Résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2023
26 Mars 2024
LEI: 213800RG7JNX7K8F7525
Sciences de la vie REIT plc
(« Life Science REIT », la « Société » ou, avec ses filiales, le « Groupe »)
Résultats audités pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 et convocation à l'AGA
Bons progrès en matière de stratégie et approche disciplinée de l’allocation du capital pour générer des rendements totaux grâce à la gestion et au développement d’actifs
Life Science REIT (LSE : LABS), le fonds d'investissement immobilier axé sur les propriétés britanniques liées aux sciences de la vie, annonce aujourd'hui ses résultats préliminaires audités pour l'exercice clos le 31 décembre 2023.
Claire Boyle, présidente de Life Science REIT, a commenté :
"Nous avons bien avancé dans notre stratégie ; Oxford Technology Park est désormais achevé à près de 50 % et nous avons augmenté les loyers du parc de 33 % depuis son acquisition ; à Cambourne, nous avons accueilli notre premier nouvel occupant des sciences de la vie et nous lançons notre première réaffectation complète d'un laboratoire. Cependant, avec l'incertitude macroéconomique persistante, nous avons pris la décision difficile de redéfinir notre dividende, comme détaillé ci-dessous, afin de garantir que nous conservons la flexibilité opérationnelle dont nous avons besoin pour faire avancer ces projets tout en visant à fournir un dividende qui est durable et largement couvert par les bénéfices futurs. Après avoir pris ces décisions, et avec un faible effet de levier et notre dette entièrement couverte, nous sommes désormais bien placés pour faire progresser nos initiatives de gestion d'actifs et de développement jusqu'à leur terme. Nous pensons que celles-ci seront transformationnelles pour notre notre activité et générera des rendements totaux pour nos actionnaires au fil du temps. »
Simon Farnsworth, directeur général du conseiller en investissement, Ironstone Asset Management Limited, a ajouté :
« Même si le contexte macro-économique a été difficile et que les occupants reportent leurs décisions lorsqu'ils le peuvent, le Groupe a continué à signer des loyers plus tôt que prévu et à attirer des utilisateurs de tout le spectre des sciences de la vie. En particulier, nous sommes ravis que les activités d'informatique quantique commencent à se regrouper à Oxford Technology Park. Cela démontre que les actifs du Groupe sont situés aux bons endroits et que l'offre est à la fois attractive et adaptée aux segments en croissance du marché britannique des sciences de la vie. Avec d'autres opportunités dans le portefeuille et une solide situation financière, nous sommes convaincus que le Groupe continuera à mettre en œuvre sa stratégie à l'avenir. »
FAITS SAILLANTS FINANCIERS
Forte croissance des bénéfices tirée par les acquisitions de 2022 et les progrès du développement et de la location :
· Bénéfice ajusté en hausse de 4.2 millions £ (1.2 pence par action) à 6.7 millions £ (1.9 pence par action)
· Loyer contractuel de 14.0 millions £ (31 décembre 2022 : 13.8 millions £), avec 1.6 million £ de nouveaux loyers compensés par les cessions et l'expiration des garanties locatives
· Sur une base IFRS, une perte de 21.9 millions de livres sterling a été comptabilisée, le bénéfice ajusté positif étant principalement compensé par une perte de réévaluation au cours de l'exercice de 22.8 millions de livres sterling.
Valorisation du portefeuille en baisse de 5.3 millions de livres sterling à 382.3 millions de livres sterling, portée par les mouvements du marché des bureaux, les espaces de laboratoire étant plus résilients :
· Réduction globale de la valorisation à périmètre constant de 7.1 %, reflétant une variation des rendements vers l'extérieur de 58 points de base, partiellement compensée par une croissance de l'ERV à périmètre constant de 5.0 %. Les surfaces définies comme des laboratoires ont légèrement diminué de 1.6 %, les surfaces définies comme des bureaux étant le principal facteur de baisse de 9.8 %, en ligne avec le marché.
· La poursuite du développement et la cession de Lumen House ont motivé le mouvement restant
Actif corporel net EPRA par action en baisse de 10.1 pence à 79.9 pence (31 décembre 2022 : 90.0 pence par action) :
· La variation reflète la perte de réévaluation du portefeuille et les paiements de dividendes au cours de l'exercice, partiellement compensés par le bénéfice ajusté.
Bilan sain et approche disciplinée en matière d’allocation du capital :
· Vente de Lumen House pour 7.7 millions de livres sterling, soit 2.0 % au-dessus de la valeur comptable de juin 2023 (légère perte par rapport à la valeur comptable de décembre 2022)
· Refinancement de 150.0 millions de livres sterling de notre facilité HSBC, prolongeant la durée jusqu'en juin 2026 et ajoutant Bank of Ireland aux prêteurs du Groupe
· Dette entièrement couverte à 4.5% d’intérêt payable
Dividende pour l'année entière rebasé à 2.0 pence par action :
· Alors que l'incertitude macroéconomique persiste et que les taux d'intérêt devraient rester élevés pendant un certain temps, le Conseil d'administration a pris la décision de rebaser le dividende à un niveau durable et largement couvert par le bénéfice ajusté au fil du temps. La flexibilité financière supplémentaire permettra au Groupe de faire progresser efficacement sa stratégie visant à concrétiser les opportunités de création de valeur qu'il a créées.
· Le Conseil a donc déclaré un deuxième acompte sur dividende de 1.0 pence par action, portant le dividende total pour l'année à 2.0 pence par action. Celui-ci sera payé sous forme de dividende ordinaire le 13 mai 2024, avec une date de détachement du dividende le 4 avril 2024. Le Conseil d'administration cherchera à maintenir un dividende durable à l'avenir, avec l'intention que les dividendes futurs reflètent la progression du bénéfice sous-jacent.
FAITS MARQUANTS OPÉRATIONNELS
Ajouter de la valeur grâce à nos programmes de gestion d’actifs et de développement :
· Espace de 69,700 0.6 pieds carrés livré à Oxford Technology Park (« OTP »), avec quatre nouveaux occupants ajoutant 0.6 million de livres sterling aux loyers contractés et une prélocation supplémentaire apportant XNUMX million de livres sterling supplémentaires
· Rebaptisé l'actif de Cambourne en Cambourne Park Science & Technology Campus (« Cambourne »); a obtenu la première location pour les sciences de la vie à Rakon (25.0 £ par pied carré) et devrait lancer un projet de réaffectation visant à convertir l'espace vacant du bâtiment 2020 en laboratoires entièrement équipés
· Réaménagement terminé du Rolling Stock Yard (« RSY ») et location de 7,322 110.0 pieds carrés à XNUMX £ pieds carrés à Beacon Therapeutics, un loyer record pour un espace dédié aux sciences de la vie.
Avantages supplémentaires grâce au développement et à la réversion :
· Taux d'occupation réduit à 79.0 % (31 décembre 2022 : 82.0 %) reflétant les récents achèvements et la cession de Lumen House ; le taux d'occupation à périmètre constant a augmenté à 86.6 % (31 décembre 2022 : 81.4 %)
· Fort potentiel de croissance des loyers sur l'espace loué du portefeuille d'investissement avec une réversion intégrée de 10.3 %, équivalant à 1.5 million de livres sterling de loyer supplémentaire ; 4.1 millions de livres sterling proviendront des bâtiments de développement achevés et des activités de reconversion, ce qui se traduira par une valeur locative estimée (« ERV ») de 19.6 millions de livres sterling.
· Un loyer supplémentaire de 5.5 millions de livres sterling est attendu pour les développements sur site, avec 1.1 million de livres sterling supplémentaires comptabilisés en 2023, portant l'ERV cible totale à 26.2 millions de livres sterling.
Engagement pour développer des bâtiments durables :
· Objectif zéro émission nette fixé pour les scopes 1 et 2 d’ici 2040 et d’ici 2045 pour le scope 3
· 87 % des établissements désormais classés EPC AC (31 décembre 2022 : 83 %)
· A reçu le prix Argent de l'EPRA sBPR et le prix de la meilleure amélioration en matière de reporting développement durable
· Obtention du premier financement vert du Groupe, avec 40.0 millions de livres sterling de prêt à terme défini comme un prêt vert
Faits saillants après la fin de l’année :
· Nouveau bail signé :
o Bail finalisé avec WAE Technologies Ltd en février 2024 après l'achèvement pratique du bâtiment 5 à un loyer initial de 18.6 £ par pied carré, passant à 20.1 £ par pied carré en janvier 2025
· Achèvement pratique du bâtiment 5 d'OTP, comprenant 58,100 XNUMX pieds carrés d'espace
Réunion d'analystes
Une réunion en personne pour les analystes aura lieu à 10.30h26 ce matin, le 2024 mars XNUMX. La réunion sera animée par Simon Farnsworth, directeur général, David Lewis, directeur financier, et Ian Harris, directeur de la gestion d'actifs chez Ironstone Asset Management. , le conseiller en investissement de la société. Pour plus de détails, veuillez contacter [email protected].
Après la réunion, un enregistrement de l'audiocast sera mis à disposition pour rediffusion sur le site Web de la Société, https://lifesciencereit.co.uk
FAITS SAILLANTS FINANCIERS1 | Année terminée 31 Décembre 2023 | Année terminée 31 Décembre 2022 |
Revenu brut de la propriété | £ 15.5m | £ 13.1m |
Perte IFRS avant impôt | (21.9) millions de livres sterling | (27.5) millions de livres sterling |
Perte IFRS par action | (6.2)p | (7.9)p |
Résultat EPRA par action | 1.7p | 0.4p |
Bénéfice par action ajusté | 1.9p | 0.7p |
Dividendes par action2 | 2.0p | 4.0p |
| Comme à 31 Décembre 2023 | Comme à 31 Décembre 2022 |
Valorisation du portefeuille | £ 382.3m | £ 387.6m |
Valeur liquidative IFRS | £ 283.7m | £ 319.5m |
Actif net réévalué IFRS par action | 81.1p | 91.3p |
Actifs corporels nets EPRA | £ 279.7m | £ 315.1m |
Actifs corporels nets EPRA par action | 79.9p | 90.0p |
Ratio prêt/valeur3 | 24.7% | 16.8% |
FAITS MARQUANTS OPÉRATIONNELS3 | Comme à 31 Décembre 2023 | Comme à 31 Décembre 2022 |
Rôle de loyer contractuel | £ 14.0m | £ 13.8m |
Valeur locative estimée | £ 19.6m | £ 17.2m |
Occupation | 79.0% | 82.0% |
WAULT à expiration | 5.8 ans | 6.2 ans |
WAULT à la première pause | 3.8 ans | 4.5 ans |
Rendement réversif net | 5.8% | 5.2% |
1. Le Groupe présente les recommandations de bonnes pratiques de l'EPRA en tant qu'indicateurs alternatifs de performance (« APM ») pour aider les parties prenantes à évaluer la performance parallèlement aux résultats statutaires du Groupe présentés selon les normes IFRS. Les APM font partie des indicateurs de performance clés utilisés par le Conseil pour évaluer la performance du Groupe et sont utilisés par les analystes de recherche couvrant le Groupe. Les recommandations de l'EPRA Best Practices ont été publiées pour faciliter la comparaison avec les pairs du Groupe grâce à un reporting cohérent des principales mesures de performance spécifiques à l'immobilier. Toutefois, celles-ci ne visent pas à remplacer les mesures IFRS. Veuillez consulter les notes supplémentaires non auditées pour plus de détails sur les APM.
2. Il s'agit du total des dividendes payés et déclarés au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2023, y compris le deuxième acompte sur dividende de 1.0 pence par action déclaré le 26 mars 2024 et payable le 13 mai 2024. Dividendes payés en 2023 s'élevait à 4.0 pence par action, comprenant le deuxième acompte sur dividende de 3.0 pence par action pour 2022 et l'acompte sur dividende de 1.0 pence par action pour 2023. Les dividendes versés en 2022 s'élevaient à 1.0 pence par action.
3. Immeubles de placement uniquement. Les propriétés et les terrains en développement ont été exclus des mesures ci-dessus.
Avis de convocation à l’Assemblée générale annuelle et mise à disposition du rapport annuel
L'avis de convocation à l'assemblée générale annuelle de la Société (« Avis d'AGM ») qui se tiendra le 23 mai 2024 est désormais disponible sur le site Internet de la Société, https://lifesciencereit.co.uk. L'avis de convocation à l'AGA et le rapport annuel seront publiés prochainement aux actionnaires qui ont choisi de recevoir des communications physiques de la Société. Une copie du rapport annuel sera prochainement soumise au mécanisme national de stockage et sera disponible pour inspection à https://data.fca.org.uk/#/nsm/nationalstoragemechanism.
Ni le contenu du site Web de la Société ni le contenu de tout site Web accessible à partir d'hyperliens sur le site Web de la Société (ou tout autre site Web) n'est incorporé ou ne fait partie de cette annonce. Aux fins de se conformer aux règles de divulgation et de transparence (« DTR ») et aux exigences imposées à la Société par le biais des DTR, le rapport annuel, tel qu'il sera soumis au mécanisme national de stockage, contient le texte intégral des déclarations des auditeurs. Rapport, qui est exclu de cette annonce.
POUR PLUS D'INFORMATIONS, VEUILLEZ CONTACTER:
Gestion d'actifs Ironstone - Conseiller en investissement Simon Farnsworth / Joanna Waddingham
| via Buchanan ci-dessous |
Panmure Gordon - Entreprise commune Broker Alex Collins/Tom Scrivens
| Tel: +44 20 7886 2500 |
Jefferies International Limited - Entreprise commune Broker Tom Yeadon / Andrew Morris / Oliver Nott
| Tel: +44 20 7029 8000 |
G10 Capital Limited - AIFM Maria Baudouin
| Tel: +44 20 7397 5450 |
Buchanan - Relations publiques financières Cour Mark / Henry Wilson / Verity Parker | +44 20 7466 5000 |
Notes aux rédacteurs
Life Science REIT plc est la seule société immobilière cotée au Royaume-Uni axée sur le secteur en pleine croissance des sciences de la vie. Il cible les opportunités dans les pôles de recherche et de développement du « Triangle d'or » d'Oxford, Cambridge et du Knowledge Quarter de Londres. En investissant dans des immeubles loués ou destinés à être loués à des utilisateurs du secteur des sciences de la vie, le Groupe vise à générer une croissance du capital, tout en générant des revenus croissants.
Les actions de la Société sont négociées sur le marché principal de la Bourse de Londres, sous le symbole LABS.
Des informations complémentaires sont disponibles à https://lifesciencereit.co.uk
DÉCLARATION DU PRÉSIDENT
La dynamique offre-demande très favorable qui sous-tend notre capacité à générer une croissance du capital et des revenus à long terme n’a pas changé. Cependant, l'environnement opérationnel auquel nous avons été confrontés cette année est très différent de celui de l'introduction en bourse. Dans ce contexte, nous nous sommes concentrés sur l’allocation de notre capital aux opportunités offrant les rendements les plus attractifs. C'est pourquoi cette année, nous avons pris la décision de vendre Lumen House et c'est également pourquoi nous réajustons notre dividende, afin de mieux aligner le paiement actuel sur nos bénéfices tout en offrant un rendement attractif aux investisseurs.
Contexte du marché
Avec cinq hausses de taux d’intérêt au cours de l’année, les occupants se sont montrés plus prudents quant à l’acquisition de nouveaux espaces. Le secteur des sciences de la vie, où l’aménagement est relativement plus coûteux et où les entreprises déménagent moins fréquemment, n’a pas été à l’abri. En conséquence, la demande placée à Oxford a légèrement diminué par rapport au pic de l'année dernière, bien qu'elle ait été plus forte à Cambridge où la disponibilité est extrêmement faible, inférieure à 3 %.
Cependant, la confiance s'est renforcée vers la fin de l'année, avec une plus grande certitude que nous sommes à ou près des taux d'intérêt maximaux, même si le consensus est qu'ils resteront élevés plus longtemps. Le financement en capital-risque (« VC ») dans le secteur semble se stabiliser après le pic post-pandémique de 2021 et s'est révélé plus résilient que d'autres segments du marché, en baisse de 6 % sur un an, contre une baisse de 43 % pour le total. Investissement en capital-risque au Royaume-Uni.
Le second semestre a également été marqué par une série d'annonces politiques clés en faveur de notre secteur, notamment la décision du gouvernement de rejoindre Horizon Europe en septembre. Le programme de financement de 520 millions de livres sterling annoncé dans la déclaration d'automne et la réponse positive à l'examen des spin-outs universitaires soutiennent également un écosystème dans lequel les jeunes entreprises des sciences de la vie peuvent réussir. Ce contexte est utile à nos occupants, dont beaucoup sont des entreprises émergentes, à la recherche d'un espace abordable, proche de leurs racines dans les institutions universitaires du Triangle d'Or.
Faire progresser notre stratégie
Cette année, nous avons développé ou rénové 82,100 39,200 pieds carrés d’espace de haute qualité et abordable pour les sciences de la vie. Notre activité de location couvrait 86.6 79.0 pieds carrés, portant le taux d'occupation de nos actifs d'investissement à 14.0 % sur une base comparable (1.7 % en valeur absolue) et un loyer contracté à XNUMX millions de livres sterling. En outre, XNUMX million de livres sterling supplémentaires de loyers sont actuellement loués ou pré-loués dans le portefeuille de développement.
Nous faisons évoluer notre produit de manière proactive pour refléter les modèles de demande que nous observons sur nos marchés ; chez OTP, nous sollicitons un permis de construire révisé pour les bâtiments 10 et 11 afin de livrer des unités plus petites entre 10,000 20,000 et 2020 XNUMX pieds carrés. Il s'agit d'un marché qui n'est actuellement pas couvert et où nous constatons une forte demande. De même, à Cambourne, nous progressons dans la réaffectation du rez-de-chaussée du bâtiment XNUMX pour offrir un espace de laboratoire entièrement équipé.
Ensemble, nos activités de gestion d'actifs, y compris la reconversion et le développement, ajouteront 9.6 millions de livres sterling au loyer contractuel, le principal contributeur étant le développement d'OTP, qui devrait s'achever au premier semestre 1. En outre, le portefeuille présente un potentiel de forte croissance des loyers. , avec une réversion intégrée de 2025% dans les actifs d'investissement existants.
Pour faire avancer ces initiatives clés, nous avons pris la décision, au second semestre, de valoriser Lumen House, vendue pour 7.7 millions de livres sterling en novembre. Le prix représente une prime de 2.0% par rapport à la valeur comptable de juin 2023 et de 8.5% par rapport au prix d'acquisition de décembre 2021. Cette décision démontre notre capacité à nous adapter rapidement et efficacement, à allouer nos capitaux et nos efforts vers les opportunités les plus rentables. Cela représente aujourd’hui un résultat positif pour les actionnaires.
Performance financière
La valeur du portefeuille s'élevait à 382.3 millions £ au 31 décembre 2023, reflétant un rendement net de réversion de 5.8 % pour le portefeuille d'investissement. La perte de réévaluation de 22.8 millions de livres sterling s'explique principalement par une baisse de 7.1 % à données comparables, les rendements ayant augmenté de 58 points de base, partiellement compensée par une croissance de 5.0 % de l'ERV à données comparables. Les espaces définis comme des laboratoires du point de vue de la valorisation ont été beaucoup plus résilients, en baisse de seulement 1.6% à périmètre constant. La croissance de l'ERV y a également été plus forte à 10.4 % et l'expansion des rendements moins prononcée à 52 points de base. Les surfaces définies comme bureaux connaissent une baisse de valorisation de 9.8% à périmètre constant. Cet écart représente une opportunité évidente à mesure que nous réutilisons une plus grande partie de notre espace.
L'EPRA NTA par action au 31 décembre 2023 s'élevait à 79.9 pence, soit 11.2 % de moins que l'année précédente, en raison de la baisse globale de la valorisation et des versements de dividendes au cours de l'année totalisant 4.0 pence par action.
Le BPA ajusté était de 1.9 pence, les revenus locatifs des acquisitions de mai 2022 étant le principal moteur de l'augmentation de 1.2 pence (ou 171.4 %) par rapport à l'année dernière. La cession de Lumen House a eu un impact minime sur le résultat compte tenu de sa contribution au résultat sur 11 mois.
Politique de dividende
Sur le plan opérationnel, le Groupe continue de bien progresser dans sa stratégie. Nos actifs se louent bien, nous stimulons avec succès la croissance des loyers et il existe un potentiel de réversion considérable à exploiter.
Cependant, face à l'incertitude macroéconomique persistante et aux taux d'intérêt qui devraient rester élevés pendant un certain temps, le Conseil d'administration a pris la décision de rebaser le dividende à un niveau durable et largement couvert par le bénéfice ajusté au fil du temps. La flexibilité financière supplémentaire que cela apporte permettra au Groupe de faire progresser efficacement sa stratégie et de concrétiser les opportunités de création de valeur qu'il a créées. Le Conseil d'administration reconnaît pleinement la nécessité de maintenir un équilibre approprié entre la fourniture de revenus aux actionnaires et le réinvestissement du capital dans l'entreprise : notre objectif est d'atteindre un rendement total attrayant pour les actionnaires, avec une croissance des revenus et du capital tirée par nos activités de gestion d'actifs et de développement.
En conséquence, le Conseil a déclaré un deuxième acompte sur dividende de 1.0 pence par action pour 2023, portant le dividende total pour l'année à 2.0 pence par action. Le Conseil cherchera à maintenir un dividende durable à l'avenir, avec l'intention que les dividendes futurs reflètent la progression du bénéfice sous-jacent.
Résilience du bilan
L'entreprise continue de bénéficier d'une situation financière solide ; notre effet de levier est faible, notre dette est entièrement couverte et nous disposons d'une trésorerie et d'une marge de manœuvre importantes dans nos facilités. Nous avons également démontré notre volonté de réaliser des capitaux à partir d’investissements là où nous voyons de meilleures utilisations.
L'événement clé de la période a été le refinancement de 150.0 millions de livres sterling de notre prêt à terme et de notre facilité de crédit renouvelable (« RCF »), qui ont remboursé la dette coûteuse acquise auprès d'OTP. Nous avons été ravis d'accueillir Bank of Ireland au sein du syndicat aux côtés de notre prêteur existant HSBC et de réaliser notre premier financement vert, avec 40.0 millions de livres sterling de facilité de prêt à terme définie comme un prêt vert.
Notre ratio prêt/valeur (« LTV ») s'élevait à 24.7 % au 31 décembre 2023 (31 décembre 2022 : 16.8 %), confortablement en dessous de notre fourchette cible de 30?40 %, ce que nous continuons de considérer comme optimal à long terme. Les liquidités disponibles de 55.6 millions de livres sterling ont été réparties entre 14.3 millions de livres sterling et 41.3 millions de livres sterling disponibles via le RCF. Ces fonds seront utilisés pour financer notre programme de développement à OTP (dont les coûts de réalisation s'élevaient à 46.2 millions de livres sterling à la fin de l'année) et les dépenses en capital prévues à Cambourne.
Environnement, social et gouvernance
La durabilité fait partie intégrante de notre modèle commercial. Notre stratégie consiste à fournir un espace durable destiné aux sciences de la vie, principalement en réutilisant les bâtiments existants. Cela signifie fournir un espace à faible émission de carbone, économe en énergie et qui accompagne les occupants dans leur propre parcours de développement durable. Nous sommes sur la bonne voie pour atteindre BREEAM Excellent dans tous les bâtiments OTP actuellement sur place et 87.3 % du portefeuille est également classé EPC AC.
En nous appuyant sur les progrès réalisés cette année, nous nous sommes désormais engagés à atteindre zéro carbone pour les émissions de scope 1 et 2 d’ici 2040 et pour les émissions de scope 3 d’ici 2045. Éliminer progressivement le gaz et convertir nos bâtiments à l’électricité, ainsi qu’augmenter notre capacité renouvelable. par l'installation de panneaux photovoltaïques lorsque cela est possible, sont les interventions clés de notre plan et vont de pair avec notre stratégie.
En tirant les leçons de l'évaluation du carbone incorporé que nous avons réalisée cette année sur le Quartier de l'Innovation (« QI ») d'OTP, ainsi que des normes de rénovation et de développement que nous avons introduites au début de l'année, nous disposons d'une approche globale du développement durable que nous pouvons postulez à l’avenir.
Notre trajectoire zéro émission nette a été approuvée par le comité de durabilité, créé au début de l’année et dirigé par le Dr Sally Ann Forsyth.
Nous avons continué à faire progresser notre programme social en soutenant des organisations caritatives locales. Cette année, nous avons inclus Science Oxford, où nous aidons à financer son programme de sensibilisation communautaire, et Wintercomfort, une organisation de Cambridge qui fournit aide et soutien aux sans-abri. Nous avons rejoint Pathways to Property, qui vise à élargir l'accès au secteur immobilier à un plus large éventail de jeunes et soutiendrons leurs événements cette année.
Regarder vers l'avenir
Les fondamentaux de notre secteur sont parmi les plus solides de l'immobilier britannique, avec une demande soutenue par de fortes tendances à long terme et une offre limitée par la nécessité d'être localisé dans des centres d'excellence académique, notamment le Triangle d'Or.
Ceci est très positif pour les loyers à long terme, nous sommes donc convaincus que nous continuerons à constater une croissance attractive des loyers dans l’ensemble de notre portefeuille. Nous sommes encouragés par les conversations que nous avons sur l'espace disponible, mais sommes également conscients du temps nécessaire à la négociation des baux dans notre secteur. Un environnement économique plus sûr est favorable à notre activité, mais quoi qu’il en soit, nous maintiendrons notre approche disciplinée en matière de déploiement de capitaux pour garantir la progression des projets phares qui sont au cœur de notre activité.
En résumé, nos actifs sont situés aux bons endroits, notre offre est proposée à un prix attractif et adaptée aux segments croissants du marché britannique des sciences de la vie et notre situation financière est solide, avec un faible effet de levier et un portefeuille de dettes entièrement couvert. Nous avons donc toute confiance dans notre capacité à mettre en œuvre notre stratégie à long terme.
Claire Boyle
Président
25 Mars 2024
OBJECTIFS ET STRATÉGIE
Notre objectif d'investissement est de générer un rendement total attrayant pour les actionnaires, en mettant l'accent sur la croissance du capital.
Nos objectifs
Déclaration comptable totale (« TAR »)
Nous visons un TAR d’au moins 10% par an.
En 2023, le TAR était de (6.8)%, le principal contributeur étant la perte de réévaluation comptabilisée au cours de l'année.
Dividendes
Le dividende 2023 a été rebasé à 2.0 pence par action. Le conseil d'administration cherchera à maintenir un dividende durable à l'avenir, aligné sur la progression des bénéfices à l'avenir.
Notre stratégie
Stratégie d'investissement
Bien que nous puissions investir au Royaume-Uni, nous avons choisi de nous concentrer sur le Triangle d’Or, où nous constatons actuellement le plus fort déséquilibre entre l’offre et la demande et les meilleures perspectives de croissance des loyers.
Notre concentration sur la croissance de la valeur du capital signifie que nous privilégions les actifs dont nous pouvons augmenter les loyers et les valorisations grâce à une gestion active des actifs.
Notre politique d'investissement nous oblige à acheter en priorité des actifs générateurs de revenus. Cependant, nous pouvons choisir de financer des développements ou d'acheter des terrains à développer, à condition que notre exposition totale aux développements ne dépasse pas 15 % de la valeur brute de l'actif.
Progrès
· Les conditions du marché des capitaux ont empêché la levée de nouveaux capitaux propres en 2023. Nous nous sommes donc concentrés sur la création de valeur du portefeuille existant à travers nos programmes de développement et de gestion d'actifs et n'avons procédé à aucune acquisition d'actifs.
Stratégie de gestion d'actifs
Notre objectif actuel en matière de dépenses en capital comprend :
· terminer le programme de développement à OTP ;
· convertir des espaces dans des bâtiments existants en laboratoires équipés, ce qui nous permet d'attirer des loyers nettement plus élevés ;
· améliorer les commodités pour les occupants, pour soutenir la collaboration et les aider à attirer et à retenir les employés ; et
· améliorer la performance durable de nos actifs.
Progrès
· Achèvement pratique d'un espace de 69,700 388,100 pieds carrés à OTP, avec XNUMX XNUMX pieds carrés supplémentaires en développement à la fin de l'année
· Réaménagement des premier et deuxième étages du Rolling Stock Yard et réalisation d'un loyer record de 110.0 £ par pied carré au deuxième étage
· Cambourne a été rebaptisé pour refléter l'accent mis sur les occupants des sciences de la vie et les plans avancés visant à réutiliser l'espace vacant du bâtiment 2020 en laboratoires entièrement équipés.
· Augmentation des loyers contractuels de 1.6 million de livres sterling grâce à la signature de six nouveaux occupants des sciences de la vie
Stratégie de financement
Le recours à un niveau approprié de financement par emprunt nous permet d’investir davantage dans le portefeuille et de générer des rendements plus élevés.
Notre stratégie est de :
· gérer le risque en maintenant la dette à des niveaux prudents, avec un LTV cible de 30 à 40 % à long terme ;
· recourir à la couverture pour se protéger contre la hausse des taux d’intérêt ; et
· accéder au financement vert, ce qui pourrait conduire à une baisse des coûts de financement à l’avenir.
Nous pouvons également céder des actifs de temps à autre, ce qui générera des fonds à réinvestir.
Progrès
· Refinancement de la facilité HSBC de 150.0 millions de livres sterling, prolongeant la durée jusqu'en juin 2026 (avec options de prolongation) et ajoutant Bank of Ireland aux prêteurs du Groupe
· Refinancement de la facilité de crédit Fairfield de 36.5 millions de livres sterling, qui était la dette la plus chère du Groupe
· Cession de Lumen House pour 7.7 millions de livres sterling, afin de permettre d'allouer le capital à des opportunités de croissance, en particulier le projet de laboratoires entièrement équipés à Cambourne
· Achat d'un plafond de taux d'intérêt sur la nouvelle facilité de dette, plafonnant SONIA à 2.0 % par an jusqu'en mars 2025
· Désigné 40.0 millions £ du nouveau prêt à terme comme prêt vert
Stratégie de durabilité
Nous cherchons à minimiser l'impact environnemental de nos bâtiments en réutilisant et en développant de manière responsable l'espace destiné aux sciences de la vie. Nos principaux domaines d’intervention sont :
· progresser vers la neutralité carbone ;
· obtenir les meilleures certifications de construction de leur catégorie ;
· fournir des bâtiments sains;
· établir des partenariats avec les occupants sur leurs objectifs de développement durable ;
· maintenir les meilleures pratiques de gouvernance ;
· faire face aux risques et aux opportunités liés au climat ; et
· divulgation transparente.
Progrès
· Engagé à atteindre zéro émission nette d’ici 2040 pour les scopes 1 et 2 et le scope 3 d’ici 2045
· Amélioration de la qualité des données, en établissant 2023 comme référence
· Certifications BREEAM Excellent et Interim Excellent chez RSY et OTP
· 87.3 % des propriétés désormais classées EPC AC (2022 : 83.4 %)
· Espace collaboratif livré à RSY
· Clauses de bail vert, incluant des clauses de partage de données dans tous les nouveaux baux
· Élaboration d’un registre distinct des risques ESG et liés au climat
· A reçu le prix argent EPRA sBPR
Indicateurs de performance clés
KPI opérationnels
Occupation (%)
2023: 79.0
2022: 82.0
2021:80.9
Description
Valeur locative totale sur le marché libre des unités louées divisée par la valeur locative totale sur le marché libre, hors immeubles et terrains en développement, et équivalente à un moins le taux d'inoccupation EPRA.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Démontre notre capacité à fidéliser les occupants lors du renouvellement et à louer les espaces vacants, en équilibre avec le besoin de postes vacants pour mener à bien les initiatives de gestion d'actifs.
Performance
L'évolution du taux d'occupation reflète l'impact net des nouveaux baux au cours de l'année et l'achèvement pratique de nouveaux espaces à OTP, dont une partie n'était pas louée à la fin de l'année. A périmètre constant, le taux d'occupation augmente de 5.2 points à 86.6% à la fin de l'année.
Lien vers la stratégie
Gestion d'actifs
Evolution des revenus locatifs à périmètre constant (%)
2023: 2.4
2022: 1.2
2021 : s.o.
Description
La variation du loyer contractuel des immeubles détenus tout au long de la période sous revue, en pourcentage du loyer contracté au début de la période, hors acquisitions, cessions, immeubles en développement et terrains.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Montre notre capacité à développer et à réutiliser l’espace et à augmenter les loyers au fil du temps.
Performance
Au 31 décembre 2023, les loyers à périmètre constant sont en hausse de 2.4% par rapport à la période précédente. Les locations liées aux sciences de la vie à Cambourne et au bâtiment 1 d'OTP sont à l'origine de cette augmentation.
Lien vers la stratégie
Gestion d'actifs
Mouvement de valorisation à périmètre constant (%)
2023: (7.1)
2022: (1.8)
2021 : s.o.
Description
L'évolution de la valorisation des immeubles détenus tout au long de la période sous revue, exprimée en pourcentage de la valorisation en début de période, et nette des dépenses d'investissement.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Un portefeuille de haute qualité et un programme de gestion d’actifs actif contribueront à améliorer la valeur des actifs et à assurer une résilience future.
Performance
La valorisation du portefeuille a baissé de 7.1% à périmètre constant?en?sur une base comparable, les espaces de laboratoire se révélant plus résilients, avec une baisse de 1.6 %.
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Investissement
Gestion d'actifs
Intensité énergétique à périmètre constant (%)
2023: 15
2022 : s.o.
2021 : s.o.
Description
Variation à périmètre constant de l’intensité énergétique achetée et générée par le propriétaire, mesurée en MWh/m2.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Nos objectifs de décarbonation ont été fixés en 2023, le Groupe s'engageant à être net zéro dans les scopes 1 et 2 d'ici 2040 et dans le scope 3 d'ici 2045. Cette mesure permet de suivre les progrès.
Performance
L'intensité énergétique a augmenté en raison d'une occupation physique plus élevée de la rue Herbrand, du parc à matériel roulant et de l'OTP (bâtiment 1).
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Investissement
Gestion d'actifs
Durabilité
KPI financiers
Ratio du coût total (%)
2023: 44.2
2022: 58.9
2021: 163.5
Description
Ratio de coûts EPRA incluant les coûts directs de vacance mais hors coûts ponctuels. Le ratio de coûts EPRA est la somme des charges immobilières et des frais administratifs, en pourcentage des revenus locatifs bruts.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Cela démontre notre capacité à gérer efficacement notre base de coûts, qui à son tour soutient le paiement des dividendes et le rendement des actionnaires.
Performance
L'augmentation des revenus locatifs nets et la diminution des charges ont réduit le ratio des coûts totaux de 14.7%. Ce montant continuera de diminuer à mesure que nous terminerons et louerons de nouveaux espaces à OTP et que nous réaffecterons l'espace de nos autres actifs aux laboratoires.
Lien vers la stratégie
Gestion d'actifs
EPRA NTA par action (p)
2023: 79.9
2022: 90.0
2021:100.2
Description
Cette mesure de la valeur liquidative comprend des ajustements de la juste valeur de certains dérivés financiers et suppose que les entités achètent et vendent des actifs, cristallisant ainsi certains niveaux de passif d'impôt différé.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Reflète notre capacité à ajouter de la valeur grâce à de bonnes acquisitions et à la gestion d’actifs, ce qui augmente notre résilience en cas de ralentissement des marchés.
Performance
Cette baisse s'explique principalement par les dividendes versés et la perte sur réévaluation du portefeuille, partiellement compensés par le bénéfice positif de l'exercice.
Lien vers la stratégie
Investissement
Gestion d'actifs
Financements
Ratio prêt/valeur (%)
2023: 24.7
2022: 16.8
2021 : s.o.
Description
Dette brute moins liquidités et position courte?dépôts à terme, divisés par la valeur globale des propriétés et des investissements.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Démontre notre capacité à équilibrer la diversification supplémentaire du portefeuille et les rendements découlant du recours à la dette, avec la nécessité de gérer les risques grâce à un financement prudent.
Performance
Le LTV reste à un niveau prudent de 24.7%, en dessous de nos 30?Objectif de 40 %. L'augmentation au cours de l'année est due au développement continu d'OTP et à d'autres initiatives de gestion d'actifs, notamment la réaffectation de l'espace aux laboratoires de RSY.
Lien vers la stratégie
Investissement
Gestion d'actifs
Financements
Rendement comptable total1 (%)
2023: (6.8)
2022: (9.1)
2021 : s.o.
Description
L'évolution de l'EPRA NTA sur une période majorée des dividendes versés au cours de la période, exprimé en pourcentage de l'EPRA NTA au début de la période.
Pertinence par rapport à notre stratégie
Démontre notre capacité à construire un portefeuille qui offre un rendement sûr et croissant aux actionnaires. Notre objectif est supérieur à 10.0 % par an, grâce à une combinaison de dividendes et de croissance de la valeur liquidative.
Performance
Nous avons versé des dividendes de 4.0 pence par action et généré un bénéfice ajusté de 6.7 millions de livres sterling (2022 : 2.5 millions de livres sterling). Malgré cela, une baisse de la valeur liquidative provoquée par des pertes de réévaluation au cours de l'année en cours et de l'année précédente a entraîné des rendements comptables totaux négatifs. On note cependant une amélioration de 2.3% sur un an.
Lien vers la stratégie
Investissement
Gestion d'actifs
Financements
1. Remplace le KPI de dividende par action publié en 2022. Le rendement comptable total est considéré comme un KPI plus pertinent qui s'aligne sur les objectifs et la stratégie du Groupe, en partie motivés par le dividende déterminé par le Conseil d'administration.
Rapport du conseiller en investissement
Mise en œuvre de la stratégie d'investissement
Un changement a été apporté au portefeuille au cours de l'année, suite à la cession de Lumen House en novembre 2023. Le produit de 7.7 millions de livres sterling représentait un rendement initial net de 5.6 % et était de 2.0 % supérieur à la valeur comptable du 30 juin 2023 et de 8.5 % supérieur à la valeur comptable du XNUMX juin XNUMX. prix d'acquisition. Les recettes seront réinvesties dans des projets de réaffectation d'autres actifs et, à court terme, ont été utilisées pour rembourser le RCF, réduisant ainsi les frais d'intérêt.
Le portfolio
Le portefeuille du Groupe au 31 décembre 2023 est le suivant :
| Évaluation |
|
|
|
| Loyer contracté |
|
| ||
Asset | £ m | £ par pieds carrés | Région pieds carrés | Occupation % | WAULT à briser années | VOULEZ-VOUS expiration années | £ m | £ par pieds carrés | NI % | NRY % |
Cambourne | 81.6 | 354 | 230,400 | 77.5 | 2.3 | 4.7 | 4.1 | 22.2 | 4.7 | 6.7 |
Parc à matériel roulant | 83.2 | 1,544 | 53,900 | 87.3 | 2.7 | 6.6 | 3.5 | 72.3 | 4.0 | 5.1 |
7-11 rue Herbrand | 70.5 | 1,028 | 68,600 | 100.0 | - | 2.8 | 4.0 | 58.5 | 5.3 | 5.7 |
OTP - Investissements | 72.1 | 416 | 173,400 | 50.0 | 9.0 | 12.2 | 2.1 | 19.4 | 2.7 | 5.7 |
Le centre Merrifield | 7.5 | 595 | 12,600 | 100.0 | 3.0 | 8.0 | 0.3 | 23.1 | 3.6 | 5.5 |
Actifs d'investissement | 314.9 | 584 | 538,900 | 79.0 | 3.8 | 5.8 | 14.0 | 33.3 | 4.2 | 5.8 |
Bureau du Procureur - Développements | 67.4 | 208 | 324,2001 | - | - | - | - | - | - | - |
Des atouts de développement | 67.4 | 208 | 324,200 | - | - | - | - | - | - | - |
Portefeuille total | 382.3 | 443 | 863,100 | - | - | - | - | - | - | - |
1. Zone de construction complète.
Les actifs de développement comprennent les bâtiments OTP en construction et le reste des terrains à développer. Une fois les bâtiments pratiquement terminés, ils sont transférés en immeubles de placement. L'IQ, totalisant 69,700 324,200 pieds carrés, a été transféré au cours de l'année. La superficie de XNUMX XNUMX pieds carrés indiquée dans le tableau ci-dessus correspond à la superficie attendue des actifs de développement restants, une fois pratiquement terminés.
Fort potentiel de croissance des revenus
Le loyer contractuel pour les actifs d'investissement à la fin de l'année s'élevait à 14.0 millions £ (31 décembre 2022 : 13.8 millions £), en hausse de 1.4 % d'une année sur l'autre, reflétant les nouveaux baux signés, partiellement compensés par la cession de Lumen House et du expiration de 0.8 million de livres sterling de garanties de loyer au Rolling Stock Yard. En outre, un montant supplémentaire de 1.1 million de livres sterling de loyers préloués a été convenu sur les actifs en développement au 31 décembre 2023.
La valeur locative estimée (« ERV ») des actifs d'investissement au 31 décembre 2023 était de 19.6 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 17.2 millions de livres sterling). Cela représente 40.0% au-dessus du loyer contractuel pour les actifs d'investissement, la surface louée ayant un pourcentage de réversion de 10.3%. La croissance à périmètre constant de l'ERV en 2023 est de 5.0 %.
À la fin de l'année, le taux d'occupation a diminué de 3.0 points de pourcentage à 79.0% (31 décembre 2022 : 82.0%). Ce mouvement est le résultat net de la location d'espaces vacants et de l'achèvement pratique des locaux d'OTP qui restaient inoccupés à la fin de l'année. A périmètre constant, le taux d'occupation a augmenté de 5.2 points de pourcentage à 86.6 %.
Des actifs bien situés offrant des espaces hybrides et de bureaux
Le portefeuille se situe dans des emplacements forts au sein du Triangle d'Or et comprend principalement des bureaux et des espaces hybrides (bureaux et laboratoires). Les graphiques ci-dessous présentent la répartition des actifs par localisation et type, au 31 décembre 2023.
Localisation des actifs par valorisation
· London 40.2%
· Oxford 36.5%
· Cambridge 23.3%
Exposition aux sciences de la vie par loyer contractuel1
· Sciences de la vie 53.5%
· Sciences hors vie 46.5%
Superficie des occupants des sciences de la vie par type d'étage2
· Bureaux 56.2%
· Labs 30.9%
· M&P3 12.9%
1. Comprend 1.1 million de livres sterling de loyers contractuels au sein des actifs de développement ; les acteurs des sciences de la vie représentent 49.9 % du portefeuille d'investissement.
2. 54.4 % de la superficie du portefeuille (y compris les espaces vacants) sont actuellement loués à des occupants des sciences de la vie.
3. Fabrication et prototypage.
Les occupants du Groupe
Le tableau ci-dessous présente les dix premiers occupants du Groupe à la fin de l'année. La proportion du portefeuille d'investissement (en termes de loyers contractuels) louée à des utilisateurs des sciences de la vie continue d'augmenter et s'élève à 49.9 % au 31 décembre 2023. Pour plus d'informations sur les raisons pour lesquelles les utilisateurs des sciences de la vie choisissent nos actifs, consultez la section Aperçu des occupants dans le rapport complet. .
Dans le cadre de la politique d'investissement du Groupe, aucun occupant ne doit représenter plus de 30.0 % du plus élevé des loyers bruts contractés ou de la VRE de l'expert du portefeuille, y compris les développements dans le cadre de contrats de financement à terme. Nous restons dans cette limite, le plus gros occupant représentant 28.7% des loyers bruts contractés et 21.9% de l'ERV en fin d'année. Au fur et à mesure que nous construisons et louons OTP, la liste des loyers continuera à se diversifier et à réduire la proportion des loyers totaux provenant des occupants individuels.
Occupant | Asset1 | Occupant type3 | Annuel contracté location (M£) | % Du total |
Groupe de machines à pensée Ltd | HS | Non-LS | 4.0 | 28.7% |
Gyroscope Therapeutics Ltd | RSY | LS | 1.5 | 11.0% |
Carl Zeiss SA | CP | LS | 1.0 | 6.8% |
Beacon Therapeutics Ltd. | RSY | LS | 0.8 | 5.8% |
Xero (Royaume-Uni) Ltd | RSY | Non-LS | 0.7 | 5.1% |
Regus | CP | Non-LS | 0.7 | 4.9% |
MTK Sans Fil Ltée | CP | LS | 0.7 | 4.8% |
Premier Inn | OTP | Non-LS | 0.7 | 4.7% |
Native Antigen Company Ltd (LGC) | OTP | LS | 0.5 | 3.9% |
Pacific Biosciences UK Ltd. | RSY | LS | 0.5 | 3.4% |
Sous-total - dix premiers |
|
| 11.1 | 79.1% |
Restant |
|
| 2.9 | 19.9% |
Total2 |
|
| 14.0 | 100.0% |
1. HS – rue Herbrand ; RSY - Parc à matériel roulant ; CP - Parc Cambourne ; OTP - Parc technologique d'Oxford.
2. Portefeuille d'investissement uniquement. En outre, 1.1 million de livres sterling de loyer contractuel ont également été convenus au sein des actifs de développement.
3. LS – occupant des sciences de la vie ; Non-LS - non-sciences de la vie (hôtel et bureaux).
Mise en œuvre de la stratégie de gestion d'actifs
Campus scientifique et technologique de Cambourne Park
Le Groupe a acquis Cambourne en 2021, avec l'intention de le repositionner en tant que pôle dédié aux sciences et technologies de la vie. Nous avons réalisé de bons progrès en 2023, notamment en rebaptisant le parc pour cibler ces secteurs et en commençant à reconvertir 10,100 2020 pieds carrés d'espaces de bureaux vacants dans le bâtiment XNUMX en laboratoires entièrement équipés. De plus amples informations à ce sujet peuvent être trouvées dans l’étude de cas incluse dans le rapport annuel.
En avril 2023, le Groupe a réalisé sa première location dans le domaine des sciences de la vie à Cambourne, Rakon prenant 4,877 2020 pieds carrés dans le bâtiment 25.0. Le bail est fixé à un loyer de XNUMX £ par pied carré sur dix ans, avec une clause de résiliation et une révision du loyer au plus tard. fin de la cinquième année. Rakon a aménagé l'espace pour créer des laboratoires secs.
Le taux d'occupation à Cambourne était de 77.5 % à la fin de l'année (31 décembre 2022 : 80.1 %). L'achèvement des laboratoires équipés sera une étape clé pour établir les références de Cambourne sur notre marché cible et soutenir les futures locations dans d'autres bâtiments.
Notre objectif à long terme est de fournir un campus hautement durable, en s'appuyant sur l'offre d'énergie renouvelable existante (panneaux photovoltaïques) et en ciblant un minimum de BREEAM Very Good pour les rénovations. Nous évaluons également les opportunités d'aménagements bénéficiant aux occupants et à la communauté locale, et travaillons au lancement d'une application pour les occupants à Cambourne, comme nous l'avons fait chez OTP.
Parc technologique d'Oxford
En 2023, les bâtiments 4A et 4B, connus sous le nom de Quartier de l'innovation (« IQ »), ont été pratiquement achevés, et le bâtiment 5 a également atteint son achèvement pratique depuis la fin de l'année. La surface totale achevée s'élevait à 173,400 31 pieds carrés au 2023 décembre 231,500. À la date de ce rapport, elle était passée à 46.5 10 pieds carrés, ce qui rend OTP achevé à 11 %. Le calendrier a été décalé au cours de la dernière année en raison de retards de développement et de révision de la planification des bâtiments XNUMX et XNUMX.
L'IQ se compose de 12 unités pouvant accueillir des laboratoires humides et secs, des bureaux et une production légère. Ces unités sont plus petites, plus flexibles et plus abordables qu'ailleurs à Oxford, ce qui les rend idéales pour les entreprises émergentes des sciences de la vie. Nous constatons un fort intérêt de la part des occupants potentiels pour le financement de l'aménagement de ces unités en espace de laboratoire, ce qui, nous l'espérons, permettra d'augmenter le loyer d'environ 25.0 £ par pied carré à 45.0 £ par pied carré.
Nos enquêtes auprès des occupants ont démontré que les espaces d’agrément sont importants. Nous avons obtenu un permis de construire pour transformer l'unité 6 de l'IQ en un café et un espace événementiel, et nous continuons d'explorer le potentiel de réalisation de ces travaux, notamment en discutant avec un exploitant.
Au cours de l'année, nous avons également reçu un accord de planification détaillé pour la phase restante d'OTP dans les bâtiments 8 à 11, équipés du gros œuvre au rez-de-chaussée et des bureaux au premier étage. La construction des bâtiments 8 et 9 est en cours et devrait être pratiquement achevée au cours du second semestre 2024. Cependant, nous travaillons avec le promoteur pour réviser nos plans pour les bâtiments 10 et 11, comme l'a montré notre engagement auprès des occupants potentiels. demande pour des unités qui se situent entre le plus grand du QI (environ 7,800 24,000 pieds carrés) et le plus petit des bâtiments hybrides actuels, soit environ 10 11 pieds carrés. Notre intention est de créer quatre bâtiments plus petits et subdivisibles plutôt que deux plus grands, ce qui améliorera l'offre globale d'OTP et attirera des loyers plus élevés. Sous réserve de l'obtention du permis de construire pour ces révisions, nous prévoyons désormais d'achever les bâtiments 1 et 2025 au premier semestre XNUMX.
Les bâtiments d'OTP présentent de solides références en matière de durabilité, notamment l'EPC A sur les bâtiments 1, 2, 4A, 4B et des chargeurs pour véhicules électriques dans chaque parking autre que l'hôtel. Tous les bâtiments et développements existants dans le domaine des sciences de la vie suivent une note BREEAM Excellent, et l'hôtel Premier Inn est noté BREEAM Very Good.
Attirer de nouveaux occupants
OTP continue de susciter un grand intérêt de la part des occupants potentiels et nous avons conclu les nouveaux baux suivants en 2023 :
· En janvier 2023, Oxford Ionics a loué 4,887 1 pieds carrés dans le bâtiment 28.5 pour deux ans à 2023 £ le pied carré, avec une clause de résiliation à la fin de la première année. Cela lui a fourni un premier logement à OTP, avant d'occuper un espace plus grand à long terme. En décembre 6, nous avons annoncé avoir conclu un bail avec Oxford Ionics pour prendre l'unité A du bâtiment 25, qui dispose d'un espace interne flexible permettant au contenu des bureaux, des laboratoires et de la production de varier de 50 % à 593,220 %, en fonction des besoins de l'occupant. . Le bail de dix ans comporte une clause de rupture et une révision du loyer à la cinquième année et un loyer initial de 20.0 XNUMX £ ou XNUMX £ par pied carré.
· En février 2023, Arcturis Data a loué 5,509 1 pieds carrés de bureaux dans le bâtiment 28.7 à XNUMX £ le pied carré pendant dix ans, avec une clause de résiliation et une révision du loyer à la fin de la cinquième année.
· En août 2023, nous avons annoncé la location de 11,042 220,000 pieds carrés répartis dans deux unités du IQ, à utiliser comme espace hybride de bureaux et de laboratoire. L'occupant est Oxford Gene Technology IP Limited. Le loyer annuel de 19.9 XNUMX £ équivaut à XNUMX £ par pied carré pour une durée de dix ans, avec une clause de résiliation et une révision du loyer à la fin de la cinquième année.
· Depuis la fin de l'année, nous avons annoncé la location de 5,551 2023 pieds carrés dans l'IQ à Quantum Advanced Solutions Limited qui a pris possession en décembre 122,122. Elle paiera un loyer annuel de 22.0 XNUMX £, soit XNUMX £ par pied carré pendant dix ans, avec une clause de rupture et une révision du loyer à la fin de la cinquième année.
Par ailleurs, nous avons convenu d'une prélocation en 2022 pour l'ensemble du bâtiment 5 à WAE Technologies Limited. Le bâtiment étant pratiquement achevé en février 2024, le bail a désormais été accordé, le loyer initial de 18.6 £ par pied carré passant à 20.1 £ par pied carré en janvier 2025.
De plus amples informations peuvent être trouvées sur le développement d’OTP dans l’étude de cas figurant dans le rapport annuel.
Parc à matériel roulant
Suite à la rénovation des premier et deuxième étages, Rolling Stock Yard offre des bureaux et des laboratoires entièrement équipés, la zone de réception rafraîchie offrant un lieu attrayant pour les occupants pour se rencontrer et collaborer.
Le coût en capital pour la rénovation du laboratoire était d'environ 2.0 millions de livres sterling, soit 158.7 livres sterling par pied carré, et a permis d'augmenter considérablement les niveaux de location. Le deuxième étage de 7,322 110.0 pieds carrés a été loué à Beacon Therapeutics à 65.0 £ le pied carré, un loyer de premier plan pour les espaces dédiés aux sciences de la vie, contre 87.3 £ le pied carré avant la rénovation. Le bail est d'une durée de cinq ans avec résiliation par l'occupant à la troisième année. Nous suivons un certain nombre de demandes d'occupants pour le premier étage vacant restant. Le taux d'occupation à la fin de l'année était de 31% (2022 décembre 66.7 : XNUMX%).
7-11 rue Herbrand (« Herbrand »)
Le bail de l'occupant actuel à Herbrand court jusqu'au quatrième trimestre 4. Nous continuons de collaborer avec l'occupant et, même si notre scénario de base est qu'il restera en vigueur jusqu'à son expiration, nous élaborons nos plans pour repositionner le bâtiment à des fins scientifiques.
Le Centre Merrifield ("Merrifield")
Comme indiqué précédemment, l'occupant a achevé une rénovation complète, démontrant son engagement envers l'actif. Cela a contribué à une amélioration significative de la note EPC, qui est passée de D à B.
Analyse financier
Performance financière
Les résultats financiers du Groupe sont résumés ci-dessous :
| 2023 £ m | 2022 £ m | Modifier % |
Revenu brut de la propriété | 15.5 | 13.1 | 18.3 |
Charges d'exploitation de l'immeuble | (1.7) | (2.2) | 22.7 |
Revenus locatifs nets | 13.8 | 10.9 | 26.6 |
Frais d'administration ajustés | (5.2) | (5.6) | 7.1 |
Résultat opérationnel ajusté | 8.6 | 5.3 | 62.3 |
Coûts financiers nets ajustés | (2.0) | (2.7) | 25.9 |
Taxe estimée | 0.1 | (0.1) | 100.0 |
Bénéfice ajusté | 6.7 | 2.5 | 168.0 |
Frais de financement exceptionnels | (1.5) | - | n / a |
Frais de dossier exceptionnels | - | (1.0) | n / a |
Juste valeur (pertes)/gains sur dérivés |
|
|
|
et prime différée | (3.8) | 2.2 | (272.7) |
Pertes de juste valeur sur immeubles de placement | (22.8) | (31.3) | (27.2) |
Perte sur cession d'immeubles de placement | (0.3) | - | n / a |
Perte IFRS après impôts | (21.7) | (27.6) | (21.4) |
Le revenu immobilier brut total pour l'année s'est élevé à 15.5 millions de livres sterling (2022 : 13.1 millions de livres sterling), avec une croissance de 18.3 % due à une année complète de propriété d'OTP et Herbrand, que le Groupe a acquises en mai 2022, et aux avantages de nouveaux baux conclus dans l’année.
Les dépenses d'exploitation immobilières se sont élevées à 1.7 million de livres sterling (2022 : 2.2 millions de livres sterling), ce qui a généré des revenus locatifs nets de 13.8 millions de livres sterling. Les charges d'exploitation immobilières comprennent principalement des coûts nuls sur les unités vacantes, moins la reprise d'une provision de 0.7 million de livres sterling pour créances douteuses, qui avait été provisionnée l'année précédente et qui est désormais entièrement recouvrée.
Les frais d'administration comprennent les honoraires du Conseiller en investissement, les honoraires professionnels, y compris l'audit et l'évaluation, les honoraires des Administrateurs et une série d'autres frais tels que l'assurance. Ces coûts se sont élevés à 5.2 millions de livres sterling sur l’année (2022 : 5.6 millions de livres sterling hors coûts exceptionnels exceptionnels). Au cours de l'exercice précédent, la Société a engagé des coûts ponctuels de 1.0 million de livres sterling, liés à son passage de la négociation sur l'AIM au marché principal de la Bourse de Londres.
Ce qui précède donne un ratio de coûts totaux de 44.2% (2022 : 58.9%). L'amélioration reflète la croissance des revenus du Groupe et la réduction des coûts et nous nous attendons à ce que le ratio continue de diminuer à mesure que nous continuons à achever et à louer les bâtiments d'OTP et à réaliser le potentiel de réversion ailleurs dans le portefeuille.
Les charges financières nettes ajustées pour l'exercice s'élèvent à 2.0 millions de livres sterling (2022 : 2.7 millions de livres sterling), comprenant des intérêts sur les prêts, des dépenses et des frais d'arrangement de 8.9 millions de livres sterling, partiellement compensés par des frais financiers capitalisés de 3.3 millions de livres sterling et des produits financiers ajustés de 3.6 millions de livres sterling. . Le Groupe a encouru des charges financières exceptionnelles exceptionnelles de 1.5 million de livres sterling (2022 : néant), dont 0.7 million de livres sterling liés à l'annulation des frais de montage non amortis sur la facilité de dette du Groupe, qui a été refinancée en juin 2023, et un remboursement anticipé. des frais de remboursement de 0.8 million de livres sterling sur la facilité Fairfield.
Les pertes de juste valeur sur les dérivés et les primes différées s'élèvent à 3.8 millions de livres sterling (2022 : 2.2 millions de livres sterling de gain), liées aux plafonds de taux d'intérêt en place au début de l'année et au nouveau plafond conclu à la suite du refinancement de juin 2023. Un plafond de taux d’intérêt acquis avec OTP a expiré en juin 2023.
La perte non réalisée sur la réévaluation des immeubles de placement s'est élevée à 22.8 millions de livres sterling (2022 : perte de 31.3 millions de livres sterling). Voir la section évaluation et valeur liquidative de ce rapport pour plus d’informations.
En tant que REIT, le Groupe n'est pas soumis à l'impôt sur les sociétés sur son activité de location immobilière et la charge d'impôt relative à 2023 était donc nulle (2022 : 0.1 million de livres sterling), avec une reprise supplémentaire de 0.1 million de livres sterling de la provision de l'année précédente qui était ne sont plus nécessaires.
La perte IFRS après impôts pour l’exercice s’élève à 21.7 millions de livres sterling (2022 : 27.6 millions de livres sterling). Cela s'est traduit par une perte IFRS par action de 6.2 pence (2022 : 7.9 pence) et un BPA EPRA de 1.7 pence (2022 : 0.4 pence). Le BPA ajusté, qui correspond au BPA EPRA hors impact des coûts exceptionnels exceptionnels, s'élève à 1.9 pence (2022 : 0.7 pence).
Dividendes
La Société a versé deux dividendes au cours de l'année 2023. Il s'agit de :
· le deuxième acompte sur dividende de 3.0 pence par action, au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2022, qui a été payé en mai 2023 ; et
· un premier acompte sur dividende de 1.0 pence par action au titre de 2023, payé en octobre 2023.
Depuis la fin de l'année, le Conseil d'administration a déclaré un deuxième acompte sur dividende de 1.0 pence par action au titre de 2023 (voir événements post-fin de période).
Le coût décaissé des dividendes payés et déclarés au titre de 2023 s'élève à 7.0 millions de livres sterling. Au 31 décembre 2023, le Groupe disposait de réserves distribuables de 328.0 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 337.1 millions de livres sterling), la majorité étant dans la Société suite à l'annulation du compte de prime d'émission en 2022.
Valorisation et valeur liquidative
Le portefeuille a été évalué de manière indépendante par CBRE au 31 décembre 2023, conformément aux normes professionnelles RICS Valuation - Professional Standards internationalement reconnues (le « Livre rouge »).
Le tableau ci-dessous analyse l’évolution de la valorisation au cours de l’année :
| £ m |
Valorisation du portefeuille au 31 décembre 2022 | 387.6 |
Acquisitions1 | (0.8) |
Dépenses en capital | 22.7 |
Frais financiers capitalisés | 3.3 |
Evolution des incitations au loyer | 0.1 |
Pertes de juste valeur sur immeubles de placement | (22.8) |
Cessions | (7.8) |
Valorisation du portefeuille au 31 décembre 2023 | 382.3 |
1. Ce solde concerne la finalisation des acquisitions des exercices antérieurs. Il n’y a pas eu d’acquisitions de nouveaux actifs en 2023.
La perte latente sur la réévaluation des immeubles de placement de 22.8 millions de livres sterling est principalement due à une réduction de valeur à périmètre constant de 7.1 %. Cela résulte d'une variation des rendements vers l'extérieur de 58 points de base, partiellement compensée par une croissance de 5.0 % à données comparables de l'ERV au cours de l'année. Les surfaces définies comme bureaux connaissent une baisse de valorisation de 9.8% à périmètre constant ; cette évolution était conforme à celle du marché des bureaux dans son ensemble et reflétait une variation des rendements vers l'extérieur de 66 points de base. Les espaces définis comme des laboratoires à des fins de valorisation ont mieux résisté, affichant une baisse de valorisation à périmètre constant de 1.6 % ; une variation des rendements vers l'extérieur de 52 points de base a été presque entièrement compensée par une croissance de l'ERV de 10.4 %. A la fin de l'année, ces surfaces représentent 31.7% du patrimoine à périmètre constant. Selon les évaluations du 31 décembre 2023, il existe un écart de rendement allant jusqu'à 60 points de base entre les espaces de développement vacants et les espaces loués achevés. Alors que nous continuons à compléter et à libérer de l'espace chez OTP au cours des 12 prochains mois, nous nous attendons à ce que la position comparable et absolue s'améliore considérablement.
L’IFRS NAV s’élevait à 81.1 pence par action (31 décembre 2021 : 91.3 pence par action). L'EPRA NTA à la fin de l'année s'élevait à 79.9 pence par action (31 décembre 2022 : 90.0 pence par action). La diminution de l'EPRA NTA par action résulte principalement des dividendes versés et de la perte de réévaluation, partiellement compensés par le résultat ajusté.
Financement de la dette
Le Groupe a procédé à deux refinancements de dette en 2023. En février, le Groupe a refinancé la facilité de dette Fairfield de 36.5 millions de livres sterling acquise auprès d'OTP, en utilisant 26.3 millions de livres sterling de la facilité HSBC du Groupe et des ressources de trésorerie existantes. Cela a réduit le coût de la dette du Groupe, reflétant le taux d'intérêt plus élevé sur la facilité Fairfield, et a permis à OTP d'être utilisé comme garantie pour d'autres financements par emprunt.
En juin 2023, le Groupe a refinancé le prêt à terme et le RCF de HSBC de 150.0 millions de livres sterling, Bank of Ireland se joignant à HSBC pour fournir la nouvelle facilité. Cela comprend un prêt à terme de 100.0 millions de livres sterling, au lieu de 75.0 millions de livres sterling, et un RCF de 50.0 millions de livres sterling, dont la durée a été prolongée jusqu'en juin 2026, avec deux options de prolongation d'un an. Le Groupe dispose également d'une option de crédit accordéon de 35.0 millions de livres sterling disponible sur le RCF. Les facilités sont garanties sur l'ensemble des actifs du Groupe.
La nouvelle installation comporte un coût de SONIA plus une marge de 2.50%. Le taux de référence SONIA a été plafonné à 2.00 % par an jusqu'en mars 2025, pour une prime de 3.6 millions de livres sterling basée sur un calendrier prévisionnel de retrait de la dette. En fin d'année, le Groupe est légèrement surcouvert contre SONIA à 106.9%. La facilité comprend également une clause de rattrapage qui réduit la marge à 2.35 % si le LTV brut est de 30 % ou moins, sur la base de l'évaluation annuelle du portefeuille par les prêteurs.
Le Groupe a également défini 40.0 millions de livres sterling du prêt à terme comme un prêt vert, conformément aux principes du prêt vert de la LMA. Ceci est sécurisé sur Rolling Stock Yard et certains des bâtiments OTP achevés, qui sont classés soit BREEAM Excellent, soit EPC A.
Au 31 décembre 2023, le prêt à terme de 100.0 millions de livres sterling était entièrement tiré et le Groupe avait tiré 8.7 millions de livres sterling sur le RCF. Le Groupe disposait également de trésorerie et équivalents de trésorerie de 14.3 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 45.6 millions de livres sterling). Le LTV s'élève donc à 24.7% à la fin de l'année (31 décembre 2022 : 16.8%). Nous continuons de croire qu’une fourchette de 30.0 à 40.0 % est optimale à long terme.
Le Groupe disposait de 41.3 millions de livres sterling disponibles au sein du RCF à la fin de l'année, ce qui générait une liquidité totale de 55.6 millions de livres sterling pour financer le développement en cours d'OTP, dont les coûts à terminer s'élevaient à 46.2 millions de livres sterling au 31 décembre 2023. Le RCF sera tiré sur une base trimestrielle pour répondre aux besoins de financement du développement et minimiser les frais d'intérêt tout au long de la période de développement restante.
Ressources pour la croissance - Ironstone
En tant que Conseiller en Investissement, notre équipe joue un rôle crucial dans la réussite du Groupe. Nos collaborateurs possèdent une gamme de compétences pertinentes, notamment en matière d'investissement immobilier, de gestion d'actifs, de finance et de développement durable. Même si tous ceux qui nous rejoignent possèdent l'expérience et les qualifications dont ils ont besoin pour leur rôle, nous nous engageons à soutenir le développement et la formation professionnels et personnels, pour aider nos collaborateurs à progresser dans leur carrière au sein d'Ironstone. Nous organisons ainsi un processus d'évaluation annuel et proposons des formations aussi bien statutaires qu'individuelles, en fonction du métier ou des besoins personnels de chacun. En décembre 2023, nous avons également mené notre première enquête auprès des employés et évaluons actuellement les commentaires.
La diversité et l’inclusion sont importantes pour nous, car nous reconnaissons les avantages de la diversité des points de vue et des expériences de vie. À la fin de l'année, notre diversité de genre était de 36 % d'hommes, 64 % de femmes, avec 64 % de l'équipe s'identifiant comme blancs britanniques et 36 % comme d'autres origines. Nous prenons également en compte la tranche d'âge de notre équipe avec 18% de 20-29 ans, 18% de 30-39 ans, 27% de 40-49 ans et 37% de 50-59 ans.
Notre turnover a été faible en 2023, avec un départ et une nouvelle embauche, soit un taux de turnover de 8 %.
Événements post-fin d’année
· Bail finalisé avec WAE Technologies Ltd en février 2024 après l'achèvement pratique du bâtiment 5 à un loyer initial de 18.6 £ par pied carré, passant à 20.1 £ par pied carré en janvier 2025.
· Achèvement pratique du bâtiment 5 d'OTP, comprenant 58,100 XNUMX pieds carrés d'espace.
· Alors que l'incertitude macroéconomique persiste et que les taux d'intérêt devraient rester élevés pendant un certain temps, le Conseil d'administration a pris la décision de rebaser le dividende à un niveau durable et largement couvert par le bénéfice ajusté au fil du temps. La flexibilité financière supplémentaire permettra au Groupe de faire progresser efficacement sa stratégie visant à concrétiser les opportunités de création de valeur qu'il a créées. Le Conseil a donc déclaré un deuxième acompte sur dividende de 1.0 pence par action, portant le dividende total pour l'année à 2.0 pence par action. Celui-ci sera payé sous forme de dividende ordinaire le 13 mai 2024, avec une date de détachement du dividende le 4 avril 2024. Le Conseil d'administration cherchera à maintenir un dividende durable à l'avenir, avec l'intention que les dividendes futurs reflètent la progression du bénéfice sous-jacent.
Respect de la politique d'investissement
La politique d'investissement du Groupe est détaillée dans le rapport annuel. Les éléments clés de la politique sont résumés ci-dessous. Nous avons respecté la politique tout au long de l'année :
Élément de politique | Conformité dans la période |
Investissez dans un portefeuille diversifié de propriétés à travers le Royaume-Uni qui sont généralement louées ou destinées à être louées à des occupants opérant dans le secteur des sciences de la vie ou apportant un avantage à celui-ci (« propriétés des sciences de la vie »). | Oui. Toutes les propriétés se trouvent dans le Triangle d'Or et sont louées ou destinées à être louées à des organisations des sciences de la vie. |
Exemples d'actifs que le Groupe peut acquérir : laboratoires humides et secs, bureaux, incubateurs et espaces de coworking, installations de fabrication et d'essais et centres de données. | Oui. Tous les actifs du Groupe sont un mélange de laboratoires et de bureaux. |
Le Groupe peut acquérir des bâtiments individuels, un groupe de bâtiments dans un seul parc scientifique ou la totalité d'un parc scientifique. Cela peut inclure l'achat ou le développement de bâtiments loués ou destinés à être loués à des occupants fournissant des services auxiliaires aux employés d'entreprises opérant dans le secteur des sciences de la vie ou apportant un avantage à celui-ci. | Oui. Le Groupe possède à la fois des actifs individuels et un parc scientifique. |
Le Groupe investira généralement dans des actifs générateurs de revenus, cohérents avec une croissance du capital et des revenus croissants. | Oui. Tous les actifs génèrent des revenus (à l'exception du développement chez OTP) et offrent un potentiel de croissance du capital et d'augmentation des revenus grâce à la gestion d'actifs. |
Toute opportunité de gestion d'actifs ou de développement minimisera tout risque de développement, généralement par le biais d'un financement à terme ou d'accords similaires. | Oui. Nous finançons à terme le programme de développement d'OTP et avons un contrat à prix fixe pour chaque bâtiment avec le promoteur. |
L'exposition maximale aux développements ou aux terrains sans accord de financement à terme est de 15 % de la valeur brute de l'actif (« GAV »). | Oui. Il n’y a pas de développement ni de terrain sans accord de financement à terme. |
Aucun bâtiment individuel ne représentera plus de 25 % du GAV au 31 décembre 2023. | Oui. Aucun bâtiment ne dépasse le seuil. |
Le Groupe cible un portefeuille dans lequel aucun occupant ne représente plus de 20 % (mais sous réserve d'un maximum de 30 %) du plus élevé entre (i) les loyers bruts contractés ou (ii) la VRE de l'évaluateur du portefeuille du Groupe, y compris les développements sous contrats de financement à terme, tels que calculés au moment de l’investissement ou de la location. | Un occupant dépasse 20 % du loyer contracté mais reste en dessous du seuil de 30 %. Ce pourcentage devrait diminuer à mesure qu’OTP continue d’être développé et loué. |
L’exposition maximale globale aux actifs en développement, y compris les financements à terme, ne dépassera pas 30 % du GAV au 31 décembre 2023. | Oui. 17.6% des actifs sont actuellement en développement. |
Pas plus de 10 % du GAV ne sera investi dans des propriétés qui ne sont pas des propriétés liées aux sciences de la vie. | Oui, plus de 90 % des actifs sont actuellement classés comme propriétés liées aux sciences de la vie. |
Le Groupe n'investira pas plus de 10 % de son GAV dans d'autres fonds d'investissement alternatifs ou sociétés d'investissement à capital variable. | Oui. La Société ne détient aucun investissement de ce type. |
Gestionnaire de fonds d'investissement alternatif (« AIFM »)
G10 Capital Limited (« G10 ») est l'AIFM de la Société, aux fins du régime AIFM britannique, Ironstone fournissant des services de conseil à la fois à G10 et à la Société.
Conseiller en investissement
Ironstone Asset Management Limited est le conseiller en investissement de la société et de l'AIFM.
Ironstone Asset Management Limitée
Conseiller en investissement
25 Mars 2024
Principaux risques et incertitudes
Une gestion efficace des risques sous-tend la mise en œuvre de notre stratégie et la bonne performance de l’entreprise. Une compréhension claire des risques et opportunités commerciaux, évaluée par rapport à notre appétit pour ces risques, guide notre prise de décision à tous les niveaux.
Culture globale du risque
Notre performance financière et opérationnelle ainsi que notre réputation sont soumises à plusieurs risques et incertitudes. Ces risques pourraient, séparément ou en combinaison, avoir un impact significatif sur nos performances, nos occupants, nos prestataires de services tiers, l'environnement et les rendements pour les actionnaires.
Le Conseil, appuyé par ses conseils, est chargé d'identifier, de comprendre, de considérer et d'agir sur les risques actuels et futurs du Groupe. Notre culture du risque est conçue pour permettre de prendre des décisions selon des paramètres convenus et des responsabilités reconnues pour soutenir la réalisation de nos objectifs.
Responsabilités
Le Conseil a la responsabilité globale de gérer les risques, d'identifier les principaux risques susceptibles d'affecter les objectifs du Groupe et de déterminer la nature et l'étendue de l'exposition aux risques que l'entreprise est prête à prendre dans la poursuite de sa stratégie. Le Comité d'Audit et des Risques, au nom du Conseil d'Administration, supervise le cadre de gestion des risques du Groupe.
Notre cadre de gestion des risques est approuvé par le conseil. Il explique comment nous identifions, évaluons et rendons compte de nos risques actuels et émergents, et intègre l'évaluation des contrôles et des stratégies d'atténuation que nous avons en place pour chaque risque documenté. Nous appliquons un cadre d’évaluation cohérent à l’évaluation des risques, fournissant une base claire pour examiner les menaces et les opportunités dans l’ensemble de nos activités.
Notre approche
Le conseiller en investissement examine et met à jour régulièrement le registre des risques d'entreprise, qui est présenté à chaque réunion du comité d'audit et des risques, en mettant en évidence tout risque émergent et toute modification des risques existants ; les contrôles en place ; et notre exposition à ce risque. Le comité d'audit et des risques examine le registre des risques, en accordant une attention particulière aux principaux risques et aux risques émergents, et fournit des mises à jour au conseil.
Le comité d’audit et des risques surveille également nos processus de gestion des risques et approuve les informations pertinentes. Il est chargé de surveiller l'information financière et les plans et résultats de l'audit externe, ainsi que de fournir une assurance au Conseil en ce qui concerne les contrôles financiers, opérationnels et de conformité, qui sont tous conçus pour gérer notre exposition aux risques.
Cadre organisationnel de Management du Risque
Le Conseil a approuvé la matrice des pouvoirs délégués et les politiques clés, qui garantissent que la responsabilité de prendre des décisions clés telles que les acquisitions et les cessions d'actifs est clairement définie et comprise. La matrice d'autorité garantit que les décisions importantes sont prises au niveau approprié, en tenant compte de la taille et de la complexité de la transaction, ainsi que de son importance pour nos projets.
Appétit et sensibilisation au risque
La conscience du risque existe à travers nos processus décisionnels et est ancrée dans nos systèmes, politiques, leadership, gouvernance et comportements. Nous avons un modèle principalement externalisé, nous dépendons donc des prestataires de services, en particulier du conseiller en investissement, pour prendre des décisions dans le cadre de paramètres convenus et approuvés par le conseil d'administration.
Le Conseiller en investissement comprend clairement notre appétit pour le risque, qui est déterminé par le Conseil et intégré dans le cadre de risque.
Appétit pour le risque
Notre appétit pour le risque a été réévalué au cours de l'année, dans le cadre de la revue annuelle du cadre de risque, et il reste inchangé. Nous n'avons aucune appétence pour les risques liés au respect des exigences réglementaires et environnementales, ou à la sécurité et au bien-être de nos occupants, de ceux qui travaillent en notre nom et de la communauté plus large dans laquelle nous travaillons.
Notre appétit pour les risques liés au changement climatique est faible et nous travaillons, par l'intermédiaire du Comité de développement durable, à identifier et à atténuer les risques physiques et transitionnels pour le portefeuille et le Groupe.
Nous accepterons un niveau de risque raisonnable en ce qui concerne les activités commerciales axées sur l’amélioration des revenus, la valeur du portefeuille et l’augmentation des rendements financiers pour les investisseurs.
Nous cherchons à équilibrer notre position de risque entre :
· une forte concentration sur la conformité, avec nos attentes à l'égard des prestataires de services incorporées dans les documents contractuels et contrôlées par le biais d'évaluations des performances par le comité d'engagement de la direction ;
· l'acquisition et la gestion d'un portefeuille d'actifs équilibré, en étant sélectif dans nos décisions d'acquisition et en suivant un processus clair d'évaluation des investissements ;
· l'accent mis sur l'atténuation des risques et des opportunités liés au climat grâce à nos décisions d'acquisition de portefeuille, à notre approche de rénovation et de reconversion, ainsi qu'à notre travail et notre soutien aux occupants ; et
· générer des bénéfices et des fonds grâce à la gestion efficace des actifs de notre portefeuille.
Risque environnemental, social et de gouvernance (« ESG »)
Nous considérons la gestion active des risques liés à l’ESG comme un élément clé de nos opérations commerciales. Nous avons investi des ressources dans la compréhension de ces risques, en particulier les risques liés au climat, et dans la meilleure façon de les atténuer.
ESG et climat?les risques associés sont inclus dans le registre des risques d’entreprise, et nous disposons d’un registre distinct des risques liés au climat, couvrant à la fois les risques physiques et transitoires. Ceci est examiné par le conseiller en investissement et rapporté au comité de durabilité. Il existe un examen formel semestriel des risques figurant dans le registre des risques liés au climat, afin de déterminer s'il existe des risques jugés élevés qui devraient être signalés au registre des risques d'entreprise. Pour plus de détails sur ces risques, voir la section TCFD du rapport annuel.
Risques émergents
Un élément clé de notre approche de la gestion des risques est l’identification et la prise en compte régulières des risques émergents potentiels pour le Groupe. Ces examens des risques émergents sont effectués régulièrement avec le conseiller en investissement et font partie du rapport régulier sur les risques adressé au comité d'audit et des risques.
Au cours de l'année, les deux principaux risques émergents liés aux capacités électriques et au béton cellulaire autoclavé armé (« RAAC ») :
· La capacité électrique dépend de la question de savoir si la capacité disponible pour notre portefeuille est suffisante pour répondre aux besoins actuels et futurs. Le conseiller en investissement dirige les enquêtes, y compris l'introduction d'une analyse détaillée de la puissance pour mieux comprendre les besoins, et la commande de conseils externes sur les options potentielles pour augmenter la capacité si nécessaire ; et
· Le RAAC concerne l’utilisation d’un type particulier de béton dans les bâtiments au cours des décennies précédentes, qui est aujourd’hui devenue un problème important. Nous sommes conscients du problème et le conseiller en investissement a examiné nos actifs et a conclu qu'il ne s'applique pas à notre portefeuille. Ils continueront de surveiller la question et de veiller à ce qu'elle fasse partie de tout processus de diligence raisonnable pour les acquisitions futures.
Aucun de ces risques n’est actuellement considéré comme un risque principal pour l’entreprise.
Principaux risques
Le Conseil confirme qu'il a procédé à une évaluation approfondie des principaux risques et des risques émergents du Groupe et qu'il a examiné leurs impacts à court et à long terme. Le conseiller en investissement et le comité d'audit et des risques examinent régulièrement en détail le registre des risques d'entreprise.
Le Conseil considère que le risque primordial est que les objectifs et les performances d'investissement deviennent peu attrayants pour les investisseurs, ce qui entraînerait une décote croissante du cours de l'action par rapport à la valeur liquidative, ce qui entraverait la capacité de lever des fonds et de croître.
Le Conseil a identifié ses principaux risques sur cette base, et ceux-ci sont résumés ici, ainsi que la stratégie actuelle de gestion des risques, l'évaluation de l'exposition à chaque risque et tout changement d'évaluation depuis notre dernier rapport.
Modifications du risque, risque émergent
Il n’existe aucun risque principal supplémentaire et nous n’avons supprimé aucun risque précédemment considéré comme principal. Lorsque l'évaluation du risque a changé, une explication a été fournie dans la section détaillée ci-dessous.
Risques commerciaux | |
1. Mauvais rendements du portefeuille | |
Modifier | Améliore Bien que nous n'ayons aucun problème avec notre portefeuille actuel d'occupants, l'incertitude économique générale, liée aux taux d'intérêt élevés et à l'inflation en 2023, a ralenti le marché pour de nouveaux occupants potentiels. Nous avons donc jugé prudent de refléter une exposition légèrement plus élevée à ce risque. |
Analyse | Atteindre le niveau de rendement visé sur notre portefeuille immobilier au fil du temps est fondamental pour le succès de l’entreprise. Le risque de baisse du rendement du portefeuille peut être causé par un certain nombre de facteurs, notamment : · valorisations immobilières réduites ; · niveaux de loyer réduits; · un équilibre inapproprié des types de propriétés au sein du portefeuille ; · le coût du capital augmente, en particulier à mesure que les taux d'intérêt augmentent ; · des taux d'annulation et de créances douteuses plus élevés que prévu ; et · augmentation des coûts des nouvelles locations (par exemple baux plus courts ou travaux importants pour attirer les occupants). En outre, des défis macroéconomiques externes pourraient réduire les investissements dans le secteur des sciences de la vie, réduisant ainsi la valeur des propriétés et les revenus locatifs. À moyen et long terme, cela pourrait également avoir un impact sur le nombre d’occupants potentiels à la recherche d’un bien immobilier. |
Atténuation | L’atténuation des risques du portefeuille s’articule autour de : · Valeur de l'actif - un processus d'acquisition et d'investissement robuste, comprenant une modélisation financière détaillée. Notre protocole d'investissement reflète notre matrice de délégation de pouvoirs, garantissant que les décisions sont prises au bon niveau, les décisions particulièrement importantes étant renvoyées au Conseil. Nous visons à trouver un équilibre entre les sites développés avec les occupants et le développement des sites, notamment avec des équipements spécialisés tels que des espaces de laboratoire, en amont. Cela nous permet de répondre aux exigences spécifiques des occupants, et également d'attirer des occupants potentiels qui recherchent des coûts et des délais d'aménagement réduits, ce qui contribue à augmenter les loyers et à réduire la longueur des espaces vides. · Qualité des occupants - Notre processus d'acceptation des occupants garantit que nous comprenons les exigences des occupants et que nous sommes convaincus que nous pouvons fournir la fonctionnalité et la qualité des actifs requises. Cela comprend également l’évaluation des occupants potentiels, afin de garantir qu’ils disposent d’un modèle commercial et de plans financiers couvrant les coûts immobiliers. · Gestion de propriétés - les gestionnaires immobiliers (Savills) travaillent en étroite collaboration avec l'équipe de gestion d'actifs du conseiller en investissement et, ensemble, ils fournissent des évaluations régulières des performances et font rapport au conseil d'administration. Savills est responsable de l’exécution du recouvrement des loyers et du suivi des arriérés. Link en tant qu'administrateurs de fonds veille à ce que le groupe comptabilise correctement les loyers et les arriérés. |
Lien vers la stratégie | Investissement Gestion d'actifs |
2. Incapacité à identifier ou à sécuriser les actifs/sites pour l'acquisition | |
Modifier | Aucun changement |
Analyse | Il existe un risque que nous perdions des opportunités d'investissement et/ou des occupants potentiels au profit de concurrents. Cela pourrait être dû à des concurrents agressifs, au niveau général de concurrence sur le marché, à l’insuffisance des actifs disponibles et appropriés sur le marché ou à des prix d’acquisition qui rendraient difficile la génération de rendements suffisants. |
Atténuation | Il existe un nombre limité d'espaces adaptés au marché des sciences de la vie, et il s'agit d'un domaine prioritaire de croissance et d'initiatives gouvernementales, ce qui nous donne la certitude que le besoin des occupants en espaces appropriés se poursuivra. Notre stratégie comprend l'acquisition d'installations existantes, de sites prévus pour de nouveaux développements et la reconversion de bâtiments pouvant être convertis pour répondre aux exigences spécifiques du secteur.
Notre conseiller en investissement dispose d'une équipe de direction expérimentée et est soutenu par des spécialistes externes en gestion immobilière, qui possèdent une vaste expertise du marché des sciences de la vie. |
Lien vers la stratégie | Investissement
|
3. Mauvaise performance du conseiller en investissement ou d'un autre fournisseur tiers important | |
Modifier | Aucun changement |
Analyse | Nous opérons un modèle externalisé et dépendons de la performance de nos tiers?prestataires de services tiers, en particulier le conseiller en investissement, l'AIFM, le gestionnaire immobilier et l'administrateur de fonds.
Une mauvaise prestation de services de la part de l’un de ces fournisseurs clés pourrait entraîner de mauvaises décisions, une réduction des rendements du portefeuille ou des manquements à la conformité réglementaire, et pourrait avoir un impact financier sur les investisseurs.
Nous comptons sur la réception d'informations précises et de haute qualité de la part de nos prestataires de services, et des informations inexactes ou incomplètes pourraient nuire à nos finances, à nos propriétés, à nos occupants et à notre réputation. En particulier, des informations inexactes pourraient augmenter notre risque en matière de revenus, car nous dépendons de tiers pour facturer, collecter, encaisser et enregistrer les revenus. |
Atténuation
| Notre cadre de gouvernance est conçu pour garantir que le Conseil est impliqué dans les décisions qui sont importantes pour le succès du Groupe. Il existe une matrice de pouvoirs délégués approuvée, comprenant les questions réservées au Conseil.
Nos prestataires sont des experts reconnus dans leur domaine et nous avons des contrats en place, avec des conditions de prestations claires et nos attentes clarifiées.
Les principaux prestataires tiers supervisent et examinent nos activités, l'AIFM examinant et approuvant les transactions clés proposées par le conseiller en investissement, et le conseiller en investissement surveillant la performance des gestionnaires immobiliers. Les rapports et informations financiers sont préparés par Link et vérifiés par l'équipe financière du conseiller en investissement, avant d'être soumis au conseil d'administration.
Les membres de notre conseil d'administration sont des personnes expérimentées, nommées pour leurs connaissances et leur sens des affaires et du commerce. En plus de leurs évaluations des performances et de leurs analyses des écarts dans le cadre des réunions trimestrielles normales du conseil d'administration, ils examinent formellement les performances des principaux prestataires de services tiers par l'intermédiaire du comité d'engagement de la direction.
La valorisation du portefeuille constitue un domaine de risque clé pour le Groupe. L'évaluation est réalisée par un évaluateur indépendant, ce qui fournit une assurance supplémentaire au Conseil quant à l'exactitude des indicateurs clés rapportés par le conseiller en investissement. |
Lien vers la stratégie | Investissement Gestion d'actifs Financements Durabilité |
4. Acquisition inappropriée ou violation de la stratégie d'investissement | |
Modifier | Aucun changement |
Analyse | L'acquisition d'actifs ou l'embauche d'occupants qui ne correspondent pas à notre politique et à nos objectifs d'investissement pourraient avoir un effet néfaste sur la valeur de notre portefeuille, nos finances ou notre réputation, et pourraient également augmenter le risque pour les occupants, en particulier dans les immeubles à locataires multiples. |
Atténuation | Notre politique d'investissement s'appuie sur des processus conçus pour garantir que les acquisitions répondent à nos exigences et que toute dépense en capital générera des rendements améliorés.
En particulier, nous disposons d'un protocole d'acquisition solide qui comprend des processus de diligence raisonnable robustes et une évaluation par rapport à des critères d'investissement clairs, notamment la composition du portefeuille, le type et la qualité de la propriété, les questions juridiques, les exigences environnementales, le secteur et la qualité de l'occupant.
Les approbations d’acquisition et d’investissement suivent notre matrice de pouvoirs délégués, les décisions particulièrement importantes étant réservées au conseil d’administration. Toutes les acquisitions et cessions sont également approuvées par l'AIFM.
Le conseiller en investissement et le gestionnaire immobilier nous fournissent une connaissance approfondie des propriétés et des emplacements géographiques les mieux adaptés au marché des sciences de la vie, garantissant ainsi que notre portefeuille immobilier est le mieux adapté aux besoins de nos occupants cibles.
Nos procédures nécessitent également une évaluation complète des occupants potentiels, garantissant qu'ils sont liés au secteur des sciences de la vie et qu'ils présentent une stabilité et une solidité financières adaptées au bail concerné. |
Lien vers la stratégie | Investissement Gestion d'actifs |
5. Risques financiers | |
Changements de taux d'intérêt | |
Modifier | Diminue Les refinancements et couvertures SONIA réalisés au cours de l'année ont réduit notre exposition au risque de taux. |
Analyse | Les hausses de taux d’intérêt présentent un certain nombre de risques potentiels différents pour le Groupe. Ils peuvent avoir un impact sur notre capacité à utiliser le financement pour exécuter la stratégie ; peut avoir un impact sur la valeur globale du portefeuille, dans la mesure où le coût du prêt a un impact sur la valorisation des actifs ; les occupants potentiels pourraient décider de retarder leurs projets d’expansion, et les occupants actuels pourraient avoir une volonté ou une capacité réduite à payer leurs loyers. |
Atténuation | L’éventualité d’une hausse des taux d’intérêt n’est pas un risque sous notre contrôle et nous nous concentrons donc sur la gestion et l’atténuation des conséquences. Nous avons une stratégie de financement convenue avec le conseiller en investissement. Au cours de l'année, nous avons réalisé un refinancement pour couvrir les trois prochaines années, avec deux options de prolongation plus un an. Cela offre une marge de manœuvre suffisante pour mener à bien les développements actuellement prévus. Nous avons également couvert le risque de hausse des taux SONIA en concluant un certain nombre de plafonds de taux d'intérêt anticipés basés sur le retrait budgétisé de la dette pour achever les projets de développement et de dépenses en capital prévus. Celui-ci vise à tout moment une couverture à 100 %. Nous gérons également nos flux de trésorerie avec soin, ainsi que le calendrier des retraits de la dette pour les dépenses importantes. |
Lien vers la stratégie | Financements
|
6. Incapable d’attirer des investissements, des fonds propres ou des emprunts | |
Modifier | Diminue Le refinancement réalisé au cours de l'année démontre notre capacité à obtenir du financement à des taux/conditions raisonnables. |
Analyse | Il existe un risque que nous soyons incapables de lever des fonds, soit par le biais de capitaux propres auprès de nouveaux investisseurs, d'investissements accrus des actionnaires existants, soit par le biais d'un financement par emprunt. Cela affecterait notre capacité à croître et à atteindre les objectifs stratégiques convenus. |
Atténuation | Notre performance à ce jour, consistant à créer un portefeuille d’actifs de qualité, bien gérés et adaptés aux bons emplacements, est essentielle pour atténuer ce risque.
Nous disposons d’un conseiller en investissement expérimenté, bénéficiant d’une bonne réputation et d’une excellente connaissance du marché. Le directeur financier du conseiller en investissement entretient des relations avec les partenaires de financement actuels et potentiels, et tout accord de financement important est examiné et approuvé par le conseil d'administration, conformément à notre matrice de pouvoirs délégués.
Certains de nos membres du conseil d'administration possèdent une vaste expérience de travail au sein et pour le secteur des sciences de la vie et jouissent d'une excellente réputation sur le marché, grâce à leur connaissance des exigences et des besoins des occupants potentiels. |
Lien vers la stratégie | Investissement Financements |
7. Violation des clauses restrictives du prêt ou de la politique d'emprunt | |
Modifier | Aucun changement |
Analyse | Nous avons indiqué nos ratios LTV attendus et maximum dans le prospectus et avons convenu séparément d'un ratio LTV dans le cadre de nos facilités de financement. Le non-respect de l'un de ces ratios, ou des termes et conditions du mécanisme de financement, pourrait avoir un impact sérieux sur la réalisation de nos objectifs, par le biais de pénuries de liquidités ou d'une atteinte à notre réputation. |
Atténuation | Le conseiller en investissement est chargé de surveiller les opérations, les transactions financières et les performances, et examine en permanence la situation financière pour s'assurer que ni le ratio LTV ni aucune exigence spécifique de notre facilité de financement ne sont violés.
Le conseiller en investissement applique des modèles financiers complets pour planifier les flux de trésorerie et les besoins de financement. La disponibilité des liquidités est intégrée au processus de prise de décision en matière d’investissement. Toutes les acquisitions sont approuvées par l'AIFM et le Dépositaire, et les acquisitions importantes et les plans d'investissement sont approuvés par le Conseil.
La situation de trésorerie est rapprochée mensuellement des enregistrements produits par Link et des relevés bancaires, par l'équipe financière du conseiller en investissement. |
Lien vers la stratégie | Financements |
Risques de conformité | |
8. Perte du statut de REIT | |
Modifier | Aucun changement |
Analyse | Le non-respect du cadre REIT pourrait mettre en péril notre statut de REIT, ce qui pourrait avoir un impact potentiellement important sur nos actionnaires. |
Atténuation | Nous disposons d'un cadre de gouvernance documenté, avec des responsabilités clairement réparties définies dans les questions réservées au Conseil, la matrice des pouvoirs délégués et dans nos contrats avec le conseiller en investissement et d'autres prestataires de services clés.
Nous obtenons des conseils en tant que de besoin auprès de l'AIFM, de notre brokers et soutien juridique externe en matière de conformité en matière de gouvernance, de FCA et de règles de cotation.
Notre position par rapport aux principales exigences de la législation sur les REIT est examinée par le conseiller en investissement chaque mois, par Link tous les trimestres, et est communiquée au conseil d'administration. La couverture des liquidités et des bénéfices pour les dividendes est contrôlée par le biais d'un processus complet de prévision des flux de trésorerie. |
Lien vers la stratégie | Financements |
Risques liés au climat | |
9. Impact du changement climatique | |
Modifier | Aucun changement |
Analyse | L'impact potentiel du changement climatique est l'un de nos principaux risques, et nous investissons du temps et des ressources pour mieux comprendre et réduire notre impact sur l'environnement, et pour nous assurer que le Groupe est bien placé pour atténuer les impacts inévitables sur nos activités, notre portefeuille et nos activités. finances.
Nous avons développé un registre distinct des risques climatiques, pour nous aider à identifier, considérer et atténuer plus en détail les risques physiques et transitionnels.
Les principaux risques documentés dans ce registre comprennent :
· l'évolution des exigences des occupants, à mesure qu'ils recherchent des options immobilières plus durables ; et · les complexités et le coût de la conformité à la législation pertinente et aux exigences en matière de reporting, ainsi que l'impact des changements apportés aux pratiques commerciales à l'avenir. |
Atténuation | L'impact mondial du changement climatique est déjà perceptible et nous reconnaissons notre responsabilité de développer un portefeuille et des pratiques commerciales/opérationnelles qui réduisent notre impact environnemental, tout en nous permettant de produire des résultats pour nos investisseurs.
De plus amples détails sont inclus dans la section Durabilité du rapport annuel, mais un résumé des actions que nous avons prises et planifiées est le suivant :
· les nouveaux développements doivent être notés BREEAM « Excellent » ou « Very Good » ; · évaluation environnementale de toutes les acquisitions potentielles, dans le cadre du processus d'acquisition ; · Les rapports EPC+ font partie de notre processus standard pour les acquisitions ; · la planification des dépenses d'investissement inclut la prise en compte des risques liés au climat, en appliquant des normes de construction appropriées, telles qu'un éclairage et un chauffage économes en énergie, et une réduction des émissions de gaz à effet de serre ; · des spécialistes externes ont été nommés pour nous aider à élaborer notre feuille de route en matière de développement durable et notre chemin vers le zéro émission nette ; · un comité de durabilité a été créé au cours de l'année, se réunissant deux fois pour discuter de la stratégie et des politiques en plus de ce qui précède ; et · notre pack de rapports trimestriels standard du Conseil comprend des informations sur les risques ESG et liés au climat, afin de garantir que les membres du Conseil sont pleinement informés. |
Lien vers la stratégie | Investissement Gestion d'actifs Durabilité |
Déclaration de continuité d’exploitation et de viabilité
Continuité
Le Conseil veille à la capacité du Groupe à poursuivre ses activités. Plus précisément, lors des réunions trimestrielles du Conseil, le Conseil examine les résumés de la situation de liquidité du Groupe et le respect des clauses restrictives des prêts, ainsi que les prévisions de performance financière et de flux de trésorerie. Tout au long de la période, le Conseil s'est réuni fréquemment, en collaboration avec le Conseiller en investissement, pour examiner les ressources de trésorerie et les acquisitions d'immeubles de placement.
Le Groupe a terminé l'année avec 14.3 millions de livres sterling de trésorerie non affectée et 41.3 millions de livres sterling de marge disponible au titre de ses facilités de crédit. Le Groupe respecte largement ses covenants et une analyse de sensibilité a été réalisée pour identifier la baisse des valorisations et des revenus locatifs qui entraînerait une violation du LTV ou des covenants de couverture des intérêts. Pour les facilités HSBC et Bank of Ireland, il faudrait que les valorisations baissent de 34.2 % ou les loyers de 13.7 %, par rapport au 31 décembre 2023, avant que ces clauses ne soient violées, ce qui, sur la base des données de marché disponibles, est considéré comme hautement improbable.
Au 25 mars 2024, 100.0% des loyers facturés en décembre 2023 au titre du trimestre clos le 24 mars 2024 ont été encaissés.
Dans le cadre de l'évaluation de la continuité d'exploitation, et en tenant compte de ce qui précède, les administrateurs ont examiné un certain nombre de scénarios qui comprenaient des sensibilités extrêmes à la baisse en ce qui concerne l'encaissement des loyers, l'absence d'acquisitions ou de dépenses d'investissement discrétionnaires et des distributions de dividendes minimales conformément aux règles des REIT. .
Sur la base de ces informations, et à la lumière des mesures d'atténuation disponibles, les Administrateurs s'attendent raisonnablement à ce que le Groupe et la Société disposent des ressources adéquates pour poursuivre leurs activités pendant une période d'au moins 12 mois à compter de la date d'approbation du Rapport Annuel et États financiers. Les Administrateurs n'ont pas non plus connaissance d'incertitudes significatives qui pourraient jeter un doute important sur la capacité du Groupe à poursuivre ses activités. Ils ont donc adopté le principe de continuité d'exploitation pour la préparation du rapport annuel et des états financiers.
Évaluation de la viabilité
Conformément au Code de Gouvernement d'Entreprise AIC, les Administrateurs ont apprécié les perspectives du Groupe sur une période supérieure aux 12 mois pris en compte par la clause de continuité d'exploitation. Les administrateurs ont mené leur évaluation sur une période de trois ans jusqu'au 31 décembre 2026, ce qui permet d'obtenir un niveau de précision raisonnable compte tenu des conditions de location habituelles et de la nature cyclique du marché immobilier britannique.
Les principaux risques détaillés ci-dessus résument les éléments qui pourraient empêcher le Groupe de mettre en œuvre sa stratégie. Le Conseil cherche à garantir que les risques sont maintenus au minimum à tout moment et, le cas échéant, l'impact potentiel de ces risques est modélisé dans son évaluation de la viabilité. Le portefeuille d'investissement du Groupe acquis à ce jour répond à la stratégie d'investissement prévue d'un portefeuille diversifié situé dans le Triangle d'Or d'Oxford, Cambridge et Londres, à proximité des principales universités, hôpitaux et organisations publiques et commerciales, où il existe une pénurie de biens immobiliers de haute qualité. espace pour soutenir les entreprises en expansion des sciences de la vie. Cela devrait entraîner de faibles taux d’inoccupation et une nouvelle croissance des loyers et du capital.
L'évaluation des administrateurs prend en compte les flux de trésorerie prévus, la disponibilité de la dette, le respect prévu des engagements, la couverture des dividendes et le respect du REIT. Le modèle est ensuite soumis à des tests de résistance pour détecter des scénarios graves mais plausibles, individuellement et globalement, en tenant compte des facteurs atténuants potentiels. Les principales sensibilités appliquées au modèle sont un ralentissement des perspectives économiques et une disponibilité limitée du financement, en particulier :
· augmentation du taux de rotation des occupants ;
· augmentation des coûts d'annulation ; et
· augmentation des taux d’intérêt.
Compte tenu des mesures d'atténuation, les résultats de l'analyse de sensibilité et des tests de résistance ont démontré que le Groupe disposerait de liquidités suffisantes pour faire face à ses dettes en cours à leur échéance, maintenir le respect des clauses restrictives bancaires et maintenir la conformité au régime REIT sur la période de l'exercice. évaluation.
Par ailleurs, le Conseil, en collaboration avec le Comité d'Audit et des Risques, a procédé à une évaluation approfondie des principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté, y compris ceux qui menaceraient son modèle économique, sa stratégie, ses performances futures, sa solvabilité ou sa liquidité au cours des trois années. période d'un an. Le processus d'examen des risques a fourni à l'Office l'assurance que les systèmes d'atténuation et de gestion fonctionnent comme prévu. Le Conseil estime que le Groupe est bien placé pour gérer ses principaux risques et incertitudes ainsi que l'environnement économique et politique.
Les attentes du Conseil sont en outre étayées par des séances d'information régulières fournies par le conseiller en investissement. Ces séances d'information examinent les conditions du marché, les opportunités, les changements dans le paysage réglementaire ainsi que les risques et incertitudes économiques et politiques actuels. Ces risques, ainsi que d'autres risques potentiels qui pourraient survenir, continuent d'être étroitement surveillés par le Conseil.
Déclaration de viabilité
La période sur laquelle les Administrateurs considèrent qu'il est possible et approprié de rendre compte de la viabilité du Groupe est une période de trois ans allant jusqu'en décembre 2026. Cette période a été choisie car c'est la période utilisée pour la période de référence moyenne du Groupe.?plan d'affaires à terme. Le plan repose sur une évaluation de chaque unité, qui détermine les hypothèses de location et de dépenses en capital. Ceux-ci déterminent à leur tour les hypothèses de financement et autres flux de trésorerie prévus.
Après avoir examiné ensemble les flux de trésorerie prévisionnels, le respect des covenants et l'impact des sensibilités, les Administrateurs confirment que, compte tenu de la situation actuelle du Groupe et des principaux risques exposés dans le rapport stratégique, ils ont une attente raisonnable que le Groupe sera en mesure de poursuivre ses activités et de faire face à ses dettes à mesure qu'elles arrivent à échéance au cours de la période de trois ans de leur évaluation.
Au nom du conseil
Claire Boyle
Président
25 Mars 2024
COMPTES NON STATUTAIRES
Les informations financières présentées ci-dessous ne constituent pas les comptes statutaires de la Société pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 mais sont dérivées de ces comptes. Les comptes statutaires pour la période close le 31 décembre 2023 seront remis au Registre des Sociétés en temps utile. Le commissaire aux comptes a examiné ces comptes ; leur rapport était (i) sans réserve, (i) ne contenait aucune référence à des questions sur lesquelles l'auditeur a attiré l'attention en insistant sans nuancer leur rapport et (i) ne contenait pas de déclaration en vertu de l'article 498 (2) ou ( 3) de la Loi sur les sociétés de 2006. Le texte du rapport de l'auditeur se trouve dans le rapport annuel et les états financiers complets de la Société.
DÉCLARATION DES RESPONSABILITÉS DES ADMINISTRATEURS
Concernant le rapport annuel et les états financiers
Les Administrateurs sont responsables de la préparation du rapport annuel et des états financiers adoptés au Royaume-Uni conformément à la loi britannique applicable et aux exigences du Companies Act 2006. Le droit des sociétés exige que les Administrateurs préparent des états financiers pour chaque exercice financier. En vertu de cette loi, les administrateurs sont tenus de préparer les états financiers du Groupe conformément aux normes comptables internationales adoptées au Royaume-Uni et aux International Financial Reporting Standards (« IFRS ») telles que publiées par l'International Accounting Standards Board (« IASB »). Les Administrateurs ont choisi de préparer les états financiers de la société mère conformément aux pratiques comptables généralement reconnues du Royaume-Uni (normes comptables du Royaume-Uni et droit applicable), notamment FRS 101 « Reduced Disclosure Framework ».
En vertu du droit des sociétés, les administrateurs ne doivent approuver les états financiers que s'ils sont convaincus qu'ils présentent fidèlement la situation financière, la performance financière et les flux de trésorerie du Groupe pour cet exercice. Lors de la préparation des états financiers, les administrateurs sont tenus de :
· sélectionner des méthodes comptables appropriées conformément à IAS 8 Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs et les appliquer de manière cohérente ;
· présenter les informations, y compris les méthodes comptables, de manière à fournir des informations pertinentes, fiables, comparables et compréhensibles ;
· fournir des informations supplémentaires lorsque le respect d'exigences spécifiques des IFRS est insuffisant pour permettre aux utilisateurs de comprendre l'impact de transactions particulières, d'autres événements et conditions sur la situation financière et la performance financière du Groupe ;
· déclarer que le Groupe s'est conformé aux normes IFRS, sous réserve des écarts significatifs divulgués et expliqués dans les états financiers ;
· indiquer si les états financiers de la Société ont été préparés conformément à la norme d'information financière 101, cadre d'information réduit (« FRS 101 »), sous réserve de tout écart important divulgué et expliqué dans les états financiers de la Société ; et
· émettre des jugements et des estimations raisonnables et prudents.
Les administrateurs sont responsables de tenir des registres comptables adéquats, suffisants pour montrer et expliquer les transactions de la Société et divulguer avec une précision raisonnable à tout moment la situation financière du Groupe et leur permettre de garantir que les états financiers sont conformes à la Loi sur les sociétés de 2006 et à l'article 4 du Règlement IAS.
Ils sont également responsables de la sauvegarde des actifs du Groupe et donc de prendre des mesures raisonnables pour la prévention et la détection des fraudes et autres irrégularités. En vertu des lois et règlements applicables, les Administrateurs sont également chargés d'établir un rapport stratégique, un rapport de gestion, un rapport de rémunération des Administrateurs et une déclaration de gouvernance d'entreprise conformes à cette loi et à ces règlements, et de s'assurer que le rapport annuel comprend des informations, le cas échéant. , pour les directives de divulgation et les règles de transparence de la FCA.
Les administrateurs sont responsables du maintien et de l'intégrité des informations corporatives et financières incluses sur le site Web de la Société. Le travail effectué par l'auditeur n'implique pas de prise en compte de la maintenance et de l'intégrité de ce site Web et, par conséquent, l'auditeur n'accepte aucune responsabilité pour les changements survenus dans les états financiers depuis leur présentation initiale sur le site Web. Les visiteurs du site Web doivent être conscients que la législation du Royaume-Uni régissant la préparation et la diffusion des états financiers peut différer de la législation en vigueur dans leur juridiction.
Nous confirmons qu'au meilleur de notre connaissance :
· les états financiers, préparés conformément aux normes IFRS et conformément aux exigences du Companies Act 2006, donnent une image fidèle de l'actif, du passif, de la situation financière et du résultat de la Société (et du Groupe dans son ensemble) ; et
· ce rapport annuel comprend un aperçu fidèle de l'évolution et de la performance de l'activité et de la situation de la Société (et du Groupe dans son ensemble), ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels elle est confrontée.
Les Administrateurs considèrent que le Rapport Annuel et les États Financiers, pris dans leur ensemble, sont justes, équilibrés et compréhensibles et fournissent les informations nécessaires aux actionnaires pour évaluer la situation et les performances, le modèle économique et la stratégie de la Société.
Pour et au nom du Conseil
Claire Boyle
Président
25 Mars 2024
Compte de résultat consolidé et autres éléments du résultat global
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
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| Année terminée | Année terminée |
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| 31 décembre | 31 décembre |
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| 2023 | 2022 |
Continuation des opérations | Notes | £'000 | £'000 |
Revenu brut de la propriété | 3 | 15,481 | 13,124 |
Revenus de frais de service | 3 | 4,461 | 2,582 |
Revenu |
| 19,942 | 15,706 |
Frais de service récupérables | 4 | (4,461) | (2,582) |
Charges d'exploitation de l'immeuble | 4 | (1,656) | (2,187) |
Bénéfice brut |
| 13,825 | 10,937 |
Les frais d'administration | 4 | (5,249) | (6,565) |
Gains d'exploitation avant pertes sur immeubles de placement |
| 8,576 | 4,372 |
Pertes de juste valeur sur immeubles de placement | 13 | (22,848) | (31,312) |
Perte sur cession d'immeubles de placement | 13 | (317) | - |
Perte d'exploitation |
| (14,589) | (26,940) |
Revenus financiers | 7 | 3,807 | 3,255 |
Dépenses financières | 8 | (11,070) | (3,782) |
Perte avant impôt |
| (21,852) | (27,467) |
Imposition | 9 | 146 | (146) |
Résultat après impôts de la période et résultat global total attribuable aux actionnaires |
| (21,706) | (27,613) |
Perte par action (de base et diluée) (pence) | 12 | (6.2) | (7.9) |
Tous les éléments de la déclaration ci-dessus proviennent des activités poursuivies. Aucune activité n'a été abandonnée au cours de la période.
Il n’existe pas d’autre résultat global et, par conséquent, aucun état distinct n’est présent. La perte après impôt est donc également la perte globale totale.
État consolidé de la situation financière
Au 31 décembre 2023
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| 31 décembre | 31 décembre |
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| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Outils |
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Actifs non courants |
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Propriété d'investissement | 13 | 382,300 | 387,550 |
Dérivés de taux d'intérêt | 16 | 3,998 | 3,871 |
Clients et autres débiteurs | 14 | 3,409 | 2,701 |
|
| 389,707 | 394,122 |
Actifs actuels |
|
|
|
Clients et autres débiteurs | 14 | 6,656 | 7,665 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 15 | 14,341 | 45,606 |
Dérivés de taux d'intérêt | 16 | - | 432 |
|
| 20,997 | 53,703 |
Total des actifs |
| 410,704 | 447,825 |
Passif |
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Passifs non courants |
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Prêts et emprunts portant intérêt | 17 | (107,918) | (74,088) |
Autres créditeurs et charges à payer | 18 | (4,604) | (3,844) |
|
| (112,522) | (77,932) |
Passif à court terme |
|
|
|
Prêts et emprunts portant intérêt | 17 | - | (35,743) |
Autres créditeurs et charges à payer | 18 | (14,437) | (14,699) |
|
| (14,437) | (50,442) |
Total du passif |
| (126,959) | (128,374) |
Actif net |
| 283,745 | 319,451 |
Équité |
|
|
|
Partage le capital | 19 | 3,500 | 3,500 |
Partage de prime | 20 | - | - |
Réserve pour réduction de capital |
| 321,823 | 335,823 |
Gains conservés | 21 | (41,578) | (19,872) |
Total des capitaux propres |
| 283,745 | 319,451 |
Nombre d'actions émises (en milliers) |
| 350,000 | 350,000 |
Valeur nette d'inventaire par action (de base et diluée) (pence) | 22 | 81.1 | 91.3 |
Ces états financiers ont été approuvés par le conseil d'administration de Life Science REIT plc le 25 mars 2024 et signés en son nom par :
Claire Boyle
Numéro d'entreprise: 2451829
État consolidé des variations des capitaux propres
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
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| Capital |
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| Partager | Partager | réduction | Retenu |
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| capital | Premium | réserve | bénéfices | Total des capitaux propres |
| Notes | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Solde au 1er janvier 2023 |
| 3,500 | - | 335,823 | (19,872) | 319,451 |
Perte de l'exercice et perte globale totale |
| - | - | - | (21,706) | (21,706) |
Les dividendes versés | 11 | - | - | (14,000) | - | (14,000) |
Solde au 31 décembre 2023 |
| 3,500 | - | 321,823 | (41,578) | 283,745 |
|
|
|
| Capital |
|
|
|
| Partager | Partager | réduction | Retenu |
|
|
| capital | Premium | réserve | bénéfices | Total des capitaux propres |
| Notes | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Solde au 1er janvier 2022 |
| 3,500 | 339,339 | - | 7,741 | 350,580 |
Perte de l'exercice et perte globale totale |
| - | - | - | (27,613) | (27,613) |
Annulation de la prime d'émission | 20 | - | (339,323) | 339,323 | - | - |
Partager les frais d'émission | 20 | - | (16) | - | - | (16) |
Les dividendes versés | 11 | - | - | (3,500) | - | (3,500) |
Solde au 31 décembre 2022 |
| 3,500 | - | 335,823 | (19,872) | 319,451 |
Tableau consolidé des flux de trésorerie
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
|
| Année terminée | Année terminée |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
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| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation |
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Perte d'exploitation |
| (14,589) | (26,940) |
Ajustements pour rapprocher le résultat de l’exercice des flux de trésorerie nets : |
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Variations de juste valeur des immeubles de placement | 13 | 22,848 | 31,312 |
Ajustement pour éléments hors trésorerie |
| 317 | - |
Flux de trésorerie d'exploitation avant mouvements du fonds de roulement |
| 8,576 | 4,372 |
Augmentation des autres créances et acomptes |
| (5,177) | (8,144) |
Augmentation des autres dettes et charges à payer |
| 4,216 | 2,684 |
Flux de trésorerie net généré par/(utilisé dans) les activités opérationnelles |
| 7,615 | (1,088) |
Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement |
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Acquisition d'immeubles de placement |
| 1,653 | (179,414) |
Dépenses en capital |
| (24,034) | (7,641) |
Cession d'immeubles de placement |
| 7,516 | - |
Intérêt reçu |
| 3,222 | 677 |
Trésorerie nette utilisée dans les activités d'investissement |
| (11,643) | (186,378) |
Flux de trésorerie provenant des activités de financement |
|
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Frais d'émission d'actions payés |
| - | (1,118) |
Emprunts bancaires tirés | 17 | 142,520 | 101,260 |
Prêts bancaires remboursés | 17 | (145,304) | (26,260) |
Intérêts du prêt et autres frais financiers payés |
| (9,473) | (2,069) |
Frais d'émission du prêt payés | 29 | (980) | (1,203) |
Dividendes versés dans l'année |
| (14,000) | (3,500) |
Flux de trésorerie net (utilisé dans)/généré par les activités de financement |
| (27,237) | 67,110 |
Diminution nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie |
| (31,265) | (120,356) |
Trésorerie et équivalents de trésorerie en début d'année |
| 45,606 | 165,962 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie en fin d'année | 15 | 14,341 | 45,606 |
Notes aux états financiers consolidés
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
1. informations générales
Life Science REIT plc (la « Société ») est une société de placement immobilier à capital variable (« REIT ») constituée en Angleterre et au Pays de Galles le 27 juillet 2021. La Société a commencé ses négociations le 19 novembre 2021 et ses actions sont admises à la négociation le 6 juillet 65. le segment de cotation premium du marché principal de la Bourse de Londres. Le siège social de la Société est situé au 2ème étage, 7 Gresham Street, Londres, ECXNUMXV XNUMXNQ.
Les états financiers consolidés du Groupe pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 comprennent les résultats de la Société et de ses filiales (constituant ensemble le « Groupe ») et ont été approuvés par le Conseil et autorisés pour leur publication le 25 mars 2024. La nature des opérations du Groupe et ses principales activités sont détaillées dans le rapport stratégique du rapport annuel.
2. Base de préparation
Ces états financiers sont préparés conformément aux normes internationales d'information financière adoptées par le Royaume-Uni et aux exigences de la loi sur les sociétés de 2006. Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l'exception de la réévaluation des immeubles de placement et des instruments financiers qui sont évalués aux montants réévalués ou à la juste valeur à la fin de chaque période de reporting, comme expliqué dans les méthodes comptables ci-dessous. Le coût historique est généralement basé sur la juste valeur de la contrepartie donnée en échange de biens et de services. Les états financiers audités sont présentés en livres sterling et toutes les valeurs sont arrondies au millier de livres (£ 000) le plus proche, sauf indication contraire.
2.1 Continuité d'exploitation
Les administrateurs ont évalué la capacité du Groupe à poursuivre son activité. Ils ont soigneusement examiné les domaines de risque financier potentiel et examiné les prévisions de flux de trésorerie, évaluant un certain nombre de scénarios qui comprenaient des sensibilités à la baisse graves mais plausibles en ce qui concerne la collecte des loyers, l'absence d'acquisitions ou de dépenses en capital discrétionnaires et des distributions de dividendes minimales conformément aux règles des REIT. En conséquence, sur la base de ces informations, et à la lumière des mesures d'atténuation disponibles et de l'attente raisonnable que le refinancement du Groupe sera disponible lorsque cela sera nécessaire, les Administrateurs s'attendent raisonnablement à ce que le Groupe et la Société disposent de ressources adéquates pour poursuivre leurs activités pendant une période au moins 12 mois à compter de la date d'approbation du rapport annuel et des états financiers.
Par ailleurs, les Administrateurs n'ont connaissance d'aucune incertitude significative susceptible de jeter un doute significatif sur la capacité du Groupe à poursuivre ses activités. Par conséquent, les états financiers ont été préparés sur la base de la continuité d’exploitation.
2.2 Nouvelles normes et interprétations en vigueur dans la période en cours
Les amendements suivants aux normes existantes, requis pour l'exercice comptable du Groupe commençant le 1er janvier 2023, ont été examinés et appliqués :
· Les amendements à IAS 1 et à l'énoncé de pratique IFRS 2 Présentation des états financiers précisent que les principales méthodes comptables ont été remplacées par des méthodes comptables importantes ;
· Les amendements à IAS 8 Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs clarifient la distinction entre méthodes comptables et estimations comptables et remplacent également la définition des estimations comptables. Selon la nouvelle définition, les estimations sont « des montants monétaires dans les états financiers qui sont sujets à une incertitude de mesure » ;
· IFRS 17 : Contrats d'assurance est une nouvelle exigence à compter du 1er janvier 2023 couvrant les contrats d'assurance et de réassurance et n'est pas pertinente pour le Groupe ;
· Les amendements à IAS 12 Impôts différés liés aux actifs et passifs résultant d'une transaction unique ne sont pas pertinents en raison du statut de REIT du Groupe ; et
· Les amendements à IAS 12 Réforme fiscale internationale – Modèle de règles du deuxième pilier ne sont pas pertinents en raison du statut de REIT du Groupe.
L’adoption des modifications des IFRS mentionnées ci-dessus n’a eu aucune incidence significative au cours de la période. Ils n'ont pas d'impact significatif sur le Groupe car soit ils ne sont pas pertinents pour les activités du Groupe, soit nécessitent une comptabilité déjà cohérente avec les méthodes comptables actuelles du Groupe.
2.3 Normes comptables nouvelles et révisées pas encore en vigueur
Un certain nombre de nouvelles normes et d'amendements aux normes existantes ont été publiés et sont obligatoires pour les périodes comptables du Groupe commençant à compter du 1er janvier 2024 ou après. Le Groupe n'adopte pas ces normes de manière anticipée. Les éléments suivants sont les plus pertinents pour le Groupe :
· Les amendements à IAS 1 Présentation des états financiers précisent que les passifs sont classés comme courants ou non.?actuels, en fonction des droits qui existent à la fin de la période de reporting et non des attentes ou des événements réels postérieurs à la date de reporting. Les amendements apportent également des précisions sur la définition du règlement d'un passif ; et
· Les amendements à IFRS 16, Passif de location lors d'une cession-bail précisent les exigences qu'un vendeur-preneur utilise pour évaluer l'obligation de location découlant d'une opération de cession-bail, afin de garantir que le vendeur-preneur ne comptabilise aucun montant du gain ou de la perte qui porte sur le droit d'usage qu'il conserve.
Les modifications ne devraient pas avoir d’impact significatif sur la préparation des états financiers.
2.4 Jugements comptables importants et principales sources d’incertitude relative aux estimations
La préparation de ces états financiers conformément aux IFRS nécessite que les administrateurs de la Société fassent des jugements, des estimations et des hypothèses qui affectent les montants présentés et comptabilisés dans les états financiers. Toutefois, l'incertitude entourant ces hypothèses et estimations pourrait donner lieu à des résultats qui nécessiteraient un ajustement important de la valeur comptable de l'actif ou du passif dans le futur.
Jugements
Au cours de la préparation des états financiers, le conseiller en investissement a porté les jugements suivants dans le cadre de l'application des méthodes comptables du Groupe, qui ont eu un effet significatif sur les montants comptabilisés dans les états financiers.
Regroupements d'entreprises
Le Groupe acquiert des filiales détenant des immeubles de placement. Au moment de l'acquisition, le Groupe examine si chaque acquisition représente l'acquisition d'une entreprise ou l'acquisition d'un actif. La direction prend en compte la substance des actifs et des activités de l'entité acquise pour déterminer si l'acquisition représente l'acquisition d'une entreprise.
Le Groupe comptabilise une acquisition comme un regroupement d'entreprises dans lequel un ensemble intégré d'activités est acquis en plus de la propriété. Lorsque de telles acquisitions ne sont pas considérées comme une acquisition d’entreprise, elles ne sont pas traitées comme des regroupements d’entreprises. Le coût d'acquisition de la société est plutôt réparti entre les actifs et les passifs identifiables de l'entité en fonction de leurs justes valeurs relatives à la date d'acquisition. En conséquence, aucun écart d’acquisition ni impôt différé supplémentaire n’est généré.
Aucune acquisition d'entreprise n'a été réalisée au cours de l'exercice et aucun regroupement d'entreprises n'a donc été envisagé au cours de cet exercice.
Estimations
Dans le cadre de l'application des méthodes comptables du Groupe, le Conseiller en Investissement a effectué les estimations suivantes qui présentent le risque le plus significatif de changement significatif dans la valeur comptable des actifs comptabilisés dans les États Financiers consolidés :
Évaluation de la propriété
Les valorisations des immeubles de placement du Groupe sont à la juste valeur telle que déterminée par l'évaluateur externe sur la base de la valeur de marché conformément au RICS Valuation - Professional Standards internationalement reconnu de janvier 2022 (incorporant les International Valuation Standards) et conformément à la norme IFRS 13. Les principales estimations faites par l'expert sont l'ERV et les rendements équivalents de chaque immeuble de placement.
Les développements sur site sont évalués en appliquant la « méthode résiduelle » d'évaluation, qui est la méthode d'investissement décrite ci-dessus avec une déduction de tous les coûts nécessaires à l'achèvement du développement, avec une provision supplémentaire pour le risque restant et le bénéfice des promoteurs. Les propriétés et terrains détenus en vue d'un développement futur sont évalués selon la méthode de l'utilisation la plus élevée et la meilleure, en adoptant la méthode résiduelle tenant compte de tous les risques associés, la méthode d'investissement ou une méthodologie de valeur à l'acre.
Voir les notes 13 et 23 pour plus de détails.
2.5 Résumé des principales méthodes comptables
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation de ces états financiers sont indiquées dans les notes annexes.
a) Base de consolidation
La Société ne répond pas à la définition d'une entité d'investissement et ne remplit donc pas les conditions requises pour bénéficier de l'exemption de consolidation selon IFRS 10. Les états financiers consolidés comprennent les états financiers de la Société et de ses filiales au 31 décembre 2023. Les filiales sont consolidées à compter de la date d'acquisition, étant la date à laquelle le Groupe a obtenu le contrôle, et continuera à être consolidée jusqu'à la date à laquelle ce contrôle cessera. Un investisseur contrôle une entité émettrice lorsqu'il est exposé, ou a des droits, à des rendements variables du fait de son implication dans l'entité émettrice et a la capacité d'influencer ces rendements grâce à son pouvoir sur l'entité émettrice. Lors de la préparation de ces états financiers, les soldes intra-groupe, les transactions et les gains ou pertes latents ont été entièrement éliminés. Toutes les filiales non dormantes ont la même clôture annuelle que la Société. Des méthodes comptables uniformes sont adoptées dans les états financiers pour des transactions et événements similaires se produisant dans des circonstances similaires.
b) Monnaie fonctionnelle et de présentation
L'objectif global du Groupe est de générer des rendements en livre sterling et la performance du Groupe est évaluée en livre sterling. Par conséquent, les Administrateurs considèrent la livre sterling comme la monnaie qui représente le plus fidèlement les effets économiques des transactions, événements et conditions sous-jacents et l'ont donc adoptée comme monnaie fonctionnelle et de présentation.
Toutes les valeurs sont arrondies au millier de livres (000 £) le plus proche, sauf indication contraire.
c) Information sectorielle
Les Administrateurs sont d'avis que le Groupe est engagé dans un seul segment d'activité, à savoir l'investissement et la gestion de locaux liés au secteur des sciences de la vie.
d) Instruments financiers dérivés
Les instruments financiers dérivés, comprenant les dérivés de taux d'intérêt destinés à atténuer les risques de taux d'intérêt, sont initialement comptabilisés à la juste valeur et sont ensuite évalués à la juste valeur, soit le montant estimé que le Groupe recevrait ou paierait pour mettre fin à l'accord à la date de clôture, en prenant en compte en tenant compte des attentes actuelles en matière de taux d'intérêt et de la notation de crédit actuelle du Groupe et de ses contreparties. Les primes payables en vertu de ces accords sont initialement capitalisées dans l'état de la situation financière.
Le Groupe utilise des techniques d'évaluation appropriées aux circonstances et pour lesquelles des données suffisantes sont disponibles pour évaluer la juste valeur, maximisant l'utilisation de données observables pertinentes et minimisant l'utilisation de données non observables significatives pour l'évaluation de la juste valeur dans son ensemble. Les variations de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt sont comptabilisées en charges financières en résultat de la période au cours de laquelle elles surviennent.
e) Frais exceptionnels
Les éléments sont qualifiés d'exceptionnels en raison de leur taille, de leur nature ou de leur incidence, alors que leur inclusion fausserait autrement le résultat récurrent sous-jacent du Groupe. Les exemples incluent, sans s'y limiter, les coûts de transformation de l'entreprise, les coûts de remboursement anticipé d'instruments financiers et les charges fiscales spécifiques aux cessions. Les coûts exceptionnels sont exclus du résultat ajusté du Groupe.
3. Revenu
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Revenus de location | 14,584 | 11,007 |
Ajustement linéaire des revenus locatifs | 233 | 1,240 |
Autres revenus | 521 | 722 |
Assurance rechargée | 143 | 155 |
Revenu brut de la propriété | 15,481 | 13,124 |
Revenus de frais de service | 4,461 | 2,582 |
Total | 19,942 | 15,706 |
Réglementation comptable
Les loyers et autres revenus découlant des contrats de location simple sur les immeubles de placement sont comptabilisés selon la méthode linéaire sur la durée du bail et sont inclus dans les revenus immobiliers bruts dans l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global. Les coûts directs initiaux engagés dans la négociation et la mise en place d'un contrat de location simple sont comptabilisés en charges sur la durée du contrat de location sur la même base que les revenus locatifs. Les revenus locatifs et autres sont facturés d'avance et pour tous les revenus locatifs et autres qui se rapportent à une période future, ils sont différés et apparaissent avec les passifs courants au bilan du Groupe.
Pour les baux comportant des majorations fixes ou minimales, les revenus locatifs résultant de ces majorations sont comptabilisés linéairement sur la durée du bail.
Les incitations à la location pour les occupants sont comptabilisées comme un ajustement des revenus locatifs sur une base linéaire sur la durée du bail. La durée du bail est la période non résiliable du bail ainsi que toute durée supplémentaire pour laquelle l'occupant a la possibilité de poursuivre le bail lorsque, au début du bail, les Administrateurs sont raisonnablement certains que l'occupant exercera cette option.
Les montants reçus des occupants pour résilier les baux ou pour compenser des vétustes sont comptabilisés dans l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global lorsque le droit de les recevoir naît.
Les revenus liés aux frais de service sont comptabilisés lorsque les dépenses recouvrables connexes sont engagées. Le Groupe agit en tant que donneur d'ordre dans les transactions de charges de service car il contrôle directement la fourniture des services au moment où ils sont fournis à l'occupant.
4. Frais d'exploitation et d'administration des biens immobiliers
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Frais de service récupérables | 4,461 | 2,582 |
Tarifs | 457 | 526 |
Frais de locaux | 591 | 263 |
Les frais de service annulent les coûts | 1,120 | 571 |
Frais d'assurance | 153 | 162 |
Frais de créance irrécouvrable | (665) | 665 |
Charges d'exploitation de l'immeuble | 1,656 | 2,187 |
Honoraires du conseiller en investissement | 3,389 | 3,787 |
Autres frais administratifs | 1,500 | 1,458 |
Coût associé au déménagement vers le marché principal | (12) | 957 |
Rémunération des administrateurs (voir note 5) | 200 | 186 |
Honoraires d'audit (voir note 6) | 172 | 177 |
Les frais d'administration | 5,249 | 6,565 |
Total | 11,366 | 11,334 |
Réglementation comptable
Toutes les dépenses d'exploitation immobilières et les frais d'administration sont imputés à l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global et sont comptabilisés selon la méthode de la comptabilité d'exercice.
Les dépenses immobilières sont les coûts engagés par le Groupe qui ne sont pas directement récupérables auprès d'un occupant, ainsi que les honoraires professionnels liés à la location de nos domaines.
De plus amples informations sur le calcul des commissions du Conseiller en Investissement sont présentées dans la note 28.
5. Rémunération des administrateurs
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Claire Boyle | 55 | 55 |
Sally Ann Forsyth | 40 | 42 |
Michael Taylor | 40 | 40 |
Richard Howel | 45 | 29 |
Cotisations patronales à l'assurance nationale | 20 | 20 |
Total | 200 | 186 |
Un résumé des émoluments des Administrateurs, y compris les informations requises par le Companies Act 2006, est présenté dans le rapport sur la rémunération des Administrateurs dans le Rapport Annuel. Le Groupe n'a eu aucun salarié sur l'année.
6. Rémunération du commissaire aux comptes
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Honoraires d'audit | 172 | 177 |
Total | 172 | 177 |
Le Groupe examine l'étendue et la nature de tous les services non liés à l'audit proposés avant la mission, afin de garantir que l'indépendance et l'objectivité de l'auditeur sont préservées. Les honoraires d’audit comprennent les éléments suivants :
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Rapport annuel et états financiers du Groupe | 172 | 177 |
Total | 172 | 177 |
L’auditeur n’a fourni aucun service autre que d’audit au cours de l’année (2022 : XNUMX £). Le comité d'audit et des risques a examiné l'indépendance et l'objectivité de l'auditeur et a procédé à un examen des services que l'auditeur a fournis au cours de l'année sous revue. Le Comité d'Audit et des Risques reçoit une assurance annuelle du Commissaire que son indépendance n'est pas compromise.
7. Produits financiers
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Intérêts à recevoir sur dérivés de taux d'intérêt | 3,019 | 329 |
Revenus de trésorerie et de dépôts à court terme | 636 | 771 |
Variation de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt | - | 2,047 |
Variation de juste valeur de la contrepartie différée sur dérivés de taux d'intérêt | 152 | 108 |
Total | 3,807 | 3,255 |
Réglementation comptable
Les produits d'intérêts sont comptabilisés sur la base du taux d'intérêt effectif et présentés dans l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global en tant que produits financiers.
8. Frais financiers
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Intérêts d'emprunt | 8,209 | 4,961 |
Variation de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt | 3,936 | - |
Frais de rupture | 751 | - |
Frais de montage de prêt radiés | 716 | - |
Frais de montage de prêt amortis | 458 | 416 |
Frais de prêt | 261 | 201 |
Coûts d’intérêt bruts | 14,331 | 5,578 |
Capitalisation des frais financiers | (3,261) | (1,796) |
Total | 11,070 | 3,782 |
Réglementation comptable
Tous les coûts financiers identifiables séparément et directement attribuables à un actif dont la réalisation prend un certain temps sont amortis dans le cadre du coût de l'actif. Tous les autres frais financiers sont passés en charges dans la période au cours de laquelle ils surviennent. Les coûts financiers comprennent les intérêts et autres coûts qu'une entité engage dans le cadre de ses emprunts bancaires et autres. Les frais financiers ont été capitalisés sur la période conformément aux méthodes comptables détaillées à la note 17.
9. Imposition
L'impôt sur les sociétés est constitué comme suit :
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Impôt sur les sociétés sur les revenus résiduels | (146) | 146 |
Total | (146) | 146 |
Rapprochement de la charge d'impôt avec le bénéfice avant impôt :
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Perte avant impôt | (21,852) | (27,467) |
Impôt sur les sociétés à 23.5 % (2022 : 19.0 %) | (5,135) | (5,219) |
Variation de valeur des immeubles de placement | 5,369 | 5,949 |
Variation de valeur des dérivés de taux d'intérêt | (888) | (389) |
Ajustement pour frais non déductibles | (3) | - |
Entreprise de location de biens immobiliers en franchise d'impôt | 657 | (195) |
Charge fiscale de l'année en cours | - | 146 |
Contrepassation des régularisations de l'année précédente | (146) | - |
Total | (146) | 146 |
Réglementation comptable
L'impôt sur les sociétés est comptabilisé dans l'état consolidé du résultat global, sauf lorsque, dans certaines circonstances, l'impôt sur les sociétés peut être comptabilisé dans les autres éléments du résultat global.
En tant que REIT, le Groupe est exonéré d'impôt sur les sociétés sur les bénéfices et gains issus de son activité de location immobilière, sous réserve de continuer à remplir certaines conditions prévues par la réglementation REIT.
Les bénéfices et gains non éligibles du Groupe restent soumis à l'impôt sur les sociétés. Par conséquent, l’impôt exigible correspond à l’impôt attendu à payer sur le revenu imposable non éligible pour la période, le cas échéant, en utilisant les taux d’imposition en vigueur ou quasi en vigueur à la date de clôture.
Le gouvernement du Royaume-Uni a annoncé une augmentation du taux principal d'impôt sur les sociétés de 19 % à 25 % à partir d'avril 2023. La Société étant une REIT, il n'est pas prévu que le changement du taux d'imposition des sociétés ait un impact significatif sur le Groupe, mais les charges fiscales sur les revenus non immobiliers augmenteront.
10. Locations simples
Engagements de location simple - en tant que bailleur
Le Groupe a conclu des baux immobiliers commerciaux sur son portefeuille d'immeubles de placement. Ces baux non résiliables ont une durée résiduelle pouvant aller jusqu'à 21 ans (31 décembre 2022 : 22 ans).
Les futurs loyers minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables au 31 décembre 2023 sont les suivants :
| Comme à | Comme à |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Dans l'année | 15,008 | 12,602 |
Entre un et cinq ans | 44,625 | 41,784 |
Plus de cinq ans | 31,771 | 30,044 |
Total | 91,404 | 84,430 |
11. Dividendes
| Pence |
|
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 | par part | £'000 |
Deuxième acompte sur dividende au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2022, mis en paiement le 15 mai 2023 | 3.0 | 10,500 |
Premier acompte sur dividende de l'exercice clos le 31 décembre 2023, mis en paiement le 31 octobre 2023 | 1.0 | 3,500 |
Total | 4.0 | 14,000 |
Payé comme : |
|
|
Répartition des revenus fonciers | - | - |
Répartition des revenus non fonciers | 4.0 | 14,000 |
Total | 4.0 | 14,000 |
| Pence |
|
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2022 | par part | £'000 |
Premier acompte sur dividende de l'exercice clos le 31 décembre 2022, mis en paiement le 31 octobre 2022 | 1.0 | 3,500 |
Total | 1.0 | 3,500 |
Payé comme : |
|
|
Répartition des revenus fonciers | - | - |
Répartition des revenus non fonciers | 1.0 | 3,500 |
Total | 1.0 | 3,500 |
Un deuxième acompte sur dividende de 1.0 pence par action a été déclaré le 26 mars 2024 et doit être payé le 13 mai 2024.
Réglementation comptable
Les dividendes dus aux actionnaires de la Société sont comptabilisés lorsqu'ils deviennent payables.
12. Bénéfice par action (« BPA »)
Le BPA de base est calculé en divisant le bénéfice de l'exercice attribuable aux actionnaires ordinaires de la Société par le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires au cours de l'exercice. Puisqu’il n’y a pas d’instruments dilutifs en cause, les BPA de base et dilués sont identiques.
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Résultat IFRS | (21,706) | (27,613) |
Ajustements du résultat EPRA : |
|
|
Pertes de juste valeur sur immeubles de placement | 22,848 | 31,312 |
Pertes réalisées sur cession d'immeubles de placement | 317 | - |
Charges de financement exceptionnelles supérieures à un an | 716 | - |
Variations de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt | 3,936 | (2,047) |
Variations de juste valeur de la contrepartie différée payable sur les dérivés de taux d'intérêt | (152) | (108) |
Résultats EPRA | 5,959 | 1,544 |
Ajustements de résultat spécifiques au groupe : |
|
|
Financements exceptionnels inférieurs à un an | 751 | - |
Coût associé au déménagement vers le marché principal | (12) | 957 |
Bénéfice ajusté | 6,698 | 2,501 |
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| Pence | Pence |
BPA IFRS de base | (6.2) | (7.9) |
BNPA IFRS dilué | (6.2) | (7.9) |
EPRA-EPS | 1.7 | 0.4 |
Le BPA ajusté | 1.9 | 0.7 |
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| Numéro | Numéro |
| d'actions | d'actions |
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation (milliers) | 350,000 | 350,000 |
13. Immeuble de placement
| Complété | Développement | Total |
| un investissement | propriété | un investissement |
| propriété | et terre | propriété |
| £'000 | £'000 | £'000 |
Valorisation des immeubles de placement anticipée au 1er janvier 2023 | 309,969 | 77,581 | 387,550 |
Acquisitions1 | (759) | (21) | (780) |
Cessions dans l'année2 | (7,833) | - | (7,833) |
Dépenses en capital | 2,410 | 20,373 | 22,783 |
Frais financiers capitalisés | - | 3,261 | 3,261 |
Pertes de juste valeur sur immeubles de placement | (18,182) | (4,666) | (22,848) |
Evolution des incitations au loyer et de l'amortissement | 167 | - | 167 |
Passer du développement à l’investissement3 | 29,086 | (29,086) | - |
Juste valeur au 31 décembre 2023 | 314,858 | 67,442 | 382,300 |
| Complété | Développement | Total |
| un investissement | propriété | un investissement |
| propriété | et terre | propriété |
| £'000 | £'000 | £'000 |
Valorisation des immeubles de placement anticipée au 1er janvier 2022 | 192,170 | - | 192,170 |
Acquisitions | 130,971 | 82,440 | 213,411 |
Dépenses en capital | 641 | 9,565 | 10,206 |
Frais financiers capitalisés | - | 1,796 | 1,796 |
Pertes de juste valeur sur immeubles de placement | (15,060) | (16,252) | (31,312) |
Evolution des incitations au loyer et de l'amortissement | 1,247 | 32 | 1,279 |
Juste valeur au 31 décembre 2022 | 309,969 | 77,581 | 387,550 |
1. Au cours de l'année 2023, il n'y a eu aucune acquisition de nouveaux actifs, le mouvement reflété concerne la finalisation des soldes d'acquisition de l'année précédente.
2. Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, Lumen House a été cédée pour une contrepartie brute de 7.7 millions de livres sterling, 7.5 millions de livres sterling nets de frais de transaction. Après avoir radié la valeur de cession au cours de l'exercice de 7.8 millions de livres sterling, une perte de 0.3 million de livres sterling a été comptabilisée dans l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global.
3. Après l'achèvement pratique de l'IQ (bâtiments 4A et 4B) à Oxford Technology Park au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, les propriétés sont devenues génératrices de revenus, ce qui a entraîné un transfert d'immeubles et de terrains en développement vers des immeubles de placement achevés.
Réglementation comptable
Les immeubles de placement comprennent les biens détenus pour gagner des revenus locatifs ou pour valoriser le capital, ou les deux. Les immeubles de placement sont comptabilisés à l'achèvement légal du contrat, où les coûts sont évalués de manière fiable et les avantages économiques futurs associés à l'immeuble reviennent à l'entité. Les immeubles de placement sont initialement évalués au coût incluant les frais de transaction. Les frais de transaction comprennent les droits de mutation et les honoraires professionnels pour remettre le bien dans l'état nécessaire à son exploitation. La valeur comptable comprend également le coût de remplacement d'une partie d'un immeuble de placement existant au moment où ce coût est engagé si les critères de comptabilisation sont remplis.
Les biens immobiliers et les terrains à développer sont ceux où la totalité ou une partie importante d'un domaine est identifiée comme ayant un potentiel de développement. Les actifs sont classés comme tels jusqu'à ce que le développement soit terminé et ils ont le potentiel de générer pleinement des revenus. Les immeubles et terrains en développement sont évalués à la juste valeur si la juste valeur est considérée comme déterminable de manière fiable. Lorsque la juste valeur ne peut pas être déterminée de manière fiable mais lorsqu'il est prévu que la juste valeur du bien sera déterminée de manière fiable une fois la construction terminée, le bien est évalué au coût diminué de toute dépréciation jusqu'à ce que la juste valeur devienne déterminable de manière fiable ou que la construction soit achevée. selon la première éventualité. La politique du Groupe est de ne pas capitaliser les frais généraux ou les dépenses d'exploitation et aucun de ces coûts n'a été capitalisé ni au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023 ni au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2022, cependant 3.3 millions £ (2022 : 1.8 million £) de frais financiers ont été capitalisé au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023. Se référer à la note 17 pour plus de détails.
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont comptabilisés à la juste valeur (voir note 23). Les gains ou les pertes résultant des variations des justes valeurs sont inclus dans l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global de la période au cours de laquelle ils surviennent selon IAS 40 Immeubles de placement.
Les immeubles de placement cessent d'être comptabilisés lorsqu'ils ont été cédés ou retirés définitivement de l'usage et qu'aucun avantage économique futur n'est attendu. Les gains ou pertes sur cession d'immeubles de placement sont déterminés comme la différence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l'actif.
Les mouvements des incitations à la location sont présentés dans la valorisation totale du portefeuille.
14. Clients et autres débiteurs
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Paiements anticipés et autres créances | 2,230 | 3,531 |
Loyer et assurance à recevoir | 2,065 | 1,133 |
Montants dus par le gestionnaire immobilier | 991 | 2,200 |
Intérêts à recevoir | 763 | 331 |
TVA à recevoir | 434 | - |
Dépôts des occupants | 173 | - |
Compte séquestre | - | 470 |
Clients courants et autres créances | 6,656 | 7,665 |
Dépôts des occupants | 3,409 | 2,701 |
Clients et autres débiteurs non courants | 3,409 | 2,701 |
Total des créances commerciales et autres créances | 10,065 | 10,366 |
Réglementation comptable
Les loyers et autres créances sont comptabilisés à leur valeur d'origine facturée et deviennent exigibles selon les termes du bail sous-jacent ou à la date de facture.
Le Groupe procède à une évaluation des pertes de crédit attendues à chaque clôture, en utilisant l'approche simplifiée d'IFRS 9, où une provision pour pertes attendues est comptabilisée sur la durée de vie attendue de l'instrument financier. Les ajustements sont comptabilisés au compte de résultat en résultat ou en perte de valeur. La créance de loyers et d'assurance représente des créances brutes de 2.1 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 1.9 million de livres sterling) et une provision pour créances douteuses de néant (31 décembre 2022 : 0.8 million de livres sterling). Les recouvrements pour l'année sont de 100.0 % et tous les arriérés historiques ont été recouvrés, donc aucune autre analyse des provisions pour pertes de crédit attendues n'est jugée nécessaire.
Le Groupe considère qu'un actif financier est en défaut lorsqu'il est peu probable que l'emprunteur s'acquitte de la totalité de ses obligations de crédit envers le Groupe. Le Groupe annule les créances commerciales lorsqu'il n'existe aucune attente raisonnable de recouvrement. Toutes les créances courantes autres que les cautions des occupants étaient exigibles dans les trois mois de l'exercice clos le 31 décembre 2023.
15. Trésorerie et équivalents de trésorerie
| Année terminée | Année terminée |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Argent liquide | 4,341 | 10,606 |
Equivalents de trésorerie | 10,000 | 35,000 |
Total | 14,341 | 45,606 |
Les équivalents de trésorerie comprennent 10.0 millions de livres sterling (2022 : 35.0 millions de livres sterling) de liquidités détenues par diverses banques sur des dépôts à court terme.
Réglementation comptable
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les liquidités en banque et les dépôts à court terme auprès de banques et d'autres institutions financières, d'une échéance initiale de trois mois ou moins.
16. Dérivés de taux d'intérêt
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
En début d'année | 4,303 | - |
Primes supplémentaires payées et accumulées | 3,631 | 2,256 |
Variations de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt | (3,936) | 2,047 |
Solde à la fin de l'année | 3,998 | 4,303 |
|
|
|
Courant | - | 432 |
Non courant | 3,998 | 3,871 |
Solde à la fin de l'année | 3,998 | 4,303 |
Afin d'atténuer le risque de taux d'intérêt résultant de la conclusion de prêts à taux variable, le Groupe a conclu des dérivés de taux d'intérêt.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023, le plafond de taux d'intérêt SONIA acquis le 13 mai 2022 dans le cadre de l'acquisition d'Oxford Technology Park Holdings Limited et de ses deux filiales a expiré. Un certain nombre de plafonds de taux d'intérêt à terme ont été conclus au 26 juin 2023 pour une prime différée totale de 3.6 millions de livres sterling afin de s'aligner sur le retrait attendu de la nouvelle facilité de dette. Cela plafonne SONIA à un taux d'exercice de 2.00 % avec une date de résiliation au 31 mars 2025 (alignée sur le plafond SONIA existant qui a été conclu en août 2022).
Réglementation comptable
Les dérivés de taux d'intérêt sont initialement comptabilisés à la juste valeur et sont ensuite évalués à la juste valeur, soit le montant estimé que le Groupe recevrait ou paierait pour résilier l'accord à la date de clôture de la période, en tenant compte des attentes actuelles en matière de taux d'intérêt et de la notation de crédit actuelle. du Groupe et de ses contreparties. Les primes payables en vertu de ces accords sont initialement capitalisées dans l'état de la situation financière.
Le Groupe utilise des techniques d'évaluation appropriées aux circonstances et pour lesquelles des données suffisantes sont disponibles pour évaluer la juste valeur, maximisant l'utilisation de données observables pertinentes et minimisant l'utilisation de données non observables significatives pour l'évaluation de la juste valeur dans son ensemble. Les variations de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt sont comptabilisées en charges financières en résultat de la période au cours de laquelle elles surviennent.
17. Prêts et emprunts portant intérêts
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
Non courant | £'000 | £'000 |
Au début de l'année | 75,000 | - |
Tiré dans l'année | 142,520 | 101,260 |
Remboursé dans l'année | (108,794) | (26,260) |
Prêts et emprunts portant intérêt | 108,726 | 75,000 |
Frais non amortis en début d'année | (912) | - |
Frais de montage de prêt payés dans l'année | (980) | (1,203) |
Frais non amortis radiés | 716 | - |
Dotation aux amortissements de l'année | 368 | 291 |
Frais de montage de prêt non amortis | (808) | (912) |
Solde du prêt moins les frais de montage de prêt non amortis | 107,918 | 74,088 |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
Courant | £'000 | £'000 |
Au début de l'année | 35,833 | - |
Acquis dans l'année | - | 33,582 |
Tiré dans l'année | - | - |
Remboursé dans l'année | (36,510) | - |
Intérêts et commissions d’engagement encourus dans l’année | 677 | 2,251 |
Prêts et emprunts portant intérêt | - | 35,833 |
Frais non amortis en début d'année | (90) | - |
Frais de montage de prêt payés dans l'année | - | (215) |
Dotation aux amortissements de l'année | 90 | 125 |
Frais de montage de prêt non amortis | - | (90) |
Solde du prêt moins les frais de montage de prêt non amortis | - | 35,743 |
En février 2023, la facilité de crédit de Fairfield, qui devait expirer en juin 2023 et portait un taux d'intérêt élevé, a été remboursée par anticipation en tirant 26.3 millions de livres sterling sur la facilité de dette existante de HSBC, en plus d'utiliser les ressources de trésorerie existantes.
Le 23 juin 2023, la facilité de dette existante de HSBC a été refinancée, HSBC et Bank of Ireland (« BOI ») se partageant respectivement 60 % et 40 % (la « nouvelle facilité de dette »). La nouvelle facilité de dette comprend un prêt à terme de 100.0 millions de livres sterling et une facilité de crédit renouvelable (« RCF ») de 50.0 millions de livres sterling avec une date d'expiration le 23 juin 2026. Elle a un taux d'intérêt sur les montants tirés de 250 points de base sur SONIA et est garanti sur l'ensemble des actifs du Groupe, y compris Oxford Technology Park (« OTP »). Les nouveaux emprunteurs de la facilité de crédit sont Ironstone Life Science Holdings Limited et Oxford Technology Park Holdings Limited, toutes deux filiales directes de la Société. Le prêt à terme de 100.0 millions de livres sterling a été entièrement utilisé à la date de la nouvelle facilité. Le RCF est destiné à financer le développement de l'OTP, avec 8.7 millions de livres sterling tirés au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023 et 41.3 millions de livres sterling restants disponibles à utiliser. Le Groupe dispose également d'une facilité accordéon de 35.0 millions de livres sterling disponible sur le RCF qui n'a pas été utilisée au 31 décembre 2023.
La nouvelle facilité de crédit comprend des clauses de LTV et de couverture des intérêts. Le Groupe respecte pleinement tous les covenants du prêt au 31 décembre 2023. La facilité comprend également une clause de ratchet qui réduit la marge à 2.35 % si le LTV brut diminue à 30 %, sur la base de la valorisation annuelle du portefeuille par les prêteurs.
Le Groupe a également défini 40.0 millions de livres sterling du prêt à terme comme un prêt vert conformément aux principes du prêt vert de la LMA. Ceci est sécurisé sur le parc à matériel roulant et les bâtiments OTP terminés, qui sont classés soit BREEAM Excellent, soit EPC A.
Réglementation comptable
Les prêts et emprunts sont initialement comptabilisés pour le produit reçu net des coûts de transaction directement attribuables. Les prêts et emprunts sont ensuite évalués au coût amorti. Les intérêts sur l'ancienne facilité HSBC et la nouvelle facilité HSBC et BOI sont imputés à l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global au taux d'intérêt effectif et présentés dans les charges financières. Les intérêts sur la facilité Fairfield ont été capitalisés dans le cadre du capital du prêt au taux d'intérêt effectif et reflétés dans les charges financières. Le taux d’intérêt effectif est calculé comme le taux quotidien SONIA majoré de la marge de facilité. Les frais de transaction sont amortis sur la durée du prêt.
Lorsqu'un bien immobilier est en cours de développement ou fait l'objet de rénovations majeures, les coûts financiers associés aux dépenses directes liées au bien immobilier sont capitalisés. La capitalisation commence lorsque les activités de développement de la propriété démarrent et se poursuit jusqu'à ce que la propriété soit pratiquement prête pour son utilisation prévue, normalement son achèvement pratique.
Les frais financiers capitalisés sont calculés au taux d'intérêt moyen pondéré du Groupe.
18. Autres dettes et charges à payer
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Dépenses en capital à payer | 4,046 | 5,481 |
Revenus différés | 3,686 | 3,692 |
Administration et autres dépenses à payer | 1,753 | 2,588 |
Contrepartie différée sur les plafonds de taux d’intérêt | 2,636 | 820 |
Intérêts du prêt à payer | 1,823 | 1,027 |
Charges d'exploitation immobilières à payer | 320 | 332 |
Cautions de l'occupant payables à l'occupant | 173 | - |
TVA à payer | - | 759 |
Autres dettes et charges à payer courantes | 14,437 | 14,699 |
Dépenses en capital à payer | - | - |
Cautions de l'occupant payables à l'occupant | 3,409 | 2,701 |
Contrepartie différée sur les plafonds de taux d’intérêt | 1,195 | 1,143 |
Autres dettes et charges à payer non courantes | 4,604 | 3,844 |
Total des autres dettes et charges à payer | 19,041 | 18,543 |
Réglementation comptable
Les autres dettes et charges à payer sont initialement comptabilisées à la juste valeur puis détenues au coût amorti.
Les produits constatés d'avance sont des revenus locatifs facturés à l'occupant mais concernent des exercices comptables futurs. Le revenu est différé et transformé en revenus de manière linéaire sur la période au cours de laquelle il est gagné.
19. Capital social
Le capital social correspond au montant nominal des actions ordinaires de la Société émises.
| 31 Décembre 2023 | 31 Décembre 2022 | ||
Actions ordinaires de 0.01 £ chacune | Numéro | £'000 | Numéro | £'000 |
Autorisé, délivré et entièrement payé : |
|
|
|
|
Actions émises | 350,000,000 | 3,500 | 350,000,000 | 3,500 |
Solde à la fin de l'année | 350,000,000 | 3,500 | 350,000,000 | 3,500 |
Le capital social est composé d'une catégorie d'actions ordinaires. Lors des assemblées générales de la Société, les actionnaires ordinaires disposent d'une voix, à main levée et au scrutin, pour chaque action qu'ils possèdent. Il n'existe aucune restriction quant à la taille de la participation ou au transfert d'actions, à l'exception des restrictions relatives aux REIT britanniques.
Réglementation comptable
Le capital social correspond au montant nominal des actions ordinaires de la Société émises.
20. Prime d'émission
La prime d'émission est composée des montants suivants :
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
En début d'année | - | 339,339 |
Actions émises | - | - |
Partager les frais d'émission | - | (16) |
Virement en réserve de réduction de capital | - | (339,323) |
Partage de prime | - | - |
Réglementation comptable
La prime d'émission représente l'excédent par rapport à la valeur nominale de la juste valeur de la contrepartie reçue pour les actions de capital, nette des frais directs d'émission.
Le 12 avril 2022, le compte de prime d'émission a été annulé conformément aux dispositions du Companies Act 2006 afin de créer des réserves distribuables, la réserve de réduction de capital.
21. Bénéfices non répartis
Le report à nouveau comprend les montants cumulés suivants :
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Perte latente totale sur immeubles de placement | (46,124) | (23,276) |
Total (perte)/gain latent sur les dérivés de taux d'intérêt et contrepartie différée | (1,629) | 2,155 |
Gains totaux réalisés | 6,175 | 1,249 |
Gains conservés | (41,578) | (19,872) |
Réglementation comptable
Les bénéfices non répartis représentent les bénéfices du Groupe moins les dividendes versés sur les bénéfices générés à ce jour. Les gains/(pertes) latents sur la réévaluation des immeubles de placement, les dérivés de taux d'intérêt et les contreparties différées contenues dans cette réserve ne sont pas distribuables jusqu'à ce que les gains éventuels se cristallisent sur la vente des immeubles de placement et les plafonds de taux d'intérêt.
Au 31 décembre 2023, la Société disposait de réserves distribuables disponibles de 328.0 millions de livres sterling (2022 : 337.1 millions de livres sterling).
22. Valeur liquidative par action
Les montants de la VNI de base par action sont calculés en divisant l'actif net attribuable aux porteurs d'actions ordinaires de la Société dans l'état de la situation financière par le nombre d'actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice. En l’absence d’instruments dilutifs en circulation, les valeurs liquidatives de base et diluées par action sont identiques.
Les immobilisations corporelles nettes EPRA (« EPRA NTA ») sont calculées à partir des valeurs immobilières conformes aux normes IFRS, où les valeurs sont nettes des droits de mutation immobilière (« RETT ») et des autres frais d'acquisition. L'EPRA NTA est considérée comme la mesure la plus pertinente pour les activités opérationnelles du Groupe.
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Actif net IFRS attribuable aux actionnaires ordinaires | 283,745 | 319,451 |
Actif net IFRS pour le calcul de la VNI | 283,745 | 319,451 |
Ajustement de l'actif net : |
|
|
Juste valeur des dérivés de taux d'intérêt | (3,998) | (4,303) |
EPRA NTA | 279,747 | 315,148 |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| Pence | Pence |
ANR de base et diluée IFRS par action (pence) | 81.1 | 91.3 |
EPRA NTA par action (pence) | 79.9 | 90.0 |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| Numéro | Numéro |
| d'actions | d'actions |
Nombre d'actions émises (en milliers) | 350,000 | 350,000 |
23. Juste valeur
IFRS 13 définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif dans le cadre d'une transaction ordonnée entre les acteurs du marché à la date d'évaluation. Les méthodes et hypothèses suivantes ont été utilisées pour estimer les justes valeurs.
La juste valeur de la trésorerie et des dépôts à court terme, des créances commerciales, des dettes commerciales et des autres passifs courants se rapproche de leur valeur comptable en raison des échéances à court terme de ces instruments.
Les prêts et emprunts portant intérêts sont présentés au coût amorti. La valeur comptable des prêts et emprunts se rapproche de leur juste valeur en raison des modalités contractuelles du prêt. La nouvelle facilité de crédit de HSBC et BOI comporte un taux d'intérêt de 250 points de base par rapport à SONIA en ce qui concerne les montants tirés. L'ancienne facilité de crédit de HSBC avait un taux d'intérêt de 225 points de base par rapport à SONIA en ce qui concerne les montants tirés. La facilité de crédit de Fairfield qui a été remboursée en février 2023 avait un taux d'intérêt sur les montants tirés de 712 points de base par rapport à SONIA.
La juste valeur des contrats de taux d'intérêt est comptabilisée à l'état de la situation financière et est réévaluée trimestriellement par un spécialiste indépendant en évaluation, Chatham Financial.
Les évaluations semestrielles des immeubles de placement sont effectuées par CBRE, des évaluateurs externes accrédités possédant des qualifications professionnelles reconnues et pertinentes et une expérience récente de l'emplacement et de la catégorie de l'immeuble de placement évalué, sur la base d'honoraires variables. Toutefois, les évaluations relèvent en dernier ressort de la responsabilité du Directeur, qui les évalue tous les six mois.
La valorisation des immeubles de placement du Groupe à la juste valeur est déterminée par l'évaluateur externe sur la base de la valeur de marché conformément aux normes internationalement reconnues RICS Valuation - Professional Standards janvier 2022 (incorporant les International Valuation Standards).
Les immeubles de placement achevés sont valorisés en adoptant la méthode de valorisation « capitalisation des revenus ». Cette approche consiste à appliquer les rendements de capitalisation aux flux locatifs actuels et futurs, nets des pertes de revenus résultant de vacances ou de périodes sans loyer et des frais de fonctionnement associés. Ces rendements de capitalisation et valeurs locatives futures sont basés sur des transactions immobilières et de location comparables sur le marché en utilisant le jugement professionnel de l'évaluateur et les observations du marché. D'autres facteurs pris en compte dans les évaluations comprennent le mode d'occupation de la propriété, les détails de la location et les conditions du sol et de la structure.
Les développements sur site sont évalués en appliquant la « méthode résiduelle » d'évaluation, qui est la méthode d'investissement décrite ci-dessus avec une déduction de tous les coûts nécessaires à l'achèvement du développement, avec une provision supplémentaire pour le risque restant et le bénéfice des promoteurs. Les propriétés et terrains détenus en vue d'un développement futur sont évalués selon la méthode de l'utilisation la plus élevée et la meilleure, en adoptant la méthode résiduelle tenant compte de tous les risques associés, la méthode d'investissement ou une méthodologie de valeur à l'acre.
Le tableau suivant présente une analyse des justes valeurs des immeubles de placement comptabilisées au bilan par niveau de hiérarchie des justes valeurs.1:
| 31 Décembre 2023 | |||
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | Total |
Actifs et passifs évalués à la juste valeur | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Immeubles de placement | - | - | 382,300 | 382,300 |
Dérivés de taux d'intérêt | - | 3,998 | - | 3,998 |
Contrepartie différée sur les plafonds de taux d’intérêt | - | (3,831) | - | (3,831) |
Total | - | 167 | 382,300 | 382,467 |
| 31 Décembre 2022 | |||
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | Total |
Actifs et passifs évalués à la juste valeur | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Immeubles de placement | - | - | 387,550 | 387,550 |
Dérivés de taux d'intérêt | - | 4,303 | - | 4,303 |
Contrepartie différée sur les plafonds de taux d’intérêt | - | (1,963) | - | (1,963) |
Total | - | 2,340 | 387,550 | 389,890 |
1. Explication de la hiérarchie des justes valeurs :
· Niveau 1 - prix cotés (non ajustés) sur des marchés actifs pour des actifs ou des passifs identiques auxquels l'entité peut accéder à la date d'évaluation ;
· Niveau 2 - utilisation d'un modèle avec des données d'entrée (autres que les prix cotés inclus dans le niveau 1) qui sont des données de marché directement ou indirectement observables ; et
· Niveau 3 - utilisation d'un modèle avec des entrées qui ne sont pas basées sur des données de marché observables.
Il n’y a eu aucun transfert entre le niveau 1 et le niveau 2 au cours de l’une ou l’autre année, et il n’y a eu aucun transfert vers ou hors du niveau 3.
Analyse de sensibilité aux changements significatifs dans les données non observables dans le cadre de la valorisation des immeubles de placement
Le tableau suivant analyse :
· les évaluations à la juste valeur à la fin de l'année de reporting ;
· une description des techniques de valorisation appliquées ;
· les données utilisées dans l'évaluation de la juste valeur, y compris les fourchettes de loyers facturés aux différentes unités du même immeuble ; et
· pour les évaluations de juste valeur de niveau 3, informations quantitatives sur les données non observables significatives utilisées dans l’évaluation de la juste valeur.
| Juste valeur | Évaluation | clés / KEY : |
|
31 Décembre 2023 | £'000 | technique | entrées non observables | Catégorie |
Immeuble de rapport achevé | £314,858 | Capitalisation des revenus | VRE | 16.0 £ à 115.0 £ par pied carré |
|
|
| Rendement équivalent | 4.75%-7.25% |
Propriété de développement | £58,930 | passif | VRE | 20.0 £ par pied carré |
|
| capitalisation/ |
|
|
|
| méthode résiduelle |
|
|
|
|
| Rendement équivalent | 5.25%-5.70% |
Terrain à bâtir | £8,512 | Méthode comparable/ | Tarif de vente | £102.4 |
|
| méthode résiduelle | par pied carré | par pied carré |
Total | £382,300 |
|
|
|
| Juste valeur | Évaluation | clés / KEY : |
|
31 Décembre 2022 | £'000 | technique | entrées non observables | Catégorie |
Immeuble de rapport achevé | £309,969 | Capitalisation des revenus | VRE | 18.9 £ à 110.0 £ par pied carré |
|
|
| Rendement équivalent | 4.25%-7.00% |
Propriété de développement | £41,241 | Méthode de capitalisation des revenus/résiduelle | VRE | 20.0 £ à 25.0 £ par pied carré |
|
|
| Rendement équivalent | 5.00%-5.05% |
Terrain à bâtir | £36,340 | Méthode comparable/méthode résiduelle | Tarif de vente au pied carré | 138.6 £ par pied carré |
Total | £387,550 |
|
|
|
Des augmentations/diminutions significatives de la VRE (par pied carré par an) et de la croissance des loyers annuels, prises isolément, entraîneraient une évaluation de la juste valeur significativement plus élevée/moins élevée. Des augmentations/diminutions significatives du taux d’inoccupation à long terme et du taux d’actualisation (et du rendement de sortie) isolément entraîneraient une évaluation de la juste valeur significativement plus élevée/moins élevée.
Généralement, un changement dans l’hypothèse retenue pour la VRE (au pied carré par an) s’accompagne :
· une évolution similaire de la croissance annuelle des loyers et du taux d’actualisation (et du rendement de sortie) ; et
· une évolution inverse du taux d’inoccupation à long terme.
Le tableau ci-dessous présente une analyse de sensibilité pour chacune des principales sources d’incertitude d’estimation avec l’augmentation/(diminution) qui en résulte de la juste valeur des immeubles de placement achevés :
Au 31 décembre 2023
| Augmenter en | Diminution de |
| Un niveau de sensibilité élevée | Un niveau de sensibilité élevée |
Immeuble de rapport achevé | £'000 | £'000 |
Modification de l'ERV de 10 % | 31,486 | (31,486) |
Variation des rendements équivalents nets de 50 points de base | (29,733) | 35,987 |
| Augmenter en | Diminution de |
| Un niveau de sensibilité élevée | Un niveau de sensibilité élevée |
Propriété de développement | £'000 | £'000 |
Modification de l'ERV de 10 % | 5,893 | (5,893) |
Variation des rendements équivalents nets de 50 points de base | (6,829) | 8,190 |
| Augmenter en | Diminution de |
| Un niveau de sensibilité élevée | Un niveau de sensibilité élevée |
Terrain à bâtir | £'000 | £'000 |
Evolution du taux de vente au m² de 10% | 851 | (851) |
Au 31 décembre 2022 | Augmenter en | Diminution de |
| Un niveau de sensibilité élevée | Un niveau de sensibilité élevée |
Immeuble de rapport achevé | £'000 | £'000 |
Modification de l'ERV de 10 % | 30,997 | (30,997) |
Variation des rendements équivalents nets de 50 points de base | (31,177) | 38,491 |
| Augmenter en | Diminution de |
| Un niveau de sensibilité élevée | Un niveau de sensibilité élevée |
Propriété de développement | £'000 | £'000 |
Modification de l'ERV de 10 % | 4,124 | (4,124) |
Variation des rendements équivalents nets de 50 points de base | (4,632) | 5,654 |
| Augmenter en | Diminution de |
| Un niveau de sensibilité élevée | Un niveau de sensibilité élevée |
Terrain à bâtir | £'000 | £'000 |
Evolution du taux de vente au m² de 10% | 3,634 | (3,634) |
Les gains et pertes enregistrés en résultat net pour les évaluations récurrentes de la juste valeur classées au niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs s'élèvent à une perte de 22.8 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : perte de 31.3 millions de livres sterling) et sont présentés dans l'état des résultats consolidé. ou perte et autres éléments du résultat global dans la ligne « Gains/(pertes) de juste valeur sur immeubles de placement ».
Tous les gains et pertes enregistrés dans l'état consolidé du résultat net et des autres éléments du résultat global au titre des évaluations récurrentes de la juste valeur classées au niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs sont attribuables aux variations des gains ou pertes latents relatifs aux immeubles de placement détenus à la fin de l'exercice. année de déclaration.
La valeur comptable des autres actifs et passifs du Groupe est considérée comme égale à leur juste valeur.
24. Objectifs et politiques de gestion des risques financiers
Le Groupe possède des créances commerciales et autres créances, des dettes commerciales et autres créditeurs ainsi que de la trésorerie et des dépôts à court terme qui découlent directement de ses opérations.
Le Groupe est exposé au risque de marché, au risque de taux d'intérêt, au risque de crédit et au risque de liquidité. Le conseil d'administration examine et approuve les politiques de gestion de chacun de ces risques, qui sont résumées ci-dessous.
Risque du marché
Le risque de marché est le risque que les valeurs futures des investissements immobiliers et des investissements connexes fluctuent en raison des variations des prix du marché. L'exposition totale dans l'état consolidé de la situation financière pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 s'élève à 382.3 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 387.6 millions de livres sterling) et pour gérer ce risque, le Groupe diversifie son portefeuille sur un certain nombre d'actifs. La politique d'investissement du Groupe consiste à investir dans des actifs des sciences de la vie situés au Royaume-Uni. Le Groupe investira et gérera son portefeuille dans un objectif de répartition des risques et, ce faisant, maintiendra les restrictions d'investissement suivantes :
· aucun bâtiment individuel ne représentera plus de 35 % de la valeur brute du patrimoine, ramenée à 25 % de la valeur brute du patrimoine au 31 décembre 2023 ;
· la Société ciblera un portefeuille dans lequel aucun occupant ne représente plus de 20 % (mais sous réserve d'un maximum de 30 %) du plus élevé entre (i) les loyers bruts contractés ou (ii) la VRE établie par l'évaluateur du portefeuille de la Société, y compris les développements. dans le cadre d'accords de financement à terme, tels que calculés au moment de l'investissement ou de la location ;
· l'exposition maximale globale aux actifs en développement, y compris les financements à terme, ne dépassera pas 50 % de la valeur brute de l'actif, réduisant à 30 % de la valeur brute de l'actif au 31 décembre 2023. Dans cette limite, l'exposition maximale aux développements, telle que mesurée par le le coût de développement brut attendu, qui ne fait pas l'objet d'accords de financement à terme, ne dépassera pas 15 % de la valeur brute de l'actif au début du développement concerné ; et
· pas plus de 10 % de la valeur brute de l’actif ne sera investi dans des propriétés qui ne sont pas des propriétés liées aux sciences de la vie.
Le risque de crédit
Le risque de crédit est le risque qu'une contrepartie ou un occupant provoque une perte financière pour le Groupe en ne respectant pas un engagement qu'il a souscrit auprès du Groupe.
Tous les dépôts en espèces sont placés auprès de contreparties approuvées, qui ont toutes une cote de crédit de AA- ou supérieure. En matière d'investissements immobiliers, en cas de défaillance d'un occupant, le Groupe subira un manque à gagner et des coûts supplémentaires liés à la réinstallation.?location du bien. Le Conseiller en Investissement surveille les arriérés des occupants afin d'anticiper et de minimiser l'impact des défauts de paiement des occupants professionnels. Pour plus de détails sur la politique en matière de pertes de crédit attendues du Groupe, voir note 14.
Le tableau suivant analyse l'exposition maximale du Groupe au risque de crédit :
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 14,341 | 45,606 |
Clients et autres débiteurs1,2 | 5,300 | 7,326 |
Total | 19,641 | 52,932 |
1. Exclut les acomptes, les cautions des occupants et la TVA à recevoir.
2. Année précédente retraitée pour exclure les dépôts des occupants de 2.7 millions de livres sterling, réduisant le chiffre indiqué de 10.0 millions de livres sterling à 7.3 millions de livres sterling (comme détaillé ci-dessus). Les dépôts des occupants ne sont plus considérés comme un risque de crédit puisque l'occupant paie intégralement les dépôts en espèces à la signature du bail et lors de sa prise d'occupation.
Risque de taux
Le risque de taux d'intérêt est le risque que les flux de trésorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison de l'évolution des taux d'intérêt du marché. L'exposition du Groupe au risque de variation des taux d'intérêt du marché concerne ses emprunts bancaires à taux variable. Pour atténuer le risque de taux d'intérêt résultant de la conclusion de prêts à taux variable, le Groupe a conclu des dérivés de taux d'intérêt. Au 31 décembre 2023, deux dérivés de taux d'intérêt étaient en place. En août 2022, une protection supplémentaire a été assurée contre d'éventuelles hausses futures des taux d'intérêt en plafonnant le taux SONIA à 2.0 % jusqu'au 31 mars 2025 sur le prêt à terme HSBC de 75.0 millions de livres sterling avec une prime de 2.3 millions de livres sterling. Cela reste en place après le refinancement avec HSBC et BOI en juin 2023, qui a entraîné une augmentation du prêt à terme à 100.0 millions de livres sterling et une réduction de la facilité RCF à 50.0 millions de livres sterling. À la suite du refinancement avec HSBC et BOI, en juin 2023, un certain nombre de plafonds de taux d'intérêt à terme ont été conclus pour une prime différée totale de 3.6 millions de livres sterling afin de s'aligner sur le retrait attendu de la dette du RCF et de couvrir la durée restante de 25.0 millions de livres sterling. prêt. Cela plafonne SONIA à un taux de grève de 2.00% avec une date de résiliation au 31 mars 2025.
Les variations des taux d'intérêt peuvent avoir un impact sur les résultats consolidés à plus long terme. Le tableau ci-dessous fournit des données indicatives de sensibilité.
| 2023 | 2022 | ||
| Augmenter en | Diminution de | Augmenter en | Diminution de |
| taux d'intérêt | taux d'intérêt | taux d'intérêt | taux d'intérêt |
| par 1% | par 1% | par 1% | par 1% |
Effet sur le résultat avant impôt | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
(Diminue augmente | (1,475) | 1,446 | (1,554) | 1,545 |
Risque de change
La direction a pris en compte les risques mais ne les a pas jugés significatifs pour l'activité car l'exposition du Groupe au risque de change au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2022 était minime.
Risque de liquidité
Le risque de liquidité est défini comme le risque que le Groupe rencontre des difficultés à faire face aux obligations liées aux passifs financiers réglés par la livraison de liquidités ou d'un autre actif financier. L'exposition au risque de liquidité résulte de la possibilité que le Groupe soit tenu de payer ses dettes plus tôt que prévu. L'objectif du Groupe est de maintenir un équilibre entre continuité de financement et flexibilité grâce au recours aux dépôts bancaires et aux prêts.
Vous trouverez ci-dessous une comparaison par classe des valeurs comptables et de la juste valeur des instruments financiers du Groupe comptabilisés dans les états financiers :
| 2023 | 2022 | ||||
| Équitables | Porter | Équitables | Équitables | Porter | Équitables |
| Plus-value | Plus-value | Plus-value |
| Plus-value | Plus-value |
| hiérarchie | £'000 | £'000 | Plus-value | £'000 | £'000 |
Détenu au coût amorti |
|
|
|
|
|
|
Trésorerie et équivalents de trésorerie | n / a | 14,341 | 14,341 | n / a | 45,606 | 45,606 |
Clients et autres débiteurs1 | n / a | 9,316 | 9,316 | n / a | 10,027 | 10,027 |
Autres créditeurs et charges à payer2 | n / a | (15,355) | (15,355) | n / a | (14,851) | (14,851) |
Prêts et emprunts portant intérêt | n / a | (107,918) | (107,918) | n / a | (109,831) | (109,831) |
Détenu à la juste valeur |
|
|
|
|
|
|
Dérivés de taux d'intérêt | n / a | 3,998 | 3,998 | n / a | 4,303 | 4,303 |
1. Exclut les paiements anticipés.
2. Exclut les revenus différés.
Le tableau ci-dessous résume le profil des échéances des passifs financiers du Groupe sur la base des paiements contractuels non actualisés :
| Moins | Trois sièges d’ |
|
|
|
|
| que trois | - 12 | Quelqu'un qui | Deux à | Plus de |
|
| mois | mois | deux ans | cinq années | cinq années | Total |
Exercice clos le 31 décembre 2023 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Autres créditeurs et charges à payer1 | 7,976 | 2,775 | 1,318 | 2,355 | 1,054 | 15,478 |
Prêts et emprunts portant intérêt | 1,336 | 4,036 | 5,357 | 110,017 | - | 120,746 |
Total | 9,312 | 6,811 | 6,675 | 112,372 | 1,054 | 136,224 |
| Moins | Trois sièges d’ |
|
|
|
|
| que trois | - 12 | Quelqu'un qui | Deux à | Plus de |
|
| mois | mois | deux ans | cinq années | cinq années | Total |
Exercice clos le 31 décembre 2022 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Autres dettes et charges à payer1 | 10,874 | 2,753 | 739 | 485 | - | 14,851 |
Prêts et emprunts portant intérêt | 973 | 40,475 | 3,947 | 150,951 | - | 196,346 |
Total | 11,847 | 43,228 | 4,686 | 151,436 | - | 211,197 |
1. Exclut les produits différés et l’ajustement de la juste valeur sur la contrepartie différée payable sur les primes de plafond.
25. Filiales
| Pays de | Pays de |
|
|
| incorporation | Inscription | Nombre et classe de | Réservation de groupe |
| et fonctionnement | Numéro | part détenue par le Groupe | tenue |
Entreprise |
|
|
|
|
Ironstone Life Science Holdings Limitée2 | UK | 13390321 | 1,000 XNUMX XNUMX actions ordinaires | 100% |
Ironstone Life Science Cambourne Two Limited1, 2 | UK | 13779806 | 1 action ordinaire | 100% |
Ironstone Life Science Cambourne Limitée1, 2 | UK | 13763082 | 1 action ordinaire | 100% |
Ironstone Life Science Oxford Limitée1, 2 | UK | 13467718 | 1 action ordinaire | 100% |
Ironstone Life Science RSY Limitée1, 2 | UK | 13763039 | 1 action ordinaire | 100% |
Ironstone Life Science Merrifield Limitée1, 2 | UK | 13763037 | 1 action ordinaire | 100% |
Deepdale Investment Holdings Limitée1, 3 | BVI | 1824411 | 400 actions ordinaires A 100 actions ordinaires B | 100% 100% |
Merrifield Centre Limitée1, 2 | UK | 11118349 | 21,786,493 XNUMX XNUMX actions ordinaires | 100% |
Ironstone Life Science Herbrand Limitée1, 2 | UK | 14044299 | 1 action ordinaire | 100% |
Herbrand Properties Limited1, 4 | BVI | 1908435 | 6,000 XNUMX XNUMX actions ordinaires | 100% |
Oxford Technology Park Holdings Limitée2 | UK | 12434159 | 92 XNUMX XNUMX actions ordinaires | 100% |
Parc technologique d'Oxford Limitée1, 2 | UK | 08483449 | 100 XNUMX XNUMX actions ordinaires | 100% |
Investissements du parc technologique d'Oxford Limitée1, 2 | UK | 12442240 | 1 action ordinaire | 100% |
1. Filiales indirectes.
2. Siège social : Radius House, 51 Clarendon Road, Watford, WD17 1HP.
3. Siège social : Geneva Place, PO Box 3339, Road Town, Tortola, Îles Vierges britanniques.
4. Siège social : Nerine Chambers, PO Box 905, Road Town, Tortola, 1110, Îles Vierges britanniques.
Une liste de toutes les entreprises liées incluses dans ces états financiers consolidés est indiquée ci-dessus. L'activité principale de toutes les filiales concerne l'investissement immobilier.
Le Groupe se compose d'une société mère, Life Science REIT plc, constituée en Angleterre et au Pays de Galles, et d'un certain nombre de filiales détenues directement par Life Science REIT plc, qui opèrent et sont constituées au Royaume-Uni, à Jersey et dans les îles Vierges britanniques.
Le Groupe détient 100 % des actions de toutes les filiales énumérées ci-dessus et a le pouvoir de nommer et de révoquer la majorité des conseils d'administration de ces filiales. Les activités concernées des filiales ci-dessus sont déterminées par le conseil d'administration en fonction de l'objet de chaque société.
Par conséquent, les administrateurs ont conclu que le Groupe exerce le contrôle sur toutes ces entités et que toutes ces entités ont été consolidées dans les états financiers consolidés.
Les filiales sont exemptées des exigences du Companies Act 2006 relatives à l'audit des comptes individuels en vertu de l'article 479A de la loi. La Société a fourni une garantie en vertu de l'article 479C de la Loi sur les sociétés de 2006 au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2023 pour un certain nombre de ses filiales. La garantie s'étend sur toutes les dettes en cours auxquelles les filiales sont soumises au 31 décembre 2023 jusqu'à ce qu'elles soient intégralement satisfaites.
Réglementation comptable
Lorsque des biens sont acquis, par le biais d'acquisitions d'entreprises ou autrement, la direction prend en compte la substance des actifs et des activités de l'entité acquise pour déterminer si l'acquisition représente l'acquisition d'une entreprise.
Lorsque de telles acquisitions ne sont pas considérées comme une acquisition d’entreprise, elles ne sont pas traitées comme des regroupements d’entreprises. Le coût d'acquisition de la société est plutôt réparti entre les actifs et les passifs identifiables de l'entité en fonction de leurs justes valeurs relatives à la date d'acquisition. En conséquence, aucun goodwill ni aucun impôt différé supplémentaire ne sont générés. Autrement, les acquisitions sont comptabilisées comme des regroupements d'entreprises.
Les regroupements d'entreprises sont comptabilisés selon la méthode de l'acquisition. Le coût d'une acquisition est évalué comme la somme de la contrepartie transférée, évaluée à la juste valeur à la date d'acquisition, et du montant de toute participation ne donnant pas le contrôle dans l'entreprise acquise.
Pour chaque regroupement d'entreprises, l'acquéreur évalue la participation ne donnant pas le contrôle dans l'entreprise acquise à la juste valeur de la quote-part des actifs nets identifiables de l'entreprise acquise. Les frais d'acquisition (à l'exception des frais d'émission de dettes ou de capitaux propres) sont comptabilisés en charges conformément à la norme IFRS 3 Regroupements d'entreprises.
Lorsque le Groupe acquiert une entreprise, il évalue les actifs et passifs financiers pris en charge pour une classification et une désignation appropriées conformément aux termes contractuels, aux circonstances économiques et aux conditions pertinentes à la date d'acquisition.
La contrepartie éventuelle est réputée être des capitaux propres ou un passif conformément à IAS 32. Si la contrepartie éventuelle est classée en capitaux propres, elle n'est pas réévaluée et son règlement ultérieur doit être comptabilisé dans les capitaux propres. Si la contrepartie éventuelle est classée comme passif, les variations ultérieures de la juste valeur sont comptabilisées soit en résultat net, soit en variation des autres éléments du résultat global.
26. Gestion du capital
Le capital du Groupe est représenté par le capital social, les réserves et les emprunts.
L'objectif principal de la gestion du capital du Groupe est de garantir qu'il respecte ses engagements bancaires quantitatifs et qu'il maintient une solide notation de crédit. Les politiques en matière de capital du Groupe sont les suivantes :
· le Groupe conservera suffisamment de liquidités à des fins de fonds de roulement et les liquidités excédentaires, le cas échéant, seront déposées au meilleur taux d'intérêt disponible tout en conservant la flexibilité de financer le programme d'investissement du Groupe ;
· les emprunts seront gérés conformément aux accords de prêt et les clauses restrictives seront testées trimestriellement et communiquées aux administrateurs. De plus, des rapports trimestriels destinés aux prêteurs seront effectués conformément à l'accord de prêt ; et
· les nouveaux emprunts sont soumis à l'approbation du directeur. Ces emprunts soutiendront le programme d'investissement du Groupe mais seront soumis à un LTV maximum de 55 %. L'intention est de maintenir les emprunts à un LTV compris entre 30 et 40 %.
Le Groupe est soumis à des engagements bancaires en ce qui concerne sa facilité de crédit et ceux-ci comprennent une méthodologie prescrite pour la couverture des intérêts et des engagements de valeur de marché. Le Groupe respecte tous les covenants sur ses emprunts à la date du présent rapport. Tous les objectifs mentionnés ci-dessus s'inscrivent confortablement dans les niveaux des engagements du Groupe, qui incluent le LTV et les ratios de couverture des intérêts prospectifs et rétrospectifs. Le LTV du Groupe à la fin de l'année était de 24.7 % (2022 : 16.8 %) et il existe une marge importante dans le cadre des covenants existants.
27. Engagements en capital
Au 31 décembre 2023, le Groupe avait engagé des dépenses d'investissement de 39.9 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 24.4 millions de livres sterling).
28. Opérations entre apparentés
Administration
Les Administrateurs (tous Administrateurs Non Exécutifs) de la Société et de ses filiales sont considérés comme les principaux dirigeants du Groupe. La rémunération des administrateurs pour l'exercice s'élève à 200,304 31 £ (exercice clos le 2022 décembre 186,450 : 31 2023 £) au 20,304 décembre 31, dont 2022 20,000 £ de cotisations d'assurance nationale des employeurs (exercice clos le 31 décembre 2022 : 5 XNUMX £) ; un solde de néant £ (exercice clos le XNUMX décembre XNUMX : néant £) était impayé concernant l’employeur NI. De plus amples informations sont fournies dans la note XNUMX et dans le rapport sur la rémunération des administrateurs du rapport annuel.
Conseiller en investissement
La Société est partie à un accord de conseil en investissement avec l'AIFM et le conseiller en investissement, en vertu duquel le conseiller en investissement a été nommé pour fournir des services de conseil en investissement relatifs aux actifs respectifs au jour le jour.?sur une base journalière, conformément à leurs objectifs et politiques d'investissement respectifs, sous réserve de la supervision et de la direction globales de l'AIFM et du conseil d'administration.
Pour ses services rendus à la Société, le Conseiller en investissement a droit à une commission payable trimestriellement à terme échu, calculée au taux d'un trimestre de 1.1 % par trimestre sur cette partie de la VNI jusqu'à et y compris 500 millions de livres sterling ; un trimestre de 0.9 % par trimestre sur la partie de la valeur liquidative supérieure à 500 millions de livres sterling et jusqu'à 1 milliard de livres sterling ; et un trimestre de 0.75 % par trimestre sur une valeur liquidative supérieure à 1 milliard de livres sterling. Se référer au rapport des administrateurs dans le rapport annuel pour plus d'informations.
Au cours de l'exercice, le Groupe a engagé 3,388,548 2022 3,787,421 £ (31 : 2023 787,521 2022 £) au titre des honoraires de conseil en investissement. Au 888,174 décembre XNUMX, un montant de XNUMX XNUMX £ (XNUMX : XNUMX XNUMX £) était dû.
29. Rapprochement des variations des passifs avec les flux de trésorerie générés par les activités de financement
| Prêts rémunérés | Prêts rémunérés |
|
| et emprunts | et emprunts |
|
| actuel | non courant | Total |
| £'000 | £'000 | £'000 |
Solde au 1er janvier 2023 | 35,743 | 74,088 | 109,831 |
Variations des flux de trésorerie de financement : |
|
|
|
Emprunts bancaires tirés | - | 142,520 | 142,520 |
Prêts bancaires remboursés | (36,510) | (108,794) | (145,304) |
Frais de montage de prêt payés dans l'année | - | (980) | (980) |
Variations totales liées au financement des flux de trésorerie | (36,510) | 32,746 | (3,764) |
Frais de montage de prêt supplémentaires dans l'année capitalisés | - | - | - |
Intérêts complémentaires et commissions d’engagement capitalisés | 677 | - | 677 |
Frais non amortis radiés | - | 716 | 716 |
Dotation aux amortissements de l'année | 90 | 368 | 458 |
Solde au 31 décembre 2023 | - | 107,918 | 107,918 |
| Prêts rémunérés | Prêts rémunérés |
|
| et emprunts | et emprunts |
|
| actuel | non courant | Total |
| £'000 | £'000 | £'000 |
Solde au 1er janvier 2022 | - | - | - |
Variations des flux de trésorerie de financement : |
|
|
|
Emprunts bancaires tirés | - | 101,260 | 101,260 |
Prêts bancaires remboursés | - | (26,260) | (26,260) |
Frais de montage de prêt payés dans l'année | - | (1,203) | (1,203) |
Variations totales liées au financement des flux de trésorerie | - | 73,797 | 73,797 |
Prêts acquis1 | 33,582 | - | 33,582 |
Frais de montage de prêt supplémentaires dans l'année capitalisés | (215) | - | (215) |
Intérêts complémentaires et commissions d’engagement capitalisés | 2,251 | - | 2,251 |
Dotation aux amortissements de l'année | 125 | 291 | 416 |
Solde au 31 décembre 2022 | 35,743 | 74,088 | 109,831 |
1. Acquis dans le cadre de l’acquisition d’OTP au cours de l’année.
30. Partie de contrôle ultime
Les administrateurs estiment qu'il n'existe pas de partie contrôlante ultime.
31. Événements postérieurs à la clôture
Dividende
Un deuxième acompte sur dividende de 1.0 pence par action au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2023 sera payé le 13 mai 2024. Il sera payé sous forme de dividende ordinaire avec un détachement du dividende le 4 avril 2024.
État de la situation financière de l'entreprise
Au 31 décembre 2023
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Outils |
|
|
|
Actifs non courants |
|
|
|
Investissement dans des filiales | 34 | 73,767 | 65,138 |
Clients et autres débiteurs | 36 | 240,336 | 214,505 |
|
| 314,103 | 279,643 |
Actifs actuels |
|
|
|
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 35 | 10,051 | 39,614 |
Clients et autres débiteurs | 36 | 1,338 | 1,421 |
|
| 11,389 | 41,035 |
Total des actifs |
| 325,492 | 320,678 |
Passif |
|
|
|
Passif à court terme |
|
|
|
Autres créditeurs et charges à payer | 37 | (3,151) | (5,004) |
Total du passif |
| (3,151) | (5,004) |
Actif net |
| 322,341 | 315,674 |
Équité |
|
|
|
Partage le capital |
| 3,500 | 3,500 |
Partage de prime |
| - | - |
Réserve pour réduction de capital |
| 321,823 | 335,823 |
Gains conservés |
| (2,982) | (23,649) |
Total des capitaux propres |
| 322,341 | 315,674 |
Nombre d'actions émises (en milliers) |
| 350,000 | 350,000 |
Valeur nette d'inventaire par action (de base et diluée) (pence) |
| 92.1 | 90.2 |
La Société a déclaré un bénéfice pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 de 20,667,000 31 2022 £ (exercice clos le 22,886,000 décembre XNUMX : perte de XNUMX XNUMX XNUMX £).
Ces états financiers ont été approuvés par le conseil d'administration de Life Science REIT plc le 25 mars 2024 et signés en son nom par :
Claire Boyle
Numéro d'entreprise: 2451829
État de la variation des capitaux propres de la société
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
|
|
| Capital |
|
|
| Partager | Partager | réduction | Retenu |
|
| capital | Premium | réserve | bénéfices | Total des capitaux propres |
| £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Solde au 1er janvier 2023 | 3,500 | - | 335,823 | (23,649) | 315,674 |
Bénéfice de l'exercice et résultat global total | - | - | - | 20,667 | 20,667 |
Les dividendes versés | - | - | (14,000) | - | (14,000) |
Solde au 31 décembre 2023 | 3,500 | - | 321,823 | (2,982) | 322,341 |
|
|
| Capital |
|
|
| Partager | Partager | réduction | Retenu |
|
| capital | Premium | réserve | bénéfices | Total des capitaux propres |
| £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Solde au 1er janvier 2022 | 3,500 | 339,339 | - | (763) | 342,076 |
Perte de l'exercice et perte globale totale | - | - | - | (22,886) | (22,886) |
Partager les frais d'émission | - | (16) | - | - | (16) |
Annulation de la prime d'émission | - | (339,323) | 339,323 | - | - |
Les dividendes versés | - | - | (3,500) | - | (3,500) |
Solde au 31 décembre 2022 | 3,500 | - | 335,823 | (23,649) | 315,674 |
Notes aux états financiers de la Société
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
32. informations générales
Life Science REIT plc est une société de placement immobilier à capital variable constituée en Angleterre et au Pays de Galles le 27 juillet 2021. La société a commencé à être négociée le 19 novembre 2021 et ses actions sont admises à la négociation sur le segment de cotation premium du marché principal de la Bourse de Londres. Le siège social de la Société est situé au 6ème étage, 65 Gresham Street, Londres, EC2V 7NQ.
33. Base de préparation
Ces états financiers sont préparés conformément aux pratiques comptables généralement reconnues du Royaume-Uni, y compris la norme d'information financière 101, cadre d'information réduit (« FRS 101 ») et en conformité avec les exigences de la loi sur les sociétés de 2006. Les états financiers ont été préparés selon le coût historique. convention. Les états financiers audités sont présentés en livres sterling et toutes les valeurs sont arrondies au millier de livres (£ 000) le plus proche, sauf indication contraire.
Lors de la préparation de ces états financiers, la Société a profité de toutes les exemptions de divulgation conférées par FRS 101. Par conséquent, ces états financiers ne comprennent pas :
· certaines informations concernant le capital de la Société ;
· un état des flux de trésorerie ;
· l'effet des futures normes comptables non encore adoptées ;
· la divulgation de la rémunération des principaux dirigeants ; et
· divulgation des transactions entre parties liées avec d'autres membres en propriété exclusive de Life Science REIT plc.
De plus, et conformément à FRS 101, d'autres exemptions de divulgation ont été adoptées car des informations équivalentes sont incluses dans les états financiers consolidés de la Société. Ces états financiers ne comprennent pas certaines informations concernant :
· paiements fondés sur des actions ;
· instruments financiers; et
· évaluation à la juste valeur.
La Société a profité de l'exemption prévue à l'article 408 du Companies Act 2006 pour ne pas présenter son propre état du résultat global.
Les états financiers de la Société suivent les politiques comptables exposées ci-dessus.
La principale source d'incertitude relative aux estimations concerne les investissements de la Société dans les sociétés du Groupe et est présentée dans les états financiers individuels de la Société au coût diminué, le cas échéant, des pertes de valeur. Les pertes de valeur sont déterminées par référence à la juste valeur de l'investissement diminuée des frais de vente estimés. La juste valeur est dérivée de l'actif net des filiales et de leurs filiales à la date de clôture. Les immeubles de placement détenus par les filiales sont étayés par une évaluation indépendante. Les jugements et hypothèses associés aux valeurs immobilières des participations détenues par les filiales sont détaillés dans les comptes du Groupe.
34. Investissement dans des filiales
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Investissement dans des filiales |
|
|
Solde en début d'année | 65,138 | 1 |
Augmentation des investissements | - | 70,778 |
Coût de l'investissement | (12,682) | 15,670 |
Provision pour dépréciation | 21,311 | (21,311) |
Total | 73,767 | 65,138 |
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Investissement dans des filiales |
|
|
Ironstone Life Science Holdings Limitée | 1 | 1 |
Oxford Technology Park Holdings Limitée | 73,766 | 65,137 |
Total | 73,767 | 65,138 |
Suite à un examen comparant le coût des investissements aux actifs nets sous-jacents des filiales, la provision pour dépréciation de l’année précédente a été reprise (2022 : 21.3 millions de livres sterling).
Coûts négatifs associés à l'acquisition de nouvelles filiales de 12,682,000 2022 15,670,000 £ (XNUMX : XNUMX XNUMX XNUMX £) résultant d'une réaffectation d'une charge fiscale d'une période antérieure au sein de la filiale.
Réglementation comptable
Les investissements dans les filiales sont inclus dans l’état de la situation financière au coût diminué des dépréciations. Pour une liste des filiales, voir note 25.
35. Trésorerie et équivalents de trésorerie
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Equivalents de trésorerie | 10,000 | 35,000 |
Argent liquide | 51 | 4,614 |
Total | 10,051 | 39,614 |
Réglementation comptable
Les équivalents de trésorerie comprennent les liquidités en banque et les dépôts à court terme auprès de banques et d’autres institutions financières, d’une échéance initiale de trois mois ou moins.
36. Clients et autres débiteurs
A. Créances : actifs non courants
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Montants dus par les filiales | 240,336 | 214,505 |
Total | 240,336 | 214,505 |
Les prêts dus par les filiales sont non garantis, sans intérêt et remboursables sur demande. Toutefois, ces prêts ne devraient pas être recouvrés dans un délai de 12 mois et sont donc classés comme actifs non courants.
B. Actif courant des créances
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Paiements anticipés et autres créances | 1,338 | 1,421 |
Total | 1,338 | 1,421 |
37. Autres dettes et charges à payer
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
Dépenses en capital à payer | 1,647 | 2,837 |
Frais d'administration à payer | 1,345 | 1,243 |
Autres dépenses à payer | 159 | 778 |
Provision pour impôt sur les sociétés | - | 146 |
Total | 3,151 | 5,004 |
Notes complémentaires non auditées ne faisant pas partie des informations financières consolidées
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
Le Groupe est membre de l'Association européenne de l'immobilier public (« EPRA »). L'EPRA a développé et défini les mesures de performance suivantes pour assurer la transparence, la comparabilité et la pertinence de l'information financière entre les entités qui peuvent utiliser des normes comptables différentes. Les mesures suivantes sont calculées conformément aux directives de l'EPRA. Celles-ci ne visent pas à remplacer les mesures IFRS.
Tableau 1 : Résumé des mesures de performance de l'EPRA
|
| Année à | Année à |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
| Notes | 2023 | 2022 |
Résultat EPRA (en milliers de livres sterling) | Tableau 2 | 5,959 | 1,544 |
EPRA EPS (pence) | Tableau 2 | 1.7 | 0.4 |
Ratio de coûts EPRA (y compris coût direct des postes vacants) | Tableau 6 | 44.1% | 66.3% |
Ratio de coûts EPRA (hors coût direct de la vacance) | Tableau 6 | 33.7% | 57.8% |
|
|
|
|
|
| 31 décembre | 31 décembre |
| Notes | 2023 | 2022 |
EPRA NDV par action (pence) | Tableau 3 | 81.1 | 91.3 |
VNR EPRA par action (pence) | Tableau 3 | 87.2 | 95.9 |
EPRA NTA par action (pence) | Tableau 3 | 79.9 | 90.0 |
EPRA NIY | Tableau 4 | 3.6% | 3.4% |
Rendement initial net EPRA 'topped-up' | Tableau 4 | 3.7% | 3.6% |
Taux de vacance EPRA | Tableau 5 | 21.0% | 18.0% |
Prêt EPRA à valoriser | Tableau 10 | 27.0% | 18.9% |
Tableau 2 : Compte de résultat EPRA
|
| Année à | Année à |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
| Notes | 2023 | 2022 |
|
| £'000 | £'000 |
Revenu | 3 | 19,942 | 15,706 |
Moins : assurance rechargée | 3 | (143) | (155) |
Moins : les revenus des frais de service | 3 | (4,461) | (2,582) |
Revenus locatifs (A) |
| 15,338 | 12,969 |
Charges d'exploitation immobilières (y compris les frais de service récupérables) | 4 | (6,117) | (4,769) |
Ajouter : assurance rechargée | 3 | 143 | 155 |
Ajouter : revenus des frais de service | 4 | 4,461 | 2,582 |
Bénéfice brut (B) |
| 13,825 | 10,937 |
Les frais d'administration | 4 | (5,249) | (6,565) |
Résultat opérationnel avant intérêts et impôts |
| 8,576 | 4,372 |
Revenus financiers | 7 | 3,807 | 3,255 |
Dépenses financières | 8 | (11,070) | (3,782) |
Moins variation de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt et contrepartie différée | 7, 8 | 3,784 | (2,155) |
Moins de coûts de refinancement anticipé avec un délai d'expiration supérieur à 12 mois | 8 | 716 | - |
Bénéfice ajusté avant impôts |
| 5,813 | 1,690 |
Imposition | 9 | 146 | (146) |
Résultats EPRA |
| 5,959 | 1,544 |
Ajustements spécifiques à l'entreprise : |
|
|
|
Résultats EPRA |
| 5,959 | 1,544 |
Coût associé au déménagement vers le marché principal | 4 | (12) | 957 |
Coût d’un refinancement anticipé à moins de 12 mois de l’échéance | 8 | 751 | - |
Bénéfice ajusté |
| 6,698 | 2,501 |
|
|
|
|
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation (milliers) | 19 | 350,000 | 350,000 |
EPRA EPS (pence) | 12 | 1.7 | 0.4 |
BPA ajusté (pence) | 12 | 1.9 | 0.7 |
|
|
|
|
Ratio des revenus locatifs bruts sur nets (B/A) |
| 90.1% | 82.6% |
Le bénéfice ajusté représente le bénéfice des activités opérationnelles. Il s'agit d'une mesure clé des résultats opérationnels sous-jacents du Groupe et d'une indication de la mesure dans laquelle les paiements de dividendes sont soutenus par les bénéfices.
Tableau 3 : Mesures de performance du bilan EPRA et de la valeur liquidative
Valeur nette de cession (« NDV ») EPRA, valeur nette de reconstitution (« NRV ») EPRA et immobilisations corporelles nettes EPRA (« NTA »). Un rapprochement des trois nouvelles mesures EPRA NAV à partir d’IFRS NAV est présenté dans le tableau ci-dessous. Le rendement comptable total sera désormais calculé sur la base de l'EPRA NTA.
|
| EPRA NDV | VNR de l'EPRA | EPRA NTA |
Au 31 décembre 2023 | Notes | £'000 | £'000 | £'000 |
Propriétés totales1 | 13 | 382,300 | 382,300 | 382,300 |
Trésorerie nette/(emprunts)2 | 15, 17 | (94,385) | (94,385) | (94,385) |
Autres passifs nets |
| (4,170) | (4,170) | (4,170) |
ANR IFRS | 22 | 283,745 | 283,745 | 283,745 |
Inclure : les droits de mutation immobilière3 |
| - | 25,357 | - |
Exclure : juste valeur des dérivés de taux d'intérêt | 16 | - | (3,998) | (3,998) |
VNI utilisée dans les calculs par action |
| 283,745 | 305,104 | 279,747 |
Nombre d'actions émises (en milliers) | 19 | 350,000 | 350,000 | 350,000 |
NAV par action (pence) | 22 | 81.1 | 87.2 | 79.9 |
|
| EPRA NDV | VNR de l'EPRA | EPRA NTA |
Au 31 décembre 2022 | Notes | £'000 | £'000 | £'000 |
Propriétés totales1 | 13 | 387,550 | 387,550 | 387,550 |
Trésorerie nette/(emprunts)2 | 15, 17 | (65,227) | (65,227) | (65,227) |
Autres passifs nets |
| (2,872) | (2,872) | (2,872) |
ANR IFRS | 22 | 319,451 | 319,451 | 319,451 |
Inclure : droits de mutation immobilière3 |
| - | 20,621 | - |
Exclure : juste valeur des dérivés de taux d'intérêt | 16 | - | (4,303) | (4,303) |
VNI utilisée dans les calculs par action |
| 319,451 | 335,769 | 315,148 |
Nombre d'actions émises (en milliers) | 19 | 350,000 | 350,000 | 350,000 |
NAV par action (pence) | 22 | 91.3 | 95.9 | 90.0 |
1. Évaluation professionnelle des immeubles de placement.
2. Comprenant des prêts et emprunts portant intérêt (hors frais de prêt non amortis) de 108.7 millions de livres sterling, nets de liquidités de 14.3 millions de livres sterling (31 décembre 2022 : 110.8 millions de livres sterling, nets de liquidités de 45.6 millions de livres sterling).
3. EPRA NTA et EPRA NDV reflètent les valeurs IFRS nettes de droits de mutation immobilière. Les droits de mutation immobilière sont réintégrés lors du calcul de la VNR EPRA.
L'EPRA NDV détaille l'étendue totale du passif et la valeur actionnariale qui en résulte si les actifs de la Société sont vendus et/ou si les passifs ne sont pas détenus jusqu'à leur échéance. Les impôts différés et les instruments financiers sont calculés pour la totalité de leur passif, y compris les risques fiscaux non reflétés dans l'état de la situation financière, nets de tout impôt en résultant.
L'EPRA NTA suppose que les entités achètent et vendent des actifs, cristallisant ainsi certains niveaux d'impôts différés passifs.
L'EPRA NRV met en évidence la valeur de l'actif net sur le long terme et reflète ce qui serait nécessaire pour recréer la Société à travers les marchés d'investissement en fonction de sa structure actuelle de capital et de financement. Les actifs et passifs qui ne devraient pas se cristalliser dans des circonstances normales, tels que les variations de juste valeur sur les dérivés financiers et les impôts différés sur les plus-values immobilières, sont exclus. Les frais tels que les droits de mutation immobilière sont inclus.
Tableau 4 : Rendement initial net EPRA
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Total des propriétés par rapport des évaluateurs externes | 13 | 382,300 | 387,550 |
Moins de propriétés et de terrains à bâtir | 13 | (67,442) | (77,581) |
Valorisation nette des immeubles achevés |
| 314,858 | 309,969 |
Ajouter les coûts estimés des acheteurs1 |
| 20,884 | 20,621 |
Valorisation brute des propriétés achevées incluant |
|
|
|
coûts d'acquisition estimés (A) |
| 335,742 | 330,590 |
Loyers bruts de passage2 (annualisé) |
| 13,663 | 12,423 |
Moins de frais immobiliers irrécupérables2 |
| (1,586) | (1,104) |
Loyers nets annualisés (B) |
| 12,077 | 11,319 |
Ajouter un loyer notionnel à l'expiration des périodes de franchise de loyer ou d'autres incitations au bail3 |
| 342 | 540 |
Loyers nets annualisés « majorés » (C) |
| 12,419 | 11,859 |
EPRA NIY (B/A) |
| 3.6% | 3.4% |
Rendement initial net (C/A) EPRA 'topped-up' |
| 3.7% | 3.6% |
1. Coûts d'acquisition estimés à 6.6% (31 décembre 2022 : 6.7%).
2. Loyers bruts passants et charges immobilières irrécupérables évalués à la date de clôture pour les immeubles de placement achevés hors immeubles en développement et terrains.
3. Ajustement pour les incitations au bail non expirées telles que les périodes sans loyer, la période de loyer réduite et les loyers progressifs. L'ajustement comprend le loyer en espèces annualisé qui s'appliquera à l'expiration de l'incitatif à la location. Les franchises de loyer expirent sur une durée moyenne pondérée de 7 mois (31 décembre 2022 : 12 mois).
L'EPRA NIY représente les revenus locatifs annualisés basés sur les loyers en espèces passés à la date de clôture, moins les?les dépenses d'exploitation immobilières récupérables, divisées par la valeur marchande de la propriété, ont augmenté avec les coûts (estimés) des acheteurs. Il s'agit d'une mesure comparable pour les valorisations de portefeuille, conçue pour permettre aux investisseurs de juger eux-mêmes plus facilement de la manière dont la valorisation du portefeuille X se compare à celle du portefeuille Y.
Le NIY « complété » de l'EPRA intègre un ajustement du NIY EPRA en ce qui concerne l'expiration des périodes de franchise de loyer (ou d'autres incitations non expirées telles que les périodes de loyer réduit et les loyers progressifs).
NIY, comme indiqué dans le rapport du conseiller en investissement, calcule le rendement initial net des loyers annualisés majorés, mais ne déduit pas les coûts immobiliers non récupérables.
Tableau 5 : Taux de vacance EPRA
| 31 décembre | 31 décembre |
| 2023 | 2022 |
| £'000 | £'000 |
VRE annualisée des locaux vacants (D) | 4,113 | 3,094 |
VRE annualisée pour le portefeuille d'investissement (E) | 19,556 | 17,181 |
Taux de vacance EPRA (D/E) | 21.0% | 18.0% |
Le taux d'inoccupation EPRA représente la VRE des espaces vacants divisée par la VRE du portefeuille d'investissement réalisé, hors immeubles et terrains en développement. Il s'agit d'une mesure pure de l'espace vacant des immeubles de placement, basé sur l'ERV.
Tableau 6 : Ratio des coûts totaux/Ratio des coûts EPRA
|
| Année à | Année à |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Charges d'exploitation immobilières (hors charges de charges) | 4 | 536 | 1,616 |
Frais de service | 4 | 5,581 | 3,153 |
Rajouter : les revenus des frais de service | 3 | (4,461) | (2,582) |
Rajouter : assurance rechargée | 3 | (143) | (155) |
Charges nettes d'exploitation immobilières |
| 1,513 | 2,032 |
Les frais d'administration | 4 | 5,249 | 6,565 |
Déduire : les coûts associés au déménagement vers le marché principal | 4 | 12 | (957) |
Coût total incluant le coût direct des postes vacants (F) |
| 6,774 | 7,640 |
Coût direct de l'inoccupation | 3, 4 | (1,587) | (1,104) |
Coût total hors coût direct des postes vacants (G) |
| 5,187 | 6,536 |
|
|
|
|
Revenus de location1 | 3 | 15,338 | 12,969 |
Revenu locatif brut (H) | 3 | 15,338 | 12,969 |
Moins de coûts directs de vacance |
| (1,587) | (1,104) |
Revenus locatifs nets |
| 13,751 | 11,865 |
Ratio de coût total incluant le coût direct de vacance (F/H) |
| 44.2% | 58.9% |
Ratio de coût total hors coût direct de vacance (G/H) |
| 33.8% | 50.4% |
1. Comprend les revenus locatifs, l’ajustement linéaire des revenus locatifs et les autres revenus selon la note 3.
|
| Année à | Année à |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Coût total incluant le coût direct des postes vacants (F) |
| 6,774 | 7,640 |
Rajouter : coûts associés au déplacement vers le marché principal | 4 | (12) | 957 |
Coût total EPRA (I) |
| 6,762 | 8,597 |
Coût direct de l'inoccupation |
| (1,587) | (1,104) |
Coût total EPRA hors coût direct de la vacance (J) |
| 5,175 | 7,493 |
Ratio de coûts EPRA incluant le coût direct de vacance (I/H) |
| 44.1% | 66.3% |
Ratio de coûts EPRA hors coût direct de vacance (J/H) |
| 33.7% | 57.8% |
Les ratios de coûts EPRA représentent les coûts administratifs et opérationnels (y compris et hors coûts de vacance directe) divisés par les revenus locatifs bruts. Ils constituent une mesure clé pour permettre de mesurer de manière significative l'évolution des coûts opérationnels du Groupe.
La politique du Groupe est de ne pas capitaliser les frais généraux ou les dépenses opérationnelles et aucun de ces coûts n'a été capitalisé au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2023 ou de l'exercice clos le 31 décembre 2022.
Tableau 7 : Données de location
| 1 Année | 2 Année | Années 3-5 | Année 5+ | Total |
Au 31 décembre 2023 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Loyer passagère des baux expirant à : | 139 | 857 | 6,999 | 5,668 | 13,663 |
VRE des baux expirant dans : | 139 | 933 | 7,811 | 6,559 | 15,442 |
|
|
|
|
|
|
Loyer de passage soumis à révision en : | 139 | 2,628 | 10,896 | - | 13,663 |
ERV sujet à révision dans : | 139 | 2,773 | 12,408 | 122 | 15,442 |
|
|
|
|
|
|
| 1 Année | 2 Année | Années 3-5 | Année 5+ | Total |
Au 31 décembre 2022 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 | £'000 |
Loyer passagère des baux expirant à : | 524 | - | 6,007 | 5,892 | 12,423 |
VRE des baux expirant dans : | 809 | - | 6,352 | 6,925 | 14,086 |
|
|
|
|
|
|
Loyer de passage soumis à révision en : | 1,481 | - | 10,855 | 87 | 12,423 |
ERV sujet à révision dans : | 1,827 | - | 12,158 | 101 | 14,086 |
Le WAULT à l'expiration est de 5.8 ans (31 décembre 2022 : 6.2 ans) et à la rupture est de 3.8 ans (31 décembre 2022 : 4.7 ans).
Tableau 8 : Dépenses en capital
|
| Année à | Année à |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Acquisitions1 | 13 | (780) | 213,411 |
Dépenses de développement2 | 13 | 20,373 | 9,565 |
Immeubles de placement achevés :3 |
|
|
|
Pas d'espace louable supplémentaire - portefeuille à l'identique | 13 | 2,410 | 641 |
Aucun espace louable supplémentaire – autre |
| - | - |
Incitatifs pour les occupants | 13 | 167 | 1,279 |
Dépenses totales en capital |
| 22,170 | 224,896 |
Dette acquise - OTP4 | 17 | - | (33,582) |
Conversion de la comptabilité d'exercice à la comptabilité de caisse |
| 211 | (4,259) |
Dépenses d'investissement totales sur une base de trésorerie |
| 22,381 | 187,055 |
1. Au cours de l'année 2023, il n'y a eu aucune acquisition de nouveaux actifs, le solde reflété concerne la finalisation des soldes de l'année précédente. Au 31 décembre 2022, les acquisitions comprennent 131.0 millions de livres sterling d'immeubles de placement achevés et 82.4 millions de livres sterling d'immeubles et de terrains en développement.
2. Dépenses liées aux biens immobiliers et aux terrains à bâtir.
3. Dépenses liées aux immeubles de placement achevés.
4. Lors de l'acquisition d'OTP en mai 2022. Une dette de 33.6 millions £ a été acquise. Voir la note 17 pour plus de détails.
Tableau 9 : Revenus locatifs EPRA à périmètre constant
|
| Année à | Année à |
|
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
|
| 2023 | 2022 |
|
| Notes | £'000 | £'000 | Variation en% |
Revenus locatifs EPRA à périmètre constant |
| 8,291 | 8,539 | (2.9)% |
Autre1 |
|
| - | - |
Revenus locatifs ajustés à périmètre constant |
| 8,291 | 8,539 |
|
Les locations de développement |
| - | - |
|
Propriétés cédées au cours de l'année en cours et de l'année précédente |
| 367 | 340 |
|
Propriétés acquises au cours de l'année en cours et de l'année précédente |
| 6,680 | 4,090 |
|
Revenus de location |
| 15,338 | 12,969 |
|
Revenus de frais de service | 3 | 4,461 | 2,582 |
|
Recharge d'assurance | 3 | 143 | 155 |
|
Revenu |
| 19,942 | 15,706 |
|
1. Comprend les arriérés de loyer et d’autres éléments.
Tableau 10 : Loan to value (« LTV ») et EPRA LTV
Dette brute moins la trésorerie, les dépôts à court terme et les placements liquides, divisée par la valeur globale des propriétés et des placements. Le Groupe a également choisi de présenter l'EPRA LTV qui est défini comme l'endettement net divisé par la valeur marchande totale de l'immobilier.
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Prêts et emprunts portant intérêt1 | 17 | 108,726 | 110,833 |
Argent liquide | 15 | (14,341) | (45,606) |
Emprunt net (A) |
| 94,385 | 65,227 |
Immeubles de placement à la juste valeur (B) | 13 | 382,300 | 387,550 |
LTV (A/B) |
| 24.7% | 16.8% |
LTV EPRA
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Prêts et emprunts portant intérêt1 | 17 | 108,726 | 110,833 |
Dettes nettes2 |
| 8,976 | 8,177 |
Argent liquide | 15 | (14,341) | (45,606) |
Emprunt net (A) |
| 103,361 | 73,404 |
Immeubles de placement à la juste valeur | 13 | 382,300 | 387,550 |
Valeur totale de la propriété (B) |
| 382,300 | 387,550 |
EPRA LTV (A/B) |
| 27.0% | 18.9% |
1. Exclut l’actif non amorti des frais de montage de prêts de 0.8 million de livres sterling (31 décembre 2022 : 1.0 million de livres sterling) (voir note 17).
2. Les dettes nettes comprennent les clients et autres créances, les autres dettes et les charges à payer. Voir l'état consolidé de la situation financière pour une ventilation complète.
Tableau 11 : Rendement comptable total
L'évolution de l'EPRA NTA sur une période majorée des dividendes versés au cours de la période, exprimé en pourcentage de l'EPRA NTA au début de la période.
|
| Année terminée | Année terminée |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
|
| Pence | Pence |
| Notes | par part | par part |
Ouverture EPRA NTA (A) | 22 | 90.0 | 100.2 |
Mouvement (B) |
| (10.1) | (10.2) |
Clôture de l'EPRA NTA | 22 | 79.9 | 90.0 |
Dividende par action (C) | 11 | 4.0 | 1.0 |
Déclaration comptable totale (B+C)/A |
| (6.8)% | (9.1)% |
Tableau 12 : Couverture des intérêts
Résultat opérationnel ajusté avant gains sur immeubles de placement, intérêts et impôts, divisé par la charge d'intérêts nette sous-jacente.
|
| Année à | Année à |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Résultat opérationnel ajusté avant plus-values sur immeubles de placement (A)1 |
| 8,564 | 5,329 |
Dépenses financières | 8 | 11,070 | 3,782 |
Rajouter : coûts financiers capitalisés | 8 | 3,261 | 1,796 |
Moins : frais de financement exceptionnels | 8 | (1,467) | - |
Moins : revenus financiers | 7 | (3,807) | (3,255) |
Rajouter : variation de juste valeur des dérivés de taux d'intérêt |
|
|
|
et considération différée | 7, 8 | (3,784) | 2,155 |
Intérêts du prêt (B) |
| 5,273 | 4,478 |
Couverture des intérêts (A/B) |
| 162.4% | 119.0% |
1. Ajusté pour tenir compte des coûts de déménagement vers le marché principal (12,000 31 £) (2022 décembre 1.0 : XNUMX million £).
Tableau 13 : Ratio des frais courants
Le ratio des frais courants représente les coûts d'exploitation du FPI en pourcentage de la valeur liquidative, comme prescrit par l'Association des sociétés d'investissement.
|
| Année à | Année à |
|
| 31 décembre | 31 décembre |
|
| 2023 | 2022 |
| Notes | £'000 | £'000 |
Les frais d'administration | 4 | 5,249 | 6,565 |
Moins : coût associé au déménagement vers le marché principal | 4 | 12 | (957) |
Charges courantes annualisées (A) |
| 5,261 | 5,608 |
ANR d'ouverture en début d'année |
| 319,451 | 350,580 |
VNI au 30 juin |
| 314,270 | 357,461 |
VNI de clôture au 31 décembre |
| 283,745 | 319,451 |
ANR moyen non dilué au cours de l'année (B) |
| 305,822 | 342,497 |
Ratio de frais courants (A/B) |
| 1.7% | 1.6% |
Portefeuille immobilier
Au 31 décembre 2023
Biens immobiliers | Ville | Code postal | Superficie (pi²) |
Le centre Merrifield | Cambridge | CB1 3LQ | 12,600 |
Parc à matériel roulant | London | N7 9AS | 53,900 |
Cambourne Park, Campus des sciences et technologies | Cambridge | CB23 6DW | 230,400 |
7-11 rue Herbrand | London | WC1N 1EX | 68,600 |
Parc technologique d'Oxford1 | Oxford | OX5 1GN | 497,600 |
1. Zone de construction complète. La superficie pratiquement achevée au 31 décembre 2023 était de 173,400 31 m² (2022 décembre 104,300 : XNUMX XNUMX m²).
Informations sur les actionnaires
La Société a été constituée le 27 juillet 2021. Ce rapport annuel et ces états financiers couvrent la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.
Les actions ordinaires de la Société ont été admises aux négociations sur l'AIM le 19 novembre 2021 suite à leur introduction en bourse et les opérations du Groupe ont donc débuté à cette date. Suite à la migration de la Société vers le segment de cotation premium du marché principal de la Bourse de Londres (« LSE »), ses actions ont été annulées de l'AIM le 1er décembre 2022 et admises à la négociation sur le marché principal du LSE.
La structure du capital
Le capital social de la Société est composé d'actions ordinaires de 0.01 £ chacune. Aux assemblées d'actionnaires, les membres présents en personne ou par procuration disposent d'une voix à main levée et lors d'un scrutin disposent d'une voix pour chaque action ordinaire détenue. Les actionnaires ont le droit de recevoir les dividendes que les Administrateurs décident de payer à partir des actifs attribuables aux actions ordinaires. Les détenteurs d'actions ordinaires ont le droit de participer aux actifs de la Société attribuables aux actions ordinaires en cas de liquidation de la Société. Les actions ordinaires ne sont pas rachetables. A la date du présent rapport, il y a 350,000,000 XNUMX XNUMX d'actions ordinaires en circulation, dont aucune n'est auto-détenue.
Objectif d'investissement
L'objectif d'investissement de la Société est de fournir aux actionnaires un niveau de rendement total attractif. L'accent sera mis sur la croissance du capital tout en fournissant un niveau de revenu croissant en investissant principalement dans un portefeuille diversifié de propriétés britanniques louées ou destinées à être louées à des utilisateurs opérant dans le secteur des sciences de la vie.
Politique d'investissement
La Société cherche à atteindre son objectif d'investissement en investissant dans un portefeuille diversifié de propriétés à travers le Royaume-Uni qui sont généralement louées ou destinées à être louées à des occupants opérant dans le secteur des sciences de la vie ou apportant un avantage à celui-ci (« propriétés des sciences de la vie »). . Les sciences de la vie sont la branche des sciences qui s'intéresse à tous les processus affectant les organismes vivants. Cela englobe l'entretien et l'étude de l'ensemble des systèmes de vie, ainsi que de la structure et du comportement des êtres vivants.
Les entreprises opérant dans le secteur des sciences de la vie comprennent, sans s'y limiter, celles impliquées dans l'innovation, le développement et/ou la production d'actifs directement ou indirectement destinés à la santé humaine. Ces actifs comprennent des composés, des produits et des dispositifs dérivés et conçus pour être appliqués dans de nombreux domaines.
La Société ne se limite pas aux types de propriétés qu'elle acquiert ou développe, mais des exemples peuvent inclure des laboratoires humides et secs, des bureaux, des incubateurs et des co?espace de travail, installations de fabrication et de test et centres de données. La Société conserve la possibilité d'acquérir des bâtiments individuels, un groupe de bâtiments dans un seul parc scientifique ou la totalité d'un parc scientifique.
Cela peut inclure l'achat ou le développement de bâtiments loués ou destinés à être loués à des occupants fournissant des services auxiliaires aux employés d'entreprises opérant dans le secteur des sciences de la vie ou apportant un avantage à celui-ci.
La Société investit généralement dans des actifs générateurs de revenus. La Société se concentre sur les investissements là où elle estime que la propriété sous-jacente est conforme à l'objectif primordial de fournir aux actionnaires une croissance du capital tout en fournissant également un niveau de revenu croissant. Les décisions d'investissement sont basées sur une analyse et une diligence raisonnable, y compris, mais sans s'y limiter, l'emplacement, le profil et la demande des occupants, les perspectives de croissance des loyers, les conditions des baux et/ou les opportunités de gestion/amélioration des actifs.
La Société peut acquérir des propriétés soit directement, soit par l'intermédiaire de structures d'entreprise (que ce soit sur terre ou à l'étranger), ainsi que par le biais d'une coentreprise ou d'autres accords de propriété partagée ou de co-investissement. Dans les cas où la Société ne détient pas de participation majoritaire dans l'investissement concerné, la Société cherchera, par le biais d'accords contractuels et autres, à garantir, entre autres, que chaque investissement est exploité et géré d'une manière conforme à la politique d'investissement de la Société. .
Toutes les opportunités de gestion d'actifs ou de développement que la Société poursuit sont menées de manière à minimiser tout risque de développement, généralement par le recours à un financement à terme ou à des accords similaires. Les opportunités de gestion d'actifs peuvent inclure, sans s'y limiter, la rénovation ou l'extension d'actifs existants ou lorsque la Société peut chercher à maximiser ou modifier les valeurs d'usage alternatives des actifs opérationnels existants. La Société peut de temps à autre investir dans des opportunités de développement sans accord de financement à terme, y compris?les terrains aménagés ou les terrains pour lesquels un permis de construire peut être requis, sous réserve que l'exposition maximale à ces développements ne dépasse pas 15 % de la valeur brute de l'actif.
Il est prévu que les propriétés soient conservées à long terme. Toutefois, la Société peut procéder à des cessions opportunistes d'immeubles considérées comme étant dans le meilleur intérêt des actionnaires.
La Société investit et gère activement ses actifs dans le but de réduire et de diversifier les risques et, ce faisant, maintient les restrictions d'investissement suivantes :
· no individual building will represent more than 35% of gross asset value, reducing to 25% of gross asset value by 31 December 2023;
· the Company targets a portfolio with no one occupier accounting for more than 20% (but subject to a maximum of 30%) of the higher of either (i) gross contracted rents or (ii) the valuer's ERV of the Company's portfolio including developments under forward-funding agreements, as calculated at the time of investing or leasing;
· the aggregate maximum exposure to assets under development, including forward fundings, will not exceed 50% of gross asset value, reducing to 30% of gross asset value by 31 December 2023. Within this limit, the maximum exposure to developments, as measured by the expected gross development cost, which are not under forward?funded arrangements, will not exceed 15% of gross asset value at the commencement of the relevant development; and
· pas plus de 10 % de la valeur brute de l’actif ne sera investi dans des propriétés qui ne sont pas des propriétés liées aux sciences de la vie.
In addition, the Company will not invest more than 10% of gross asset value in other alternative investment funds or closed-ended investment companies.
Compliance with the above restrictions is calculated immediately following investment and non-compliance resulting from changes in the price or value of assets following investment is not considered as a breach of the investment restriction.
The Company defines: (i) "gross asset value" as "the value of the assets of the Company and its subsidiaries from time to time, determined in accordance with the accounting policies adopted by the Company"; (ii) "gross contracted rents" as "the total rent receivable on a property plus rent contracted from expiry of rent-free periods and uplifts agreed under the leases contracted on the Company's portfolio of properties"; and (iii) "ERV" as "the estimated annual open market rental value of lettable space".
Boîte de vitesse
The level of gearing will be on a prudent basis for the asset class, and seek to achieve a low cost of funds, whilst maintaining flexibility in the underlying security requirements and the structure of the Company. It is envisaged that an LTV ratio of between 30% and 40% would be the optimal capital structure for the Company over the longer term. However, in order to finance value?enhancing opportunities, the Company may temporarily incur additional gearing, subject to a maximum LTV ratio of 55%, at the time of an arrangement.
Debt is secured at asset level and potentially at Company or special purpose vehicle level, depending on the optimal structure for the Company and having consideration to key metrics including lender diversity, debt type and maturity profiles.
Utilisation de produits dérivés
The Company may utilise derivatives for efficient portfolio management only. In particular, the Company may engage in full or partial interest rate hedging or otherwise seek to mitigate the risk of interest rate increases on borrowings incurred in accordance with the gearing limits as part of the Company's portfolio management.
Politique de gestion de trésorerie
The Company may hold cash on deposit and may invest in cash equivalent investments, which may include short-term investments in money market type funds ("cash and cash equivalents").
There is no restriction on the amount of cash and cash equivalents that the Company may hold and there may be times when it is appropriate for the Company to have a significant cash and cash equivalents position.
Statut FPI
The Company intends to continue conducting its affairs so as to enable it to remain qualified as the principal company of a REIT group for the purpose of Part 12 of the Corporation Tax Act 2010 (and the regulations made thereunder).
Changes to, and breach of, the investment policy
Any material change to the Company's investment policy set out above will require the prior approval of shareholders by way of an ordinary resolution at a general meeting.
En cas de violation des directives d'investissement et des restrictions d'investissement énoncées ci-dessus, le gestionnaire en informera le Conseil dès qu'il en aura connaissance et si le Conseil considère que la violation est importante, une notification sera adressée à un service d'information réglementaire. .
Share dealing and share prices
Shares can be traded through your usual stockbroker. The Company's shares are admitted to trading on the LSE.
Share register enquiries
The register for the ordinary shares is maintained by Link Group. In the event of queries regarding your holding, please contact the Registrar on 0371 664 0300. You can also email [email protected]. Changes of address and mandate details can be made over the telephone, but all other changes to the register must be notified in writing to the Registrar: Link Group, Shareholder Services, 10th Floor, Central Square, 29 Wellington Street, Leeds LS1 4DL.
Communications électroniques de la Société
Shareholders have the opportunity to be notified by email when the Company's Annual Report, Half-yearly Report and other formal communications are available on the Company's website, instead of receiving printed copies by post. This has environmental benefits in the reduction of paper, printing, energy and water usage, as well as reducing costs to the Company. If you have not already elected to receive electronic communications from the Company and wish to do so, please contact the Registrar using the details shown on the inner back cover. Please have your investor code to hand.
Share capital and net asset value information
Actions ordinaires 1p | 350,000,000 |
Numéro SEDOL | BP5X4Q2 |
ISIN | GB00BP5X4Q29 |
Sources d'informations complémentaires
Copies of the Company's Annual and Half-yearly Reports are available from the Company Secretary, who can be contacted at [email protected] and, together with stock exchange announcements and further information on the Company, are also available on the Company's website, www.lifesciencereit.co.uk.
Calendrier financier
26 Mars 2024
Announcement of final results
13 mai 2024
Proposed payment of second interim 2023 dividend
23 mai 2024
Assemblée générale annuelle
30 Juin 2024
Half-year end
Septembre 2024
Announcement of half-yearly results
31 Décembre 2024
Fin de l'année
Glossaire
Adjusted earnings per share ("Adjusted EPS")
EPRA EPS adjusted to exclude one-off costs, divided by the weighted average number of shares in issue during the period
AGA
Assemblée générale annuelle
AIC
The Association of Investment Companies
AIFM
Gestionnaire de fonds d'investissement alternatifs
BUT
A market operated by the London Stock Exchange
Association des sociétés d'investissement
The Company is a member of the AIC
BREEAM
Building research establishment environmental assessment method
BREEAM Interim Excellent
Interim BREEAM certifications indicate the performance of the building at the design stage of assessment
Neutralité carbone
Purchasing carbon reduction credits equivalent to emissions released without the need for emission reductions to have taken place
Entreprise
Sciences de la vie REIT plc
Loyer contracté
Gross annual rental income currently receivable on a property plus rent contracted from expiry of rent-free periods and uplifts agreed at the balance sheet date less any ground rents payable under head leases
Propriété de développement et terrain
Whole or a material part of an estate identified as having potential for development. Such assets are classified as development property and land until development is completed and they have the potential to be fully income generating
CBE
Certificat de performance énergétique
EPRA
The European Public Real Estate Association, the industry body for European REITs
Ratio de coût EPRA
The sum of property expenses and administration expenses as a percentage of gross rental income calculated both including and excluding direct vacancy cost
Résultats EPRA
IFRS profit after tax excluding movements relating to changes in fair value of investment properties, gains/losses on property disposals, changes in fair value of financial instruments and the related tax effects
EPRA earnings per share ("EPRA EPS")
A measure of EPS on EPRA earnings designed to present underlying earnings from core operating activities based on the weighted average number of shares in issue during the period
EPRA guidelines
The EPRA Best Practices Recommendations Guidelines October 2019
Revenus locatifs EPRA à périmètre constant
The increase/decrease in rental income on properties owned throughout the current and previous year under review. This growth rate includes revenue recognition and lease accounting adjustments but excludes development property and land in either year and properties acquired or disposed of in either year
EPRA NAV/EPRA NDV/EPRA NRV/EPRA NTA per share
The EPRA net asset value measures figures divided by the number of shares outstanding at the balance sheet date
EPRA net disposal value ("EPRA NDV")
The net asset value measure detailing the full extent of liabilities and resulting shareholder value if company assets are sold and/or if liabilities are not held until maturity. Deferred tax and financial instruments are calculated as to the full extent of their value or liability, net of any resulting tax
EPRA net initial yield ("EPRA NIY")
The annualised passing rent generated by the portfolio, less estimated non-recoverable property operating expenses, expressed as a percentage of the portfolio valuation (adding notional purchasers' costs), excluding development property and land
EPRA net reinstatement value ("EPRA NRV")
The net asset value measure to highlight the value of net assets on a long-term basis and reflect what would be needed to recreate the Company through the investment markets based on its current capital and financing structure. Assets and liabilities that are not expected to crystallise in normal circumstances, such as the fair value movements on financial derivatives and deferred taxes on property valuation surpluses, are excluded. Costs such as real estate transfer taxes are included
EPRA net tangible assets ("EPRA NTA")
An EPRA net asset value measure with adjustments made for the fair values of certain financial derivatives and assumes entities buy and sell assets, thereby crystallising certain levels of deferred tax liability
EPRA sBPR
European public real estate association sustainable best practice recommendations
Rendement initial net EPRA 'topped-up'
The annualised passing rent generated by the portfolio, topped up for contracted uplifts, less estimated non?recoverable property operating expenses, expressed as a percentage of the portfolio valuation (adding notional purchasers' costs), excluding development property and land
Taux de vacance EPRA
Total open market rental value of vacant units divided by total open market rental value of the portfolio excluding development property and land
EPS
Bénéfice par action
Rendement équivalent
The weighted average rental income return expressed as a percentage of the investment property valuation, plus purchasers' costs, excluding development property and land
VRE
The estimated annual open market rental value of lettable space as assessed by the external valuer
Taxonomie de l'UE
A classification system that aims to provide a clear definition of what should be considered as 'sustainable' economic activity
FCA
Autorité de conduite financière
Fitwel
A real estate certification that measures a building against seven health impact categories
CCT
Gross asset value
Réservation de groupe
Life Science REIT plc and its subsidiaries
IASB
Conseil des normes comptables internationales
IFRS
Normes internationales d'information financière
IFRS earnings per share ("EPS")
IFRS earnings after tax for the year divided by the weighted average number of shares in issue during the period
IFRS NAV per share
IFRS net asset value divided by the number of shares outstanding at the balance sheet date
Couverture d'intérêt
Adjusted operating profit before gains on investment properties, interest and tax divided by the underlying net interest expense
Propriété d'investissement
Completed buildings excluding development property and land, also referred to as investment assets
Like-for-like rental income movement
The increase/decrease in contracted rent of properties owned throughout the period under review, expressed as a percentage of the contracted rent at the start of the period, excluding acquisitions, disposals, development property and land
Like-for-like valuation movement
The increase/decrease in the valuation of properties owned throughout the period under review, expressed as a percentage of the valuation at the start of the period, net of capital expenditure
Loan to value ratio ("LTV")
Gross debt less cash and short-term deposits, divided by the aggregate value of properties and investments
marché principal
The premium segment of the London Stock Exchange's Main Market
Valeur nette
Valeur nette d'inventaire
Net initial yield ("NIY")
Contracted rent at the balance sheet date, expressed as a percentage of the investment property valuation, plus purchasers' costs, excluding development property and land
Revenus locatifs nets
Gross annual rental income receivable after deduction of ground rents and other net property outgoings including void costs and net service charge expenses
Net reversionary yield ("NRY")
The anticipated yield to which the net initial yield will rise (or fall) once the rent reaches the ERV
Zéro carbone net
The overall balance between emitting and absorbing carbon in the atmosphere
Occupation
Total open market rental value of the units leased divided by total open market rental value excluding, development property and land, equivalent to one minus the EPRA vacancy rate
Ratio de charges courantes
Ongoing charges ratio represents the costs of running the Group as a percentage of IFRS NAV as prescribed by the Association of Investment Companies
Passage de loyer
Gross annual rental income currently receivable on a property as at the balance sheet date less any ground rents payable under head leases
Property income distribution ("PID")
Profits distributed to shareholders which are subject to tax in the hands of the shareholders as property income. PIDs are usually paid net of withholding tax (except for certain types of tax-exempt shareholders). REITs also pay out normal dividends called non-PIDs
RCF
Facilité de crédit renouvelable
Real Estate Investment Trust ("REIT")
A listed property company which qualifies for, and has elected into, a tax regime which is exempt from corporation tax on profits from property rental income and UK capital gains on the sale of investment properties
Émissions de portée 1 et 2
GHGs released directly and indirectly from the Group e.g. company offices, company vehicles and energy purchased by the Group
Émissions Scope 3
All other GHGs released indirectly by the Group, upstream and downstream of the Group's business
SONIA
Moyenne de l'indice sterling au jour le jour
Groupe de travail sur les informations financières liées au climat (« TCFD »)
An organisation established with the goal of developing a set of voluntary climate-related financial risk disclosures to be adopted by companies to inform investors and the public about the risks they face relating to climate change
Rendement comptable total
The movement in EPRA NTA over a period plus dividends paid in the period, expressed as a percentage of the EPRA NTA at the start of the period
Ratio des coûts totaux
EPRA cost ratio excluding one-off costs calculated both including and excluding vacant property costs
UK AIFM Regime
The Alternative Investment Fund Managers Regulations 2013 (as amended by The Alternative Investment Fund Managers (Amendment etc.) (EU Exit) Regulations 2019) and the Investment Funds Sourcebook forming part of the FCA Handbook
Weighted average unexpired lease term ("WAULT")
Average unexpired lease term to first break or expiry weighted by contracted rent across the portfolio, excluding development property and land
FIN
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