Résultats finaux
Investisseurs immobiliers Plc
("REI" ou la "Société" ou le "Groupe")
Résultats finaux
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
Programme de ventes ordonnées en cours, réduction de la dette et maintien du dividende couvert
Real Estate Investors Plc (AIM : RLE), le seul fonds de placement immobilier (REIT) axé sur les Midlands du Royaume-Uni avec un portefeuille de 1.24 million de pieds carrés d'immeubles de placement, est heureux d'annoncer ses résultats finaux pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 :
Ventes réussies, réduction de la dette et rentabilité sous-jacente
· Ventes finalisées totalisant 17.97 millions de livres sterling (une augmentation globale, avant coûts, de 2.93 % par rapport aux valorisations de décembre 2022)
· Le produit de la cession a servi à rembourser 17.1 millions £ de dette, réduire la dette tirée à 54.4 millions de livres sterling (exercice 2022 : 71.5 millions de livres sterling)
· LTV (net de trésorerie) réduit à 32.4 % (exercice 2022 : 36.8 %)
· Chiffre d'affaires de 11.5 millions de livres sterling (exercice 2022 : 13.3 millions de livres sterling) - diminution principalement due aux ventes
· Bénéfice sous-jacent avant impôts* de 4.5 millions de livres sterling (exercice 2022 : 4.6 millions de livres sterling)
· EPRA** BPA de 2.6p (FY 2022 : 2.7p)
· (Perte) de base/bénéfice par action de (5.4p) (exercice 2022 : 6.3p)
· Perte avant impôts de 9.4 millions de livres sterling (exercice 2022 : bénéfice de 10.9 millions de livres sterling), principalement en raison d'un déficit de réévaluation de 13.2 millions de livres sterling sur les immeubles de placement (exercice 2022 : gain de 3.2 millions de livres sterling) (élément hors trésorerie)
· EPRA** Actifs corporels nets (« NTA ») par action de 54.9p (exercice 2022 : 62.2p)
· 8 millions de livres sterling de liquidités en banque au 31 décembre 2023
· Déficit de la valeur marchande de l'instrument de couverture de 499,000 2022 £ (exercice 2.2 : gain de XNUMX M£) (élément hors trésorerie)
Dividende ininterrompu et entièrement couvert
· Dividende final de 0.625p par action, payable en avril 2024 sous forme de dividende ordinaire
· Dividende total entièrement couvert pour 2023 de 2.5 pence par action (exercice 2022 : 2.5 pence) (le niveau du dividende pour 2024 sera soumis au rythme des cessions ultérieures), reflétant un rendement de 7.4 % sur la base d'un cours d'ouverture médian de 33.75h25 le 2024 mars XNUMX
· Total de 50.6 millions de livres sterling déclarés/payés aux actionnaires depuis le début de la politique de dividende en 2012
Performance robuste du portefeuille
· Actif immobilier brut de 145.5 millions de livres sterling (exercice 2022 : 175.4 millions de livres sterling) avec 41 actifs et 183 occupants
· Valorisation du portefeuille à périmètre constant en baisse de 8.44 % à 143.1 millions de livres sterling (exercice 2022 : 156.3 millions de livres sterling)
· Des niveaux de collecte des loyers toujours robustes, avec une collecte globale des loyers pour 2023 de 99.82 %
· Réalisation de 90 événements de location au cours de l'année
· WAULT*** de 5.24 ans jusqu'à la rupture et de 6.01 ans jusqu'à l'expiration (exercice 2022 : 4.98 ans et 6.29 ans)
· Revenus locatifs contractuels de 10.9 millions de livres sterling par an (exercice 2022 : 12.6 millions de livres sterling par an), nets de cessions
· Occupation du portefeuille de 83.03 % (exercice 2022 : 84.54 %)
· Les locations majeures devraient être achevées en avril 2024. Cela améliorera le taux d'occupation existant à 85.91 % et augmentera les revenus locatifs contractés à 11.2 millions de livres sterling par an (sous réserve des ventes et autres activités de location).
Activité post-fin d’année
· 1 M£ supplémentaire de cessions réalisées depuis la clôture de la période
· 2.7 millions de livres sterling de dette supplémentaire ont été remboursés depuis la fin de la période, ce qui a permis de réduire la dette à 51.7 millions de livres sterling.
· Ventes supplémentaires en pipeline pendant la période légale
· Healthy locations de pipelines de 803,107 529,471 £ par an (brut) (XNUMX XNUMX £ par an net)
· Politique de rémunération révisée et plan d'intéressement à court terme annoncés en janvier 2024, améliorant l'alignement avec la stratégie de cession
· En mars 2024, le Groupe a prolongé la facilité de 20 millions de livres sterling avec Lloyds Banking Group Plc pour une période supplémentaire de 12 mois jusqu'au 31 mai 2025, la facilité de 28 millions de livres sterling avec National Westminster Bank Plc pour une période supplémentaire de 12 mois jusqu'en juin 2025 et la facilité de 7 millions de livres sterling avec National Westminster Bank Plc. avec Barclays Bank PLC pour une durée supplémentaire de 6 mois jusqu'au 30 juin 2025. Ainsi, suite aux multiples hausses de taux d'intérêt de la Banque d'Angleterre, le nouveau coût moyen de la dette s'élève désormais à 6.5 %. Le Groupe a l'intention de donner la priorité au remboursement de la dette issue des ventes immobilières, comme en témoigne le caractère à court terme des facilités.
Paul Bassi, PDG de Real Estate Investors Plc, a commenté :
« Malgré un contexte de sentiment négatif du marché, de taux d'intérêt plus élevés et d'instabilité politique, couplés à des niveaux très faibles de transactions immobilières, nous avons obtenu des bénéfices sous-jacents de 4.5 millions de livres sterling, tout en continuant de verser un dividende entièrement couvert.
Après avoir finalisé et annoncé notre plan stratégique en janvier 2024, notre priorité est de continuer à céder nos actifs et à maximiser le rendement pour les actionnaires, dans les délais impartis.
Nous disposons d'un solide pipeline de ventes dans le cadre de procédures judiciaires avec des achèvements prévus au premier semestre 1 et nous continuerons de capitaliser sur la demande continue de lots de plus petite taille de la part d'investisseurs privés et d'acheteurs spéciaux. Nous conserverons nos actifs les plus importants pour générer des revenus jusqu'à ce que les acheteurs corporatifs et institutionnels reviennent sur le marché. En attendant, l'entreprise est opérationnellement solide et nous continuerons à gérer intensivement les actifs afin de maximiser les revenus et de réduire les niveaux d'inoccupation.
Nous nous engageons à maximiser les rendements pour les actionnaires, tout en restant ouverts à une transaction d'entreprise qui est dans le meilleur intérêt des actionnaires. En attendant, nous nous concentrons sur de nouvelles ventes et sur le remboursement intégral de notre dette, avec l'intention du Conseil d'administration de continuer à verser un dividende trimestriel entièrement couvert. »
Résultats financiers et opérationnels
| 31 Dec 2023 | 31 Dec 2022 |
Revenu | £ 11.5 millions | £ 13.3 millions |
Avant impôts (perte)/bénéfice | (9.4 millions de livres sterling) | £ 10.9 millions |
Bénéfice sous-jacent avant impôts* | £ 4.5 millions | £ 4.6 millions |
Revenus locatifs contractés | £ 10.9 millions | £ 12.6 millions |
EPRA EPS** | 2.6p | 2.7p |
(perte) de base/bénéfice par action | (5.4)p | 6.3p |
Diviser par partage | 2.5p | 2.5p |
Coût moyen de la dette | 3.7% | 3.7% |
Revenus locatifs à périmètre constant | £ 10.9 millions | £ 11.1 millions |
| 31 Dec 2023 | 31 Dec 2022 |
Actif immobilier brut | £ 145.5 millions | £ 175.4 millions |
EPRA NTA par action | 54.9p | 62.2p |
Valeur en capital à périmètre constant psf | 115.46 £ p.c. | 126.10 £ p.c. |
Valorisation à l'identique | £ 143.1 millions | £ 156.3 millions |
Locataires | 183 | 201 |
JE VOULAIS casser *** | 5.24 ans | 4.98 ans |
Propriété totale (pieds carrés) | 1.24 millions de pieds carrés | 1.37 millions de pieds carrés |
Actif net | £ 95.6 millions | £ 109 millions |
Prêt à la valeur | 38.0% | 42.2% |
Prêt/valeur net de trésorerie | 32.4% | 36.8% |
Définitions
* Le bénéfice sous-jacent avant impôts exclut les gains sur la réévaluation et la vente d'immeubles et les swaps de taux d'intérêt.
** EPRA = Association européenne de l'immobilier public
*** WAULT = Durée moyenne pondérée des baux non expirés
Enquêtes
Investisseurs immobiliers Plc Paul Bassi/Marcus Daly |
+ 44 (0) 121 212 3446 |
Cavendish Capital Markets Limited (conseiller désigné) Katy Birkin/Ben Jeynes |
+ 44 (0) 20 7220 0500 |
Libère (Broker) Jamie Richards/William King |
+ 44 (0) 20 3100 2000 |
À propos de Real Estate Investors Plc
Real Estate Investors Plc est une société d'investissement immobilier et une REIT cotée en bourse et gérée en interne avec un portefeuille de propriétés commerciales à usage mixte, géré par une équipe immobilière hautement expérimentée avec plus de 100 ans d'expérience combinée d'exploitation sur le marché immobilier des Midlands dans tous les domaines. secteurs. La stratégie de la société consiste à investir dans des actifs immobiliers bien situés sur les marchés établis et éprouvés des Midlands, avec un potentiel de croissance des revenus et du capital, réalisable grâce à une gestion active de portefeuille, à des rénovations, à des changements d'utilisation et à des locations. Le portefeuille ne dépend pas significativement d’un seul actif ou occupant. Le 1er janvier 2015, la Société s'est transformée en REIT. Les Sociétés de Placement Immobilier sont des foncières ou groupements cotés non soumis à l'impôt sur les sociétés sur leurs revenus locatifs ou les plus-values provenant de leurs activités éligibles. La Société vise à générer une croissance du capital et une amélioration des revenus de ses actifs, en soutenant sa politique de dividende. De plus amples informations sur la Société peuvent être trouvées à l'adresse www.reiplc.com.
DÉCLARATION DU PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL
En 2023, le marché immobilier britannique a connu des niveaux très faibles de transactions d’investissement, conséquence d’une incertitude politique généralisée, combinée à des taux d’intérêt élevés et à des niveaux d’inflation élevés. Malgré cela, le portefeuille de REI reste résilient et stable, à l'abri des pressions économiques plus larges en raison de sa nature diversifiée et de son exposition limitée aux secteurs à haut risque, atteignant une perception globale des loyers de 99.82 % pour 2023.
Dans ce contexte difficile, REI a cédé avec succès 17.97 millions £ d'actifs au cours de la période, réalisant une augmentation globale (pré-coûts) de 2.93 % par rapport aux valeurs comptables de décembre 2022. Cela est dû à la nature de notre portefeuille et à notre capacité à « diviser » des actifs sélectionnés, libérant ainsi la valeur sous-jacente du portefeuille et alimentant l'appétit des investisseurs privés et des propriétaires occupants pour des actifs plus petits et bien positionnés.
La demande émanant de grandes entreprises et d'acheteurs institutionnels ne s'est pas encore concrétisée et nous continuerons donc à gérer intensivement nos plus grands actifs, en maximisant les revenus locatifs et les niveaux d'occupation pour soutenir nos versements de dividendes, jusqu'à ce que cette demande revienne, ce que nous prévoyons être dans la dernière partie de l'année. 2024 et 2025.
Grâce au produit des ventes et conformément à notre stratégie de cession récemment annoncée, nous avons remboursé 17.1 millions de livres sterling de dette en 2023, réduisant ainsi notre dette totale tirée à 54.4 millions de livres sterling (exercice 2022 : 71.5 millions de livres sterling). Au cours des trois dernières années, REI a vendu plus de 56.4 millions de livres sterling d'actifs, au total, à la valeur comptable ou au-dessus, et a remboursé plus de 46 millions de livres sterling de dette, conformément à notre stratégie déclarée.
Nous avons actuellement de nombreuses cessions entre les mains de nos avocats et progressons dans notre programme de cession, avec un certain nombre de finalisations attendues avant la fin du premier semestre 1. Grâce à notre connaissance unique du marché, nous prévoyons que 2024 sera une année de ventes continues à nos clients. Un pool d'acheteurs unique, composé d'acheteurs spéciaux, de propriétaires occupants et d'investisseurs privés.
Bien que le portefeuille de REI soit diversifié et attrayant pour ces acheteurs, le sentiment général du marché reste faible en raison de l'augmentation du coût du capital, des pressions inflationnistes persistantes et de l'incertitude mondiale. Dans ce contexte, des réductions de valorisation à l’échelle du marché étaient attendues. Le portefeuille REI a subi une réduction relativement légère de 8.44 % (13.2 millions de livres sterling) des valorisations du portefeuille à périmètre constant, à 143.1 millions de livres sterling (exercice 2022 : 156.3 millions de livres sterling). Cela s'explique principalement par la nature de nos titres, combinée à la gestion intensive effectuée sur l'ensemble du portefeuille par notre équipe de gestion d'actifs.
Malgré la perte de revenus de 1.5 million de livres sterling par an associée aux cessions au cours de la période, les initiatives de gestion d'actifs ont généré 90 événements de location, stabilisant le taux d'occupation à 83.03 % (exercice 2022 : 84.54 %), les revenus locatifs contractés à 10.9 millions de livres sterling par an (exercice 2022 : 12.6 livres sterling). 5.24 millions par an), et amélioration du portefeuille WAULT à 6.01 ans jusqu'à la rupture et à 2022 ans jusqu'à l'expiration (exercice 4.98 : 6.29 ans et 11.5 ans). Cela s'est traduit par un chiffre d'affaires de 2022 millions de livres sterling (exercice 13.3 : 4.5 millions de livres sterling), des bénéfices sous-jacents de 2022 millions de livres sterling (exercice 4.6 : 9.4 millions de livres sterling) et une perte avant impôts de 2022 millions de livres sterling (exercice 10.9 : bénéfice de XNUMX millions de livres sterling). (la baisse de valorisation est un élément non monétaire).
La location notable de 2023 a été accordée au DHU Healthcare CIC à Birch House, Oldbury pour 625,000 2023 £ par an, qui était auparavant inoccupé. Le Contrat de Bail a été signé en octobre 10 sur un bail de 5 ans avec une résiliation de 6 ans et 111 mois de loyer gratuit. NHS England a attribué le contrat Midlands NHS2024 à DHU Healthcare CIC, débutant début avril 111 et faisant de DHU le plus grand fournisseur de services NHS11 en Angleterre, avec la responsabilité de 85.91 millions de patients. Une fois le bail DHU entré en vigueur, le taux d'occupation atteindra 11.2 % et les revenus locatifs contractés à XNUMX millions de livres sterling par an.
Nous avons continué à gérer activement le portefeuille, ce qui a donné lieu à 90 événements de location. Les nouveaux locataires du portefeuille comprennent : SpaMedica Limited, Luxury Leisure et Swarco Smart Charging Limited. Il existe actuellement d'autres locations en cours de légalisation qui amélioreront encore l'occupation et les revenus locatifs, sous réserve de nouvelles cessions de portefeuille.
Après une bonne année de cessions et de remboursement de dettes, la dette totale tirée s'élève désormais à 54.4 millions de livres sterling, la dette étant répartie entre 3 prêteurs. Le LTV du Groupe (net de trésorerie) s'est amélioré à 32.4 % (exercice 2022 : 36.8 %) et le coût de la dette s'est élevé à 3.7 %. Cependant, les couvertures à taux fixe sur notre dette ont expiré le 30 novembre 2023 pour 10 millions de livres sterling pour Lloyds Banking Group, le 29 décembre 2023 pour Barclays Bank et le 1er mars 2024 pour National Westminster Bank. Résultat, suite aux multiples hausses des taux d'intérêt par la Banque d'Angleterre, le nouveau coût moyen des intérêts bancaires est de 6.5 %. Le Groupe entend privilégier le remboursement de la dette issue des futures ventes immobilières.
Suite à des discussions avec nos banquiers, en mars 2024, le Groupe a prolongé la facilité de 20 millions de livres sterling avec Lloyds Banking Group Plc pour une période supplémentaire de 12 mois jusqu'au 31 mai 2025, la facilité de 28 millions de livres sterling avec National Westminster Bank Plc pour une période supplémentaire de 12 mois jusqu'en juin 2025. et la facilité de 7 millions de livres sterling avec Barclays Bank PLC pour une durée supplémentaire de 6 mois jusqu'au 30 juin 2025. Les facilités ont été prolongées à court terme car le Conseil d'administration a l'intention de rembourser intégralement la dette du portefeuille, à partir du produit du programme de vente. Depuis la fin de l'année, 2.7 millions de livres sterling supplémentaires de dette ont été remboursés, ramenant la dette totale utilisée à 51.7 millions de livres sterling.
Dans un contexte difficile, le conseil d'administration est satisfait de la solide performance opérationnelle de l'entreprise, qui se reflète dans le paiement d'un dividende couvert et ininterrompu de 2.5p pour 2023, soit le total déclaré/payé aux actionnaires depuis le début de notre politique de dividende en 2012. à 50.6 millions de livres sterling. Le Conseil d'administration a l'intention de continuer à verser aux actionnaires un dividende trimestriel ininterrompu et entièrement couvert, sous réserve du rythme des cessions de portefeuille.
Le conseil d'administration s'engage à mettre en œuvre sa stratégie de cession formalisée et à maximiser le rendement pour les actionnaires et reste ouvert à une transaction d'entreprise qui est dans le meilleur intérêt des actionnaires.
Stratégie d'élimination
Comme confirmé dans notre « Mise à jour commerciale et stratégique » de janvier 2024, le Conseil d'administration s'engage à poursuivre une vente stratégique ordonnée du portefeuille de la Société au cours des trois prochaines années, en cédant les actifs individuellement ou collectivement, à la valeur comptable ou au-dessus, afin d'optimiser les rendements de actionnaires. Le rythme du programme de cession sera dicté par les conditions du marché, l'accent étant mis dans un premier temps sur le remboursement de la dette de la Société.
Bien que la direction soit alignée sur l'entreprise et reste un actionnaire majeur, un nouveau plan d'intéressement à court terme (STIP) a été introduit pour remplacer l'actuel plan d'intéressement à long terme (LTIP), qui vise à fidéliser le personnel tout en offrant une incitation à faciliter le bon fonctionnement. vente dans le meilleur intérêt des actionnaires. Le comité de rémunération a approuvé le nouveau STIP ainsi qu'une réduction de 33 % de la rémunération du conseil d'administration et de la direction afin de soutenir l'initiative continue de réduction des coûts de la société. Pour déterminer la politique de rémunération révisée et le STIP, le comité de rémunération de la société a consulté les principaux actionnaires institutionnels de REI.
Dividende
Les versements de dividendes de la Société se sont poursuivis tout au long de l'année 2023, malgré l'incertitude des marchés et des cessions importantes. Les trois premiers versements de dividendes trimestriels au titre de 2023 ont été payés à un niveau de 0.625p par action, entièrement couverts. En raison du niveau des cessions, le dividende final au titre de 2023 est confirmé au même niveau à 0.625p par action, reflétant un paiement de dividende total entièrement couvert pour 2023 de 2.5p (exercice 2022 : 2.5p). (qui servirait de base au dividende pour l'exercice 2024, sous réserve du rythme des nouvelles cessions) et un rendement de 7.4 % sur la base d'un cours d'ouverture médian de 33.75p le 25 mars 2024. Le Conseil reste déterminé à verser un dividende couvert, sous réserve des performances commerciales et du rythme des cessions ultérieures.
Le calendrier proposé pour le dividende final, qui sera un dividende ordinaire, est le suivant :
Date ex-dividende : | 4 Avril 2024 |
Date d'enregistrement : | 5 Avril 2024 |
Date de mise en paiement du dividende : | 26 Avril 2024 |
Perspectives pour 2024
Le Conseil est résolu dans son engagement à maximiser le rendement pour les actionnaires via la vente et le remboursement intégral de notre dette, en vue de restituer ensuite le capital aux actionnaires.
REI continuera de s'efforcer d'atteindre un prix de cession maximal et d'anticiper une croissance potentielle des valorisations futures, via une gestion intensive des actifs et une amélioration indispensable des conditions de marché.
Nous restons convaincus que notre portefeuille diversifié et éprouvé résistera aux vents contraires du marché et à toute incertitude que cette année électorale apportera. Nous prévoyons que toute réduction des taux d'intérêt entraînera une reprise du marché qui nous permettra d'accélérer notre programme de vente et de céder nos plus importants actifs de qualité corporative et institutionnelle.
En attendant, nous restons ouverts à une transaction d'entreprise comprenant la vente de la totalité du portefeuille à des conditions qui sont dans le meilleur intérêt des actionnaires.
Nos parties prenantes
Nous remercions sincèrement nos actionnaires, conseillers, locataires et personnel pour leur soutien continu et en particulier pour avoir aidé la direction avec la stratégie finalisée, qui vise à maximiser les rendements pour les actionnaires.
William Wyatt Paul Bassi CBE D. Univ
Président Directeur Général
25 mars 2024 25 mars 2024
RAPPORT DE PROPRIÉTÉ
Aperçu du marché immobilier au Royaume-Uni
L’investissement dans l’immobilier commercial a été supprimé tout au long de l’année 2023, les taux d’intérêt élevés et incertains ayant pesé sur l’activité du marché immobilier.
Selon JLL Research, l'investissement immobilier total au Royaume-Uni a atteint 31.3 milliards de livres sterling en 2023, soit une baisse de 36 % par rapport aux volumes de 2022 de 49.0 milliards de livres sterling et 40 % en dessous de la moyenne sur 10 ans de 51.8 milliards de livres sterling. Cela représente le total annuel le plus bas depuis 2012, lorsque les volumes ont atteint 30.7 milliards de livres sterling. Le manque d'activité transactionnelle a contribué à la faiblesse du sentiment du marché immobilier, ce qui a directement impacté nos valorisations de fin d'année qui ont baissé de 8.44 % à périmètre constant, atténuées par une gestion active d'actifs et la diversité de notre portefeuille qui donne accès au marché des investisseurs privés, relativement plus solide.
Tout au long de l'année, et conformément à la stratégie des années précédentes, nous avons continué à fractionner les ventes afin de réaliser des primes, principalement auprès d'investisseurs privés, de propriétaires occupants et d'acquéreurs spéciaux, disposés à payer des sommes plus élevées. Nous prévoyons que les investisseurs privés et les entreprises moins dépendantes du financement continueront à rechercher des opportunités à des niveaux inférieurs à 1 million de livres sterling ou moins et nous continuerons à bénéficier de cette position.
Des réductions des taux d’intérêt et une baisse de l’inflation soutiendraient la croissance des revenus réels, ce qui déclencherait probablement une amélioration progressive de la confiance du marché et de l’activité économique. Nous observons déjà des signes de retour des investisseurs institutionnels traditionnels sur le marché, ce qui apportera un public plus large pour les ventes, une plus grande activité, un appétit pour des lots de plus grande taille et de meilleures valorisations.
Cessions du portefeuille REI
Notre réseau régional unique de contacts d'agents et notre proximité avec les propriétaires occupants permettent d'accéder à davantage d'acheteurs non traditionnels et au cours de l'année, nous avons cédé 30 unités/actifs d'une taille moyenne de lot de 600,000 17.97 £, pour une contrepartie combinée de 2.93 millions £. avec une augmentation globale de 2022 % par rapport aux évaluations comptables de décembre XNUMX (pré-coûts).
Les ventes comprenaient le démantèlement d'unités de vente au détail et de loisirs à Alcester Road South, Acocks Green, Leamington Spa, Redditch, Newcastle Under Lyme et Walsall. Cependant, ils comprenaient également la vente de terrains au centre commercial Market à Crewe (McDonalds), à York House à Birmingham (à un collège) et à Castlegate House à Dudley (police des West Midlands). Il convient donc de noter qu'environ 53 % des ventes (en valeur) peuvent être attribuées à des ventes d'unités plus petites, et qu'environ 47 % des ventes (en valeur) provenaient de ventes d'actifs individuels, qui ont toutes été achetées par des propriétaires occupants pour leur propre compte. propres objectifs.
Cessions post-fin de période
Depuis le 31 décembre 2023, nous avons réalisé 1 million de livres sterling de cessions supplémentaires à Barracks Road, Newcastle-under-Lyme, en faveur d'un propriétaire occupant.
À l'heure actuelle, nous avons des transactions de cession entre les mains des avocats, avec plusieurs finalisations attendues avant la conclusion du premier semestre 1. Nous avons des ventes supplémentaires activement commercialisées et nous avons réservé d'autres actifs à vendre, où les initiatives de gestion ont été conclues et sont maintenant prêt pour la commercialisation. Rester agile et réactif face à l’évolution des conditions du marché sera essentiel pour mener à bien cette stratégie tout au long de l’année à venir. Nous avons toutefois l'intention de procéder à de nouvelles ventes opportunistes, si la demande des investisseurs persiste.
Le portefeuille REI
Le portefeuille REI, composé de 41 actifs avec 183 locataires, a un rendement initial net de 7.18 % et un rendement réversion de 8.81 %. Les valorisations ont connu une baisse de 8.44 % sur une base comparable à 143.1 millions de livres sterling (exercice 2022 : 156.3 millions de livres sterling). La direction a l'intention de poursuivre les initiatives de gestion d'actifs afin de maximiser les revenus, l'occupation et la valeur du capital. Les pondérations sectorielles actuelles du portefeuille sont les suivantes :
Secteur | Revenu par secteur (£) | Revenu par secteur (%) |
Bureaux | 4,968,850 | 45.42% |
Commerce de détail traditionnel | 1,480,039 | 13.53% |
Vente au détail à prix réduits - Poundland/B&M, etc. | 1,274,000 | 11.65% |
Médical et pharmaceutique - Boots/Holland & Barrett, etc. | 652,649 | 5.97% |
Restaurant/Bar/Café - Costa Coffee etc. | 423,751 | 3.87% |
Finance/Licences/Agence - Bank of Scotland, etc. | 216,500 | 1.97% |
Magasins d'alimentation - Coopérative, Islande, etc. | 406,545 | 3.72% |
Autres - Hôtellerie (Travelodge & Vine Hotels), Loisirs (The Gym Group & Luxury Leisure), Parkings, AST | 1,517,306 | 13.87% |
Total | 10,939,640 | 100% |
Gestion d’actifs
En 2023, l’équipe de gestion d’actifs a réalisé 90 événements de location. Les nouvelles locations au cours de l'année ont totalisé un peu plus de 500,000 XNUMX £ par an, les locations à Titan House (Telford) et Venture Court (Wolverhampton) étant les plus importantes.
En raison de l'activité de gestion d'actifs en 2023, notre WAULT était de 5.24 ans jusqu'à la rupture et de 6.01 ans jusqu'à l'expiration (exercice XNUMX). 2022 : 4.98 ans & 6.29 ans) et le taux d'occupation est stable à 83.03 % (EF 2022 : 84.54 %).
Sur les 16.97 % de postes vacants au 31 décembre 2023 au sein du portefeuille, près des deux tiers (10.72 %) peuvent être attribués à des espaces dans 4 propriétés (Barracks Road, Newcastle-under-Lyme ; Crewe Shopping Centre ; Kingston House et Birch House). Nous avons déjà réduit ce vide depuis le 31 décembre 2023, avec la vente des unités 1 et 2 à Barracks Road, augmentant le taux d'occupation à 84.98 % (au 25 mars 2024). Les locations programmées à Oldbury et les nouvelles ventes amélioreront le taux d'occupation au premier semestre 1.
Les principales initiatives de gestion d'actifs entreprises au cours de l'année et par la suite jusqu'à la date du présent rapport comprennent :
Maison des Titans
Suite à la rénovation des bureaux selon des spécifications de catégorie A et à la location à BohoMoon Limited à 111,145 112,779 £ par an, SpaMedica Limited a finalisé le bail du troisième étage à 10 5 £ par an sur un bail de XNUMX ans avec une rupture de locataire au cours de la cinquième année.
Oldbury
DHU Health Care CIC a signé le contrat de location à 625,608 35,749 £ par an pour faciliter le déménagement dans la totalité des 2024 XNUMX pieds carrés de Birch House. Les travaux de rénovation ont commencé et devraient s'achever en avril XNUMX.
Maison Avon
AFH Financial Group Limited a conclu un nouveau bail de 11.5 ans au loyer passager de 396,077 25,000 £ par an (à ERV) sans interruption, occupant désormais la totalité des XNUMX XNUMX pieds carrés d'Avon House, Bromsgrove.
Acocks vert
Suite à un certain nombre de ventes, l'unité Argos précédente a été rénovée et louée à Poundstretcher sur un bail de 10 ans à 62,500 5 £ par an avec une rupture de locataire à la cinquième année.
Walsall
Après un long processus de planification, Luxury Leisure a signé un bail et a entrepris l'aménagement du 9-11 Park Street sur un bail de 10 ans à 60,000 5 £ par an avec une pause à la cinquième année.
Parc d'activités Topaz
Costa a signé un contrat de location à 89,000 2024 £ par an. La vente à terme du bail se poursuit, malgré les défis du marché de l'investissement. Le contrat pour la construction de l'unité Costa a été obtenu et devrait être achevé en septembre XNUMX.
Maison frontière
La révision des loyers pour 2023 a été réglée, permettant une augmentation de 260,000 316,500 £ par an à XNUMX XNUMX £ par an, ce qui représente un résultat très solide dans un marché de bureaux difficile.
Nouveaux locataires dans le portefeuille en 2023
SpaMedica Limited, Luxury Leisure et Swarco Smart Charging Limited.
Activité et sentiment après la fin de la période
Il existe un niveau élevé de locations de pipelines de 803,107 529,471 £ par an (brut) (XNUMX XNUMX £ par an net) cela aura un impact positif sur nos espaces vides et nos revenus locatifs contractés.
Sommaire du portefeuille
Valeur (£) | Superficie (pieds carrés) | Loyer contractuel (£) | VRE (£) | NI (%) | EQY (%) | RY (%) | Occupation (%) | |
Portefeuille
| 143,105,000 | 1,239,467 | 10,939,640 | 13,701,260 | 7.18% | 8.89% | 8.81% | 83.03% |
Pays *
| 2,394,594 | - | - | - | - | - | - | - |
Total
| 145,499,594 | 1,239,467 | 10,939,640 | 13,701,260 | 7.18% | 8.89% | 8.81% | 83.03% |
*Nos propriétés foncières sont exclues des calculs de rendement
Environnement, Social et Gouvernance (« ESG »)
REI travaille désormais aux côtés de Systemslink (un fournisseur leader de logiciels de gestion de l'énergie) pour collecter, suivre et rapporter des données sur les émissions de carbone dans les zones contrôlées par les propriétaires de REI. À la date de ce rapport, les données précises et certifiées pour les émissions de scope 1 et 2 pour 2021-2022 ne sont pas disponibles, car elles sont en cours de vérification. La réduction de l'empreinte carbone du portefeuille est une priorité pour l'entreprise.
Certification de performance énergétique du portefeuille
Conformément aux directives gouvernementales, REI a entrepris un programme visant à garantir que nos actifs respectent les réglementations statutaires du Royaume-Uni et les délais applicables aux EPC. Nous continuerons à mettre à niveau les actifs si nécessaire.
Un aperçu des notations EPC des actifs dans l’ensemble du portefeuille est indiqué ci-dessous :
% du portefeuille (en pieds carrés)
| ||||||||
Classement EPC |
A |
B |
C |
D |
E |
F |
G |
Total |
31 Dec 2023 | 2.25 | 36.88 | 22.71 | 35.13 | 3.03 | 0 | 0 | 100 |
31 décembre 2022 | 1.36 | 22.99 | 31.18 | 37.49 | 6.98 | 0 | 0 | 100 |
ANALYSE FINANCIER
Vue d’ensemble
Au cours d'une année au cours de laquelle nous avons cédé 17.97 millions de livres sterling d'actifs, le bénéfice sous-jacent avant impôts a diminué de 2 % pour atteindre 4.5 millions de livres sterling (exercice 2022 : 4.6 millions de livres sterling). Malgré la réduction du chiffre d'affaires, principalement due aux ventes, le Groupe a maintenu son bénéfice sous-jacent grâce à une réduction des frais de détention (260,000 640,000 £), des frais administratifs (610,000 2.6 £) et des frais d'intérêts (2022 2.7 £), résultant en un BPA EPRA de XNUMXp ( Exercice XNUMX : XNUMXp).
La perte avant impôts s'est élevée à 9.4 millions de livres sterling (exercice 2022 : 10.9 millions de livres sterling de bénéfice), dont un déficit de réévaluation de 13.2 millions de livres sterling sur les immeubles de placement (exercice 2022 : gain de 3.2 millions de livres sterling), un déficit de 182,000 2022 livres sterling sur la vente d'investissements. propriété (exercice 948,000 : gain de 499,000 2022 £) et une perte de la valeur marchande de nos instruments de couverture de taux d’intérêt de 2.2 11.7 £ (exercice 54.9 : gain de 2022 millions £). En conséquence, l’EPRA NTA par action a diminué de 62.2% à XNUMXp (XNUMX : XNUMXp).
Les recettes des cessions au cours de la période ont été utilisées pour rembourser 17.1 millions de livres sterling de dette, conformément à notre stratégie déclarée, réduisant la dette totale tirée à 54.4 millions de livres sterling (exercice 2022 : 71.5 millions de livres sterling) avec un LTV (net de trésorerie) amélioré à 32.4 % ( Exercice 2022 : 36.8 %). REI a remboursé intégralement sa facilité Aviva et reste en banque auprès de 3 prêteurs. Toutes les clauses bancaires continuent d'être respectées et il existe une marge disponible grâce aux facilités de guérison en place.
Comme prévu, les revenus locatifs contractuels ont diminué au cours de la période à 10.9 millions de livres sterling (exercice 2022 : 12.6 millions de livres sterling), principalement en raison de cessions, avec une certaine réduction due aux événements de location dans l'ensemble du portefeuille. Les niveaux d'occupation sont restés robustes à 83.03 %. La perte des revenus locatifs contractuels, bien que prévue, a entraîné une réduction des revenus à 11.5 millions de livres sterling (exercice 2022 : 13.3 millions de livres sterling). Nos revenus locatifs à périmètre constant ont été réduits à 10.9 millions de livres sterling par an (exercice 2022 : 11.1 millions de livres sterling par an).
Malgré une réduction de nos revenus due aux cessions, les versements de dividendes se sont poursuivis tout au long de la période, à un niveau de 0.625p par action pour les premier, deuxième et troisième trimestres, tous entièrement couverts. Le dividende final pour 1 est confirmé à 2p par action, reflétant un paiement de dividende total entièrement couvert pour 3 de 2023p (exercice 0.625 : 2023p).
31 Décembre 2023 | 31 Décembre 2022 | |
Actif immobilier brut | £ 145.5 millions | £ 175.4 millions |
Bénéfice sous-jacent avant impôt | £ 4.5 millions | £ 4.6 millions |
Avant impôts (perte)/bénéfice | (9.4 millions de livres sterling) | £ 10.9 millions |
Revenu | 11.5 millions £ | £ 13.3 millions |
EPRA-EPS | 2.6p | 2.7p |
EPRA NTA par action | 54.9p | 62.2p |
Actif net | £ 95.6 millions | £ 109 millions |
Prêt à la valeur | 38.0% | 42.2% |
Prêt/valeur net de trésorerie | 32.4% | 36.8% |
Coût moyen de la dette | 3.7% | 3.7% |
Diviser par partage | 2.5p | 2.5p |
Revenus locatifs à périmètre constant | £ 10.9 millions | £ 11.1 millions |
Valeur en capital à périmètre constant psf | 115.46 £ p.c. | 126.10 £ p.c. |
Valorisation à l'identique | £ 143.1 millions | £ 156.3 millions |
Résultats pour l'année
La perte avant impôts de 9.4 millions de livres sterling (exercice 2022 : 10.9 millions de livres sterling de bénéfice), comprend un déficit de réévaluation de 13.2 millions de livres sterling sur les immeubles de placement (exercice 2022 : gain de 3.2 millions de livres sterling), un déficit de 182,000 2022 livres sterling sur la vente d'investissements. propriété (exercice 948,000 : gain de 499,000 2022 £) et un déficit sur la valeur marchande de nos instruments de couverture de taux d’intérêt de 2.2 4.5 £ (exercice 2022 : gain de 4.6 millions £). Bénéfice sous-jacent réduit à XNUMX millions de livres sterling (exercice XNUMX : XNUMX millions de livres sterling).
En raison d'une perte de revenus au cours de l'année de 1.8 million de livres sterling par an (principalement en raison d'une perte de revenus associée aux ventes combinée à d'autres événements de location attendus), les revenus pour l'année ont diminué à 11.5 millions de livres sterling (exercice 2022 : 13.3 millions de livres sterling) . Cependant, cela a été en partie compensé par une réduction des coûts de détention des espaces vides et des coûts directs à 2.2 millions de livres sterling (exercice 2022 : 2.5 millions de livres sterling).
Au cours de l'année, les frais administratifs et les frais généraux ont été réduits de 640,000 2.6 £ à 2022 millions £ (exercice 3.3 : 2022 millions £), principalement en raison de l'absence de primes pour les directeurs exécutifs et le personnel (exercice 280,000 : 2022 150,000 £), de l'absence de provision pour les coûts du LTIP (exercice 2024 : 500,000 XNUMX £), suite à la revue stratégique du Groupe et à l'introduction du STIP et des services de ciblage qui ne sont plus nécessaires à mesure que la taille du portefeuille diminue. Le Groupe prévoit des économies supplémentaires en XNUMX de XNUMX XNUMX £.
Le Groupe a donné la priorité au remboursement de la dette provenant du produit de la vente d'immeubles de placement et, par conséquent, les charges d'intérêts pour l'année ont été réduites de 600,000 2.4 £ à 2022 millions £ (exercice 3 : 17.1 millions £) en raison du remboursement de la dette de XNUMX millions £ au cours de l'exercice. année.
(Perte)/bénéfice par action étaient de :
De base : (5.4)p (EF 2022 : 6.3p)
Dilué : (5.4)p (EF 2022 : 6.3p)
EPRA : 2.6p (EF 2022 : 2.7p)
Les fonds propres des actionnaires ont diminué à 95.6 millions de livres sterling au 31 décembre 2023 (exercice 2022 : 109 millions de livres sterling), principalement en raison de la perte sur la réévaluation du portefeuille immobilier.
NAV de base : 55p (EF 2022 : 63.1p)
EPRA NTA : 54.9p (EF 2022 : 62.2p)
de Marketing
Le conseil a conclu qu'il procédera à une vente stratégique ordonnée du portefeuille de la société au cours des trois prochaines années dans le but de maximiser le remboursement du capital aux actionnaires (la « stratégie de cession »). Pour atteindre ce résultat, les actifs seront vendus individuellement, sous forme de portefeuilles plus petits ou dans le cadre d'une vente de portefeuille global, la priorité initiale étant de rembourser la dette de la Société. Le rythme des cessions sera dicté par les conditions du marché et la direction cherchera à sécuriser les cessions à la valeur comptable ou à un niveau supérieur, maximisant ainsi le rendement pour les actionnaires.
Plan d'intéressement à court terme (« STIP »)
Pour soutenir la stratégie de cession et le remboursement du capital aux actionnaires, la Société met en œuvre un nouveau plan d'intéressement à court terme (« STIP »). Le STIP remplacera le plan d'intéressement à long terme (« LTIP ») existant, contribuera à retenir Paul Bassi, président-directeur général et Marcus Daly, directeur financier (les « dirigeants »), ainsi que l'ensemble de l'équipe de direction et les incitera à parvenir à un accord ordonné. et la cession en temps opportun des actifs de la Société afin de maximiser le rendement du capital pour les actionnaires. Le RICT est mis en œuvre pour compenser les dirigeants pour la réduction rétrospective des attributions et l'annulation des attributions futures en vertu du RILT.
1. Dans le cadre du STIP, les participants recevront une partie d'un pool de trésorerie notionnel (le « Pool ») qui sera créé à partir de l'excédent (« Gain ») du rendement total pour les actionnaires (« TSR ») sur la valeur marchande de la Société tel que au 31 décembre 2023.
2. Le TSR est le numéraire par Action Ordinaire restitué aux actionnaires, hors dividendes ordinaires.
3. Afin d'assurer la disposition des actifs en temps opportun, le gain attribuable au Fonds sera réduit au fil du temps.
4. Si la stratégie de vente à la baisse de la Société est achevée en 2024, le Fonds correspondra à 10 % du gain. Si la stratégie est achevée en 2025, le Pool diminue à 7.5 % et si d'ici 2026, le Pool diminue à 5 %.
5. Dans le Pool, un montant minimum de 410 100 £ est réservé à l'équipe de direction (à l'exclusion des dirigeants), ce qui équivaut à une prime de XNUMX % du salaire.
6. Le STIP sera payé dès que raisonnablement possible après (1) la vente de tous les actifs, (2) une prise de contrôle de la Société ou (3) lorsque le Comité de Rémunération détermine qu'une proportion suffisante des actifs a été vendu et que le STIP a atteint son objectif initial.
Politique de rémunération révisée (en vigueur le 1er janvier 2024)
En outre, le comité de rémunération de la société a approuvé des modifications de la rémunération des dirigeants afin d'aligner la politique sur la stratégie plus large de la société.
1. Salaire de base: Les salaires des dirigeants seront réduits d’un tiers. Nouveaux salaires - Paul Bassi, PDG réduit à 367 550 £ (auparavant 229 344 £) et Marcus Daly, directeur financier réduit à 330 XNUMX £ (auparavant XNUMX XNUMX £), ce qui représente une économie d'environ XNUMX XNUMX £ (y compris les cotisations d'assurance nationale). En outre, les jetons de présence des administrateurs non exécutifs seront également réduits d'un tiers.
2. Prime discrétionnaire annuelle : La prime des Dirigeants est réduite jusqu'à un maximum de 100 % du salaire de base jusqu'à un maximum de 50 % du nouveau salaire de base réduit.
3. Contrats de prestations des dirigeants : Si les contrats doivent être libérés à la suite d'une transaction d'entreprise ou équivalent, la rémunération au titre des contrats de service des dirigeants revient aux anciens niveaux de salaire.
4. Récompenses RILT : Le droit des dirigeants aux attributions dans le cadre du plan LTIP existant de la Société a été modifié comme suit :
· Attributions non acquises accordées pour l'exercice 2020 - à réduire d'un tiers
· Attributions non acquises accordées pour l'exercice 2021 - à réduire des deux tiers
· Attributions non acquises accordées concernant l'exercice 2022 - à annuler
· Aucune autre attribution dans le cadre du LTIP à l’avenir
· La valeur approximative de la réduction des attributions équivaut à environ 4 millions d'actions ordinaires, ce qui, à un prix de l'action de 30 pence, équivaut à 1.2 million de livres sterling.
5. Plan d'intéressement à court terme (« STIP ») : Afin de compenser les dirigeants (mais pas dans la même mesure) pour la réduction rétrospective des LTIP par rapport aux exercices 2020 et 2021, l'annulation des attributions relatives à l'exercice 2022 et la non-émission d'attributions supplémentaires au titre du LTIP par rapport à l'exercice 2023 ou au-delà, le Les cadres auront le droit de participer au STIP.
Finances et opérations bancaires
En raison de ventes importantes en 2023 de 17.97 millions de livres sterling et du remboursement de la dette de 17.1 millions de livres sterling, la dette totale tirée au 31 décembre 2023 s'élevait à 54.4 millions de livres sterling (exercice 2022 : 71.5 millions de livres sterling) (maintenant réduite à 51.7 millions de livres sterling après la fin de la période) avec l'installation d'Aviva a remboursé intégralement. Au 31 décembre 2023, le Groupe disposait de 8 millions de livres sterling de liquidités en banque, reste multibancaire auprès de 3 prêteurs et continue de respecter les engagements bancaires.
Jusqu'à fin novembre 2023,100, 3.7 % de la dette du portefeuille était fixe, préservant ainsi un coût moyen de la dette faible à 30 %. Cependant, les couvertures à taux fixe sur notre dette ont expiré le 2023 novembre 10 pour 29 millions de livres sterling pour Lloyds Banking Group, le 2023 décembre 1 pour Barclays Bank et le 2024er mars 6.5 pour National Westminster Bank. Ainsi, suite aux multiples hausses des taux d'intérêt de la Banque d'Angleterre, le nouveau taux d'intérêt bancaire moyen est de XNUMX %. Le Groupe entend privilégier le remboursement des dettes issues des ventes immobilières.
Même si la direction se concentre sur le remboursement de la dette, il est prudent de maintenir les réserves de trésorerie à un niveau sain, au cas où l'entreprise serait tenue de fournir une garantie bancaire sous forme de liquidités. La Société continue de maximiser le rendement de ses réserves de trésorerie, avec 8 millions de livres sterling de liquidités en banque à la fin de l'année, la majorité en dépôt rapportant 4.5 % sur une base d'accès instantané.
Le LTV au 31 décembre 2023 était de 38 % (exercice 2022 : 42.2 %) et le LTV (net de trésorerie) était de 32.4 % (exercice 2022 : 36.8 %). La facilité de couverture du Groupe a subi une perte de 499,000 31 £ pour l'exercice clos le 2023 décembre XNUMX.
Prêteur | Facilité de dette (en millions de livres sterling) | Maturité de la dette |
Banque nationale de Westminster | 28 | Juin 2025 |
Lloyds Banking Group | 20 | Mai 2025 |
Barclays | 7 | Juin 2025 |
Refinancement
En mars 2024, le Groupe a prolongé la facilité de 20 millions de livres sterling avec Lloyds Banking Group Plc pour une période supplémentaire de 12 mois jusqu'au 31 mai 2025, la facilité de 28 millions de livres sterling avec National Westminster Bank Plc pour une période supplémentaire de 12 mois jusqu'en juin 2025 et la facilité de 7 millions de livres sterling avec National Westminster Bank Plc. facilité avec Barclays Bank PLC pour une durée supplémentaire de 6 mois jusqu'au 30 juin 2025. Les facilités ont été prolongées à court terme car le Groupe a l'intention de donner la priorité au remboursement de la dette issue de la vente de propriétés.
Continuité
Les états financiers consolidés du Groupe ont été préparés sur une base de continuité d'exploitation.
Imposition
Le Groupe s'est transformé en Société de Placement Immobilier (SPI) au 1er janvier 2015. Sous le statut de SPI, le Groupe ne paie pas d'impôt sur ses revenus locatifs ni sur les plus-values de cession d'immeubles de placement. Le Groupe continue de répondre à toutes les exigences REIT pour obtenir le statut REIT.
Dividende
Sous le statut de REIT, le Groupe est tenu de distribuer au moins 90 % des bénéfices imposables des revenus locatifs provenant de chaque exercice au moyen d'une Distribution de Revenus Immobiliers. Les dividendes trimestriels ont commencé en 2016.
Malgré une perte de revenus au cours de la période liée aux cessions de portefeuille, les versements de dividendes de la Société se sont poursuivis de manière ininterrompue avec les trois premiers versements de dividendes trimestriels au titre de 2023 payés à un niveau de 0.625p par action, entièrement couverts et un dividende final au titre de 2023. confirmé à 0.625p par action. Cela reflète un paiement total ininterrompu de dividendes entièrement couvert pour 2023 de 2.5 pence (exercice 2022 : 2.5 pence) (le niveau du dividende pour 2024 sera soumis au rythme des cessions ultérieures).), et un rendement de 7.4 % sur la base d'un cours d'ouverture médian de 33.75p le 25 mars 2024. Cela porte le total déclaré/payé aux actionnaires depuis le début de notre politique de dividendes en 2012 à 50.6 millions de livres sterling.
Le dividende sera payé le 26 avril 2024 sous forme de dividende ordinaire, à tous les actionnaires inscrits au registre au 5 avril 2024 avec une date de détachement du dividende le 4 avril 2024. Le Conseil reste engagé à verser un dividende couvert, soumis au taux auquel les actifs sont cédés.
Marcus Daly, directeur financier
25 Mars 2024
Investisseurs immobiliers plc
État consolidé du résultat global
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
Notes | 2023 | 2022 | |
| £000 | £000 | |
| |||
Revenu | 11,513 | 13,293 | |
| |||
Coût des ventes | (2,232) | (2,489) | |
Bénéfice brut | 9,281 | 10,804 | |
| |||
Dépenses administratives | (2,616) | (3,252) | |
(Déficit)/gain sur vente d'immeuble de placement | (182) | 948 | |
(Déficit)/gain de juste valeur des immeubles de placement | (13,197) | 3,152 | |
(Perte)/bénéfice d'exploitation | (6,714) | 11,652 | |
Revenus financiers | 177 | 49 | |
Charges financières | (2,371) | (2,981) | |
(Déficit)/gain sur passifs financiers à la juste valeur par résultat | (499) | 2,214 | |
| |||
(Perte)/bénéfice sur activités ordinaires avant impôt | (9,407) | 10,934 | |
| |||
Charge d'impôt sur le revenu | - | - | |
| |||
(Perte)/bénéfice net après impôts et résultat global total | (9,407) | 10,934 | |
| |||
(Perte)/bénéfice total et continu par action ordinaire |
| ||
Basic | 3 | (5.44)p | 6.33p |
Dilué | 3 | (5.44)p | 6.25p |
EPRA | 3 | 2.59p | 2.68p |
Les résultats du Groupe pour l'exercice concernent entièrement les activités poursuivies.
Investisseurs immobiliers plc
État consolidé des variations des capitaux propres
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
Partager capital | Partager Premium Compte | Capital rachat réserve |
| Retenu Mes Revenus | Total | |
£000 | £000 | £000 | £000 | £000 | £000 | |
Au 1er janvier 2022 | 17,938 | 51,721 | 749 | 759 | 33,855 | 105,022 |
Paiement basé sur des actions | - | - | - | 150 | - | 150 |
Rachat d'actions | (714) | - | - | - | (1,296) | (2,010) |
Transfert de capital | - | - | 714 | - | (714) | - |
Problème de partage | 42 | 108 | - | (150) | - | - |
Dividendes | - | - | - | - | (5,131) | (5,131) |
Transactions avec les propriétaires | (672) | 108 | 714 | - | (7,141) | (6,991) |
Bénéfice de l'exercice et résultat global total | - | - | - |
- | 10,934 | 10,934 |
Au 31 décembre 2022 | 17,266 | 51,829 | 1,463 | 759 | 37,648 | 108,965 |
Paiement basé sur des actions | - | - | - | - | - | - |
Problème de partage | 119 | 215 | - | (334) | - | - |
Dividendes | - | - | - | - | (4,000) | (4,000) |
Transactions avec les propriétaires | 119 | 215 | - | (334) | (4,000) | (4,000) |
Bénéfice de l'exercice et résultat global total | - | - | - | - | (9,407) | (9,407) |
Au 31 décembre 2023 | 17,385 | 52,044 | 1,463 | 425 | 24,241 | 95,558 |
Investisseurs immobiliers plc
État consolidé de la situation financière
Au 31 décembre 2023
Notes | 2023 | 2022 | |
| £000 | £000 | |
Outils | |||
Non courant | |||
Immobilisations incorporelles | - | - | |
Immeubles de placement | 4 | 143,105 | 173,030 |
Immobilisations corporelles | 2 | 3 | |
143,107 | 173,033 | ||
Courant |
| ||
stocks | 2,395 | 2,389 | |
Clients et autres débiteurs | 2,550 | 3,110 | |
Actif financier dérivé | - | 68 | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 7,981 | 7,818 | |
12,926 | 13,385 | ||
| |||
Total des actifs | 156,033 | 186,418 | |
Passif |
| ||
Courant |
| ||
prêts bancaires | (54,407) | (20,325) | |
Fournisseurs et autres créditeurs | (5,637) | (5,982) | |
(60,044) | (26,307) | ||
Non courant |
| ||
prêts bancaires | (-) | (51,146) | |
Passifs financiers dérivés | (431) | - | |
(431) | (51,146) | ||
Total du passif | (60,475) | (77,453) | |
| |||
Actif net | 95,558 | 108,965 |
Équité |
| ||
Partage le capital | 17,385 | 17,266 | |
Partager compte Premium | 52,044 | 51,829 | |
Réserve de rachat de capital | 1,463 | 1,463 | |
Réserve de paiement en actions | 425 | 759 | |
Gains conservés | 24,241 | 37,648 | |
| |||
Total des capitaux propres | 95,558 | 108,965 | |
Actif net par action |
55.0p | 63.1p |
Investisseurs immobiliers plc
Tableau consolidé des flux de trésorerie
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
2023 | 2022 |
| ||||
| £000 | £000 |
| |||
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation |
| |||||
(Perte)/bénéfice après impôt | (9,407) | 10,934 | ||||
Ajustements pour: |
| |||||
Dépréciation | 1 | 2 | ||||
Déficit/(gain) net sur valorisation des immeubles de placement | 13,197 | (3,152) | ||||
Déficit/(gain) sur vente d'immeubles de placement | 182 | (948) | ||||
Paiement basé sur des actions | - | 150 | ||||
Revenus financiers | (177) | (49) | ||||
Charges financières | 2,371 | 2,981 | ||||
Perte/(gain) sur passifs financiers à la juste valeur par résultat | 499 | (2,214) | ||||
Augmentation des stocks | (6) | (5) | ||||
Diminution des créances commerciales et autres créances | 560 | 478 | ||||
Diminution des dettes commerciales et autres dettes | (624) | (1,051) | ||||
6,596 | 7,126 | |||||
Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement |
| |||||
Dépenses en immeubles de placement | (733) | (609) | ||||
Achat d'immobilisations corporelles | (-) | (1) | ||||
Produits de la vente d'immeubles de placement | 17,279 | 20,164 | ||||
Intérêt reçu | 177 | 49 | ||||
16,723 | 19,603 | |||||
Flux de trésorerie provenant des activités de financement |
| |||||
Intérêts payés | (2,371) | (2,981) | ||||
Rachat d'actions | - | (2,010) | ||||
Dividendes sur actions versés | (3,721) | (5,783) | ||||
Paiement des prêts bancaires | (17,064) | (17,973) | ||||
(23,156) | (28,747) | |||||
| ||||||
Augmentation/(diminution) nette de la trésorerie et des équivalents de trésorerie | 163 | (2,018) | ||||
Trésorerie et équivalents de trésorerie en début de période | 7,818 | 9,836 | ||||
Trésorerie et équivalents de trésorerie en fin de période | 7,981 | 7,818 | ||||
NOTES:
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent uniquement les liquidités en caisse et les soldes auprès des banques.
Investisseurs immobiliers plc
Notes sur l'annonce préliminaire
Pour l'exercice clos le 31 décembre 2023
1. Base de préparation
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l'exception de la réévaluation des immeubles et instruments financiers détenus à la juste valeur par résultat, et conformément aux normes comptables internationales conformément aux exigences du Companies Act 2006.
Il convient de noter que des estimations et hypothèses comptables sont utilisées lors de la préparation des états financiers. Bien que ces estimations soient basées sur les meilleures connaissances et jugements de la direction concernant les événements et actions actuels, les résultats réels peuvent différer de ces estimations. Les domaines impliquant un degré plus élevé de jugement ou de complexité, ou les domaines dans lesquels les hypothèses et estimations sont significatives pour les états financiers, sont présentés dans le rapport annuel et les états financiers du Groupe.
Les états financiers consolidés intègrent les états financiers de la Société et de ses filiales arrêtés au 31 décembre de chaque année. Les soldes et transactions intra-groupe significatifs, ainsi que tous les gains latents résultant de transactions intra-groupe, sont éliminés lors de la consolidation. Les pertes latentes sont également éliminées sauf si la transaction apporte la preuve d'une dépréciation de l'actif transféré.
Les principales méthodes comptables sont détaillées dans le rapport annuel et les états financiers du Groupe.
Continuité
Le Groupe a préparé et examiné des prévisions et mené des enquêtes appropriées qui indiquent que le Groupe dispose de ressources adéquates pour poursuivre son existence opérationnelle dans un avenir prévisible, soit une période de 12 mois à compter de la date d'approbation de ces états financiers jusqu'au 31 mars 2025. Ces les enquêtes portaient sur les éléments suivants :
· les soldes de trésorerie importants détenus par le Groupe et les faibles niveaux de sorties de trésorerie opérationnelles historiques et projetées
· tout achat de propriété ne sera réalisé que si des ressources en espèces ou des prêts sont disponibles pour finaliser ces achats
· les banquiers du Groupe ont manifesté leur soutien continu au Groupe. En mars 2024, le Groupe a prolongé le montant de 20 £ facilité de millions de dollars avec Lloyds Banking Group Plc pendant 12 mois jusqu'au 31 mai 2025.
· En mars 2024, le Groupe a prolongé la facilité de 28 millions de livres sterling avec National Westminster Bank PLC de 12 mois supplémentaires jusqu'en juin 2025.
· En mars 2024, le Groupe a prolongé la facilité de 7 millions de livres sterling avec Barclays Bank PLC de 6 mois supplémentaires jusqu'au 30 juin 2025.
· Les administrateurs ont, au moment de l'approbation de ces états financiers, une attente raisonnable que le Groupe dispose de ressources adéquates pour poursuivre son existence opérationnelle dans un avenir prévisible, soit une période d'au moins 12 mois à compter de la date d'approbation de ces états financiers.
Pour ces raisons, les Administrateurs continuent d'adopter le principe de continuité d'exploitation lors de la préparation des états financiers.
2. Bénéfice brut
2023 | 2022 | |
£000 | £000 | |
| ||
Revenus Revenus locatifs | 10,919 | 12,725 |
Primes de rachat | 594 | 568 |
11,513 | 13,293 | |
| ||
Coût des ventes Coûts directs | (2,232) | (2,489) |
Bénéfice brut | 9,281 | 10,804 |
3. Bénéfice par action
Le calcul du résultat par action est basé sur le résultat de l'exercice après impôts et sur le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice.
Les rapprochements des résultats et du nombre moyen pondéré d'actions utilisés dans les calculs sont présentés ci-dessous.
2023 | 2022 | |||||
Mes Revenus | Moyen nombre de part | Gains par Partager |
Mes Revenus | Moyen nombre de part | Mes Revenus par part | |
£000 |
|
| £000 | |||
|
|
| ||||
(perte) de base/bénéfice par action | (9,407) | 172,909,757 | (5.44)p | 10,934 | 172,651,577 |
6.33p |
Effet dilutif des options sur actions | - | - | - | - | 2,312,675 | - |
Résultat dilué par action | (9,407) | 172,909,757 | (5.44)p | 10,934 | 174,964,252 | 6.25p |
Les indices de l'Association européenne de l'immobilier public ci-dessous ont été inclus dans les états financiers afin de permettre des comparaisons plus efficaces entre le Groupe et d'autres activités du secteur immobilier.
EPRA BPA par action
| 2023 | 2022 | ||||
Mes Revenus | Partages | Mes Revenus Par action |
Mes Revenus | Partages | Mes Revenus par part | |
£000 | Non | p | £000 | Non | P | |
|
|
| ||||
(perte) de base/bénéfice par action | (9,407) | 172,909,757 | (5.44) | 10,934 | 172,651,577 | 6.33 |
Déficit/(gain) net sur valorisation des immeubles de placement | 13,197 |
|
| (3,152) | ||
Déficit/(gain) sur la cession d'immeubles de placement | 182 |
|
| (948) | ||
Perte/(gain) de juste valeur des dérivés | 499 | (2,214) | ||||
Résultat EPRA par action | 4,471 | 172,909,757 | 2.59 | 4,620 | 172,651,577 | 2.68 |
VALEUR NETTE D'INVENTAIRE PAR ACTION
Le Groupe a adopté les nouvelles mesures de l'EPRA NAV qui sont entrées en vigueur pour les exercices comptables ouverts à compter du 1er janvier 2020. L'EPRA a publié de nouvelles recommandations de bonnes pratiques (BPR) pour les lignes directrices financières sur ses définitions des mesures de la NAV. Les nouvelles mesures de la valeur liquidative telles que décrites dans le BPR sont les immobilisations corporelles nettes EPRA (NTA), la valeur nette de réinvestissement (NRV) EPRA et la valeur nette de cession EPRA (NDV).
Le Groupe a considéré l'actif corporel net EPRA (NTA) comme la mesure de la valeur liquidative la plus pertinente pour le groupe et nous la présentons désormais comme notre principale mesure de la valeur liquidative, remplaçant nos mesures de la valeur liquidative EPRA et de l'EPRA NNNAV par action précédemment publiées. L'EPRA NTA exclut les actifs incorporels et les ajustements cumulés de la juste valeur des dérivés liés à la dette dont la réalisation est peu probable.
31 Décembre 2023 | |||
EPRA NTA | VNR de l'EPRA |
EPRA NDV | |
£'000 | £'000 | £'000 | |
|
|
| |
Actif net | 95,558 | 95,558 | 95,558 |
Juste valeur des dérivés | 431 | 431 | - |
Taxe de mutation immobilière | - | 8,586 | - |
ANR EPRA | 95,989 | 104,575 | 95,558 |
Nombre d'actions ordinaires émises pour l'actif net dilué et EPRA par action | 174,702,476 | 174,702,476 | 174,702,476 |
ANR EPRA par action | 54.9p | 59.8p | 54.7p |
Les ajustements apportés pour accéder aux mesures EPRA NAV ci-dessus sont les suivants :
? Droits de mutation immobilière : Valeur brute du patrimoine immobilier telle que prévue dans le Certificat d'Evaluation (c'est-à-dire la valeur avant déduction éventuelle des frais d'acquisition).
? Juste valeur des dérivés : exclut les instruments financiers à la juste valeur utilisés à des fins de couverture lorsque la société a l'intention de conserver la position de couverture jusqu'à la fin de la durée contractuelle.
31 Décembre 2022 | |||
EPRA NTA | VNR de l'EPRA |
EPRA NDV | |
£'000 | £'000 | £'000 | |
|
|
| |
Actif net | 108,965 | 108,965 | 108,965 |
Juste valeur des dérivés | (68) | (68) | - |
Taxe de mutation immobilière | - | 11,245 | - |
ANR EPRA | 108,897 | 120,142 | 108,965 |
Nombre d'actions ordinaires émises pour l'actif net dilué et EPRA par action | 174,964,252 | 174,964,252 | 174,964,252 |
ANR EPRA par action | 62.2p | 68.7p | 62.3p |
3 Résultat par action (suite)
31 Décembre 2023 Nombre d'actions | 31 Décembre 2022 Nombre d'actions | |
|
| |
Nombre d'actions ordinaires émises à la fin de la période | 173,844,434 | 172,651,577 |
Effet dilutif des options |
858,042 | 2,312,675 |
Nombre d'actions ordinaires émises pour l'actif net dilué et EPRA par action |
|
|
174,702,476 | 174,964,252 | |
Actif net par action ordinaire |
|
|
EPRA NTA | 54.9p | 62.2p |
VNR de l'EPRA | 59.8p | 68.7p |
EPRA NDV | 54.7p | 62.3p |
4. Immeubles de placement
Les immeubles de placement sont ceux détenus pour gagner des loyers et pour valoriser le capital.
La valeur comptable des immeubles de placement pour les périodes présentées dans les états financiers consolidés est rapprochée comme suit :
£000 | ||
Valeur comptable au 1er janvier 2022 | 188,485 | |
Ajouts - dépenses ultérieures | 609 | |
Cessions | (19,216) | |
Variation de juste valeur | 3,152 | |
Valeur comptable au 31 décembre 2022 | 173,030 | |
Ajouts - dépenses ultérieures | 733 | |
Cessions | (17,461) | |
Variation de juste valeur | (13,197) | |
Valeur comptable au 31 décembre 2023 |
| 143,105 |
5. Publication
La Les informations financières présentées dans cette annonce préliminaire ne constituent pas des comptes statutaires au sens de l'article 434 du Companies Act 2006. L'état de la situation financière consolidé au 31 décembre 2023 et l'état consolidé du résultat global, l'état consolidé des variations des capitaux propres, l'état consolidé des flux de trésorerie et les notes associées pour l'exercice clos à cette date ont été extraits des états financiers du Groupe sur lesquels l'opinion de l'auditeur est sans réserve et n'inclut pas toute déclaration en vertu de l'article 498 de la loi sur les sociétés de 2006. Les comptes statutaires pour l'exercice clos le 31 décembre 2023 sera remis au registraire des sociétés après l'assemblée générale annuelle de la société.
6. Copies de l'annonce
Des exemplaires de cette annonce peuvent être retirés dans les bureaux de la Société à 2nd Floor, 75-77 Colmore Row, Birmingham, B3 2AP et sur le site Web de la société à l'adresse www.reiplc.com. Le rapport et les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2023 sont disponibles sur le site Internet de la Société et seront mis à la disposition des actionnaires en avril 2024.
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