Mise à jour de la valeur liquidative et déclaration de dividende
25 Janvier 2024
AEW UK REIT plc
Mise à jour de la valeur liquidative et déclaration de dividende
AEW UK REIT plc (LSE : AEWU) (« AEWU » ou la « Société »), qui détient directement un portefeuille axé sur la valeur de 34 actifs immobiliers commerciaux au Royaume-Uni, annonce sa valeur liquidative (« VNI ») non auditée au 31 décembre. 2023 et acompte sur dividende pour le trimestre clos le 31 décembre 2023.
Avantages
· Valeur liquidative de 164.02 millions de livres sterling ou 103.53 pence par action au 31 décembre 2023 (30 septembre 2023 : 167.93 millions de livres sterling ou 106.00 pence par action).
· Rendement total de la VNI de -0.44% pour le trimestre (trimestre du 30 septembre 2023 : 0.91%).
· Baisse de valorisation de 1.59% à données comparables sur le trimestre (trimestre du 30 septembre 2023 : hausse de 0.70%).
· Résultat EPRA par action ("EPRA EPS") pour le trimestre de 1.83 pence (trimestre du 30 septembre 2023 : 1.84 pence).
· Bénéfice limité à 0.28 pence par action en raison de l'entrée en administration de deux locataires : Wilko à Union Street, Bristol, et CJ Services à Sarus Court, Runcorn.
· Acompte sur dividende de 2.00 pence par action pour le trimestre clos le 31 décembre 2023, versé pendant 33 trimestres consécutifs et conforme à l'objectif de dividende annuel de 8.00 pence par action.
· Le ratio prêt sur valeur liquidative à la fin du trimestre était de 36.58 % (30 septembre 2023 : 35.73 %). Une marge de manœuvre importante demeure sur tous les covenants de prêt.
· La société continue de bénéficier d'un faible coût fixe de la dette de 2.959% jusqu'en mai 2027.
· Cession de Commercial Road, Portsmouth, pour 3.90 millions de livres sterling.
· 253,656 XNUMX £ de revenus supplémentaires garantis par trois révisions de loyer réglées, ainsi qu'un loyer complémentaire au chiffre d'affaires.
Laura Elkin, gestionnaire de portefeuille, AEW UK REIT, a commenté :
« Nous sommes heureux d'annoncer des bénéfices relativement stables pour le troisième trimestre consécutif, alors que le programme d'investissement de capitaux de la société dans des actifs à haut rendement dans les principales zones urbaines, combiné aux transactions de gestion d'actifs, continue de soutenir les flux de revenus et d'atténuer les coûts nuls. maintenu par plusieurs révisions de loyers clés réglées au cours du trimestre, notamment dans les deux actifs les plus récemment acquis par la société à Bath. Les événements de location à venir, en particulier au Central Six Retail Park à Coventry, devraient améliorer les bénéfices à l'avenir.
Le bénéfice EPRA par action a été impacté négativement de 0.28 pence en raison de l'entrée en administration de deux locataires au cours de la période, sans laquelle le dividende de la Société aurait été entièrement couvert par le bénéfice de ce trimestre. Le portefeuille de la Société a connu une baisse de valorisation à périmètre constant de 1.59 % au cours du trimestre, symptomatique d'un flux de transactions modéré sur le marché de l'investissement immobilier commercial au Royaume-Uni. Malgré nos récents succès en matière de gestion d'actifs, nous restons conscients du contexte économique et de son effet cumulatif sur les marchés professionnels.
La Société s'est engagée à verser ce trimestre son dividende le plus élevé du marché de 2.00 pence par action, que nous versons désormais depuis 33 trimestres consécutifs. Cela a été financé en grande partie par le résultat EPRA, qui continue d'être complété par le bénéfice cristallisé sur la vente d'actifs relutifs pour la valeur liquidative au cours des trimestres précédents.
Mouvement de valorisation
Au 31 décembre 2023, la Société détenait des immeubles de placement d'une juste valeur totale de 212.04 millions £, telle qu'évaluée par l'évaluateur indépendant de la Société, Knight Frank. La baisse de valorisation à périmètre constant pour le trimestre de 3.42 millions £ (1.59 %) se répartit comme suit par secteur :
Secteur | Valorisation 31 décembre 2023 | Mouvement de valorisation à périmètre constant pour le trimestre | ||
| millions de livres sterling | % du portefeuille | millions de livres sterling | % |
Industrie | 77.52 | 36.56 | (0.81) | (1.03) |
Entrepôts de détail | 45.95 | 21.67 | (0.30) | (0.65) |
Commerce de détail | 33.85 | 15.97 | (0.41) | (1.20) |
Autre | 29.12 | 13.73 | (1.25) | (6.14) |
Bureaux | 25.60 | 12.07 | (0.65) | (2.48) |
Total | 212.04 | 100.00 | (3.42) | (1.59) * |
* Il s'agit de la baisse globale moyenne pondérée de la valorisation à périmètre constant du portefeuille.
Examen du gestionnaire de portefeuille
Bien que le portefeuille de la Société ait connu une baisse de valorisation de 1.59 % à périmètre constant au cours du trimestre, cette baisse est largement due à deux des actifs de loisirs de la Société, la discothèque Circuit à Cardiff et le cinéma Odeon à Southend, qui ont connu des baisses de valorisation relativement plus importantes ce trimestre. en conséquence des pressions commerciales croissantes liées à la crise du coût de la vie et à la hausse des prix de l’énergie et des biens. Le 15 janvier, Rekom, la société holding britannique de notre locataire à Cardiff, a annoncé qu'elle avait déposé un avis d'intention de nommer des administrateurs dans un certain nombre de ses sociétés. Compte tenu du calendrier récent de cette annonce, l'impact sur les actifs de la Société à Cardiff est encore inconnu, mais Rekom ne représentait que 1.6 % du loyer annuel contracté de la Société au 31 décembre 2023.
Nos titres industriels, qui représentent environ 37 % de la pondération du portefeuille, ont généralement vu leurs rendements diminuer dans tous les domaines. Les baisses de valorisation ont toutefois été atténuées par la croissance de l'ERV, un sous-produit de la vigueur du marché professionnel dans ce secteur. Le profil de rendement industriel réversif de la Société au 31 décembre 2023 était de 9.39 %, contre un rendement initial de 7.82 %.
Une série de transactions de gestion d'actifs a été tout aussi essentielle à la performance des bénéfices, la société ayant réglé plusieurs révisions de loyers au cours du trimestre, plus particulièrement dans ses deux actifs de Bath. À Northgate House, la société a réglé la révision du loyer impayé de Bath Northgate House Centre Limited (The Regus Group) pour 2022 à 491,400 96,811 £ par an, soit une augmentation de 25 2021 £ par an (environ 362,400 %). À Cambridge House, à la suite d'un arbitrage, la société a réglé la révision des loyers impayés de Novia Financial plc pour 44,775 à 14 XNUMX £ par an, soit une augmentation de XNUMX XNUMX £ par an (environ XNUMX %).
Les deux révisions des loyers témoignent du fort potentiel de réversion du portefeuille de la Société. Cela a en outre été démontré par le fait que la société a accepté un loyer complémentaire de chiffre d'affaires annuel de 195,505 28 £ pour l'année jusqu'au 2023 septembre 350,000 pour Next à Bromley, en plus du loyer de base de 85,505 78 £ par an. C'est 2022 XNUMX £ (environ XNUMX %) de plus que ce qui était prévu lors de l'achat de la propriété en novembre XNUMX.
Les bénéfices devraient être renforcés par plusieurs locations à venir, notamment à Central Six Retail Park, à Coventry, où des accords de location ont été signés avec : The Food Warehouse (opérant sous le nom d'Islande) ; Whitecross Dental Ltd (exerçant ses activités sous le nom de MyDentist) ; et The Salvation Army Trading Company Ltd. Ensemble, ces locations devraient générer 535,000 XNUMX £ supplémentaires de loyer annuel contractuel au cours des deux prochains trimestres.
Locations potentielles dans trois unités vides : l'ancien Wilko à Union Street, Bristol ; l'ancien Bingo de la Mecque au Railway Centre, Dewsbury ; et l'ancien Sports Direct à Barnstaple Retail Park progressent bien. La relocation de ces unités devrait être achevée au cours du premier semestre de cette année civile, améliorant encore les flux de revenus et atténuant l'apparition de coûts nuls, même si les incitations associées aux locataires suppriment le potentiel de revenus à court terme.
Valeur nette d'inventaire
La valeur liquidative non auditée de la société au 31 décembre 2023 était de 164.02 millions de livres sterling, soit 103.53 pence par action. Cela reflète une baisse de 2.33 % par rapport à la VNI par action au 30 septembre 2023. Le rendement total de la VNI de la Société, qui comprend l'acompte sur dividende de 2.00 pence par action pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, était de -0.44 % pour la période de trois mois close le 31 décembre 2023.
| centime par action | millions de livres sterling |
ANR au 1er octobre 2023 | 106.00 | 167.93 |
Frais d'acquisition et de cession du portefeuille | (0.05) | (0.08) |
Dépenses en capital | (0.05) | (0.09) |
Variation de valorisation du portefeuille immobilier | (2.19) | (3.46) |
Revenu gagné pour la période | 3.42 | 5.42 |
Charges et charges financières nettes de la période | (1.60) | (2.53) |
Acompte sur dividende versé | (2.00) | (3.17) |
ANR au 31 décembre 2023 | 103.53 | 164.02 |
La valeur liquidative attribuable aux actions ordinaires a été calculée selon les normes internationales d'information financière. Il intègre la valorisation indépendante du portefeuille au 31 décembre 2023 et le résultat de la période, mais ne comprend pas de provision pour l'acompte sur dividende déclaré pour la période de trois mois au 31 décembre 2023.
Cours de l'action et remise
Le cours de clôture de l'action ordinaire au 31 décembre 2023 était de 101.0p, soit une augmentation de 2.64% par rapport au cours de clôture de l'action de 98.4p au 30 septembre 2023. Le cours de clôture de l'action représente une décote par rapport à la VNI par action de 2.44%. Le rendement total du cours de l'action de la Société, qui comprend l'acompte sur dividende de 2.00 pence par action pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, était de 4.67 % pour la période de trois mois close le 31 décembre 2023.
Dividende
Déclaration de dividende
La Société annonce aujourd'hui un acompte sur dividende de 2.00 pence par action pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023. Le paiement du dividende sera effectué le 1er mars 2024 aux actionnaires inscrits au registre au 2 février 2024. La date de détachement du dividende sera le 1er février 2024. La Société gère un plan de réinvestissement des dividendes (« DRIP »), qui est géré par son registraire, Link Group. Pour les actionnaires qui souhaitent recevoir leur dividende sous forme d'actions, la date limite pour opter pour le DRIP est le 13 février 2024.
Le dividende de 2.00 pence par action sera désigné 2.00 pence par action en tant que distribution intermédiaire du revenu de la propriété ("PID") et 0.00 pence par action en tant qu'acompte sur dividende ordinaire ("non-PID").
La société a maintenant versé un dividende trimestriel de 2.00 pence pendant 33 trimestres consécutifs1, offrant des niveaux élevés de revenus constants à nos actionnaires.
1Pour la période du 1er novembre 2017 au 31 décembre 2017, un dividende au prorata de 1.33 pence par action a été payé pour cette période de deux mois, suite à un changement de date de clôture comptable.
Perspectives de dividendes
La Société a toujours l'intention de continuer à verser des dividendes conformément à sa politique de dividende et cela sera réexaminé. Lors de la détermination des futurs paiements de dividendes, il sera tenu compte des circonstances prévalant au moment pertinent, ainsi que de l'exigence de la Société, en tant que REIT britannique, de distribuer au moins 90 % de son revenu distribuable annuellement.
Financements
Équité:
Le capital social de la Société est composé de 158,774,746 350,000 XNUMX Actions Ordinaires, dont XNUMX XNUMX sont actuellement détenues par la Société en tant qu'actions propres.
Dette:
La Société dispose d'une facilité de prêt à cinq ans de 60.00 millions de livres sterling auprès d'AgFe, un gestionnaire d'actifs indépendant de premier plan spécialisé dans les investissements fondés sur la dette. Le prêt est évalué comme un prêt à taux fixe avec un taux d'intérêt total de 2.959 % jusqu'en mai 2027.
L'emprunt était entièrement tiré au 31 décembre 2023, produisant un ratio Loan to NAV de 36.58%.
La marge sur le ratio prêt/valeur (« LTV ») de la facilité de dette reste prudente. Pour les propriétés garanties par le prêt, une baisse de valorisation de 46.97 % serait nécessaire avant que le covenant LTV ne soit rompu.
Mise à jour sur les investissements
Au cours du trimestre, la Société a réalisé la cession suivante :
Commercial Road, Portsmouth (commerce de détail) - en octobre, la Société a finalisé la vente de son portefeuille de commerces de détail en pleine propriété situé au 208-220 Commercial Road et au 7-13 Crasswell Street, Portsmouth, pour 3,900,000 9.9 251 £, reflétant un rendement initial net de XNUMX % et une valeur en capital de £ XNUMX par pied carré.
Aucun achat n'a été effectué au cours du trimestre.
Mise à jour sur la gestion des actifs
La Société a réalisé les opérations de gestion d'actifs suivantes au cours du trimestre :
Northgate House, Bath (détail) - La société a réglé la révision du loyer impayé de Bath Northgate House Centre Limited (The Regus Group) pour 2022 à 491,400 26.98 £ par an (96,811 £ par pied carré), ce qui représente une augmentation de 25 XNUMX £ par an (environ XNUMX %).
Cambridge House, Bath (bureau) - À la suite d'un arbitrage, la société a réglé la révision du loyer 2021 en suspens de Novia Financial plc à 362,400 21.96 £ par an (44,775 £ par pied carré), ce qui représente une augmentation de 14 XNUMX £ par an (environ XNUMX %).
Ensuite, Bromley (détail) - La Société a convenu d'un loyer complémentaire de chiffre d'affaires annuel de Next pour l'année jusqu'au 28 septembre 2023 à 195,505 350,000 £, en plus du loyer de base de 85,505 78 £ par an. C'est XNUMX XNUMX £ par an (environ XNUMX %) de plus que ce qui était prévoir quand la propriété a été acheté en novembre 2022.
Central Six Retail Park, Coventry (entrepôt de vente au détail) - La Société a échangé un contrat de location avec un nouveau locataire, Salvation Army Trading Company Ltd, pour l'unité 12. Le locataire conclura un nouveau bail expirant le 2 novembre 2032 avec un locataire qui ne prendra fin que la cinquième année pour un loyer de £ 5 140,000 par an, soit 13.97 £ le pied carré. La location comprend neuf mois de loyer gratuits. La location est soumise à la condition que le propriétaire garantisse la possession vacante (maintenant sécurisée), car l'unité était occupée par Oak Furnitureland, qui payait un loyer annuel de 25,000 79,178 £ par an et effectuait des travaux du propriétaire pour un coût contractuel de XNUMX XNUMX £, plus frais.
La Société a également échangé un accord de location avec le nouveau locataire Whitecross Dental Care Limited, exerçant ses activités sous le nom de MyDentist, pour l'unité 4 vacante. Le locataire conclura un nouveau bail de 15 ans avec une option de résiliation du locataire de 10 ans, à un loyer de 145,000 14.29 £ par an, soit 217,500 £ par pied carré, à réviser tous les cinq ans en fonction de la valeur marchande libre (à la hausse uniquement). La location comprend un incitatif en espèces de 213,394 XNUMX £ et est soumise aux travaux du propriétaire pour un coût contractuel de XNUMX XNUMX £, plus les frais. Après la fin du trimestre, la location s'est ensuite achevée.
Parc d'affaires Diamond, Wakefield (industriel) - La société a réglé la révision du loyer d'Economy Packaging Ltd à 79,065 3.75 £ par an (26,565 £ par pied carré), ce qui représente une augmentation de 51 XNUMX £ par an (environ XNUMX %).
Glossaire des termes couramment utilisés
Pour obtenir de l'aide sur l'interprétation de tout terme spécifique à l'industrie utilisé dans les communications de la Société, veuillez vous référer à notre glossaire des termes couramment utilisés qui peut être trouvé sur le site Web de la Société à l'emplacement suivant : https://www.aewukreit.com/investors/glossary
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Notes aux rédacteurs
À propos d'AEW UK REIT
AEW UK REIT plc (LSE : AEWU) vise à offrir un rendement total attractif aux actionnaires en investissant principalement dans des propriétés commerciales plus petites (généralement moins de 15 millions de livres sterling), sur des baux professionnels plus courts dans des emplacements commerciaux solides à travers le Royaume-Uni. La Société investit actuellement dans des actifs de bureaux, commerciaux, industriels et de loisirs, en mettant l'accent sur la gestion active des actifs, le repositionnement des propriétés et l'amélioration de la qualité des flux de revenus. AEWU verse actuellement un dividende annualisé de 8 pence par action.
La Société a été cotée sur la liste officielle de la Financial Conduct Authority et admise à la négociation sur le marché principal de la Bourse de Londres le 12 mai 2015. www.aewukreit.com
LEI : 21380073LDXHV2LP5K50
À propos de l'AEW
AEW est l'un des plus grands gestionnaires d'actifs immobiliers au monde, avec 82.6 milliards d'euros d'actifs sous gestion au 30 septembre 2023. AEW compte plus de 910 employés, avec ses bureaux principaux situés à Boston, Londres, Paris et Hong Kong et propose une large gamme de services. gamme de produits d'investissement immobilier, y compris des fonds mixtes, des comptes séparés et des mandats de titres couvrant toute la gamme de stratégies d'investissement. AEW représente la plateforme de gestion d'actifs immobiliers de Natixis Investment Managers, l'un des plus grands gestionnaires d'actifs au monde.
Au 30 septembre 2023, AEW gérait 38.1 milliards d'euros d'actifs immobiliers en Europe pour le compte de plusieurs fonds et comptes séparés. AEW compte plus de 495 employés basés dans 10 bureaux à travers l'Europe et possède une longue expérience dans la mise en œuvre réussie de stratégies d'investissement de base, à valeur ajoutée et opportunistes pour le compte de ses clients. Au cours des cinq dernières années, AEW a investi et cédé un volume total de plus de 20.9 milliards d'euros de biens immobiliers sur les marchés européens.
www.aew.com
AEW UK Investment Management LLP est le gestionnaire d’investissement. AEW est un groupe de sociétés qui comprend AEW Europe SA et ses filiales ainsi que la société affiliée AEW Capital Management, LP en Amérique du Nord et ses filiales. AEW Europe SA, avec ses filiales AEW UK Investment Management LLP, AEW S.à.rl, AEW Invest GmbH et AEW SAS, est un gestionnaire d'investissement immobilier européen dont le siège social est à Paris et à Londres. AEW Europe SA et AEW Capital Management, LP sont détenues par Natixis Investment Managers. Natixis Investment Managers est un groupe international de gestion d'actifs basé à Paris, en France, détenu principalement par Natixis, une société française de banque d'investissement et de services financiers. Natixis est détenue principalement par BPCE, le deuxième groupe bancaire français.
Clause de non-responsabilité
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À compter du 26 février 2024, l'adresse d'AEW UK Investment Management LLP sera : 8 Bishopsgate, Londres, EC2N 4BQ.
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