5 % par an (2022 : 3.1 % par an).
*Mesures de performance alternatives. Des détails sont fournis dans le glossaire et dans les mesures de performance EPRA dans le rapport annuel.
Dividende
Pour l'année du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, la Société a déclaré des dividendes totalisant 5.25 pp (2022 : 6.60 pp). Depuis la fin de l'année, la Société a déclaré un dividende pour le quatrième trimestre 2023 de 1.20 pp. Un échéancier des dividendes figure à la note 13 ci-dessous.
Financement par emprunt et endettement
Les emprunts comprennent la dette bancaire de tiers et l'obligation de détail éligible. La dette bancaire est garantie sur les immeubles détenus par le Groupe et remboursable sur les deux à six prochaines années. La maturité moyenne pondérée de la dette bancaire et des obligations éligibles au détail est de 3.5 ans (2022 : 4.5 ans).
Les facilités d'emprunt du Groupe sont auprès de : la Royal Bank of Scotland, Bank of Scotland et Barclays ; Scottish Widows Ltd. et Aviva Investors Financement immobilier ; Scottish Widows Ltd. et Santander Royaume-Uni. Le total des facilités d'emprunt bancaires au 31 décembre 2023 s'élevait à 370.8 millions de livres sterling (2022 : 390.8 millions de livres sterling) (avant frais d'émission de dette non amortis). En plus des emprunts bancaires, le Groupe dispose d'une obligation de détail éligible à 50 % de 4.5 millions de livres sterling, dont le remboursement est prévu en août 2024. Au total, la dette totale disponible au 31 décembre 2023 s'élevait à 420.8 millions de livres sterling (2022 : 444.9 millions de livres sterling). million).
Au 31 décembre 2023, les soldes de trésorerie et équivalents de trésorerie du Groupe s'élevaient à 34.5 millions de livres sterling (2022 : 50.1 millions de livres sterling), dont 25.7 millions de livres sterling (2022 : 37.8 millions de livres sterling) étaient des liquidités non affectées.
Le ratio prêt/valeur net (« LTV ») du Groupe s'élève à 55.1 % (2022 : 49.5 %) avant coûts non amortis. Le Conseil continue de viser un ratio LTV net de 40 %.
Profil de la dette et ratios LTV au 31 décembre 2023
| Facilité | Encours de la dette* | Date d'échéance | Rapport prêt/valeur brut** | Taux d'intérêt annuel |
Prêteur | £'000 | £'000 | % | % | |
Banque Royale d'Écosse, Banque d'Écosse et Barclays | 122,221 | 122,221 | Aug-26 | 54.5 | 2.40 sur 3 mois £ SONIA |
Scottish Widows Ltd. et Aviva Investors Financement immobilier | 152,500 | 152,500 | Dec-27 | 52.9 | 3.28 Fixe |
Veuves écossaises Ltd. | 36,000 | 36,000 | Dec-28 | 47.2 | 3.37 Fixe |
Santander UK | 60,029 | 60,029 | Jun-29 | 52.1 | 2.20 sur 3 mois £ SONIA |
370,750 | 370,750 | ||||
Obligation éligible au détail | 50,000 | 50,000 | Aug-24 | NA | 4.50 Fixe |
420,750 | 420,750 |
* Avant frais d'émission de dette non amortis
** Basé sur Colliers International Property Consultants Ltd.
Le tableau peut ne pas totaliser en raison des arrondis.
Au 31 décembre 2023, le Groupe dispose d'une marge de manœuvre par rapport à ses covenants d'emprunt.
Le ratio d'endettement net (dette nette sur capitaux propres ordinaires (dilués)) du Groupe s'élève à 126.2% au 31 décembre 2023 (2022 : 96.9%).
La couverture des intérêts, hors frais amortis, s'élève à 2.9 fois (2022 : 3.4 fois) et, frais amortis compris, à 2.7 fois (2022 : 3.0 fois).
couverture
Le Groupe applique une stratégie de couverture des intérêts alignée sur la stratégie de gestion immobilière et vise à atténuer la volatilité des taux d'intérêt sur au moins 90 % de l'exposition de la dette.
31 Décembre 2023 | 31 Décembre 2022 | ||
% | % | ||
Emprunts couverts en taux | 100.0 | 100.9 | |
Dont : | |||
Fixé | 56.7 | 56.9 | |
Échanger | 28.6 | 27.8 | |
Casquettes | 14.7 | 16.2 | |
WACD1 | 3.5 | 3.5 | |
1 WACD – Taux d’intérêt effectif moyen pondéré incluant le coût de couverture. Le tableau peut ne pas totaliser en raison des arrondis |
Il n'y a pas de position surcouverte au 31 décembre 2023. La position était surcouverte au 31 décembre 2022, car l'ensemble des facilités de Royal Bank of Scotland, Bank of Scotland & Barclays et Santander UK, y compris les soldes non tirés, était couverts par des dérivés de cap de taux d'intérêt, qui n'ont eu aucun coût permanent pour le Groupe.
Taxe estimée
Le Groupe est entré dans le régime UK REIT le 7 novembre 2015 et toutes les activités de location immobilière du Groupe au Royaume-Uni sont devenues exonérées de l'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni à partir de cette date. L'exonération reste soumise au respect continu par le Groupe des règles UK REIT.
Le 9 janvier 2018, la Société s'est enregistrée à la TVA en Angleterre.
Au cours de l'année 2023, le Groupe a comptabilisé une charge d'impôt différé de 8,431 2022 £ (5,570 : crédit d'impôt de XNUMX XNUMX £).
Principaux risques et incertitudes
Une gestion efficace des risques est intégrée à l'ensemble de Regional REIT et sous-tend l'exécution de la stratégie de la société, le positionnement de l'entreprise pour la croissance et le maintien d'un revenu régulier sur un horizon durable à long terme.
Cadre et approche des risques
Le Conseil reconnaît l'importance d'intégrer un cadre pour identifier, surveiller activement, gérer et atténuer ses risques, qui comprennent, sans s'y limiter : les risques stratégiques, d'évaluation, de santé, économiques et politiques, de financement, de location, financiers et fiscaux, opérationnels. , les risques réglementaires, environnementaux et les risques émergents.
Le Conseil a la responsabilité globale du système de gestion des risques et de contrôles internes de la Société. Le Conseil est appuyé par le Comité d'Audit dans la gestion des risques. Le comité d'audit est chargé de déterminer les principaux risques auxquels l'entreprise est confrontée et d'examiner, au moins une fois par an, l'efficacité des processus de contrôle financier, de gestion des risques et de contrôle interne de la Société.
À long terme, l’entreprise sera confrontée à d’autres défis et menaces émergentes face auxquels elle reste vigilante.
Cependant, le Conseil considère également les risques potentiels comme des opportunités qui, lorsqu'elles sont gérées de manière appropriée, peuvent stimuler la performance. Ainsi, disposer d'un processus de gestion des risques efficace est essentiel pour soutenir la mise en œuvre de la stratégie de la société.
Approche de gestion des risques - Identification, évaluation et atténuation
Le processus de gestion des risques est axé sur la sensibilisation aux risques et est conçu pour identifier, évaluer, gérer et atténuer, plutôt que d'éliminer, les risques encourus. La Société maintient une matrice détaillée et formelle des principaux risques actuels, qui utilise la notation des risques pour évaluer les risques de manière cohérente. Cela permet de surveiller et d'atténuer les risques dans le cadre d'un processus de gestion des risques, le comité d'audit entreprenant, au minimum tous les six mois ou plus fréquemment si nécessaire, une évaluation rigoureuse de ces risques auxquels la Société est confrontée.
Les risques sont identifiés et pondérés en fonction de leur impact potentiel sur la Société et de leur probabilité de survenance. Le Comité d'Audit utilise la matrice des risques pour hiérarchiser les risques individuels, en attribuant des notes à chaque risque en fonction de la probabilité de sa survenance et de la gravité de son impact. Ceux qui obtiennent la note brute la plus élevée en termes d'impact sont mis en évidence comme les principaux risques dans la matrice et sont définis comme les principaux risques.
Bien que le Conseil estime qu'il dispose d'un solide cadre de contrôles internes, celui-ci ne peut fournir qu'une assurance raisonnable, et non absolue, contre des anomalies ou des pertes financières significatives et est conçu pour gérer, et non éliminer, les risques.
Appétit pour le risque
Le Conseil est chargé de définir le niveau de risque que la Société assume et de s'assurer qu'il reste conforme à la stratégie de la Société. L'appétit pour le risque fait partie intégrante de l'approche du Conseil en matière de gestion des risques, de planification des activités et de prise de décision. Le niveau et le type de risque que la Société est prête à assumer varieront au fil du temps.
Le Conseil, en collaboration avec le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement, et avec les dernières informations disponibles, examine régulièrement l'appétit pour le risque de la Société, permettant une réponse rapide aux risques émergents identifiés.
Modifications des risques principaux
Bien que les risques associés à la pandémie de Covid-19 se soient considérablement atténués au cours de l’année, les conflits en Ukraine, en Israël et en Palestine ont exacerbé les tensions géopolitiques, ce qui a entraîné une volatilité des prix des matières premières, en particulier celles liées à l’énergie, une interruption des chaînes d’approvisionnement et une exacerbation des pressions inflationnistes, autant d’événements qui ont eu lieu. a accentué les difficultés économiques.
Risques émergents
Le Conseil est conscient des risques émergents définis comme des tendances potentielles, des événements soudains ou des risques changeants, qui se caractérisent par un degré élevé d'incertitude en termes de probabilité d'occurrence et d'effets possibles sur la Société. Une fois que les risques émergents deviennent suffisamment clairs, ils peuvent être classés comme risque principal et ajoutés à la matrice des risques.
Pour aider à gérer les risques émergents et discuter d’autres questions plus larges affectant l’immobilier, le Conseil organise une réunion stratégique annuelle. Le Conseil considère qu’avoir une stratégie claire est la clé pour gérer et atténuer les risques émergents.
Les principaux risques de la Société sont constitués des dix risques les plus importants qui sont composés de huit risques stratégiques et de deux risques opérationnels. Les risques stratégiques concernent la stratégie d'investissement, la valorisation, les soins de santé, l'économie et la politique, le financement, les changements locatifs, financiers et fiscaux, ainsi que les normes environnementales et d'efficacité énergétique ; le risque opérationnel englobe la perturbation des activités ainsi que les aspects comptables, juridiques et réglementaires.
La liste ci-dessous, sans ordre particulier, présente les principaux risques identifiables actuels et les risques émergents, y compris leur impact et les mesures prises par la Société pour les atténuer. Il ne prétend pas constituer une liste exhaustive de tous les risques auxquels la Société est confrontée.
Résumé des principaux risques
Risque principal | Evolution de la tendance au cours de l'année | |
1. | Stratégique | ó |
2. | Évaluation | ö |
3. | Système de santé | ? |
4. | Économique et politique | ó |
5. | Financement | ö |
6. | Locataire | ó |
7. | Modifications financières et fiscales | ó |
8. | Efficacité | ó |
9. | Comptabilité, juridique et réglementaire | ó |
10. | Normes environnementales et d'efficacité énergétique | ö |
1. Stratégique
| |||||||||||||||||||||
2. Évaluation
3. Soins de santé
4. Économique et politique | |||||||||||||||||||||
|
5. Financement
6. Locataire | ||||||||||||||
Impact potentiel | Atténuation | Mouvement dans la période ó | ||||||||||||
Le type de locataire et la concentration des locataires pourraient entraîner une baisse des revenus en raison de la réduction des locations ou des défauts de paiement. | · Un programme de gestion d'actifs actif axé sur le gestionnaire d'actifs travaillant avec des locataires individuels pour évaluer tout problème professionnel et gérer toute mauvaise créance potentielle. · Portefeuille diversifié de propriétés louées, dans la mesure du possible, à un grand nombre de locataires à faible risque dans un large éventail de classifications industrielles standard à travers le Royaume-Uni. · Les acquisitions potentielles sont examinées pour le chevauchement des locataires et les cessions potentielles sont également examinées pour la concentration de la classification industrielle standard des locataires. | · Ce risque reste stable compte tenu de la diversification croissante des immeubles, des locataires et des zones géographiques du portefeuille. · Le mix de locataires et leur activité sous-jacente restent diversifiés, avec un nombre de locataires s'élevant à 978 à la fin de l'année (2022 : 1,076 XNUMX). | ||||||||||||
Une forte concentration d’échéances de location et/ou d’options de résiliation pourrait entraîner une plus grande volatilité des loyers contractuels. | · Les concentrations de baux et d'échéances du portefeuille sont surveillées par le gestionnaire d'actifs expérimenté afin de minimiser la concentration. · L'accent est mis sur l'obtention de renouvellements anticipés et d'allongements des durées de location. · L'exigence de locataires appropriés et la qualité du locataire sont gérées par l'Asset Manager expérimenté qui entretient des relations étroites avec les locataires actuels et avec les agents de location. | · Le WAULT jusqu’à la première rupture au 31 décembre 2023 était de 2.8 ans (2022 : 3.0 ans) · Le locataire le plus important représente 2.5 % (2022 : 2.4 %) des revenus locatifs bruts, à savoir EDF Energy Limited. · L'équipe de gestion d'actifs reste vigilante au bien-être financier de nos locataires actuels et continue d'assurer la liaison avec les locataires et les agents. | ||||||||||||
|
7. Modifications financières et fiscales
Impact potentiel | Atténuation | Mouvement dans la période ó |
Modifications apportées à la législation fiscale et financière des régimes britanniques de REIT et non-REIT. | · Le Conseil reçoit des conseils sur ces changements le cas échéant et agira en conséquence. | · Les conseils sont reçus de plusieurs conseillers d'entreprise, dont le conseiller fiscal KPMG LLP, et la société s'adapte aux changements si nécessaire. |
8. Opérationnel
Impact potentiel | Atténuation | Mouvement dans la période ó |
Une perturbation des activités pourrait affecter les opérations normales du Groupe. | · Le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement ont chacun mis en place des plans d'urgence pour garantir qu'il n'y aura pas de perturbations de l'infrastructure de base qui pourraient empiéter sur les opérations normales de la Société. | · Le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement examinent chaque année leurs plans en cas de catastrophe et de continuité des activités.
|
· Un exercice de due diligence annuel est effectué auprès de tous les principaux prestataires tiers. | · Les visites annuelles de due diligence ont été réalisées auprès des principaux prestataires tiers de la Société. Aucune préoccupation n’a été identifiée lors des visites. | |
· En tant que société d'investissement gérée en externe, nous dépendons continuellement du gestionnaire d'actifs et du conseiller en investissement ainsi que d'autres prestataires de services tiers. · Toutes les acquisitions sont soumises à un processus de due diligence rigoureux et toutes les propriétés multilouées sont soumises à un risque d'incendie annuel complet. · L'impact des dommages physiques et de la destruction des immeubles de placement est atténué en veillant à ce que tous soient couverts par une assurance complète pour le bâtiment, la perte de loyer et les frais de service ainsi qu'une assurance contre le terrorisme, à l'exception d'un petit nombre de dispositions « d'auto-assurance » couvertes par les baux. | · Tant le conseiller en actifs que le conseiller en investissement sont des entreprises viables en activité. · L'Asset Manager continue de suivre l'évolution des réglementations en matière de santé et de sécurité. · Le gestionnaire de fortune vérifie en permanence l'adéquation de la couverture d'assurance. | |
Sécurité des informations et cybermenaces entraînant une perte de données ou un impact négatif sur la réglementation, la réputation, les opérations (y compris le RGPD) ou financier. | · Le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement disposent chacun d'une équipe informatique dédiée qui surveille la sécurité des informations, les risques liés à la vie privée et les cybermenaces, garantissant que leurs opérations respectives ne sont pas interrompues. · Au besoin, les systèmes de gestion du bâtiment sont examinés pour détecter les risques liés à la cybersécurité. | · Le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement examinent les politiques respectives en matière de technologie de l'information et les fournisseurs de services tiers importants, selon les besoins, pour s'assurer qu'elles reflètent les menaces actuelles et futures possibles. |
9. Comptabilité, juridique et réglementaire
Impact potentiel | Atténuation | Mouvement dans la période ö |
Des modifications de la législation comptable, légale et/ou réglementaire, y compris des sanctions, pourraient entraîner des modifications des processus opérationnels actuels. | · Des processus robustes sont en place pour garantir le respect des exigences comptables, juridiques et réglementaires, y compris les sanctions et les règles de cotation. · Tous les contrats sont examinés par le conseiller juridique de la Société. · L'Administrateur, le Sous-Administrateur et le Secrétaire de la Société assistent à toutes les réunions pertinentes du Conseil afin d'être au courant de toutes les annonces qui doivent être faites. · Toutes les questions de conformité sont soulevées auprès du conseiller financier de la société. | · La Société continue de recevoir des conseils de ses conseillers d'entreprise et a intégré les changements nécessaires. · L'administrateur et le secrétaire de la société continuent d'assister à toutes les réunions du conseil d'administration et de donner des conseils sur les exigences des règles de cotation en collaboration avec le comité d'entreprise. Broker et conseiller financier.
|
Perte du statut de REIT | · Les exigences du régime HMRC REIT sont surveillées par le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement, ainsi que par des conseillers externes, notamment le conseiller fiscal de la société KPMG LLP et son sous-administrateur Link Alternative Fund Administrators Limited. | · La Société continue de recevoir des conseils de conseillers externes sur tout changement futur prévu au régime des FPI. |
10. Normes environnementales et d'efficacité énergétique
Impact potentiel | Atténuation | Mouvement dans la période ö |
La base de coûts de la Société pourrait être affectée et le temps de gestion détourné en raison des changements climatiques et de la législation associée. | · Le Conseil reçoit des mises à jour régulières sur les changements environnementaux, sociaux, de gouvernance et de législation potentielle de la part de ses conseillers. · La société a engagé un cabinet de conseil en environnement pour l'aider à atteindre et à améliorer le Global Real Industry Sustainability Benchmark (GRESB).
| · Une attention particulière est actuellement accordée à ce domaine afin de garantir que l'approche appropriée est appliquée et intégrée dans les activités de la Société. |
Des changements environnementaux pourraient avoir un impact sur les opérations de la Société. | · Les acquisitions immobilières sont soumises à un processus de diligence raisonnable rigoureux, comprenant une évaluation environnementale. · Le gestionnaire d'actifs surveille le portefeuille pour détecter tout impact environnemental préjudiciable, au moyen d'inspections fréquentes des propriétés et du processus annuel d'examen des assurances.
| · La rigueur du processus d'évaluation environnementale continue d'être revue dans le but de l'améliorer. |
Une note de performance énergétique de E et inférieure peut avoir une incidence sur la capacité de la Société à vendre ou à louer un actif. | · La Société continue d'examiner chaque propriété pour garantir le respect des exigences en matière d'évaluation de performance énergétique. · L’efficacité énergétique des acquisitions d’investissement est pleinement prise en compte dans le cadre du processus de due diligence pour l’acquisition d’un bien immobilier. | · Le gestionnaire d'actifs examine continuellement la faisabilité d'améliorer les cotes de performance énergétique pour dépasser les exigences minimales. |
Modifications des principaux risques et incertitudes
Le Conseil, via le Comité d'Audit, a examiné et arrêté l'évolution au cours de l'année de chacun des principaux risques et incertitudes identifiés suite à l'examen de ces risques, après avoir examiné les caractéristiques de ceux-ci et les facteurs économiques et géopolitiques. L'impact potentiel de ces risques sur la stratégie future de la Société est évalué en permanence.
Extrait du rapport des administrateurs
Partage le capital
Au 31 décembre 2023, le capital social total émis de la Société était de 515,736,583 2022 515,736,583 actions ordinaires (XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX).
Toutes les actions ordinaires de la Société sont cotées sur le segment premium de la Bourse de Londres et chaque action ordinaire donne droit à une voix.
Il n'y a qu'une seule catégorie d'actions ordinaires en circulation pour la Société, conformément aux exigences du REIT. Les seules autres actions que la Société peut émettre sont des types particuliers d’actions privilégiées restreintes sans droit de vote, dont aucune (2022 : aucune) n’est actuellement en circulation.
Lors de l'AGM tenue le 25 mai 2023, les administrateurs ont reçu le pouvoir d'attribuer des actions ordinaires sur une base non préférentielle en espèces jusqu'à un nombre maximum de 51,573,658 10 24 actions (soit 2023 % du capital social émis au 51,573,658 mars 10). . Les Administrateurs ont également reçu le pouvoir de supprimer les droits de préemption en ce qui concerne l'attribution d'Actions Ordinaires jusqu'à un nombre maximum de 24 2023 XNUMX Actions (soit XNUMX % du capital social émis au XNUMX mars XNUMX) lorsque l'attribution de ces Actions est dans le seul but de financer une acquisition ou un autre investissement en capital tel que défini par la déclaration de principes du groupe de préemption.
Aucune Action n'a été émise en vertu de ces autorisations au cours de l'année sous revue, et les autorisations expireront lors de l'AGA 2024 de la Société au cours de laquelle des résolutions pour leur renouvellement seront demandées, ou, si plus tôt, le 25 août 2024.
Lors de l'AGM tenue le 25 mai 2023, la Société a été autorisée à acheter jusqu'à un maximum de 51,573,658 10 24 de ses propres actions ordinaires (soit 2023 % du capital social émis de la Société le XNUMX mars XNUMX).
Aucune Action n'a été achetée en vertu de cette autorisation au cours de l'exercice sous revue, qui expirera lors de l'AGM 2024 de la Société au cours de laquelle une résolution pour son renouvellement sera demandée, ou, si plus tôt, le 25 août 2024.
Restrictions sur les droits de vote
Hormis celles évoquées dans le rapport annuel complet, la Société n'a aucune restriction sur les droits de vote des actionnaires.
DÉCLARATION DES RESPONSABILITÉS DES ADMINISTRATEURS
Les Administrateurs sont responsables de la préparation du Rapport Annuel et des États Financiers du Groupe conformément aux lois et réglementations applicables.
Le droit des sociétés de Guernesey exige que les administrateurs préparent des états financiers pour chaque exercice. Les administrateurs sont tenus, en vertu des règles de cotation de la Financial Conduct Authority, de préparer les états financiers du groupe conformément aux normes comptables internationales adoptées par le Royaume-Uni.
Les états financiers du Groupe sont tenus par la loi de donner une image fidèle de l'état des affaires du Groupe à la fin de la période financière et du résultat du Groupe pour cette période et sont exigés par les normes adoptées au Royaume-Uni. Normes comptables internationales pour présenter fidèlement la situation financière et la performance du Groupe.
Lors de la préparation de chacun des états financiers du Groupe, les Administrateurs sont tenus de :
sélectionner des politiques comptables appropriées, puis les appliquer de manière cohérente ;
porter des jugements et des estimations comptables raisonnables et prudents ;
indiquer s'ils ont été préparés conformément aux normes comptables internationales adoptées par le Royaume-Uni ;
préparer les états financiers sur la base de la continuité d'exploitation, sauf s'il est inapproprié de présumer que le Groupe poursuivra ses activités.
Les Administrateurs sont responsables de la tenue d'une comptabilité adéquate, suffisante pour montrer et expliquer les transactions du Groupe ; divulguer avec une exactitude raisonnable à tout moment la situation financière du Groupe ; leur permettre de garantir que les états financiers sont conformes aux exigences de la loi sur les sociétés (Guernsey) de 2008 et, en ce qui concerne les états financiers du Groupe, aux normes comptables internationales adoptées par le Royaume-Uni. Ils sont également responsables de la sauvegarde des actifs du Groupe et donc de prendre des mesures raisonnables pour la prévention et la détection des fraudes et autres irrégularités.
Les administrateurs sont responsables du maintien et de l'intégrité des informations corporatives et financières incluses sur le site Web de Regional REIT.
La législation de Guernesey régissant la préparation et la diffusion des états financiers peut différer de la législation d'autres juridictions.
DÉCLARATION DE RESPONSABILITÉ DES ADMINISTRATEURS CONCERNANT LE RAPPORT ANNUEL CONSOLIDÉ
Chacun des Administrateurs, dont les noms et fonctions figurent ci-dessous, confirme qu'au meilleur de sa connaissance :
· les états financiers, préparés conformément aux normes comptables internationales adoptées au Royaume-Uni, donnent une image fidèle de l'actif, du passif, de la situation financière et du résultat du Groupe et des entreprises incluses dans la consolidation prises dans leur ensemble ;
· le Rapport Stratégique, y compris le Rapport du Gestionnaire d'Actifs et du Conseiller en Investissement, comprend un exposé fidèle de l'évolution et de la performance de l'activité et de la situation du Groupe et des entreprises incluses dans la consolidation prises dans leur ensemble, ainsi qu'une description des les principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés ; et
· le Rapport Annuel et les Comptes, pris dans leur ensemble, sont justes, équilibrés et compréhensibles et fournissent les informations nécessaires aux Actionnaires pour évaluer la situation, les performances, le modèle économique et la stratégie du Groupe.
Cette déclaration de responsabilité a été approuvée par le Conseil d’Administration du 25 mars 2024 et signée en son nom par :
Kévin McGrath
Président
25 Mars 2024
État consolidé du résultat global
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
Notes | Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 Le 2022 décembre £'000 | ||
Opérations continues |
| |||
Revenu |
| |||
Revenus locatifs et fonciers | 5 | 91,880 | 93,318 | |
Frais de propriété | 6 | (38,161) | (30,672) | |
Revenus nets locatifs et fonciers | 53,719 |
| 62,646 | |
Frais administratifs et autres | 7 | (10,626) | (11,421) | |
Résultat opérationnel avant gains et pertes sur actifs immobiliers et autres investissements | 43,093 |
| 51,225 | |
Perte sur cession d'immeubles de placement | 14 | (726) | (8,636) | |
Variation de juste valeur des immeubles de placement | 14 | (86,350) | (113,233) | |
Plus-value sur cession de droits d'usage des actifs | 25 | - | 76 | |
Variation de juste valeur des actifs au titre du droit d’utilisation | 25 | (139) | (185) | |
Perte d'exploitation | (44,122) |
| (70,753) | |
Revenus financiers | 9 | 79 | 126 | |
Dépenses financières | 10 | (16,210) | (17,285) | |
Variation nette de la juste valeur des instruments financiers dérivés |
24 |
(7,194) |
|
22,743 |
Perte avant impôt | (67,447) |
| (65,169) | |
Imposition | 11 | (9) | 6 | |
Total des pertes globales pour l'année (attribuable aux propriétaires de la société mère) |
(67,456) |
|
(65,163) |
Perte par action - de base et diluée | 12 | (13.1)p |
| (12.6)p |
Les notes ci-dessous font partie intégrante de ces états financiers consolidés.
Les pertes globales totales proviennent toutes des activités poursuivies.
État consolidé de la situation financière
Au 31 décembre 2023
Notes | 31 Décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | ||
Outils |
| |||
Actifs non courants |
|
| ||
Immeubles de placement | 14 | 687,695 | 789,480 | |
Droits d'utilisation des biens | 25 | 10,987 | 11,126 | |
Créances non courantes sur prêt locataire | 16 | 385 | 578 | |
Les instruments financiers dérivés | 24 | 16,009 | 24,449 | |
| 715,076 | 825,633 | ||
Actifs actuels |
| |||
Clients et autres débiteurs | 17 | 32,837 | 30,274 | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 18 | 34,505 | 50,148 | |
| 67,342 | 80,422 | ||
Total des actifs | 782,418 | 906,055 | ||
Passif |
| |||
Passif à court terme |
| |||
Fournisseurs et autres créditeurs | 19 | (33,039) | (39,231) | |
Revenus différés | 20 | (15,597) | (16,661) | |
Obligations éligibles au détail | 23 | (49,907) | - | |
Passifs d'impôts différés | 21 | (708) | (699) | |
| (99,251) | (56,591) | ||
Passifs non courants |
| |||
Emprunts bancaires et emprunts | 22 | (365,603) | (385,265) | |
Obligations éligibles au détail | 23 | - | (49,752) | |
Passif de location | 25 | (11,475) | (11,505) | |
| (377,078) | (446,522) | ||
Total du passif | (476,329) | (503,113) | ||
Actif net | 306,089 | 402,942 | ||
Équité |
| |||
Capital déclaré | 26 | 513,762 | 513,762 | |
Défaites accumulées | (207,673) | (110,820) | ||
Total des capitaux propres attribuables aux propriétaires de la société mère | 306,089 | 402,942 |
Valeur liquidative par action - de base et diluée | 27 | 59.3p |
| 78.1p |
Les notes ci-dessous font partie intégrante de ces états financiers consolidés.
Ces comptes consolidés du groupe ont été arrêtés par le Conseil d'administration et autorisés à être publiés le 25 mars 2024 et signés en son nom par :
Kévin McGrath
Président
25 Mars 2024
État consolidé de l'évolution des capitaux propres
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
Attribuable aux propriétaires de la société mère | ||||||
Notes | Déclaré capital £'000 |
| Défaites accumulées £'000 |
|
Total £'000 | |
Solde au 1er janvier 2023 | 513,762 | (110,820) | 402,942 | |||
Total des pertes globales | - | (67,456) | (67,456) | |||
Les dividendes versés | 13 | - | (29,397) | (29,397) | ||
Solde au 31 décembre 2023 | 513,762 |
| (207,673) |
| 306,089 |
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2022
Attribuable aux propriétaires de la société mère | ||||||
Notes | Déclaré capital £'000 |
| Défaites accumulées £'000 |
|
Total £'000 | |
Solde au 1er janvier 2022 | 513,762 | (11,361) | 502,401 | |||
Total des pertes globales | - | (65,163) | (65,163) | |||
Les dividendes versés | 13 | - | (34,296) | (34,296) | ||
Solde au 31 décembre 2022 | 513,762 | (110,820) | 402,942 |
Les notes ci-dessous font partie intégrante de ces états financiers consolidés.
État consolidé des flux de trésorerie
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation |
| ||
Perte pour l'année avant imposition | (67,447) | (65,169) | |
- Variation de juste valeur des immeubles de placement | 86,350 | 113,233 | |
- Variation de juste valeur des instruments financiers dérivés | 7,194 | (22,743) | |
- Perte sur cession d'immeubles de placement | 726 | 8,636 | |
- Plus-value sur cession des actifs du droit d'usage | - | (76) | |
- Variation de juste valeur des actifs liés au droit d'utilisation | 139 | 185 | |
Revenus financiers | (79) | (126) | |
Dépense de financement | 16,210 | 17,285 | |
Augmentation des créances commerciales et autres créances | (2,380) | (619) | |
Diminution des dettes commerciales et autres dettes | (3,611) | (2,060) | |
Diminution des produits constatés d'avance | (1,064) | (90) | |
Trésorerie générée par les opérations | 36,038 | 48,456 | |
Intérêts payés | (14,775) | (15,198) | |
Fiscalité reçue | - | - | |
Flux net de trésorerie généré par les activités d'exploitation | 21,263 | 33,258 | |
Activités d'investissement | |||
Acquisitions d'immeubles de placement et dépenses ultérieures | (10,260) | (89,287) | |
Vente d'immeubles de placement | 24,969 | 84,087 | |
Intérêt reçu | 89 | 116 | |
Flux de trésorerie net généré par/(utilisé dans) les activités d'investissement | 14,798 | (5,084) | |
Activités de financement | |||
Produits reçus sur instruments financiers dérivés | 1,246 | - | |
Les dividendes versés | (31,978) | (33,971) | |
Les emprunts bancaires ont progressé | 3,729 | 14,322 | |
Emprunts bancaires remboursés | (23,771) | (13,467) | |
Frais d'emprunt bancaire payés | (495) | (485) | |
Remboursements de location | (435) | (553) | |
Flux de trésorerie net utilisé dans les activités de financement | (51,704) | (34,154) | |
Diminution nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | (15,643) | (5,980) | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie en début d'année | 50,148 | 56,128 | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie en fin d'année | 34,505 | 50,148 |
Les notes ci-dessous font partie intégrante de ces états financiers consolidés.
Notes aux états financiers consolidés
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
1. Informations sur l'entreprise
Les états financiers consolidés du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 comprennent les résultats de la Société et de ses filiales (constituant ensemble le « Groupe ») et ont été approuvés par le Conseil et autorisés pour leur publication le 25 mars 2024.
La Société est une société à responsabilité limitée par actions constituée à Guernesey en vertu de la loi sur les sociétés (Guernesey) de 2008, telle que modifiée (la « Loi »). Les actions ordinaires de la Société sont admises à la liste officielle de la Financial Conduct Authority (« FCA ») et négociées à la Bourse de Londres (« LSE »).
La Société a été constituée le 22 juin 2015 et est enregistrée auprès de la Commission des services financiers de Guernesey en tant qu'organisme de placement collectif à capital variable enregistré conformément à la loi de 2020 sur la protection des investisseurs (bailliage de Guernesey), telle que modifiée, et au régime de placement collectif enregistré. Règles et conseils 2021.
La Société n'a commencé à être négociée que le 6 novembre 2015, date à laquelle les Actions ont été admises à la négociation sur le LSE.
La nature des opérations du Groupe et ses principales activités sont détaillées dans le rapport stratégique du rapport annuel complet.
L'adresse du siège social est Mont Crevelt House, Bulwer Avenue, St. Sampson, Guernesey GY2 4LH.
2. Base de préparation
Conformément à l'article 244 de la loi sur les sociétés (Guernesey) de 2008, le Groupe confirme que les informations financières pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 sont dérivées des états financiers audités du Groupe et qu'il ne s'agit pas de comptes statutaires et, en tant que tels, ne contiennent toutes les informations qui doivent être divulguées dans les états financiers préparés conformément aux Normes internationales d'information financière (« IFRS »).
Les comptes statutaires pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 ont été audités et approuvés, mais n'ont pas encore été déposés.
Les états financiers audités du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 ont reçu une opinion d'audit sans réserve et le rapport de l'auditeur ne contenait aucune déclaration en vertu de l'article 263(2) ou 263(3) de la loi sur les sociétés (Guernesey) de 2008, mais comprenait une section mettant en évidence une incertitude significative qui pourrait jeter un doute significatif sur la capacité du Groupe à poursuivre son activité. De plus amples détails sont fournis dans la section Continuité de l'exploitation de cette annonce.
Les informations financières contenues dans cette déclaration préliminaire ont été approuvées et autorisées à être publiées par le Conseil le 25 mars 2024.
2.1 Monnaie fonctionnelle et de présentation
Les informations financières sont présentées en livres sterling, qui est également la monnaie fonctionnelle de toutes les sociétés du groupe, et toutes les valeurs sont arrondies au millier (£ 000) de livres le plus proche, sauf indication contraire.
2.2 Continuité d'exploitation
Le Conseil a évalué si le Groupe serait en mesure de poursuivre son activité pendant au moins douze mois à compter de la date des comptes annuels consolidés. Les Administrateurs ont pris en compte la situation financière, les performances futures attendues des opérations, les facilités de crédit et les exigences en matière de service de la dette, y compris celles du refinancement proposé des obligations éligibles au détail de la Société, les engagements et les prévisions en matière de fonds de roulement et de dépenses d'investissement.
Les prévisions de flux de trésorerie indiquent que le Groupe aura besoin de liquidités supplémentaires pour financer l'obligation des obligations éligibles au détail au cours des douze prochains mois ; et la capacité du Groupe à poursuivre ses activités dépend de sa capacité à obtenir le financement supplémentaire nécessaire par le biais d'une augmentation de capital ou de sources de financement alternatives, qui sont actuellement examinées par le Conseil. Cette condition indique l'existence d'une incertitude significative susceptible de jeter un doute significatif sur la capacité du Groupe à poursuivre son activité. Les états financiers consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 ont été préparés sur une base de continuité d'exploitation car, de l'avis des Administrateurs, le Groupe sera en mesure de continuer à faire face à ses besoins en matière de coûts d'exploitation et de capital et à payer ses dettes au fur et à mesure. et lorsqu'elles arriveront à échéance pendant au moins douze mois à compter de la date du présent rapport, car le Conseil est convaincu de pouvoir lever le financement nécessaire pour remplacer l'obligation de détail éligible qui doit être remboursée en août 2024.
2.3 Regroupements d'entreprises
Au moment de l'acquisition, le Groupe examine si chaque acquisition représente l'acquisition d'une entreprise ou l'acquisition d'un actif. Pour l'acquisition d'une entreprise dans laquelle un ensemble intégré d'activités est acquis en plus de l'immeuble, le Groupe comptabilise l'acquisition comme un regroupement d'entreprises selon IFRS 3 Regroupements d'entreprises (« IFRS 3 »).
Lorsque de telles acquisitions ne sont pas considérées comme une acquisition d’entreprise, elles ne sont pas traitées comme des regroupements d’entreprises. Le coût d'acquisition de la société est plutôt réparti entre les actifs et les passifs identifiables de l'entité en fonction de leurs justes valeurs relatives à la date d'acquisition. En conséquence, aucun écart d’acquisition ni impôt différé supplémentaire n’est généré.
2.4 Nouvelles normes, modifications et interprétations
Les nouvelles normes, amendements de normes et interprétations entrés en vigueur pour les exercices comptables ouverts à compter du 1er janvier 2023 sont les suivants :
Point de l’ordre du jour de l’IFRIC : Suite à des précisions de l'IFRIC sur la classification des sommes détenues en comptes restreints, les sommes soumises à restriction d'usage sont classées au 31 décembre 2023 en « Trésorerie et équivalents de trésorerie ».
Point de l’ordre du jour de l’IFRIC : En octobre 2022, l'IFRIC a publié une décision d'ordre du jour concernant « l'exonération des paiements de location par le bailleur (IFRS 9 et IFRS 16) » (« la décision de l'IFRIC sur les concessions »). Celui-ci concluait que les pertes encourues lors de l'octroi d'allègements de loyer rétrospectifs devraient être imputées au compte de résultat à la date à laquelle les droits légaux aux revenus sont concédés (c'est-à-dire une comptabilisation immédiate dans son intégralité plutôt que lissée sur la durée du bail).
Amendements à IAS 1 « Présentation des états financiers » (en vigueur pour les périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2023) - visent à aider les entités à décider quelles méthodes comptables doivent divulguer dans leurs états financiers.
Amendements à IAS 8 « Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs » (en vigueur pour les périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2023) - introduit la définition d'une estimation comptable et inclut d'autres modifications pour aider les entités à distinguer les changements d'estimations comptables des changements de méthodes comptables.
Amendements à IAS 12 « Impôts sur le résultat » (en vigueur pour les périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2023) - clarifier la manière dont les entreprises comptabilisent les impôts différés sur les transactions telles que les locations et les obligations de démantèlement.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023, aucun des éléments ci-dessus n’a eu d’impact significatif sur les états financiers.
2.5 Nouvelles normes, amendements et interprétations en vigueur pour les exercices comptables futurs
Un certain nombre de nouvelles normes, amendements de normes et interprétations sont en vigueur pour les périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2024 et n'ont pas été appliqués lors de la préparation de ces états financiers. Ceux-ci sont:
Amendements à IAS 1 « Présentation des états financiers » (en vigueur pour les périodes ouvertes à compter du 1er janvier 2024) - précise comment les conditions auxquelles une entité doit se conformer dans les douze mois suivant la période de reporting affectent le classement d'un passif.
Les amendements précisent également que les passifs sont classés comme courants ou non courants, en fonction des droits qui existent à la date de clôture et non des attentes ou des événements réels après la date de clôture. Les modifications apportent également des précisions sur la définition du règlement d'un passif. Ces amendements ne devraient pas avoir d'impact significatif sur la préparation des états financiers.
3. Principaux jugements, estimations et hypothèses comptables
La préparation des états financiers exige que la direction fasse des jugements, des estimations et des hypothèses qui affectent les montants déclarés des produits, des dépenses, des actifs et des passifs à la date de clôture. Toutefois, l'incertitude entourant ces hypothèses et estimations pourrait donner lieu à des résultats qui nécessiteraient un ajustement significatif de la valeur comptable de l'actif ou du passif concerné au cours des périodes futures.
3.1. Estimations et hypothèses comptables critiques
Les principales estimations pouvant avoir un impact significatif sur la valeur comptable des actifs et passifs sont les suivantes :
3.1.1 Valorisation des immeubles de placement
La valeur des immeubles de placement est déterminée par des experts indépendants en évaluation immobilière comme étant le montant estimé contre lequel un bien immobilier devrait être échangé à la date de l'évaluation dans le cadre d'une transaction sans lien de dépendance, moins la valeur des actifs résultant du lissage des loyers. Les propriétés ont été évaluées sur une base individuelle. Les experts en évaluation utilisent des techniques d'évaluation reconnues appliquant les principes d'IAS 40 et d'IFRS 13.
La valeur des propriétés a été évaluée conformément aux parties pertinentes du Livre rouge RICS en vigueur. En particulier, nous avons évalué la juste valeur telle que visée au point 4 du VPS7 du RICS Red Book. Au sens de ces dispositions, le terme « Juste Valeur » désigne la définition adoptée par l'International Accounting Standards Board (« IASB ») dans la norme IFRS 13, à savoir « Le prix qui serait reçu pour vendre un actif, ou payé pour transférer un passif dans un transaction ordonnée entre les acteurs du marché à la date d'évaluation". Les facteurs pris en compte comprennent les conditions actuelles du marché, les loyers annuels, la durée des baux et l'emplacement. Les méthodes et hypothèses significatives utilisées par les évaluateurs pour estimer la juste valeur des immeubles de placement sont présentées dans la note 14.
La juste valeur des immeubles de placement est égale à l'évaluation de l'évaluateur immobilier indépendant de 700.7 millions de livres sterling. Ceci est présenté net des paiements anticipés résultant du lissage des loyers (13.0 millions de livres sterling). Ceci est détaillé dans la note 14 ci-dessous et dans le rapport annuel complet et est conforme à l'IAS 40 paragraphe 50, reconnaissant que le paiement anticipé ne peut pas être récupéré lorsque les immeubles de placement sont vendus. Les chiffres de l'année précédente n'ont pas été retraités car l'effet sur les comptes n'est pas considéré par les administrateurs comme étant significatif (10.6 millions de livres sterling). Le paiement anticipé pour le lissage des loyers est présenté à la note 17.
3.1.2. Juste évaluation des dérivés de taux d’intérêt
Conformément à la norme IFRS 13, le Groupe valorise ses dérivés de taux d'intérêt à la juste valeur. Les justes valeurs sont estimées par les contreparties respectives et réévaluées sur une base trimestrielle. Les contreparties utiliseront un certain nombre d'hypothèses pour déterminer les justes valeurs, y compris des estimations des taux d'intérêt futurs et donc des flux de trésorerie futurs. La juste valeur représente la valeur actuelle nette de la différence entre les flux de trésorerie produits par le taux contracté et le taux de valorisation. Les principales méthodes et hypothèses utilisées pour estimer la juste valeur des dérivés de taux d’intérêt sont présentées à la note 24.
3.2. Jugements critiques dans l'application des méthodes comptables du Groupe
Dans le cadre de l'application des méthodes comptables du Groupe, la direction a porté les jugements suivants, qui ont l'effet le plus significatif sur les montants comptabilisés dans les états financiers :
3.2.1 Contrats de location simple – le Groupe en tant que bailleur
Le Groupe a acquis des immeubles de placement qui font l'objet de baux commerciaux avec des locataires. Le Groupe a déterminé, sur la base d'une évaluation des termes et conditions des accords, notamment la durée des contrats de location et les paiements minimaux de location, qu'il conserve tous les risques et avantages significatifs liés à la propriété de ces immeubles et comptabilise ainsi les contrats de location en location simple.
3.2.2 Consolidation des entités dans lesquelles le Groupe détient moins de 50 %
La Direction a considéré que jusqu'au 9 novembre 2018, le Groupe contrôlait de facto View Castle Limited et ses 27 filiales (le « Sous-Groupe View Castle ») en vertu du Contrat d'option d'achat modifié et retraité en date du 3 novembre 2015. Suite à une restructuration du sous-groupe View Castle, la majorité des propriétés détenues au sein du sous-groupe View Castle résident désormais dans un nouveau véhicule à vocation spéciale (« SPV »). Une nouvelle option d'achat a été conclue en date du 9 novembre 2018 avec View Castle Limited et cinq de ses filiales (le « Groupe View Castle »). Conformément au précédent accord d'option d'achat modifié et mis à jour, en vertu de cette nouvelle option, le Groupe peut acquérir n'importe laquelle des propriétés détenues par View Castle Group pour une contrepartie nominale fixe. Bien qu'il ne détienne aucune participation en capital, le Groupe est réputé avoir le contrôle du groupe View Castle dans la mesure où l'accord d'option signifie que le Groupe est exposé et a droit à des rendements variables de son implication dans le groupe View Castle, grâce à son pouvoir de contrôle.
3.2.3 Acquisitions de filiales
Pour chaque acquisition, les Administrateurs examinent si l'acquisition répond à la définition de l'acquisition d'une entreprise ou de l'acquisition d'un groupe d'actifs et de passifs.
Une entreprise est définie dans IFRS 3 comme un ensemble intégré d'activités et d'actifs qui peuvent être exercés et gérés dans le but de fournir un rendement sous forme de dividendes, de réduction des coûts ou d'autres avantages économiques directement aux investisseurs ou autres propriétaires, membres. ou des participants. De plus, une entreprise se compose d’intrants et de processus appliqués à ces intrants qui ont la capacité de créer des extrants.
Les sociétés acquises comprennent des portefeuilles d'immeubles de placement et des baux existants avec plusieurs locataires sur des périodes variables, avec peu de processus acquis. Elle a donc conclu dans chaque cas que les acquisitions ne répondaient pas aux critères d'acquisition d'entreprise tels qu'énoncés ci-dessus.
3.2.4 Comptabilisation des revenus
Les frais de service et autres recettes similaires sont inclus dans les revenus nets de location et de propriété bruts des coûts y afférents, les Administrateurs considérant que le Groupe agit en tant que principal à cet égard.
4. Résumé des principales conventions comptables
À l’exception du changement détaillé en note 3.1.1, les méthodes comptables adoptées dans ce rapport sont cohérentes avec celles appliquées dans les états financiers de l’exercice clos le 31 décembre 2022 et ont été appliquées de manière cohérente pour l’exercice clos le 31 décembre 2023.
4.1. Base de consolidation
Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Société et de ses filiales à la date de l'état de la situation financière.
4.2 Filiales
Les filiales sont toutes les entités (y compris les entités structurées) sur lesquelles le Groupe exerce un contrôle. Le Groupe contrôle une entité lorsqu'il est exposé à, ou a droit à, des rendements variables du fait de son implication dans l'entité et a la capacité d'influencer ces rendements par son pouvoir sur l'entité. Les filiales sont consolidées par intégration globale à compter de la date à laquelle le contrôle est transféré au Groupe. Ils sont déconsolidés à compter de la date de cessation du contrôle.
Le Groupe applique la méthode de l'acquisition pour comptabiliser les regroupements d'entreprises. La contrepartie transférée pour l'acquisition d'une filiale est la juste valeur des actifs transférés, des passifs supportés par les anciens propriétaires de l'entreprise acquise et des titres de participation émis par le Groupe. Les actifs et passifs identifiables acquis, ainsi que les passifs éventuels assumés, lors d'un regroupement d'entreprises sont évalués initialement à leur juste valeur à la date d'acquisition. Le Groupe comptabilise toute participation ne donnant pas le contrôle dans l'entreprise acquise acquisition par acquisition, soit à la juste valeur, soit à la quote-part de la participation ne donnant pas le contrôle dans les montants comptabilisés des actifs nets identifiables de l'entreprise acquise. Les coûts liés à l'acquisition sont passés en charges au fur et à mesure qu'ils sont engagés.
Toute contrepartie éventuelle à transférer par le Groupe est comptabilisée à la juste valeur à la date d'acquisition. Les variations ultérieures de la juste valeur de la contrepartie conditionnelle sont comptabilisées en résultat net. La contrepartie éventuelle classée dans les capitaux propres n'est pas réévaluée et son règlement ultérieur est comptabilisé dans les capitaux propres.
Pour les acquisitions de filiales ne répondant pas à la définition d'une activité, le Groupe répartit le coût entre les actifs et passifs identifiables individuels du Groupe sur la base de leurs justes valeurs relatives à la date d'acquisition. De telles transactions ou événements ne donnent pas lieu à un goodwill.
Les transactions intra-sociétés, les soldes ainsi que les gains et pertes latents sur les transactions entre sociétés du Groupe sont intégralement éliminés. Lorsque nécessaire, les montants déclarés par les filiales ont été ajustés pour se conformer aux méthodes comptables du Groupe.
L'excédent de la contrepartie transférée et le montant de toute participation ne donnant pas le contrôle dans l'entreprise acquise sur la juste valeur des actifs nets identifiables acquis sont comptabilisés en tant que goodwill.
4.2.1. Cession de filiales
Lorsque le Groupe cesse d'avoir le contrôle d'une entité, toute participation conservée dans l'entité est réévaluée à sa juste valeur à la date de perte de contrôle, la variation de la valeur comptable étant comptabilisée en résultat. La juste valeur est la valeur comptable initiale aux fins de la comptabilisation ultérieure de la participation conservée en tant qu'entreprise associée, coentreprise ou actif financier. En outre, tous les montants précédemment comptabilisés dans les autres éléments du résultat global au titre de cette entité sont comptabilisés comme si le Groupe avait directement cédé les actifs ou passifs concernés. Cela peut signifier que les montants précédemment comptabilisés dans les autres éléments du résultat global sont reclassés en résultat.
4.3. Informations sectorielles
Les secteurs opérationnels sont présentés d'une manière cohérente avec le reporting interne fourni au principal décideur opérationnel. Le principal décideur opérationnel est la personne ou le groupe qui alloue des ressources et évalue la performance des secteurs opérationnels d'une entité. Le Groupe a déterminé que son principal décideur opérationnel est le Conseil d'Administration.
Après examen des informations fournies à des fins de gestion, il a été déterminé que le Groupe dispose d'un seul secteur opérationnel et par conséquent, l'information sectorielle n'est pas divulguée dans ces états financiers consolidés. Aucun client ne représente plus de 10 % du chiffre d'affaires du Groupe en 2023 ou en 2022.
4.4. Immeuble de placement
Les immeubles de placement comprennent les immeubles en propriété franche ou en location qui sont détenus pour gagner des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour être vendus dans le cours normal des affaires ou pour être utilisés dans des fonctions de production ou administratives.
Les immeubles de placement sont généralement comptabilisés lors de leur réalisation légale, lorsque les risques et les avantages liés à la propriété ont été transférés, et sont initialement évalués au coût, y compris les coûts de transaction. Les coûts de transaction comprennent les droits de mutation, les honoraires professionnels pour les services juridiques et les autres coûts engagés pour remettre la propriété dans l'état nécessaire pour qu'elle puisse être utilisée de la manière prévue. Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont comptabilisés à la juste valeur. Le Groupe comptabilise désormais la juste valeur des immeubles de placement comme étant la valeur calculée par l'expert immobilier indépendant diminuée de la valeur des actifs issus du lissage des loyers. Les gains ou pertes résultant des variations de juste valeur sont inclus dans l'état consolidé du résultat global du Groupe dans la période au cours de laquelle ils surviennent selon IAS 40, « Immeubles de placement ».
Les ajouts aux immeubles de placement comprennent uniquement les coûts de nature en capital. Les dépenses sont classées en capital lorsqu'elles génèrent des avantages économiques futurs identifiables, qui devraient revenir au Groupe. Toutes les autres dépenses immobilières sont imputées dans l'état consolidé du résultat global du Groupe au fur et à mesure qu'elles sont engagées.
Les immeubles de placement cessent d'être comptabilisés lorsqu'ils ont été cédés ou retirés définitivement de l'usage et qu'aucun avantage économique futur n'est attendu. La différence entre le produit net de la cession et la valeur comptable de l'actif (soit la juste valeur au début de l'exercice) entraînerait soit des gains, soit des pertes lors de la mise hors service ou de la cession des immeubles de placement. Tout gain ou perte est comptabilisé dans l'état consolidé du résultat global du Groupe au cours de la période de mise hors service ou de cession.
4.5. Les instruments financiers dérivés
Les instruments financiers dérivés, comprenant les caps de taux d'intérêt et les swaps à des fins de couverture, sont initialement comptabilisés à la juste valeur et sont ensuite évalués à la juste valeur, soit le montant estimé que le Groupe recevrait ou paierait pour vendre ou transférer l'accord à la date de clôture. , en tenant compte des attentes actuelles en matière de taux d'intérêt et de la notation de crédit actuelle du prêteur et de ses contreparties. Le gain ou la perte à chaque date de réévaluation à la juste valeur est comptabilisé dans l'état consolidé du résultat global du Groupe.
Le Groupe utilise des techniques d'évaluation appropriées aux circonstances et pour lesquelles des données suffisantes sont disponibles pour évaluer la juste valeur, maximisant l'utilisation de données observables pertinentes et minimisant l'utilisation de données non observables significatives pour l'évaluation de la juste valeur dans son ensemble.
4.6. Actifs financiers
Le Groupe classe ses actifs financiers à la juste valeur par résultat ou au coût amorti, selon l'objet pour lequel l'actif a été acquis. Actuellement, les seuls actifs classés à la juste valeur par résultat sont les instruments financiers dérivés.
Les actifs détenus au coût amorti proviennent principalement de la fourniture de biens et de services (par exemple, créances commerciales et autres créances), mais intègrent également d'autres actifs financiers lorsque l'objectif est de détenir ces actifs afin de collecter des flux de trésorerie contractuels qui comprennent le paiement du principal et intérêt. Ils sont initialement comptabilisés à la juste valeur augmentée des frais de transaction directement attribuables à leur acquisition ou à leur émission et sont ensuite comptabilisés au coût amorti, méthode du taux d'intérêt effectif, diminué des provisions pour dépréciation.
Les actifs financiers du Groupe comprennent les « créances commerciales et autres créances », le « prêt locataire » et la « trésorerie et équivalents de trésorerie ».
Le prêt locataire concerne un prêt consenti à un locataire qui porte intérêt. Le montant à recevoir a été comptabilisé au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif. Les provisions pour dépréciation sont comptabilisées sur la base du modèle de pertes de crédit attendues détaillé dans IFRS 9.
4.7. Clients et autres débiteurs
Les créances commerciales et autres créances sont initialement comptabilisées à la juste valeur, puis comptabilisées au coût amorti diminué des provisions pour dépréciation. Lorsque la valeur temps de l'argent est significative, les créances sont comptabilisées au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif. Les provisions pour dépréciation sont comptabilisées sur la base du modèle des pertes de crédit attendues détaillé dans la norme IFRS 9.
Le Groupe comptabilise une provision pour pertes de crédit attendues sur les créances commerciales. La provision pour pertes est basée sur les pertes de crédit attendues sur la durée de vie. Les créances commerciales sont regroupées en fonction des caractéristiques communes du risque de crédit et du nombre de jours de retard. Le montant des pertes de crédit attendues est mis à jour à chaque date de clôture pour refléter l'évolution du risque de crédit depuis la comptabilisation initiale. Les pertes de crédit attendues sur ces actifs financiers sont estimées sur la base de l'expérience historique du Groupe en matière de pertes de crédit, ajustée pour tenir compte de facteurs spécifiques aux débiteurs, de la conjoncture économique générale et d'une évaluation de l'orientation actuelle et prévisionnelle des conditions à la date de clôture. date. Les soldes dépréciés sont présentés nets, cependant, les provisions pour dépréciation sont comptabilisées dans un compte de provisions distinct, la perte étant comptabilisée dans les frais d'administration dans l'état consolidé du résultat global. Dès confirmation que la créance commerciale ne sera pas recouvrable, la valeur comptable brute de l'actif est dépréciée de la provision correspondante.
Les primes de location et autres incitations à la location accordées aux locataires sont comptabilisées comme un actif et amorties sur la période allant de la date de début du bail à la date de résiliation.
4.8. Trésorerie et équivalents de trésorerie
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les liquidités en caisse et les dépôts détenus auprès des banques dont l'échéance initiale est de trois mois ou moins. Les liquidités comprennent également les montants détenus sur des comptes restreints qui ne sont pas disponibles pour un usage quotidien.
4.9. Fournisseurs et autres dettes
Les fournisseurs et autres dettes sont initialement comptabilisés à leur juste valeur, soit à leur valeur facturée, TVA comprise éventuellement. Les dettes sont ensuite évaluées au coût amorti selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
4.10. Emprunts bancaires et autres
Tous les emprunts bancaires et autres (comprenant les prêts bancaires et les obligations éligibles de détail) sont initialement comptabilisés au coût, net des coûts de transaction attribuables. Tous les coûts de transaction attribuables liés à l'émission des emprunts bancaires sont amortis dans le compte de résultat global du Groupe sur la durée de vie de l'instrument de dette sur une base linéaire. Après leur comptabilisation initiale, tous les emprunts bancaires et autres sont évalués au coût amorti, selon la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les emprunts bancaires et autres sont décomptabilisés lorsque l'obligation au titre du passif est acquittée, annulée ou expire. Lorsqu'un passif financier existant est remplacé par un autre du même prêteur à des conditions sensiblement différentes, ou que les conditions d'un passif existant sont substantiellement modifiées, un tel échange ou modification est traité comme la décomptabilisation du passif initial et la comptabilisation d'un nouveau passif. . La différence entre les valeurs comptables respectives est comptabilisée dans l'état consolidé du résultat global du Groupe.
4.11. Dividendes payables aux actionnaires
Les dividendes sur actions sont comptabilisés et provisionnés à compter de la date de déclaration et lorsqu'ils ne sont plus à la discrétion de la Société.
4.12. Revenus locatifs et fonciers
Les revenus locatifs issus des contrats de location simple sur les immeubles de placement sont comptabilisés linéairement sur la durée du bail et sont inclus dans les revenus locatifs bruts et immobiliers dans l'état consolidé du résultat global du Groupe. Les coûts directs initiaux engagés dans la négociation et la mise en place d'un contrat de location simple sont ajoutés à la valeur comptable de l'actif loué et sont comptabilisés en charges sur la durée du contrat de location sur la même base que les revenus locatifs.
Pour les baux comportant des majorations fixes ou minimales, les revenus locatifs résultant de ces majorations sont comptabilisés linéairement sur la durée du bail.
Les incitations aux baux des locataires sont comptabilisées en réduction des revenus locatifs de manière linéaire sur la durée de le bail. La durée du bail est la période non résiliable du bail ainsi que toute durée supplémentaire pour laquelle le locataire a la possibilité de poursuivre le bail lorsque, au début du bail, les Administrateurs sont raisonnablement certains que le locataire exercera cette option.
Les primes de rachat reçues des locataires pour résilier les baux ou céder les locaux sont comptabilisées dans le compte de résultat global du Groupe lorsque le droit de les recevoir naît.
Les produits de vétusté sont comptabilisés dans l'état du résultat global du Groupe lorsque le droit à les percevoir naît.
Lorsque le Groupe agit en tant qu'agent, la commission, plutôt que le revenu brut, est enregistrée en chiffre d'affaires.
Les revenus provenant des charges refacturées aux locataires sont reconnus l'année au cours de laquelle l'indemnité devient à recevoir. Les frais de service et autres recettes similaires sont inclus dans les revenus nets de location et de propriété bruts des coûts y afférents, les Administrateurs considérant que le Groupe agit en tant que principal à cet égard.
4.13. Frais de propriété
Les coûts immobiliers non récupérables comprennent les frais de service et de gestion liés aux immeubles vides.
Les frais de service et de gestion sont comptabilisés dans l'exercice comptable au cours duquel les services sont rendus.
Les coûts immobiliers récupérables comprennent les frais de service et autres coûts similaires qui sont comptabilisés dans la période comptable au cours de laquelle les services sont rendus.
4.14. Le revenu d'intérêts
Les produits d'intérêts sont comptabilisés en intérêts courus sur les soldes de trésorerie détenus par le Groupe. Les intérêts facturés au locataire sur tout revenu locatif en souffrance sont également comptabilisés dans les revenus d’intérêts.
4.15. Frais financiers
Les frais d’intérêts sont passés en charges dans la période au cours de laquelle ils surviennent. Les frais de dossier qu'une entité du Groupe supporte dans le cadre d'emprunts bancaires et autres sont amortis sur la durée du prêt.
4.16. Imposition
La Société étant gérée et contrôlée au Royaume-Uni, elle est considérée comme un résident fiscal du Royaume-Uni.
L'impôt actuellement dû est basé sur le bénéfice/(la perte) imposable de la période. Le bénéfice/(la perte) imposable diffère du bénéfice/(de la perte) net(e) tel que présenté dans l'état consolidé du résultat global car il exclut les éléments de produits ou de charges qui sont imposables ou déductibles au cours d'autres années et il exclut en outre les éléments qui ne sont jamais imposables ou déductibles. . Le passif du Groupe au titre des impôts exigibles et différés est calculé en utilisant les taux d'impôt qui ont été adoptés ou quasi adoptés à la date de l'état de la situation financière.
Le Groupe a choisi d'être traité comme un REIT britannique avec effet au 7 novembre 2015. Les règles UK REIT exonèrent les bénéfices de l'activité de location immobilière du Groupe au Royaume-Uni de l'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni. Les gains sur les propriétés britanniques sont également exonérés d'impôt, à condition qu'ils ne soient pas détenus à des fins commerciales ou vendus dans les trois ans suivant l'achèvement du développement. Le Groupe est par ailleurs soumis à l'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni.
Il existe un petit nombre d'entités au sein du Groupe qui ne relèvent pas des règles des REIT et sont soumises aux impôts britanniques sur les bénéfices et les plus-values immobilières.
4.17 Impôts différés
Les impôts différés sont intégralement comptabilisés selon la méthode du report variable sur les différences temporelles entre les valeurs comptables des actifs et des passifs dans les états financiers et les bases fiscales correspondantes utilisées dans le calcul du bénéfice/(perte) imposable. Le montant de l'impôt différé fourni est basé sur la manière attendue de réalisation ou de règlement de la valeur comptable des actifs et des passifs, en utilisant les taux d'impôt qui devraient s'appliquer dans la période au cours de laquelle le passif est réglé ou l'actif est réalisé sur la base des taux d'impôt. (et lois fiscales) adoptées ou quasi adoptées à la date de l’état de la situation financière. Un actif d'impôt différé n'est comptabilisé que dans la mesure où il est probable que des bénéfices futurs pourront être compensés.
Le passif d'impôt différé relatif aux immeubles de placement évalués à la juste valeur est déterminé en supposant que l'immeuble sera entièrement récupéré par la vente.
Des impôts différés ont été constatés sur les plus/(moins)values latentes des immeubles détenus par les entités du Groupe qui ne relèvent pas des règles fiscales des SPI.
Le taux actuel de l'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni est de 25 %.
4.18. Capital déclaré
Le capital déclaré représente la contrepartie reçue par la Société pour l'émission d'Actions Ordinaires. Les actions ordinaires sont classées comme capitaux propres.
4.19. Paiements fondés sur des actions
Le Groupe a conclu des accords de commission de performance avec le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement qui dépendent de la croissance de la valeur liquidative du Groupe dépassant un taux de rendement minimal sur une période de performance. La commission sera réglée en partie en espèces et en partie en actions et la partie en actions est donc un accord de paiement fondé sur des actions. La juste valeur de l'obligation est évaluée à chaque période de reporting et le coût comptabilisé en charges. La partie de l'obligation à régler en actions est créditée aux réserves de capitaux propres. Si les circonstances changent et que la commission n'est plus réglée par l'émission d'Actions, alors les montants précédemment crédités aux réserves de capitaux propres sont repris. Au cours de l’année en cours et de l’année précédente, aucune récompense en espèces ou en actions n’a été versée.
4.20 Actifs loués
Le Groupe dispose d'un certain nombre de baux concernant la location à long terme de terrains associés à ses immeubles de placement à emphytéose. Ces actifs loués sont capitalisés en « actifs de droit d'utilisation » en reconnaissant la valeur actuelle des loyers comme un actif et un passif financier représentatif de l'obligation d'effectuer les loyers futurs.
Les actifs liés au droit d'utilisation sont évalués à la juste valeur et la variation de juste valeur est comptabilisée dans l'état consolidé du résultat global.
Le passif financier associé est évalué à la valeur actuelle des loyers futurs en utilisant un taux d'emprunt différentiel applicable. La valeur du passif financier est réévaluée à chaque date de clôture. Les paiements de location réduisent le passif financier et les intérêts sur le passif financier sont comptabilisés dans les charges financières.
5. Revenus locatifs et fonciers
|
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Revenus locatifs - propriété en pleine propriété | 57,845 | 61,458 | ||
Revenus locatifs - biens en emphytéose | 12,210 | 14,861 | ||
Produits de charges récupérables et autres éléments assimilés | 21,825 | 16,999 | ||
Total | 91,880 | 93,318 |
6. Frais de propriété
|
| Année terminée 31 Décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Autres charges immobilières et frais irrécupérables | 16,336 | 13,673 | ||
Dépenses de frais de service récupérables et autres coûts similaires | 21,825 | 16,999 | ||
Total | 38,161 | 30,672 |
7. Dépenses administratives et autres
|
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Frais de gestion de placement | 1,944 | 2,687 | ||
Frais de gestion immobilière | 2,677 | 3,044 | ||
Frais de gestion d'actifs | 1,944 | 2,691 | ||
Rémunération des administrateurs (voir note 8) | 293 | 302 | ||
Les frais d'administration | 727 | 697 | ||
Honoraires juridiques et professionnels | 2,203 | 2,083 | ||
Marketing et promotion | 87 | 111 | ||
Autres frais administratifs | 194 | 195 | ||
Provision/(crédit) pour créances douteuses | 542 | (405) | ||
frais bancaires | 15 | 16 | ||
Total | 10,626 | 11,421 |
Services fournis par le commissaire aux comptes de la société et ses associés
Le Groupe a obtenu les prestations suivantes de la part du Commissaire aux Comptes de la Société et de ses associés :
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | ||
Honoraires dus au Commissaire de la Société pour l'audit des comptes annuels de la Société |
105 |
99 | ||
Honoraires dus au Commissaire du Groupe et à ses associés pour l'audit des filiales de la Société |
134 |
125 | ||
Total des honoraires payables pour les services d'audit | 239 | 224 | ||
Honoraires dus au Commissaire du Groupe et à ses collaborateurs pour d'autres prestations : |
| |||
Autres services aux entreprises | 31 | 29 | ||
Total | 270 | 253 |
8. Rémunération des administrateurs
La direction clé comprend les administrateurs de la société. Un résumé des émoluments des Administrateurs est présenté dans le Rapport de Rémunération des Administrateurs joint au Rapport Annuel complet.
|
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Jetons de présence | 267 | 273 | ||
Cotisations de l'employeur à l'assurance nationale | 26 | 29 | ||
Total | 293 | 302 |
9. Produits financiers
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Le revenu d'intérêts | 79 | 126 | |
Total | 79 | 126 |
10. Frais financiers
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | ||
Intérêts nets à payer sur les emprunts bancaires et dérivés | 12,517 | 12,940 | ||
Amortissement des frais de montage de prêt | 875 | 1,421 | ||
Intérêt obligataire | 2,250 | 2,250 | ||
Frais d'émission obligataire amortis | 155 | 156 | ||
Frais de cautionnement | 8 | 8 | ||
Intérêts locatifs | 405 | 510 | ||
Total | 16,210 | 17,285 |
11. Imposition
Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | ||
Impôt sur les sociétés | - | - | |
Augmentation/(diminution) de l'impôt différé passif | 9 | (6) | |
Total | 9 | (6) |
La charge fiscale actuelle est réduite par les exonérations fiscales britanniques sur les REIT. La charge d’impôt pour l’année peut être rapprochée de la perte dans l’état consolidé du résultat global comme suit :
Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | ||
(Perte)/bénéfice avant impôt | (67,447) | (65,169) | |
Taux d'imposition des sociétés au Royaume-Uni | 23.52% | 19% | |
Impôt théorique au taux de l'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni | (15,864) | (12,382) | |
Les effets de: |
| ||
Réévaluation des immeubles de placement | 20,310 | 21,514 | |
Dépenses non déductibles fiscalement | (387) | (201) | |
Bénéfices de l'entreprise exonérée d'impôt | (4,059) | (8,931) | |
Impôts différés résultant de différences temporaires sur la réévaluation des immeubles de placement | 9 | (6) | |
Total | 9 | (6) |
Les différences permanentes sont les différences entre les bénéfices imposables d'une entité et ses résultats tels qu'ils sont indiqués dans les états financiers. Celles-ci surviennent parce que certains types de revenus et de dépenses sont non imposables ou non déductibles, ou parce que certaines charges ou déductions fiscales n'ont pas de montant correspondant dans les états financiers.
Le Groupe a choisi d'être traité comme un REIT britannique avec effet au 7 novembre 2015. Les règles du UK REIT exonèrent les bénéfices de l'activité de location immobilière du Groupe au Royaume-Uni de l'impôt sur les sociétés. Les gains sur les propriétés britanniques sont également exonérés d'impôt, à condition qu'ils ne soient pas détenus à des fins commerciales ou vendus dans les trois ans suivant l'achèvement du développement. Le Groupe est par ailleurs soumis à l'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni.
En tant que REIT, Regional REIT Ltd est tenu de payer des PID égaux à au moins 90 % du bénéfice net exonéré du Groupe. Pour conserver le statut de UK REIT, un certain nombre de conditions doivent être remplies concernant la société principale du Groupe, l'activité éligible du Groupe et sa balance commerciale. Le Groupe continue de remplir ces conditions.
L'impôt sur les sociétés au Royaume-Uni s'applique aux entités qui font partie des comptes consolidés du Groupe mais ne font pas partie du groupe REIT.
En raison du statut de REIT du Groupe et de sa volonté de continuer à remplir les conditions requises pour obtenir l'agrément dans un avenir proche, aucune provision n'a été constituée pour impôt différé sur les plus ou moins-values éventuelles résultant de la réévaluation ou de la cession d'investissements détenus par des entités du Groupe FPI.
Aucun actif d'impôt différé n'a été comptabilisé au titre des pertes reportées en avant.
12. Bénéfice par action
Les montants du bénéfice par action sont calculés en divisant les (pertes)/bénéfices de l'année attribuables aux porteurs d'actions ordinaires de la Société par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires émises au cours de l'année.
Le calcul du résultat de base et dilué par action est basé sur les éléments suivants :
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 |
| Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Calcul du bénéfice par action |
|
| ||
Résultat net déficitaire attribuable aux actionnaires ordinaires | (67,456) |
| (65,163) | |
Ajustements à supprimer : |
|
| ||
Variations de valeur des immeubles de placement | 86,350 |
| 113,233 | |
Variations de juste valeur des actifs liés au droit d’utilisation | 139 |
| 185 | |
Perte sur cession d'immeubles de placement | 726 |
| 8,636 | |
Plus-value sur cession de droits d'usage des actifs | - |
| (76) | |
Variations de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt et des actifs financiers | 7,194 |
| (22,743) | |
Charge/(crédit) d'impôt différé | 9 |
| (6) | |
Résultat net EPRA attribuable aux actionnaires ordinaires | 26,962 |
| 34,066 | |
Nombre moyen pondéré d’Actions Ordinaires | 515,736,583 |
| 515,736,583 | |
Perte par action - de base et diluée | (13.1)p |
| (12.6)p | |
Résultat EPRA par action - de base et dilué | 5.2p |
| 6.6p |
13. Dividendes
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | ||
Dividende de 1.65 (2022 : 1.70) pence par action ordinaire pour la période du 1er octobre au 31 décembre |
8,509 |
8,768 | ||
Dividende de 1.65 (2022 : 1.65) pence par action ordinaire pour la période du 1er janvier au 31 mars |
8,510 |
8,510 | ||
Dividende de 1.20 (2022 : 1.65) pence par action ordinaire pour la période du 1er avril au 30 juin |
6,189 |
8,509 | ||
Dividende de 1.20 (2022 : 1.65) pence par action ordinaire pour la période du 1er juillet au 30 septembre |
6,189 |
8,509 | ||
Total | 29,397 | 34,296 |
Le 23 février 2023, la Société a annoncé un dividende de 1.65 pence par action pour la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022. Le paiement du dividende a été effectué le 6 avril 2023 aux actionnaires inscrits au registre au 2 mars 2023.
Le 24 mai 2023, la Société a annoncé un dividende de 1.65 pence par action pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023. Le paiement du dividende a été effectué le 4 août 2023 aux actionnaires inscrits au registre au 1er juin 2023.
Le 12 septembre 2023, la Société a annoncé un dividende de 1.20 pence par action pour la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2023. Le paiement du dividende a été effectué le 19 octobre 2023 aux actionnaires inscrits au registre au 21 septembre 2023.
Le 9 novembre 2023, la Société a annoncé un dividende de 1.20 pence par action pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023. Le paiement du dividende a été effectué le 12 janvier 2024 aux actionnaires inscrits au registre au 16 novembre 2023.
Le 22 février 2024, la Société a annoncé un dividende de 1.20 pence par Action pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023. Le dividende sera payé le 5 avril 2024 aux Actionnaires inscrits au registre au 29th février 2024. Les états financiers ne reflètent pas ce dividende.
Le Conseil entend poursuivre une politique de dividendes avec des distributions de dividendes trimestrielles. Le niveau du paiement futur des dividendes sera déterminé par le Conseil en tenant compte, entre autres choses, de la situation financière et des performances du Groupe au moment concerné, des exigences du UK REIT et de l'intérêt des Actionnaires.
14. Immeubles de placement
Conformément à la norme comptable internationale IAS 40, « Immeubles de placement », les immeubles de placement ont été évalués de manière indépendante à la juste valeur par Colliers International Property Consultants Limited, un évaluateur indépendant accrédité possédant des qualifications professionnelles reconnues et pertinentes et possédant une expérience récente dans les lieux et les catégories. des immeubles de placement évalués. Les valorisations ont été préparées conformément au RICS Red Book et intègrent les recommandations de l'International Valuation Standards Committee qui sont cohérentes avec les principes énoncés dans la norme IFRS 13.
Les évaluations relèvent en dernier ressort de la responsabilité des Administrateurs. Par conséquent, les hypothèses critiques utilisées pour établir l’évaluation indépendante sont examinées par le Conseil.
Groupe Mouvement des immeubles de placement pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 |
Propriété en propriété libre £'000 |
| Propriété à bail emphytéotique £'000 |
|
Total £'000 | |||
Valorisation au 1er janvier 2023 | 643,630 |
| 145,850 |
| 789,480 | |||
Ajouts de propriété - acquisitions | 5 |
| 85 |
| 90 | |||
Ajouts de propriété - dépenses ultérieures | 7,921 |
| 2,249 |
| 10,170 | |||
Cessions immobilières | (25,004) |
| 35 |
| (24,969) | |||
Perte sur cession d'immeubles de placement | (691) |
| (35) |
| (726) | |||
Variation de valorisation au cours de la période | (63,466) |
| (9,859) |
| (73,325) | |||
Valorisation au 31 décembre 2023 | 562,395 |
| 138,325 |
| 700,720 | |||
| ||||||||
Valeur conseillée par les experts immobiliers | 562,395 | 138,325 | 700,720 | |||||
Moins les ajustements pour les actifs de lissage des loyers (note 17) | (9,532) | (3,493) | (13,025) | |||||
Juste valeur au 31 décembre 2023 | 552,863 | 134,832 | 687,695 | |||||
La variation totale de la juste valeur au cours de la période a été une diminution de 86,350,000 2022 113,233,000 £ (XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £) | ||||||||
Groupe Mouvement des immeubles de placement pour l'exercice clos le 31 décembre 2022 | ||||||||
Valorisation au 1er janvier 2022 | 751,440 | 154,709 | 906,149 | |||||
Ajouts-acquisitions de propriétés | 70,322 | 8,948 | 79,270 | |||||
Ajouts de propriété - dépenses ultérieures | 5,994 | 4,023 | 10,017 | |||||
Cessions immobilières | (80,436) | (3,651) | (84,087) | |||||
Perte sur cession d'immeubles de placement | (8,032) | (604) | (8,636) | |||||
Variation de juste valeur au cours de l'exercice | (95,658) | (17,575) | (113,233) | |||||
Valorisation au 31 décembre 2022 | 643,630 | 145,850 | 789,480 | |||||
La valeur comptable nette des propriétés cédées au cours de l'année s'élève à 25,695,000 2022 92,723,000 £ (XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £).
Le coût historique des propriétés est de 899,236,000 31 2022 £ (919,543,000 décembre XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £).
Les emprunts bancaires sont garantis par des charges sur immeubles de placement détenus par certaines filiales détentrices d'actifs.
Les banques détiennent également des charges sur les actions de certaines filiales et sur les éventuelles sociétés holding intermédiaires de ces filiales. L'évaluation par les évaluateurs indépendants de la valeur des immeubles de placement garantis au 31 décembre 2023 était de 700,720,000 31 2022 £ (789,480,000 décembre XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £).
Le tableau suivant présente la hiérarchie d’évaluation de la juste valeur des immeubles de placement :
Date d'évaluation : | Total £'000 | Prix actifs cotés (niveau 1) £'000 | Entrées observables significatives (niveau 2) £'000 | Entrées significatives non observables (niveau 3) £'000 |
31 Décembre 2023 | 700,720 | - | - | 700,720 |
31 Décembre 2022 | 789,480 | - | - | 789,480 |
Les niveaux hiérarchiques sont définis dans la note 29.
Il a été déterminé que l'ensemble du portefeuille d'immeubles de placement devait être classé dans la catégorie de niveau 3. Le tableau ci-dessous présente l'évolution dans l'année sur la catégorie de niveau 3 :
Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |||
Solde en début d'année | 789,480 | 906,149 | ||
Récents | 10,260 | 89,287 | ||
Cessions | (24,969) | (84,087) | ||
Perte sur cession d'immeubles de placement | (726) | (8,636) | ||
Variation de juste valeur au cours de l'exercice | (86,350) | (113,233) | ||
Solde à la fin de l'année | 687,695 | 789,480 |
La détermination de la juste valeur des immeubles de placement détenus par chaque filiale consolidée nécessite le recours à des estimations telles que les flux de trésorerie futurs des immeubles de placement, qui prennent en compte les locations, le profil des locataires, les flux de revenus futurs, les éventuels aspects environnementaux et la remise en état globale. et l'état de la propriété, ainsi que les taux d'actualisation applicables à ces actifs. Les flux de revenus futurs comprennent le loyer contractuel (loyer de passage) et la valeur locative estimée (VRE) après la période contractuelle. Lors du calcul de l'ERV, l'impact potentiel des futures incitations à la location qui seront accordées pour garantir de nouveaux contrats est pris en compte. Toutes ces estimations sont basées sur les conditions de marché locales existant à la date de clôture.
Au 31 décembre 2023, la juste valeur estimée de chaque immeuble a été principalement calculée en utilisant des méthodes comparables transactions de marché récentes dans des conditions de pleine concurrence et évaluées conformément aux parties pertinentes du Livre rouge de la RICS.
L'impact du changement climatique sur le portefeuille et le principal risque lié aux normes environnementales et d'efficacité énergétique sont divulgués dans le rapport stratégique du rapport annuel complet.
Techniques utilisées pour valoriser les immeubles de placement
Les descriptions et définitions suivantes concernent les techniques d’évaluation et les principales données observables utilisées pour déterminer les justes valeurs :
Technique de valorisation : méthode comparable au marché
Selon la méthode du marché comparable (ou approche de marché), la juste valeur d'un bien immobilier est estimée sur la base de transactions comparables sur le marché.
Apport important : marché locatif
Le loyer auquel l'espace pourrait être loué dans les conditions du marché en vigueur à la date de fourchette d'évaluation : 16,200 3,237,000 £ - 2022 12,500 3,137,000 £ par an (XNUMX : XNUMX XNUMX £ - XNUMX XNUMX XNUMX £ par an).
Données observables : croissance des loyers
La baisse des loyers repose sur des accords contractuels : 6.49 % (2022 : baisse de 5.08 %). Il y a un dégueulasse réduction de loyer contractuelle, selon les opérations normales, il s'agit d'une combinaison de cessions de propriétés, d'espace sous rénovations et expirations de baux.
Entrée observable : rendement équivalent
Le rendement moyen pondéré dans le temps qu’une propriété produira, y compris les coûts d’achat. Le rendement équivalent se situe généralement entre le rendement initial net et le rendement de réversion. Voir le tableau ci-dessous.
Entrées non observables :
Les données non observables significatives (niveau 3) sont sensibles aux changements dans les flux de trésorerie futurs estimés provenant des immeubles de placement, tels que les augmentations et diminutions des loyers contractés, les dépenses d'exploitation et les dépenses en capital, ainsi que l'activité transactionnelle sur le marché immobilier.
Les données de marché géographiques et sectorielles examinées lors de la préparation de l’évaluation de décembre 2023 présentaient une fourchette de rendement initiale de 5.78 % à 15.0 % (2022 : 5.20 % à 17.55 %).
Comme indiqué dans les estimations et jugements comptables importants, la valorisation du portefeuille immobilier du Groupe est sujette au jugement et est par nature subjective, et les valeurs réelles ne peuvent être déterminées que dans le cadre d'une opération de vente.
Fourchette de rendement équivalent par secteur :
Équitables Valeur | Gamme VRE | Équivalent | |
Secteur | £'000 | (par pied carré par an) | Plage de rendement |
Industrie | £22,125.00 | £ 3.50 - £ 9.49 | 6.61% - 30.12% |
Au detail | £21,925.00 | £ 4.50 - £ 60.10 | 6.00% - 30.97% |
Alternatives/Autre | £11,650.00 | £ 5.00 - £ 17.67 | 4.75% - 9.69% |
Bureau par région | |||
Bureau Sud-Est | £122,800.00 | £ 5.07 - £ 29.01 | 8.25% - 19.88% |
Bureau Sud Ouest | £69,800.00 | £ 8.74 - £ 22.00 | 9.00% - 13.09% |
Bureau Midlands | £133,550.00 | £ 3.01 - £ 34.95 | 9.09% - 14.00% |
Bureau Nord Ouest | £97,015.00 | £ 6.61 - £ 29.59 | 7.50% - 14.26% |
Bureau Nord-Est | £106,800.00 | £ 4.00 - £ 30.51 | 7.61% - 21.78% |
Bureau du Pays de Galles | £20,125.00 | £ 10.00 - £ 13.50 | 8.94% - 10.34% |
Bureau Ecosse | £94,930.00 | £ 4.48 - £ 24.02 | 8.81% - 19.80% |
Total | £700,720.00 |
L’impact des changements sur les intrants non observables significatifs :
2023 Impact sur déclaration de complet revenu £'000 | 2023 Impact sur déclaration de la traduction de documents financiers position £'000 | 2022 Impact sur déclaration de complet revenu £'000 | 2022 Impact sur déclaration de la traduction de documents financiers position £'000 | |
Amélioration de l'ERV de 5 % | 31,464 | 31,464 | 35,307 | 35,307 |
Aggravation de l'ERV de 5% | (30,966) | (30,966) | (34,740) | (34,740) |
Amélioration du rendement de 0.125% | 10,361 | 10,361 | 13,427 | 13,427 |
Diminution du rendement de 0.125% | (10,101) | (10,101) | (13,035) | (13,035) |
15. Investissement dans les filiales
Liste des filiales détenues et contrôlées à 100 % par le Groupe :
Pays de constitution | La propriété % | |
Beaufort Office Park Management Company Limitée | Royaume Uni | 100% |
Société de gestion du parc d'affaires de l'aéroport de Glasgow limitée | Royaume Uni | 100% |
Quay West Estate Company Limitée | Royaume Uni | 100% |
Commercial régional MIDCO Ltée | Jersey | 100% |
RR Aspect Court Ltd | Jersey | 100% |
RR Bennett House Ltd | Jersey | 100% |
RR Bishopgate Street Ltd | Jersey | 100% |
RR Brand Street Ltd | Jersey | 100% |
RR Bristol Ltd | Jersey | 100% |
RR Chancellor Court Ltd. | Jersey | 100% |
RR Crompton Way Ltd | Jersey | 100% |
RR Falcon Ltd | Jersey | 100% |
RR Glasgow Ltd | Jersey | 100% |
RR Harvest Ltd | Jersey | 100% |
RR Hounds Gate Ltd | Jersey | 100% |
RR Milburn House Ltd | Jersey | 100% |
RR Minton Place Ltée | Jersey | 100% |
RR Newstead Court Ltd | Jersey | 100% |
RR Portland Street Ltd | Jersey | 100% |
RR Rainbow (Aylesbury) Ltd | Jersey | 100% |
RR Rainbow (Nord) Ltée | Jersey | 100% |
RR Rainbow (Sud) Ltd | Jersey | 100% |
RR Range Ltd | Jersey | 100% |
RR Sea Dundee Ltd | Royaume Uni | 100% |
RR Sea Hanover Street Ltd. | Royaume Uni | 100% |
RR Sea Lamont I Ltd | Jersey | 100% |
RR Sea Lamont II Ltd | Jersey | 100% |
RR Sea Lamont III Ltd | Jersey | 100% |
RR Sea St. Helens Ltd | Royaume Uni | 100% |
RR Sea Stafford Ltd | Royaume Uni | 100% |
RR Sea Strand Ltd. | Royaume Uni | 100% |
RR Sea TAPP Ltd | Guernsey | 100% |
RR Sea TOPP Bletchley Ltd | Guernsey | 100% |
RR Sea TOPP I Ltd. | Guernsey | 100% |
RR Sheldon Court Ltd | Jersey | 100% |
RR Star Ltd | Jersey | 100% |
RR St Georges House Ltd | Jersey | 100% |
RR St James Court Ltd | Jersey | 100% |
RR Strathclyde BP Ltd | Jersey | 100% |
RR UK (Central) Ltd | Jersey | 100% |
RR UK (Cheshunt) Ltd | Jersey | 100% |
RR UK (Port Solent) Ltd | Jersey | 100% |
RR UK (Sud) Ltd | Jersey | 100% |
RR Wallington Ltd | Jersey | 100% |
RR Westminster House Ltd. | Jersey | 100% |
RR Wing Portfolio Ltd | Jersey | 100% |
Tay Properties Ltd. | Jersey | 100% |
TCP Arbos Ltd. | Jersey | 100% |
TCP Channel Ltd. | Jersey | 100% |
Tosca Chandlers Ford Ltd (en liquidation) | Jersey | 100% |
Tosca Glasgow II Ltd | Jersey | 100% |
Toutes les entités ci-dessus ont été incluses dans les états financiers consolidés du Groupe.
En vertu d'un accord d'option d'achat modifié et mis à jour en date du 3 novembre 2015, les Administrateurs considèrent que le Groupe contrôle View Castle Limited et ses filiales (le « Groupe View Castle »).
Aux termes de cette option, le Groupe a la possibilité d'acquérir n'importe laquelle des propriétés détenues par View Castle Group en émettant un avis d'option pour une contrepartie nominale de 1 £. Le destinataire de l'avis d'option sera tenu de transmettre son titre dans un délai d'un mois après réception de l'avis d'option.
Bien qu'il ne détienne aucune participation en capital, le Groupe contrôle le groupe View Castle car l'accord d'option a pour effet que le Groupe est exposé et a droit à des rendements variables de son implication dans le groupe View Castle par le biais de son pouvoir de contrôle.
Les sociétés qui composent le View Castle Group sont les suivantes :
Liste des filiales contrôlées par le Groupe : | Pays de constitution | Control % |
Credential (Wardpark Nord) Ltée | Royaume Uni | 100% |
Credential Estates Ltd. | Royaume Uni | 100% |
Fiducie unitaire de fusée | Jersey | 100% |
Presser Newco 2 Ltd | Royaume Uni | 100% |
Voir Château Ltd | Royaume Uni | 100% |
Voir le château (Milton Keynes) Ltd | Royaume Uni | 100% |
View Castle (Propriétés) Ltd | Royaume Uni | 100% |
L'ensemble des entités ci-dessus ont été incluses dans les états financiers consolidés du Groupe au 31 décembre 2023.
16. Créances non courantes sur prêts locataires
| 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 |
En début d'année | 770 | 1,011 |
Montants remboursés dans l'année | (192) | (241) |
En fin d'année | 578 | 770 |
Actif dû à moins d'un an (note 1) | 193 | 192 |
Actif dû après 1 an | 385 | 578 |
578 | 770 |
Courant 2016, le Groupe a conclu un accord de prêt avec un locataire d'un montant de 1,926,000 4 31 £. Le prêt est soumis à des intérêts de retard de 2023 % supérieurs au taux de base de la Bank of Scotland et est remboursable par versements sur dix ans. Aucune dépréciation n’a été constatée sur les créances sur prêts locataires au 31 décembre 2022 ni au XNUMX décembre XNUMX.
17. Clients et autres débiteurs
31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Montant brut à recevoir des locataires | 8,704 | 10,092 |
Moins provision pour dépréciation | (915) | (902) |
Montant net à recevoir des locataires | 7,789 | 9,190 |
Créances courantes - prêts locataires (note 16) | 193 | 192 |
Impôt sur le revenu | 52 | 52 |
Autres créances | 760 | 955 |
Paiement anticipé pour lissage du loyer (note 14) | 13,025 | 10,597 |
Prépaiements | 11,018 | 9,288 |
32,837 | 30,274 |
L'exposition maximale au risque de crédit à la date de clôture correspond à la valeur comptable des montants indiqués ci-dessus. Le Groupe ne détient aucun collatéral en garantie.
L’analyse âgée des créances commerciales en souffrance mais non dépréciées est la suivante :
31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
<30 jours | 3,604 | 7,386 |
30-60 jours | 650 | 205 |
> 60 jours | 4,450 | 2,501 |
Montant net à recevoir des locataires | 8,704 | 10,092 |
Moins provision pour dépréciation | (915) | (902) |
Montant net à recevoir des locataires | 7,789 | 9,190 |
Les Administrateurs considèrent que la juste valeur des créances est égale à leur valeur comptable.
Le tableau ci-dessus présente l'analyse chronologique des créances commerciales incluses dans le tableau qui sont en souffrance mais non dépréciées. Il s’agit de locataires pour lesquels il n’existe pas d’antécédents de défaillance récents.
Provision pour dépréciation de l'évolution des créances commerciales comme suit :
31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
En début d'année | 902 | 1,615 |
Provision pour dépréciation de l'exercice | 903 | 949 |
Créances radiées comme irrécouvrables | (670) | (458) |
Provision non utilisée reprise | (220) | (1,204) |
En fin d'année | 915 | 902 |
Les autres catégories de créances commerciales et autres créances n'incluent pas les actifs dépréciés. Les créances sont radiées comme irrécouvrables lorsque il n’y a aucune attente raisonnable de rétablissement.
18. Trésorerie et équivalents de trésorerie
| 31 décembre 2023 £'000 |
| 31 décembre 2022 £'000 |
Réservation de groupe |
|
| |
Espèces détenues en banque | 30,209 |
| 41,262 |
Liquidités soumises à restrictions détenues en banque | 3,826 |
| 8,886 |
En fin d'année | 34,035 |
| 50,148 |
* Les comparatifs ont été ré-analysés entre les soldes affectés et non affectés.
Les soldes de trésorerie soumises à restrictions du Groupe comprennent :
? 3,826,000 2022 8,886,000 £ (XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £) de fonds détenus sur des comptes bancaires bloqués qui sont contrôlés par les prêteurs du Groupe et sont libérés une fois que certaines conditions de prêt sont remplies. Les fonds affectés proviennent du produit net des cessions d'immeubles de placement.
Les montants suivants ne sont pas analysés comme soldes affectés :
? 7,863,000 2022 9,940,000 £ (XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £) de fonds en espèces représentent les revenus de charges de service reçus des locataires pour le règlement des dépenses futures en matière de charges de service.
? 2,845,541 2022 3,493,000 £ (XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £) de fonds en espèces représentent les dépôts de loyer des locataires.
Ces montants ne sont pas analysés comme des soldes affectés.
Les soldes de trésorerie soumis à restrictions sont tous accessibles dans un délai de 90 jours et répondent donc à la définition de trésorerie et équivalents de trésorerie.
19. Fournisseurs et autres dettes
| 31 décembre 2023 £'000 |
| 31 décembre 2022 £'000 |
Retenue à la source due sur les dividendes versés | 668 |
| 929 |
Dividendes annoncés mais non versés | 6,189 |
| 8,509 |
Dettes commerciales | 2,862 |
| 3,455 |
Autres dettes | 15,350 |
| 14,703 |
Taxe sur la valeur ajoutée | 1,387 |
| 1,562 |
Accumulation | 6,583 |
| 10,073 |
En fin d'année | 33,039 |
| 39,231 |
Les autres dettes comprennent principalement les cautions de loyer détenues et les charges de charges.
Les Administrateurs considèrent que la juste valeur des dettes commerciales et autres dettes est égale à leur valeur comptable.
20. Revenus différés
Les revenus locatifs différés de 15,597,000 31 2022 £ (16,661,000 décembre 12 : XNUMX XNUMX XNUMX £) représentent les loyers reçus d'avance des locataires. Les revenus différés seront comptabilisés sur la période de XNUMX mois suivante.
21. Passifs d'impôts différés
| 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Taxe différée | 708 | 699 | |
En fin d'année | 708 | 699 | |
L’évolution des impôts différés passifs est présentée ci-dessous : |
| ||
En début d'année | 699 | 705 | |
Impôt différé sur la valorisation des immeubles de placement | 9 | (6) | |
En fin d'année | 708 | 699 |
Le passif d’impôt différé concerne l’impôt passif potentiel qui pourrait se cristalliser lors de la vente des immeubles de placement. Il est calculé sur les plus-values de réévaluation des immeubles de placement détenus par le Groupe qui ne relèvent pas du régime REIT.
22. Emprunts bancaires et emprunts
Les emprunts bancaires sont garantis par des charges sur immeubles de placement détenus par certaines filiales détentrices d'actifs. Les banques détiennent également des frais sur les actions de certaines filiales et sur les sociétés holding intermédiaires de ces filiales. Les éventuels frais associés au montage des emprunts bancaires non amortis à la clôture de l'exercice sont compensés par les montants tirés sur les facilités comme indiqué dans le tableau ci-dessous :
| 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Emprunts bancaires tirés en début d'année | 390,792 | 389,937 | |
Emprunts bancaires tirés | 3,729 | 14,322 | |
Emprunts bancaires remboursés | (23,771) | (13,467) | |
Emprunts bancaires tirés en fin d'année | 370,750 | 390,792 | |
Moins : frais non amortis en début d’année | (5,527) | (6,463) | |
Moins : les frais d'émission d'emprunt engagés dans l'année | (495) | (485) | |
A ajouter : frais d'émission d'emprunt amortis dans l'année | 875 | 1,421 | |
En fin d'année | 365,603 | 385,265 | |
Maturité des emprunts bancaires |
| ||
Remboursable dans un délai d'un an | - | - | |
Remboursable entre 1 à 2 ans | - | - | |
Remboursable entre 2 à 5 ans | 310,721 | 290,677 | |
Remboursable après plus de 5 ans | 60,029 | 100,115 | |
Frais d'émission de prêt non amortis | (5,147) | (5,527) | |
| 365,603 | 385,265 |
Comme détaillé dans la note 23, le Groupe a émis 50,000,000 31 2022 £ (50,000,000 décembre XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £) d’obligations éligibles de détail.
Le tableau ci-dessous présente les emprunts du Groupe.
Prêteur | Facilité £'000 | Encours de la dette* £'000 | Maturité données | Brut prêt à la valeur** | Taux d'intérêt annuel | Amortissement |
Royal Bank of Scotland, Bank of Scotland et Barclays | 122,221 | 122,221 | Aug-26 | 54.5% | 2.40% sur 3 mois £ SONIA | Prépaiement obligatoire |
Scottish Widows Ltd et Aviva Investors Financement immobilier | 152,500 | 152,500 | Dec-27 | 52.9% | 3.28% Fixe | Aucun |
Veuves écossaises Ltd | 36,000 | 36,000 | Dec-28 | 47.2% | 3.37% Fixe | Aucun |
Santander UK | 60,029 | 60,029 | Jun-29 | 52.1% | 2.20% sur 3 mois £ SONIA | Prépaiement obligatoire |
Total des emprunts bancaires | 370,750 | 370,750 | ||||
Obligation éligible au détail |
50,000 |
50,000 |
Aug-24 |
N/D |
4.50% Fixe |
Aucun |
Total | 420,750 | 420,750 |
|
SONIA = Moyenne indexée sur la nuit en sterling
* Avant frais d'émission de dette non amortis
** Basé sur les évaluations de propriétés limitées de Colliers International Property Consultants
La part des emprunts à taux d'intérêt variable s'élève à 43.3% (31 décembre 2022 : 43.1%).
La durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de la dette du Groupe à la clôture de l'exercice était de 3.5 ans (31 décembre 2022 : 4.5 ans).
Le taux d'intérêt moyen pondéré payable par le Groupe sur le total de ses emprunts bancaires, hors frais de couverture, à la fin de l'exercice était de 5.4 % (31 décembre 2022 : 3.5 %).
Le taux d’intérêt moyen pondéré du Groupe, y compris les obligations éligibles au détail et l’activité de couverture à la fin de l’année, s’élevait à 3.5 % par an (31 décembre 2022 : 3.5 % par an).
Le Groupe a respecté tous les engagements financiers relatifs aux facilités ci-dessus applicables tout au long de l'exercice couvert par ces états financiers consolidés. Chaque facilité est assortie de clauses distinctes qui comprennent généralement : la couverture des intérêts historiques, la couverture des intérêts projetés, la couverture LTV et la couverture du service de la dette. Un manquement aux niveaux convenus entraînerait généralement un cas de défaut de la facilité concernée, donnant au prêteur le droit, mais non l'obligation, de déclarer le prêt immédiatement exigible et exigible. Lorsqu'un prêt est remboursé dans ces circonstances, des frais de remboursement anticipé s'appliqueront, qui sont généralement basés sur un pourcentage du prêt remboursé ou calculés en référence aux revenus d'intérêts perdus par les prêteurs à la suite du remboursement.
Comme indiqué dans la note 24, le Groupe utilise une combinaison de swaps de taux d'intérêt et d'emprunts à taux fixe pour se couvrir contre les risques de taux d'intérêt sur les flux de trésorerie. L'exposition du Groupe à la volatilité des taux d'intérêt est minime.
23. Obligations éligibles au détail
La Société a émis 50,000,000 31 2022 £ (50,000,000 décembre 4.5 : 6 2024 XNUMX £) d'obligations de détail éligibles à XNUMX % avec une date d'échéance le XNUMX août XNUMX. Ces obligations non garanties sont cotées sur la plateforme ORB de la Bourse de Londres.
| 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Capital de l'obligation en début d'année | 50,000 | 50,000 | |
Frais d'émission non amortis en début d'année | (248) | (404) | |
Amortissement des frais d'émission | 155 | 156 | |
En fin d'année | 49,907 | 49,752 |
24. Les instruments financiers dérivés
Des plafonds de taux d'intérêt et des swaps sont en place pour atténuer le risque de taux d'intérêt résultant de la conclusion d'emprunts à taux variable.
| 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Juste valeur au début de l'année | 24,449 | 1,706 | |
Produit reçu d'une réduction des montants nominaux | (1,246) | - | |
Réévaluation en période | (7,194) | 22,743 | |
Juste valeur en fin d'année | 16,009 | 24,449 |
Le calcul de la juste valeur des caps de taux et des swaps est basé sur le calcul suivant : le montant notionnel multiplié par la différence entre le taux du swap et le taux actuel du marché puis multiplié par le nombre d'années restantes au contrat et actualisé. De plus amples détails peuvent être trouvés dans la note 29.1.
Au cours de l'exercice, le montant notionnel des instruments dérivés a été réduit d'un montant en espèces réalisé de 1,246,000 XNUMX XNUMX £.
Le tableau ci-dessous présente les montants notionnels et les taux de couverture et de swap par rapport au détail des facilités de prêt du Groupe.
Prêteur |
Facilité £'000 |
Encours de la dette* £'000 |
Maturité données |
Taux d'intérêt annuel |
Montant notionnel £'000 |
Taux de swap/cap |
Royal Bank of Scotland, Bank of Scotland et Barclays | 122,221 | 122,221 | Aug-26 | 2.40% sur 3 mois £ SONIA | Échange 71,000 Casquette 51,221 | 0.97% 0.97% |
Scottish Widows Ltd et Aviva Investors Financement immobilier | 152,500 | 152,500 |
Dec-27 |
3.28% Fixe |
n / a |
n / a |
Veuves écossaises Ltd | 36,000 | 36,000 |
Dec-28 |
3.37% Fixe |
n / a |
n / a |
Santander UK | 60,029 | 60,029 |
Jun-29 | 2.20% sur 3 mois £ SONIA | Échange 49,403 Casquette 10,626 | 1.39% 1.39% |
Total des emprunts bancaires | 370,750 | 370,750 |
*Avant frais d'émission de dette non amortis
SONIA = Moyenne indexée sur la nuit en sterling
Au 31 décembre 2023, les accords notionnels de swap s'élevaient à 120.4 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 122.4 millions de livres sterling) et les accords notionnels de plafond s'élevaient à 61.8 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 71.5 millions de livres sterling).
Le taux d’intérêt effectif moyen pondéré du Groupe était de 3.5 % (31 décembre 2022 : 3.5 %), frais de couverture inclus et obligations éligibles pour particuliers.
L'exposition maximale au risque de crédit à la date de clôture correspond à la juste valeur des passifs dérivés.
L'objectif du Groupe est de couvrir au moins 90 % du portefeuille total de dettes au moyen de dérivés de taux d'intérêt et de facilités à taux fixe. À la fin de l'année, la proportion totale de dettes couvertes s'élevait à 100.0 % (31 décembre 2022 : 100.9 %), comme indiqué ci-dessous.
| 31 décembre 2022 £'000 | 31 Décembre 2021 £'000 | |
Total des emprunts bancaires | 370,750 | 390,792 | |
Valeur notionnelle des plafonds de taux d'intérêt et des swaps | 182,250 | 193,871 | |
Valeur des dettes à taux fixe | 188,500 | 201,000 | |
370,750 | 394,871 | ||
Proportion de dette couverte | 100.0% | 100.9% |
Le tableau peut ne pas totaliser en raison des arrondis
Le Groupe n’a pas adopté la comptabilité de couverture au cours de ces deux années.
25. Baux
Droit d'utilisation de l'actif | 31 décembre 2023 £'000 | 31 Décembre 2022 £'000 | |
En début d'année | 11,126 | 16,482 | |
Décomptabilisation du droit d'utilisation de l'actif | - | (5,171) | |
Mouvement de juste valeur | (139) | (185) | |
En fin d'année | 10,987 | 11,126 |
Responsabilité locative | 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
En début d'année | 11,505 | 16,795 | |
Décomptabilisation du passif de location-financement | - | (5,247) | |
Paiements de location | (435) | (553) | |
Frais d'intérêt | 405 | 510 | |
En fin d'année | 11,475 | 11,505 |
La décomptabilisation des actifs et passifs liés au droit d’utilisation au cours de l’exercice a donné lieu à un gain réalisé de néant (2022 : 76,000 XNUMX £).
Les engagements de location du Groupe, qui sont désormais représentés par le droit d'utilisation de l'actif et du passif de location, sont répartis sur 10 contrats de location distincts, les deux contrats les plus importants à Northern Cross Basingstoke et Quantum Court Edinburgh représentant 48 % du solde. Le total des engagements sur locations de terrains et constructions est le suivant :
Réservation de groupe | 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Payable dans un délai d'un an | 435 | 435 | |
Payable entre 1 et 2 ans | 435 | 435 | |
Payable entre 2 et 5 ans | 1,305 | 1,305 | |
Payable après 5 ans | 33,999 | 29,109 | |
36,174 | 31,284 |
26. Capital déclaré
Le capital déclaré représente la contrepartie reçue par la Société pour l'émission d'Actions Ordinaires.
|
| 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Réservation de groupe |
|
| ||
Actions émises et entièrement libérées sans valeur nominale |
|
| ||
Au début de l'année | 513,762 | 513,762 | ||
En fin d'année | 513,762 | 513,762 | ||
Nombre d'actions émises |
| |||
Au début de l'année | 515,736,583 | 515,736,583 | ||
En fin d'année | 515,736,583 | 515,736,583 |
27. Valeur liquidative par Action (VNI)
La valeur liquidative de base par action est calculée en divisant l'actif net dans l'état de la situation financière attribuable aux détenteurs d'actions ordinaires de la société mère par le nombre d'actions ordinaires en circulation à la fin de l'année.
De plus amples détails sur les mesures de performance de l’EPRA sont disponibles dans le rapport annuel complet.
Les valeurs liquidatives ont été calculées comme suit :
|
| 31 Décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Réservation de groupe |
| |||
Valeur liquidative selon l'état de la situation financière consolidé | 306,089 | 402,942 | ||
Ajustement pour le calcul des immobilisations corporelles nettes EPRA : |
| |||
Les instruments financiers dérivés | (16,009) | (24,449) | ||
Impôt différé passif | 708 | 699 | ||
Actifs corporels nets EPRA | 290,788 | 379,192 | ||
Nombre d'actions ordinaires en circulation | 515,736,583 | 515,736,583 | ||
Valeur liquidative par action - de base et diluée | 59.3p | 78.1p | ||
Actifs corporels nets EPRA par action - de base et dilués | 56.4p | 73.5p |
28. Notes relatives à l'état des flux de trésorerie
28.1 Transactions non monétaires
Au cours de l'exercice précédent, deux actifs et passifs liés au droit d'utilisation ont été décomptabilisés suite à la vente d'immeubles de placement à emphytéose.
28.2 Rapprochement des variations des passifs avec les flux de trésorerie liés aux activités de financement
| Prêts et emprunts bancaires £'000 | Obligations éligibles au détail £'000 |
Dettes locatives ? 000 £ |
Total £'000 |
Solde au 1er janvier 2023 | 385,265 | 49,752 | 11,505 | 446,522 |
Variations des flux de trésorerie de financement : | ||||
Les emprunts bancaires et obligataires progressent | 3,729 | - | - | 3,729 |
Emprunts bancaires remboursés | (23,771) | - | - | (23,771) |
Frais d'emprunts bancaires et obligataires payés | (495) | - | - | (495) |
Paiements de location | - | - | (435) | (435) |
Variations totales liées au financement des flux de trésorerie | (20,537) | - | (435) | (20,972) |
Amortissement des frais d'émission | 875 | 155 | - | 1,030 |
Déroulement de la remise | - | - | 405 | 405 |
Total des autres changements | 875 | 155 | 405 | 1,435 |
Solde au 31 décembre 2023 | 365,603 | 49,907 | 11,475 | 426,985 |
| Prêts et emprunts bancaires £'000 | Obligations éligibles au détail £'000 |
Dettes locatives ? 000 £ |
Total £'000 |
Solde au 1er janvier 2022 | 383,474 | 49,596 | 16,795 | 449,865 |
Variations des flux de trésorerie de financement : | ||||
Les emprunts bancaires et obligataires progressent | 14,322 | - | - | 14,322 |
Emprunts bancaires remboursés | (13,467) | - | - | (13,467) |
Frais d'emprunts bancaires et obligataires payés | (485) | - | - | (485) |
Paiements de location | - | - | (553) | (553) |
Variations totales liées au financement des flux de trésorerie | 370 | - | (553) | (183) |
Amortissement des frais d'émission | 1,421 | 156 | - | 1,577 |
Déroulement de la remise | - | - | 510 | 510 |
Décomptabilisation du passif de location-financement | - | - | (5,247) | (5,247) |
Total des autres changements | 1,421 | 156 | (4,737) | (3,160) |
Solde au 31 décembre 2022 | 385,265 | 49,752 | 11,505 | 446,522 |
29. Gestion des risques financiers
29.1 Instruments financiers
Les principaux actifs et passifs financiers du Groupe sont ceux qui découlent directement de ses opérations : clients et autres débiteurs, fournisseurs et autres créditeurs et trésorerie et équivalents de trésorerie. Les autres principaux passifs financiers du Groupe sont les emprunts bancaires et autres emprunts, les montants dus aux dérivés de taux d'intérêt et les dettes de location, dont l'objet principal est de financer l'acquisition et le développement du portefeuille immobilier de placement du Groupe.
Vous trouverez ci-dessous une comparaison par classe des valeurs comptables des instruments financiers du Groupe comptabilisés dans les états financiers et de leur juste valeur :
| 31 Décembre 2023 | 31 Décembre 2022 | ||
Réservation de groupe | Valeur comptable £'000 | Équitables Plus-value £'000 | Valeur comptable £'000 | Équitables Plus-value £'000 |
Actifs financiers - évalués au coût amorti |
|
| ||
Clients et autres débiteurs | 9,127 | 9,127 | 10,915 | 10,915 |
Espèces et dépôts à court terme | 34,505 | 34,505 | 50,148 | 50,148 |
Actifs financiers - évalués à la juste valeur par résultat |
|
| ||
Dérivés de taux d'intérêt | 16,009 | 16,009 | 24,449 | 24,449 |
Passifs financiers - évalués au coût amorti |
|
| ||
Fournisseurs et autres créditeurs | (30,984) | (30,984) | (36,741) | (36,741) |
Emprunts bancaires et emprunts | (365,603) | (354,124) | (385,265) | (366,398) |
Obligations éligibles au détail | (49,907) | (46,700) | (49,752) | (49,335) |
Responsabilité locative | (11,475) | (11,475) | (11,505) | (11,505) |
Les actifs et passifs financiers suivants sont comptabilisés dans l'état consolidé de la situation financière au coût amorti, mais leur juste valeur est différente, comme indiqué ci-dessus. Leurs justes valeurs sont déterminées comme suit :
· La juste valeur des emprunts bancaires et des emprunts est déterminée par référence aux évaluations à la valeur de marché fournies par les prêteurs.
· La juste valeur des obligations éligibles au détail est déterminée par leur valeur de marché publiée.
· La juste valeur de la dette locative a été déterminée comme la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs actualisés en utilisant le taux d'emprunt marginal du Groupe.
Les actifs et passifs financiers suivants sont comptabilisés dans l’état consolidé de la situation financière à la juste valeur qui est déterminée comme suit :
· La juste valeur des dérivés de taux d’intérêt est comptabilisée dans l’état consolidé de la situation financière et est déterminée en s’attendant à ce que les taux d’intérêt dépassent les taux d’exercice et en actualisant ces flux de trésorerie futurs aux taux du marché en vigueur à la fin de l’exercice.
Hiérarchie de la juste valeur
Le tableau suivant présente la hiérarchie d'évaluation de la juste valeur des actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur par le biais du résultat net.
| Total £'000 | Prix actifs cotés (niveau 1) £'000 | Entrées observables significatives (niveau 2) £'000 | Entrées significatives non observables (niveau 3) £'000 |
Solde au 31 décembre 2023 |
|
|
|
|
Dérivés de taux d'intérêt | 16,009 | - | 16,009 | - |
31 Décembre 2022 |
|
|
|
|
Dérivés de taux d'intérêt | 24,449 | - | 24,449 | - |
Les différents niveaux sont définis comme suit.
Niveau 1 : prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques.
Niveau 2 : Techniques d'évaluation pour lesquelles les données du niveau le plus bas qui sont significatives pour l'évaluation de la juste valeur sont directement ou indirectement observables.
Niveau 3 : Techniques d'évaluation pour lesquelles les données du niveau le plus bas qui sont significatives pour l'évaluation de la juste valeur sont inobservables.
Pour les actifs et passifs comptabilisés de manière récurrente dans les comptes consolidés, le Groupe détermine si des transferts ont eu lieu entre niveaux hiérarchiques en réévaluant la catégorisation à chaque clôture.
Il n’y a eu aucun transfert entre niveaux au cours de l’année.
29.2 Gestion des risques
Le Groupe est exposé au risque de marché (y compris le risque de taux d'intérêt), au risque de crédit et au risque de liquidité. Le conseil d'administration veille à la gestion de ces risques. Le conseil d'administration examine et approuve les politiques de gestion de chacun de ces risques qui sont résumées ci-dessous.
29.3 Risque de marché
Le risque de marché est le risque que la juste valeur des instruments financiers fluctue en raison des variations des prix du marché. Les instruments financiers détenus par le Groupe qui sont affectés par le risque de marché sont principalement les soldes bancaires du Groupe ainsi qu'un certain nombre de swaps de taux d'intérêt conclus pour atténuer le risque de taux d'intérêt.
Le risque de taux d'intérêt du Groupe provient des emprunts à long terme émis à taux variable, qui exposent le Groupe au risque de taux d'intérêt sur les flux de trésorerie. Les emprunts émis à taux variable exposent le Groupe au risque de taux d'intérêt en juste valeur. Le Groupe gère le risque de taux d'intérêt sur ses flux de trésorerie en utilisant des swaps de taux d'intérêt flottants vers des taux d'intérêt fixes, des plafonds de taux d'intérêt et des swaps de taux d'intérêt. Les swaps de taux d'intérêt ont pour effet économique de convertir les emprunts à taux variable en taux fixes. Les plafonds de taux d’intérêt limitent l’exposition à un niveau connu.
29.4 Risque de crédit
Le risque de crédit est le risque qu'une contrepartie ne respecte pas ses obligations au titre d'un instrument financier ou d'un contrat client, entraînant une perte financière. Le Groupe est exposé au risque de crédit tant par ses activités de location que par ses activités de financement, y compris les dépôts auprès des banques et institutions financières. Le risque de crédit est atténué par le fait que les locataires sont tenus de payer les loyers à l'avance en vertu de leurs obligations locatives. La qualité du crédit du locataire est évaluée sur la base d'une carte de crédit détaillée au moment de la conclusion du contrat de location.
Les créances commerciales en cours font l’objet d’un suivi régulier. L'exposition maximale au risque de crédit à la date de clôture correspond à la valeur comptable de chaque catégorie d'actifs financiers.
29.5 Risque de crédit lié aux créances commerciales
Les créances commerciales, principalement les loyers des locataires, sont présentées au bilan du Groupe nettes des provisions pour dépréciation. Le risque de crédit est principalement géré en exigeant des locataires qu'ils paient les loyers à l'avance et en effectuant des tests sur la solidité des clauses restrictives avant l'acquisition.
29.6 Risque de crédit lié aux instruments financiers et aux dépôts en espèces
L'un des principaux risques de crédit du Groupe concerne les banques et les institutions financières. Le Conseil d'administration estime que le risque de crédit sur les dépôts à court terme et les soldes de trésorerie des comptes courants est limité car les contreparties sont des banques, prêteurs engagés du Groupe, bénéficiant de notations de crédit élevées attribuées par les agences internationales de notation.
La liste des banquiers du Groupe, avec leurs dernières notations de crédit Fitch, était la suivante :
Les banquiers | Fitch Ratings |
Banque Barclays | Une écurie |
Royal Bank of Scotland | Écurie A+ |
Banque d'Écosse plc | Écurie A+ |
Santander UK | Écurie A+ |
Aviva | Écurie A+ |
Veuves écossaises limitées | Une écurie |
29.7 Risque de liquidité
Le risque de liquidité découle de la gestion par le Groupe du fonds de roulement et, désormais, des charges financières et des remboursements du principal de ses emprunts. Il s'agit du risque que le Groupe rencontre des difficultés à faire face à ses obligations financières à leur échéance, dans la mesure où la majorité des actifs du Groupe sont des immeubles de placement et ne sont donc pas facilement réalisables. L'objectif du Groupe est de s'assurer de disposer de fonds disponibles suffisants pour ses opérations et de financer ses investissements. Ceci est réalisé grâce à un suivi continu des flux de trésorerie prévus et réels par la direction.
Le tableau ci-dessous résume le profil des échéances des passifs financiers du Groupe sur la base des paiements contractuels non actualisés :
Groupe au 31 décembre 2023 | Dans 1 année £'000 | Entre Années 1 et 2 £'000 | Entre Années 2 et 5 £'000 | Après 5 ans £'000 |
Total £'000 | |
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| |
Fournisseurs et autres créditeurs | (30,984) | - | - | - | (30,984) | |
Emprunts bancaires | (20,104) | (20,104) | (344,139) | (62,282) | (446,629) | |
Dérivés de taux d'intérêt | 7,810 | 7,810 | 10,735 | 1,185 | 27,540 | |
Obligations éligibles au détail | (51,125) | - | - | - | (51,125) | |
Responsabilité locative | (435) | (435) | (1,305) | (33,999) | (36,175) | |
| (94,838) | (12,729) | (334,709) | (95,096) | (537,373) | |
|
|
|
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| |
Groupe au 31 décembre 2022 | Dans 1 année £'000 | Entre Années 1 et 2 £'000 | Entre Années 2 et 5 £'000 | Après 5 ans £'000 |
Total £'000 | |
Fournisseurs et autres créditeurs | (36,741) | - | - | - | (36,741) | |
Emprunts bancaires | (16,300) | (16,300) | (330,923) | (106,105) | (469,628) | |
Dérivés de taux d'intérêt | 3,158 | 3,158 | 6,448 | 1,333 | 14,097 | |
Obligations éligibles au détail | (2,250) | (52,250) | - | - | (54,500) | |
Responsabilité locative | (435) | (435) | (1,305) | (29,109) | (31,284) | |
| (52,568) | (65,827) | (325,780) | (133,881) | (578,056) | |
Les dates d’échéance de tous les emprunts bancaires sont indiquées dans la note 22.
La date d’échéance des obligations éligibles au détail est indiquée à la note 23.
La fourchette des dates d’échéance des paiements des obligations locatives est comprise entre 43 et 128 ans.
30. Gestion du capital
L'objectif principal de la gestion du capital du Groupe est de s'assurer qu'il reste une entreprise en activité et qu'il continue de se qualifier pour le statut de UK REIT.
Le capital du Groupe est représenté par des réserves et des emprunts bancaires. Le Conseil, avec l'aide du gestionnaire d'actifs et du conseiller en investissement, surveille et examine le capital du Groupe afin de promouvoir le succès à long terme de l'entreprise, de faciliter l'expansion, de distribuer une distribution de dividendes trimestrielle et de maintenir des rendements durables pour les actionnaires.
La politique du Groupe en matière d'emprunts est la suivante : le niveau d'emprunt sera prudent pour la classe d'actifs et cherchera à atteindre un faible coût des fonds, tout en maintenant une flexibilité dans les exigences de sécurité sous-jacentes et la structure du portefeuille et de FPI régional.
Sur la base des conditions actuelles du marché, le Conseil visera à tout moment des emprunts nets du Groupe de 40 % de la valeur des immeubles de placement. Toutefois, le Conseil peut modifier la politique d'emprunt du Groupe (y compris le niveau d'endettement) de temps à autre à la lumière des conditions économiques alors en vigueur, des coûts relatifs de la dette et des capitaux propres, de la juste valeur des actifs de la Société, des opportunités de croissance et d'acquisition ou d'autres facteurs que la Commission juge appropriés.
La structure de financement par emprunt optimale pour le Groupe prendra en compte des indicateurs clés, notamment : le taux d'intérêt fixe ou variable appliqué, le type de dette, le profil des échéances, les droits de substitution, les clauses restrictives et les exigences de sécurité, le type de prêteur, la diversité et les connaissances et relations du prêteur avec la propriété. secteur.
31. Locations simples
Les loyers minimaux futurs à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables au titre du portefeuille immobilier du Groupe sont les suivants :
Réservation de groupe | 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
À recevoir dans un délai d'un an | 51,207 | 55,898 | |
À recevoir entre 1 et 2 ans | 45,008 | 42,673 | |
À recevoir entre 2 et 5 ans | 96,923 | 74,718 | |
À recevoir après 5 ans | 67,798 | 46,122 | |
260,936 | 219,411 |
Le Groupe compte plus de 940 contrats de location simple.
Le nombre d'années restantes sur ces contrats de location simple varie entre 1 et 997 ans. Les montants indiqués ci-dessus représentent le total des revenus locatifs à recevoir jusqu'à la prochaine date de résiliation du bail pour chaque bail. Si un locataire souhaite mettre fin à un bail avant la date de rupture, une prime de rachat sera facturée pour combler le manque à gagner des revenus locatifs perçus.
32. Informations sectorielles
Après examen des informations fournies à des fins de gestion, il a été déterminé que le Groupe dispose d'un seul secteur opérationnel et par conséquent, l'information sectorielle n'est pas divulguée dans ces états financiers consolidés.
33. Transactions avec des parties liées
Transactions avec les administrateurs
Les personnes et entités suivantes sont des parties liées car elles exercent une influence notable sur l’entité présentant les états financiers ou sont des dirigeants clés de l’entité présentant les états financiers.
La rémunération des administrateurs est présentée dans le rapport de rémunération du rapport annuel complet et dans la note 8 des états financiers. Les intérêts véritables des administrateurs dans les actions ordinaires de la Société sont divulgués dans le rapport des administrateurs.
34. Transactions avec les gestionnaires
Transactions avec le gestionnaire d'actifs, London & Scottish Property Investment Management Limited, et le gestionnaire immobilier, L&S PM Limited
Stephen Inglis est administrateur non exécutif de Regional REIT Limited, ainsi que chef de la direction de London & Scottish Property Investment Management Limited (« LSPIM ») et administrateur de L&S PM Limited. La première société a été engagée pour agir en tant que gestionnaire d'actifs du groupe et la seconde en tant que gestionnaire immobilier.
En rémunération de la prestation de services fournie, le gestionnaire de fortune a droit pour chaque exercice (ou partie d'exercice) à 50 % d'une commission de gestion annuelle à taux progressif. Suite à un examen par le comité d'engagement et de rémunération de la direction et après avoir demandé conseil à Peel Hunt LLP, le conseiller financier de la Société et Broker, la Société, le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement ont convenu de modifier les termes des frais de gestion annuels facturés à : (i) 1.1 % de l'EPRA NTA jusqu'à et égal à 500,000,000 0.9 500,000,000 £ ; (ii) 1,000,000,000 % de l'EPRA NTA au-dessus de 0.7 1,000,000,000 1,500,000,000 £ et jusqu'à ou égal à 0.5 1,500,000,000 1.1 0.9 £ ; (iii) 500,000,000 % de l'EPRA NTA au-dessus de XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX £ et jusqu'à ou égal à XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX £ ; et (iv) XNUMX % de l'EPRA NTA au-dessus de XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX £. Auparavant, les frais de gestion annuels facturés étaient calculés selon un taux échelonné de XNUMX % de l'EPRA NTA de la Société, ramené à XNUMX % sur les actifs nets supérieurs à XNUMX XNUMX XNUMX £. La redevance est payable en espèces trimestriellement à terme échu.
Pour chaque propriété du portefeuille, le gestionnaire d'actifs a obtenu et fera, à l'avenir, avec la Société, faire en sorte que L&S PM Limited soit nommée gestionnaire immobilier. Des frais de gestion immobilière de 4% par an sont facturés par le gestionnaire immobilier sur une base trimestrielle : 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre, en fonction du rendement locatif brut. Le rendement locatif brut désigne les loyers dus au titre du bail du bien pour la jouissance paisible du bien, y compris toute valeur versée au titre des renonciations locatives mais à l'exclusion de toutes sommes versées au titre de charges ou de frais d'assurance.
Le Gestionnaire d'actifs a également droit à une commission de performance. Le détail de la commission de performance est indiqué ci-dessous.
Les tableaux suivants présentent les frais facturés dans l'année et le montant impayé à la fin de l'année :
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Frais de gestion d'actifs facturés* | 1,944 | 2,691 | |
Frais de gestion immobilière facturés* | 2,677 | 3,044 | |
Commissions de performance facturées | - | - | |
Total | 4,621 | 5,735 |
| 31 décembre 2023 £'000 | 31 décembre 2022 £'000 | |
Total des frais impayés | 1,170 | 1,642 |
* Y compris TVA irrécupérable facturée le cas échéant.
Transactions avec le gestionnaire d'investissement, Toscafund Asset Management LLP, et le conseiller en investissement, ARA Europe Private Markets Limited.
En rémunération de la prestation des services fournis, le Conseiller en Investissement a droit pour chaque exercice (ou partie d'exercice) à 50 % d'une commission de gestion annuelle à un taux échelonné.
Avec effet au 11 octobre 2023, ARA Europe Private Markets Limited (« ARA Europe ») a été nommée conseiller en investissement de la Société et a remplacé à la même date le droit de Toscafund Asset Management aux frais de gestion annuels de 50 %.
Suite à un examen par le comité d'engagement et de rémunération de la direction et après avoir demandé conseil à Peel Hunt LLP, le conseiller financier de la Société et Broker, la Société, le gestionnaire d'actifs et le conseiller en investissement ont convenu de modifier les termes des frais de gestion annuels facturés à : (i) 1.1 % de l'EPRA NTA jusqu'à et égal à 500,000,000 0.9 500,000,000 £ ; (ii) 1,000,000,000 % de l'EPRA NTA au-dessus de 0.7 1,000,000,000 1,500,000,000 £ et jusqu'à ou égal à 0.5 1,500,000,000 1.1 0.9 £ ; (iii) 500,000,000 % de l'EPRA NTA au-dessus de XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX £ et jusqu'à ou égal à XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX £ ; et (iv) XNUMX % de l'EPRA NTA au-dessus de XNUMX XNUMX XNUMX XNUMX £. Auparavant, les frais de gestion annuels facturés étaient calculés selon un taux échelonné de XNUMX % de l'EPRA NTA de la Société, ramené à XNUMX % sur les actifs nets supérieurs à XNUMX XNUMX XNUMX £. La redevance est payable en espèces trimestriellement à terme échu.
Le Conseiller en Investissement a également droit à une commission de performance. Le détail de la commission de performance est indiqué ci-dessous.
Les tableaux suivants présentent les frais facturés dans l'année et le montant impayé à la fin de l'année :
| Année terminée 31 décembre 2023 £'000 | Année terminée 31 décembre 2022 £'000 | |
Frais de gestion de placement facturés | 1,944 | 2,687 | |
Total | 1,944 | 2,687 | |
|
| ||
| 31 décembre 2022 £'000 | 31 décembre 2021 £'000 | |
Total des frais impayés | 478 | 524 |
Commission de performance
Le Gestionnaire d'actifs et le Conseiller en investissement ont chacun droit à 50 % d'une commission de performance. La commission est calculée à un taux de 15 % du rendement total pour l'Actionnaire au-delà du taux minimum de 8 % par an pour la période de performance concernée. Le rendement total pour l'actionnaire pour tout exercice se compose de la somme de toute augmentation ou diminution de l'EPRA NTV par action ordinaire et du total des dividendes par action ordinaire déclarés au cours de l'exercice. Une commission de performance n'est payable qu'au titre d'une période de performance au cours de laquelle l'EPRA NTV par Action Ordinaire dépasse le high-water mark qui est égal au plus élevé des Actions Ordinaires EPRA NTV les plus élevées de fin d'année au cours de toute période de performance précédente. La commission de performance a été calculée initialement le 31 décembre 2018 et est ensuite évaluée annuellement.
Les commissions de performance sont désormais payables à hauteur de 34 % en espèces et de 66 % en actions ordinaires, au prix par action en vigueur, avec 50 % des actions bloquées pendant un an et 50 % des actions bloquées pendant deux ans.
Aucune commission de performance n’a été perçue pour les exercices clos le 31 décembre 2023 ou le 31 décembre 2022.
35. Événements ultérieurs
Le 22 février 2024, la Société a déclaré le dividende du quatrième trimestre 4 de 2023 pp, qui sera versé aux actionnaires le 1.20 avril 5.
Informations sur l'entreprise
Administration
Kevin McGrath (Président et administrateur non exécutif indépendant)
Daniel Taylor (administrateur non exécutif indépendant principal)
Frances Daley (Administrateur non exécutif indépendant, Présidente du Comité d'Audit)
Massy Larizadeh (Administrateur non exécutif indépendant, Président du Comité de nomination, Président du Comité d'engagement et de rémunération du management)
Stephen Inglis (directeur non exécutif)
Bureaux physiques / domiciliation
FPI régionale limitée
Maison du Mont Crevelt
Avenue Bulwer
Saint-Sampson
Guernsey
GY2 4LH
FPI régionale limitée
Code ISIN : GG00BYV2ZQ34
SÉDOL : BYV2ZQ3
Identifiant de l'entité juridique : 549300D8G4NKLRIKBX73
Site Web d'entreprise
www.regionalreit.com
DE PLUS AMPLES RENSEIGNEMENTS
Le rapport annuel et les comptes de la Société pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 seront disponibles prochainement sur www.regionalreit.com.
Il sera également soumis sous peu dans son intégralité au mécanisme de stockage national de la Financial Conduct Authority et pourra être consulté à l'adresse data.fca.org.uk/#/nsm/nationalstoragemechanism conformément au DTR 6.3.5(1A) des Disclosure Guidance and Transparency Rules de la Financial Conduct Authority.
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